Гражданский кодекс часть 1

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – ответчик) о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.03.2011, взыскании суммы арендной платы за сентябрь-декабрь 2011 года, январь-март, июнь-октябрь 2012 года в размере 120000 рублей, взыскании платы за газ за октябрь, ноябрь, декабрь 2011 года, февраль, апрель, июнь 2012 года в размере 29133 рубля 97 копеек, денежных средств на проведение ремонта в размере 198431 рубль.

Заявленное истцом ходатайство об уменьшении исковых требований на 2435 рублей судом первой инстанции удовлетворено в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением от 29.05.2013 иск удовлетворен частично. С ответчика в пользу истца взыскано 30000 рублей задолженности, в остальной части иска отказано. Распределены расходы по уплате госпошлины.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 29.05.2013 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы заявитель указывает, что у ответчика не имеется доказательств оплаты задолженности, акт сверки не является первичным учетным бухгалтерским документом, который может подтвердить отсутствие долга. Суд необоснованно счел не доказанным то обстоятельство, что арендованное помещение отапливалось газом. Истец указывает, что оплату за газ производил за счет своих личных средств, следовательно, у него имеется, согласно договору, право на взыскание данных денежных средств с ответчика. Как указывает заявитель, в силу п. 2.2.7 договора арендатор при расторжении договора обязуется произвести текущий ремонт помещения или произвести оплату в денежном эквиваленте. Суд первой инстанции неправомерно отклонил ходатайство истца о назначении по делу экспертизы для выяснения вопроса о том, выполнен ли полностью надлежащий текущий ремонт в помещении.

Истец и его представитель в судебном заседании поддержали доводы апелляционной жалобы, заявили ходатайство о назначении по делу строительно-технической экспертизы.

Ответчик и его представитель возражали против удовлетворения ходатайства истца о назначении по делу экспертизы и против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Рассмотрев заявленное истцом ходатайство о назначении строительно-технической экспертизы по определению фактического объема работ необходимых для проведения текущего ремонта помещения, расположенного по адресу: Ростовская область, Октябрьский район, ст. Кривянская, ул. Мостовая, 39 рассмотрено судом апелляционной инстанции и отклонено в силу следующего.

В материалах дела не имеется доказательств документального фиксирования фактического состояния помещения во время его передачи ответчику, акт приема передачи сторонами не составлялся, доказательств того, что истец передавал помещение в состоянии лучшем, чем данное помещение предъявлено к возврату в деле не имеется, в связи с чем результаты экспертизы не могут повлиять на результат рассмотрения спора по существу.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между сторонами заключен договор аренды нежилого помещения от 01.03.2011, по условиям которого ответчик как собственник предоставил истцу во владение и пользование помещение по адресу: Ростовская область, Октябрьский район, ст. Кривянская, ул. Мостовая, 39.

Помещение площадью 138 кв. м, включающее торговую площадь 85 кв. м, коридор 18,1 кв. м, санузел 1,7 кв. м, склад 25,2 кв. м, предоставлено для торговли непродовольственными товарами.

В соответствии с пунктом 3.1 договора арендатор обязан оплачивать арендную плату до 1 числа каждого месяца в размере 10 000 рублей.

По условиям договора арендатор обязался своевременно вносить арендную плату и оплачивать расходы на электроэнергию и газ согласно показаниям счетчиков арендодателю (пункты 2.2.2 и 2.2.8 договора).

Согласно пункту 3.2 договора при задержке уплаты арендной платы более чем на 5 дней, арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке с освобождением помещения в течение 30 дней арендатором.

В силу пункта 4.2 договора по желанию любая сторона может расторгнуть договор, уведомив об этом другую сторону письменно за 60 дней.

В иске истец указывал, что предприниматель ФИО3 ненадлежащим образом исполнял обязанности по внесению арендных платежей за сентябрь-декабрь 2011 года, январь-март, июнь-октябрь 2012 года, а также по оплате газоснабжения на отопление помещения за октябрь, ноябрь, декабрь 2011 года, февраль, апрель 2012 года. Сумма задолженности по арендным платежам исчислена истцом в размере 120 000 рублей, а сумма задолженности по оплате за газ – в размере 26 698 рублей 97 копеек.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.

Как следует из материалов дела, договор был заключен на срок до 15.02.2012. После указанной даты пользование помещением было продолжено при отсутствии возражений со стороны ответчика, что свидетельствует о возобновлении его на неопределенный срок по правилам статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В рамках дела А53-29499/2012 предприниматель ФИО3 обратился в суд с иском к предпринимателю ФИО1 о нечинении препятствий к доступу в арендуемые помещения, нечинении препятствия к вывозу товара и торгового оборудования, указывая на то, что в мае 2012 года ответчик создал препятствия в пользовании магазином и прилегающим к нему помещением гаража, часть которого с согласия ответчика использовалась как склад для хранения товара строительных материалов.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 07.12.2012 по делу N А53-29499/2012, оставленным без изменения Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2013 N 15АП-404/2013 по делу N А53-29499/2012, исковые требования удовлетворены в части. Суд обязал индивидуального предпринимателя ФИО1 не чинить индивидуальному предпринимателю ФИО3 препятствия в доступе к арендуемому помещению площадью 138 кв. м, расположенному по адресу: <...>. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Суд установил факт учинения истцом ответчику препятствий в пользовании арендованным имуществом с мая 2012 года.

По настоящему делу ответчик отрицал наличие у него задолженности за сентябрь-декабрь 2011 года, январь-март 2012 года, указывая, что истец отказывался подписывать документы, подтверждающие внесение им арендных платежей, что и послужило основанием для возникновения конфликта между ними. В обоснование того, что задолженности за указанные периоды не имеется, ответчик сослался на письма истца, представленные в материалы дела. Также ответчик возражал против взыскания задолженности за период июнь-октябрь 2012 года ввиду того, что лишен был возможности использовать помещение, что подтверждено вступившим в законную силу судебным актом.

Отказываясь погашать заявленные платежи за газ, ответчик указал, что арендуемое помещение в спорный период отапливалось за счет электрического котла, а не газового. Газовый котел, как пояснил ответчик, отапливал тепличные помещения истца, которые примыкают к арендуемому им помещению. Ответчик представил в материалы дела фотографии помещения котельной, указал, что в одной из труб имеется разветвление, в котором был установлен электрический котел, однако, до проведения совместного осмотра истец электрический котел демонтировал. Истец также, сославшись на пункт 2.2.7 договора, которым предусмотрена обязанность арендатора после расторжения произвести текущий ремонт, просил взыскать с ответчика денежные средства на проведение текущего ремонта в размере 198 431 рубль.

Ответчик указал, что по условиям договора предусмотрена его обязанность произвести ремонт собственными силами. Вместе с тем, такая возможность ему предоставлена не была, так как истец препятствовал доступу в помещение.

В ходе судебного разбирательства ответчик получил доступ в помещение и выполнил работы по текущему ремонту помещения, в подтверждение чего представил акт осмотра с приложением фотографий до и после ремонта.

Истец не отрицал тот факт, что присутствовал на совместном осмотре помещения, однако, совместный акт осмотра подписывать отказался, собственный акт не составил, замечания к текущему ремонту не отметил, каких-либо претензий к ответчику не предъявил, от требований о взыскании убытков не отказался.

Ответчик указал, что им денежные средства на внесение арендных платежей за спорные периоды сентябрь-декабрь 2011 года, январь-март 2012 года передавались нарочно, при этом истец отказывался от подписания каких-либо документов, подтверждающих передачу денежных средств.

В материалы дела представлен акт взаиморасчетов от 31.12.2011, подписанный обеими сторонами, в соответствии с которым задолженность у ИП ФИО3 перед ФИО1 отсутствует (т. 1 л. д. 58).

Судом первой инстанции правомерно указано, что истец, подписав акт сверки, подтвердил перечисление ответчиком ему арендных платежей за сентябрь-декабрь 2011 года, в связи с чем основания для удовлетворения требований в данной части отсутствуют.

Довод заявителя жалобы о том, что акт сверки от 31.12.2011 не доказывает отсутствие у ответчика задолженности, не принимается апелляционным судом. Решение принято судом первой инстанции на основе всестороннего и полного исследования представленных в материалы дела документов и фактических обстоятельств дела, что отражено в судебном акте. Между тем, акт сверки подлежит оценке судом, наряду с другими имеющимися в материалах дела доказательствами и является косвенным доказательством отсутствия задолженности у ответчика перед истцом.

Вместе с тем, ответчик не представил доказательства внесения арендных платежей за январь-март 2012 года. Так, ответчик сослался на уведомление о расторжении договора аренды. Однако, в данном уведомлении содержится указание истца только на то, что задолженность ответчика именно за май и апрель 2012 года является основанием для расторжения договора в одностороннем порядке. Текст письма не содержит прямого признания истцом факта внесения арендных платежей за январь-март 2012 года и не позволяет однозначно сделать такой вывод.

В этой связи, суд первой инстанции удовлетворил требования истца в части взыскания задолженности в размере 30 000 рублей за январь-март 2012 года.

В части взыскания задолженности за июнь-октябрь 2012 года судом первой инстанции отказано исходя из следующего.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 07.12.2012 по делу N А53-29499/2012, оставленным без изменения Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2013 N 15АП-404/2013, установлен факт чинения истцом ответчику препятствий в пользовании арендованным имуществом с мая 2012 года. В соответствии с представленным в материалы дела актом совершения исполнительских действий от 17.04.2013 (т.1 л.д. 113) ответчику был обеспечен беспрепятственный доступ в помещение только с 17.04.2013.

Поскольку ответчик был лишен доступа в помещение за период июнь-октябрь 2012 года по вине истца, оснований для взыскания арендной платы не имеется.

Данная правовая позиция сформулирована в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12 согласно которой арендодатель имеет право требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом согласно условиям договора.

Также суд первой инстанции обоснованно не нашел оснований для взыскания суммы платежей за газоснабжения.

В материалах дела имеется ответ газоснабжающей организации на запрос суда первой инстанции (письмо ООО «Газпром Межрегионгаз Ростов-на-Дону от 22.05.2013 исх. № 13-01-12) согласно которому договор поставки газа заключен на отопление теплицы истца, в ходе проверки проведенной 12.04.2013 установлено, что магазин, находящийся на территории принадлежащей ФИО1 отапливается электричеством.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Судом первой инстанции истцу неоднократно предлагалось представить в материалы дела акты снятия показаний с газового счетчика, а также доказательства того, что газовый котел отапливал только спорное помещение.

Таких доказательств в дело не представлено.

Из материалов дела следует, что истцом также заявлено о взыскании с ответчика денежных средств на проведение ремонта в размере 198 431 рубль.

Действительно, пунктом 2.2.7 договора предусмотрена обязанность арендатора после расторжения произвести текущий ремонт.

Вместе с тем, из материалов дела усматривается, что ответчиком выполнен текущий ремонт на основании дефектной ведомости, составленной обществом с ограниченной ответственностью «Легион». В материалы дела представлены акт выполненных работ по текущему ремонту от 30.04.2013, фотографии до и после ремонта.

Суд первой инстанции обязал стороны провести совместный осмотр объекта и составить соответствующий акт, однако, истец от подписания акта отказался, своих претензий ответчику относительно произведенного ремонта и требований о выполнении дополнительных работ не предъявил.

Кроме того, в материалы дела не представлено доказательств фактического состояния помещения во время его передачи ответчику, акт приема передачи сторонами не составлялся, доказательств того, что истец передавал помещение в состоянии лучшем, чем данное помещение предъявлено к возврату в деле не имеется.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно отказал во взыскании денежных средств на проведение ремонта в размере 198 431 руб.

Также правомерно суд первой инстанции счел неподлежащими удовлетворению требования истца о расторжении договора.

Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Из материалов дела усматривается, что арендатор получил уведомление о расторжении договора 07.05.2012, соответственно, договор расторгнут в одностороннем порядке.

Требования ответчика в рамках дела N А53-29499/2012 обусловлены тем обстоятельством, что истец препятствовал пользоваться помещением в период с момента получения уведомления до даты расторжения договора, что препятствовало истцу вывезти свое имущество, а также сделать текущий ремонт, предусмотренный договором. Судом установлено, что ответчик не возражал против передачи помещения обратно истцу. Так, в материалы дела представлен акт о неявке арендодателя для приема помещения от 04.05.2013.

При таких обстоятельствах, оснований для отмены либо изменения решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Обжалуемый судебный акт отвечает нормам материального права, содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебных актов, апелляционным судом не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 29.05.2013 по делу № А53-35011/2012 оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий М.Г. Величко

Судьи Ю.И. Баранова

И.В. Пономарева