Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Архангельской области от 14 мая 2007 года(судья Шапран Е.Б.) по иску администрации муниципального образования «Рабочий поселок Искателей» к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о расторжении договора и обязании возвратить помещения и по встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО1 к администрации муниципального образования «Рабочий поселок Искателей» об обязании произвести государственную регистрацию права муниципальной собственности и договора аренды,

у с т а н о в и л :

администрация муниципального образования «Рабочий поселок Искателей» (далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с иском, уточненным в судебном заседании 04.04.2007 в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – Предприниматель) об обязании освободить помещение, расположенное в доме № 14 по улице Губкина в поселке Искателей Ненецкого автономного округа в срок не позднее 30 дней с момента вступления в законную силу решения суда. От требований о расторжении договора аренды от 25.12.2002 истец отказался, так как договор считается незаключенным как не прошедший государственную регистрацию.

Определением суда от 05.03.2007 принят встречный иск Предпринимателя к Администрации об обязании последней зарегистрировать право муниципальной собственности на помещения в доме № 14 по улице Губкина в поселке Искателей Ненецкого автономного округа и об обязании зарегистрировать договор аренды от 25.12.2002.

Решением суда от 14 мая 2007 года исковые требования истца по первоначальному иску удовлетворены в полном объеме. В удовлетворении встречного иска отказано.

Предприниматель с решением суда не согласился, в апелляционной жалобе просит его отменить и принять по делу новый судебный акт. Указывает, что суд не принял во внимание, что согласно приложения № 1 к акту приема- передачи жилого фонда постановления администрации поселка Искателей от 22.01.1997 № 25 «О передаче в муниципальную собственность на баланс службы Заказчика по ЖКУ поселка Искателей основных фондов от службы Заказчика по ЖКУ города Нарьян-Мара» в числе передаваемых жилых помещений значится помещение площадью 146,6 кв.м в доме № 14 по улице Губкина в поселке Искателей, однако, общая площадь жилого дома № 14 по данному адресу составляет не менее 282 кв.м. Кроме того, согласно вышеуказанному постановлению, наряду с жилым фондом были приняты и нежилые помещения. Считает, что истцом не доказано право муниципальной собственности на спорные помещения. Также полагает, что заключенный между сторонами договор аренды от 25.12.2002 позволял определить арендуемое имущество, отсутствие технических паспортов на помещения не является существенным условием договора, что не может свидетельствовать о его не заключении.

Предприниматель и Администрация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, представителей в суд не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие в соответствие со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Администрация в отзыве на апелляционную жалобу с доводами, изложенными в жалобе, не согласна, считает, что выводы суда соответствуют действующему законодательству и представленным в дело доказательствам, просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу Предпринимателя оставить без удовлетворения.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу Предпринимателя не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, помещение по улице Губкина, дом № 14 в поселке Искателей является жилым домом, построено в 1973 году за счет средств «Нарьян-Марской нефтегазоразведочной экспедиции» как общежитие для размещения летного состава. Право собственности Администрации на данное помещение подтверждается постановлением Администрации поселка Искателей от 22.01.1997 № 25 «О передаче в муниципальную собственность на баланс службы «Заказчика» по ЖКУ поселка Искателей основных фондов от службы «Заказчик» по ЖКУ города Нарьян-Мара» (далее – постановление от 22.01.1997 № 25) (том 1 лист дела 107). Согласно перечню передаваемого жилого фонда в поселке Искателей, являющегося приложением № 1 к постановлению от 22.01.1997 № 25, спорное имущество было передано в муниципальную собственность истца.

С 1999 года Администрация предоставляла Предпринимателю во временное владение и пользование (аренду) помещения в жилом доме по улице Губкина дом № 14 в поселке Искателей согласно договорам аренды от 01.01.2001, от 01.01.2002 и от 25.12.2002 (том 1 листы дела 8-9, 10-11 и 12).

В соответствии с условиями договора аренды от 25.12.2002, Администрация передает, а Предприниматель принимает в аренду объект нежилого фонда - нежилое помещение площадью 170 кв.м, по указанному выше адресу, которое является собственностью арендодателя, под компьютерный класс на срок с 25.12.2002 по 25.12.2007.

В июле 2006 года Предприниматель обратился с заявлением о государственной регистрации договора аренды, однако в регистрации указанного договора ему было отказано ввиду отсутствия государственной регистрации права собственности на оспариваемое помещение за Администрацией.

Исковые требования Администрации основаны на том, что занимаемое Предпринимателем помещение является аварийным и подлежит сносу, что подтверждается актом осмотра и обследования технического состояния жилого дома по адресу <...> (том 1 листы дела 19-37).

Кроме того, невозможность дальнейшей эксплуатации спорного помещения подтверждена заключением Отдела государственного пожарного надзора от 23.05.2006 № 102-Н (том 1 лист дела 38) и заключением от 30.05.2006 № 2-1-19«А» по санитарно-эпидемиологической экспертизе материалов по жилому дому в <...> (том 1 лист дела 39).

Предприниматель, полагая, что у Администрации отсутствует право собственности на спорное нежилое помещение, обратился с встречным иском к Администрации.

Между тем, право собственности Администрации подтверждается постановлением от 22.01.1997 № 25.

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Вместе с тем, доказательств, опровергающих данный вывод суда, Предпринимателем не представлено.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Судом первой инстанции было установлено, что согласно представленным Администрацией техническим паспортам изначально в доме № 14 по улице Губкина в поселке Искателей было 12 комнат, общая площадь дома 282 кв.м, впоследствии в части дома производилась реконструкция со сносом перегородок, переоборудование помещений под нежилые. Однако, перевод жилых помещений в нежилые в установленном законом порядке не оформлялся, соответствующие документы истец представить не может. В настоящее время в доме осталось только 2 квартиры, в которых проживают граждане. Сведения технических паспортов о площадях и количестве квартир (комнат) не соответствуют фактическим данным.

Из пояснений представителя Предпринимателя следует, что в доме № 14 по улице Губкина в поселке Искателей Предприниматель занимает 170 кв.м, находящиеся в нежилой части здания, однако факт пользования помещениями в указанной площади документально не подтвердил.

Таким образом, в подписанном сторонами договоре аренды от 25.12.2002 предмет договора точно не определен, что является основанием для признания его незаключенным.

Поскольку договор аренды от 25.12.2002 является незаключенным, он не порождает права пользования Предпринимателем спорным помещением. Предприниматель занимает спорное помещение без законных оснований. Отказываясь освободить помещения, он тем самым нарушает права Администрации как законного владельца.

При таких обстоятельствах по делу, выводы суда первой инстанции об отсутствии у Предпринимателя законных оснований для занятия спорного помещения и об обязании Предпринимателя освободить данные помещения являются правильными.

Арбитражный апелляционный суд соглашается с выводами суда первой инстанции об отказе в удовлетворении встречного искового заявления Предпринимателя об обязании Администрацию зарегистрировать право муниципальной собственности на спорное нежилое помещение, поскольку пунктом 1 статьи 6 Федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Обстоятельства дела правильно установлены судом первой инстанции на основании доказательств, представленных сторонами, которым дана надлежащая оценка в соответствии со статьей 71 АПК РФ.

Доводы подателя жалобы были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, получили правильную правовую оценку, поэтому не принимаются судом апелляционной инстанции.

При изложенных обстоятельствах арбитражный апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции соответствуют имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены судом правильно, нарушения норм процессуального права не допущено и оснований для отмены обжалуемого судебного акта нет.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Архангельской области от 14 мая 2007 года по делу № А05-1390/2007 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 без удовлетворения.

Председательствующий О.К. Елагина

Судьи А.Я. Зайцева

О.В. Митрофанов