Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «НОКОСТ-ОЭ» на решение Арбитражного суда Тверской области от 19 мая 2010 года по делу № А66-945/2010 (судья Борцова Н.А.),

у с т а н о в и л :

общество с ограниченной ответственностью «НОКОСТ-ОЭ» (далее – ООО «НОКОСТ-ОЭ») обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском к закрытому акционерному обществу «Газэнергопромбанк» в лице филиала закрытого акционерного общества «Газэнергопромбанк» в городе Твери (далее – ЗАО «Газэнергопромбанк») о признании недействительным договора залога недвижимого имущества от 01.08.2008 № 3408801/8, заключенного ООО «НОКОСТ-ОЭ» и ЗАО «Газэнергопромбанк», о применении последствий недействительной сделки в виде признания недействительной записи об ипотеке, внесенной 14.08.2008 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании договора залога недвижимого имущества от 01.08.2008 № 3408801/8.

Определением от 15.02.2010 суд в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, закрытое акционерное общество Научно - производственная фирма по геофизическим и геоэкологическим работам «Каротаж» (далее – ЗАО НПФ по ГиГР «Каротаж»); общество с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Тверьгеофизика» (далее – ООО «ТД «Тверьгеофизика»); акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации в лице Тверского отделения № 8607 Сберегательного банка России (далее – АК Сбербанк); ФИО1; ФИО2; ФИО3; ФИО4 и Управление федеральной регистрационной службы по Тверской области.

В судебном заседании 16.03.2010 истец на основании статьи 49 АПК РФ заявил ходатайство об изменении предмета исковых требований в отношении применения последствий недействительной сделки, в связи с чем просил признать недействительной запись об ипотеке, внесенной в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 14.08.2008 на основании договора залога недвижимого имущества от 01.08.2008 № 3408801/8, как самостоятельное исковое требование. Уточнение иска судом принято.

Определением суда от 16.03.2010 по ходатайству истца суд в соответствии со статьей 47 АПК РФ привлек к участию в деле в качестве ответчика Управление федеральной регистрационной службы по Тверской области, исключив его из числа третьих лиц.

На основании представленных Управлением федеральной регистрационной службы по Тверской области документов суд уточнил наименование ответчика по делу - Управления Федеральной регистрационной службы по Тверской области на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области (далее – Управление).

Решением от 19 мая 2010 года в удовлетворении исковых требований отказано.

ООО «НОКОСТ-ОЭ» с решением суда не согласилось, в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новый судебный акт, которым заявленные требования удовлетворить в полном объеме. Считает себя заинтересованным лицом, которому законодатель предоставил право обжаловать сделку, совершенную с нарушением требований статьи 43 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости») (далее – Закон об ипотеке). Истец не согласен с выводом суда о том, что ограничения, установленные в пункте 4.1 договора ипотеки от 25.12.2007 № 491/07-1, на него не распространяются, поскольку данный вывод противоречит пункту 2 статьи 342 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), а также условиям договора от 21.01.2005 № 26-1 аренды земельного участка. Полагает, что договор залога недвижимого имущества от 01.08.2008 № 3408801/8 заключен в нарушении пункта 2 статьи 342 ГК РФ.

ООО «НОКОСТ-ОЭ», ЗАО «Газэнергопромбанк», ЗАО НПФ по ГиГР «Каротаж», ООО «ТД «Тверьгеофизика», АК Сбербанк, Управление, ФИО1, ФИО2, ФИО3 и ФИО4 о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, представителей в суд не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

ООО «ТД «Тверьгеофизика» письмом от 30.08.2010 № 275/10 представило в суд апелляционной инстанции ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие своего представителя.

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу ООО «НОКОСТ-ОЭ» - не подлежащую удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 21.01.2005 администрация города Твери (Арендодатель) на основании постановления администрации города Твери от 14.07.2004 № 1690 заключила договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 26-1 с Арендаторами: ООО «НОКОСТ-ОЭ», ЗАО НПФ по ГиГР «Каротаж», ООО «ТД «Тверьгеофизика», ФИО1, ФИО2, ФИО3 и ФИО4, по условиям которого Арендодатель предоставляет, а Арендаторы принимают в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 69:40:04 00 090:0038, общей площадью 7212,3 кв. метров, расположенный по адресу: <...>, для использования под нежилое здание.

Срок аренды земельного участка установлен с 21.01.2005 по 30.06.2014 (пункт 2.1 договора от 21.01.2005 № 26-1).

По акту приема-передачи от 21.01.2005 земельный участок с кадастровым номером 69:40:04 00 090:0038, общей площадью 7212,3 кв. метров, расположенный по адресу: <...>, передан Арендаторам.

01.08.2008 ЗАО «Газэнергопромбанк» (Залогодержатель) и ООО «НОКОСТ-ОЭ» (Залогодатель) подписали договор залога недвижимого имущества № З408801/8, по условиям которого Залогодатель обязался передать в залог, а Залогодержатель принять в залог следующее имущество:

- нежилое помещение, общей площадью 623,2 (Шестьсот двадцать три целых две десятых) кв. метров, назначение объекта - нежилое, материал стен - железобетонные панели, расположенное по адресу: Россия, <...>, кадастровый номер 69:40:04:00:090:0027:1/019187/37:10022/А;

- нежилое помещение, общей площадью 626,9 (Шестьсот двадцать шесть целых девять десятых) кв. метров, назначение объекта - нежилое, материал стен - железобетонные панели, расположенное по адресу: Россия, <...>, кадастровый номер 69:40:04:00:090:0027:1/019187/37:10023/А;

- нежилое помещение, общей площадью 620,1 (Шестьсот двадцать целых одна десятая) кв. метров, назначение объекта - нежилое, материал стен - железобетонные панели, расположенное по адресу: Россия, <...>, кадастровый номер 69:40:04:00:090:0027:1/019187/37:10024/А;

- нежилое помещение, общей площадью 181,8 (Сто восемьдесят одна целая восемь десятых) кв. метров, назначение объекта - нежилое, материал стен - железобетонные панели, расположенное по адресу: Россия, <...>, кадастровый номер 69:40:04:00:090:0027:1/019187/37:10025/А;

- нежилое помещение 6-го этажа (№№ 21-31), общей площадью 215,3 (Двести пятнадцать целых три десятых) кв. метров, назначение объекта - нежилое, материал стен - железобетонные панели, расположенное по адресу: Россия, <...>, кадастровый номер 69:40:04:00:090:0027:1/019187/37:10010/А;

- нежилое помещение 2-го этажа (№№ 2-5), общей площадью 133,6 (Сто тридцать три целых шесть десятых) кв. метров, назначение объекта - нежилое, материал стен - железобетонные панели, расположенное по адресу: Россия, <...>, кадастровый номер 69:40:04:00:090:0027:1/019187/37:10027/А;

- нежилое помещение 5-го этажа (№№ 2-7), общей площадью 182,8 (Сто восемьдесят две целых восемь десятых) кв. метров, назначение объекта - нежилое, материал стен - железобетонные панели, расположенное по адресу: Россия, <...>, кадастровый номер 69:40:04:00:090:0027:1/019187/37:10004/А;

- долю размером 353/1000 (Триста пятьдесят три тысячных) в праве общей долевой собственности на административный корпус общей площадью 5825,3 (Пять тысяч восемьсот двадцать пять целых три десятых) кв. метров, назначение объекта - нежилое, материал стен - железобетонные панели, расположенный по адресу: Россия, <...>, с кадастровым номером 69:40:04:00:090:0027:1/019187/37/10000/А;

- принадлежащее Залогодателю право аренды земельного участка из земель населенных пунктов (поселений), функционально обеспечивающего нежилое здание административного корпуса, в котором находятся указанные выше закладываемые нежилые помещения, площадью земельного участка 7212,3 (Семь тысяч двести двенадцать целых три десятых) кв. метров, с кадастровым номером 69:40:04:00:090:0038, расположенного по адресу: Россия, <...>, в границах кадастрового плана земельного участка (выписки из государственного земельного кадастра) от 20.07.2004 № 02-40/04-2-4381, выданного Тверским городским отделом Федерального государственного учреждения «Земельная кадастровая палата» по Тверской области.

Пунктом 1.2 договора залога от 01.08.2008 № З408801/8 предусмотрено, что залогом имущества обеспечивается исполнение обязательств открытого акционерного общества «Научно-производственное предприятие по геофизическим работам, строительству и заканчиванию скважин» (Заемщик) по кредитному договору от 01.08.2008 № К4-0880/8, заключенному ЗАО «Газэнергопромбанк» и открытым акционерным обществом «Научно-производственное предприятие по геофизическим работам, строительству и заканчиванию скважин» с кредитной линией с лимитом выдачи в размере 125 000 000 руб.

Договор залога недвижимого имущества от 01.08.2008 № З408801/8 зарегистрирован в установленном законом порядке 14.08.2008, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись.

Истец полагая, что на момент заключения оспариваемого договора залога, право аренды земельного участка из земель поселений с кадастровым номером 69:40:04 00 090:0038, общей площадью 7212,3 кв. метров, расположенного по адресу: <...>, уже находилось в залоге у АК Сбербанк по договору ипотеки от 25.12.2007 № 491/07-1, заключенному с ФИО3, условия которого не допускали последующий залог без согласия Залогодержателя, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В качестве обоснования заявленных требований ООО «НОКОСТ-ОЭ» ссылается на статьи 5, 69 Закона об ипотеке и статьи 168, 342 ГК РФ.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований в связи с тем, что отсутствуют основания для признания договора залога недействительным в силу статьи 43 Закона об ипотеке и статьи 342 ГК РФ, а также в силу его ничтожности.

Апелляционная инстанция соглашается с выводами суда первой инстанции в связи со следующим.

В силу статьи 166 ГК РФ недействительные сделки подразделяются на две группы: оспоримые - недействительны в силу признания их таковыми судом и ничтожные - недействительны в силу закона независимо от такого признания.

По правилам статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или предусматривает иные последствия нарушения.

В соответствии с требованиями закона, а именно статьей 342 ГК РФ и пункта 2 статьи 43 Закона об ипотеке последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке.

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 2 статьи 334 ГК РФ залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в названном Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда названным Кодексом или Законом об ипотеке не установлены иные правила.

Согласно пункту 1 статьи 1 Закона об ипотеке по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Ипотека является разновидностью залога, к которой применяются правила о сделках (пункт 2 статьи 420 ГК РФ), а также общие положения об обязательствах (статьи 307-419 ГК РФ). Договор ипотеки является консенсуальным, поскольку заключается без передачи заложенного имущества залогодателю (статья 425 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 339 ГК РФ и пункта 1 статьи 9 Закона об ипотеке, в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.

Согласно пункту 4 статьи 9 Закона об ипотеке обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения.

В соответствии с пунктом 5 статьи 9 указанного Закона, если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

В силу пункта 1 статьи 10 Закона об ипотеке, договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 названного Закона, или нарушены правила пункта 4 статьи 13 этого же Закона, не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Из статьи 71 АПК РФ следует, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. При разрешении спора арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

При этом в силу статьи 65 АПК РФ бремя доказывания требований по иску и возражений возложено на сторону их представляющую.

Судом первой инстанции установлено, что оспариваемый договор о залоге заключен в письменной форме, зарегистрирован в соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ и пунктом 2 статьи 10 Закона об ипотеке в Управлении.

Исходя из анализа положений статей 166, 168, 342 ГК РФ и статьи 43 Закона об ипотеке суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что приведенные нормы закона свидетельствуют о том, что сделка, оформленная последующим договором об ипотеке, и совершенная с нарушением требований статьи 43 Закона об ипотеке и статьи 342 ГК РФ может быть оспорена залогодержателем и является оспоримой.

Отказывая в удовлетворении исковых требований в части признания недействительным договора залога недвижимого имущества от 01.08.2008 № З408801/8, суд первой инстанции почитал, что ООО «НОКОСТ-ОЭ» не является тем заинтересованным лицом, которому законодатель предоставил право обжаловать сделку, совершенную с нарушением требований статьи 43 Закона об ипотеке и статьи 342 ГК РФ, поскольку обращение в суд с настоящим иском не направлено на восстановление нарушенного права ООО «НОКОСТ-ОЭ».

Кроме того, судом правильно отмечено, что подача иска за пределами срока, установленного статьей 181 ГК РФ, не влияет на оценку обоснованности исковых требований.

Отказывая в удовлетворении исковых требований к Управлению в части признания недействительной записи об ипотеке, внесенной в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 14.08.2008 на основании договора залога недвижимого имущества от 01.08.2008 № З408801/8, суд первой инстанции исходил из следующего.

Предметом договора залога недвижимого имущества от 01.08.2008 № З408801/8 являются исключительно имущественные права ООО «НОКОСТ-ОЭ», в том числе его право на аренду земельного участка из земель поселений с кадастровым номером 69:40:04 00 090:0038, общей площадью 7212,3 кв. метров, расположенный по адресу: <...>, по договору аренды от 21.01.2005 № 26-1.

Согласно Приложению № 2 к указанному договору (том 1, лист дела 19) ООО «НОКОСТ-ОЭ» вносит арендную плату за земельный участок площадью 1904 кв. метров.

Между тем, предметом договора об ипотеке от 25.12.2007 № 491/07-1, подписанного между АК Сбербанк и ФИО3, являются имущественные права последнего, в том числе право на аренду земельного участка площадью 79,4 кв. метров, из земель поселений с кадастровым номером 69:40:04 00 090:0038, общей площадью 7212,3 кв. метров, расположенного по адресу: <...>, по договору от 21.01.2005 № 26-1.

Из вышеизложенного следует, что права ООО «НОКОСТ-ОЭ» как арендатора земельного участка из земель поселений с кадастровым номером 69:40:04 00 090:0038, общей площадью 7212,3 кв. метров, расположенный по адресу: <...>, предметом договора залога от 25.12.2007 № 491/07-1 не являются, следовательно, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что ограничения, установленные пунктом 4.1 договора от 25.12.2007 № 491/07-1 на истца по настоящему делу не распространяются.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно посчитал, что истцом не приведено нормативного обоснования требования о признании недействительной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, адресованных Управлению.

Анализ представленных доказательств показывает, что судом первой инстанции полно и всесторонне определен круг юридических фактов, подлежащих исследованию и доказыванию, правильно произведена оценка обстоятельств, материалов дела и действий сторон, в связи с чем, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что обжалованное решение вынесено на основании исследования всех фактических обстоятельств, имеющих значение для дела, и при правильном применении норм права, в связи с чем оснований для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Согласно статье 110 АПК РФ государственная пошлина, уплаченная при подаче апелляционной жалобы, относится на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Тверской области от 19 мая 2010 года по делу № А66-945/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «НОКОСТ-ОЭ» – без удовлетворения.

Председательствующий О.К. Елагина

Судьи И.Н. Моисеева

Л.Н. Рогатенко