Гражданский кодекс часть 1

от администрации муниципального образования город-курорт Геленджик: посредством использования системы «Картотека арбитражных дел (онлайн-заседание)»: представителя ФИО1 по доверенности от 13.01.2021,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ОГРН <***>, ИНН <***>)

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.05.2021 по делу
№ А32-8573/2021

по заявлению администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ОГРН <***>, ИНН <***>)

при участии третьих лиц: государственной корпорации «Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)», акционерного общества «Агро-центр «Пшада», общества с ограниченной ответственностью «Черноморская агропромышленная компания», акционерного общества «Агропромышленная компания «Михайловский перевал», акционерного общества «Агро-Ресурсы»

о признании незаконными приостановлений государственной регистрации права, обязании совершить определенные действия,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования город-курорт Геленджик (далее - заявитель, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – заинтересованное лицо, управление, Управление Росреестра по Краснодарскому краю) о признании незаконными приостановлений государственной регистрации права, выраженных в уведомлениях от 23.12.2020 N КУВД-001/2020-29058012/1,
N КУВД-001/2020-29058011/1, N КУВД-001/2020-29058431/1, об обязании осуществить государственную регистрацию дополнительных соглашений от 15.12.2020 N 163 к договору аренды земельных участков от 28.02.2013
N 4000004573, от 15.12.2020 N 164 к договору аренды земельных участков от 28.02.2013 N 4000004572.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.05.2021 признаны незаконными уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю о приостановлении государственной регистрации прав от 23.12.2020 N КУВД-001/2020-29058012/1, от 23.12.2020 N КУВД-001/2020-29058011/1, от 23.12.2020 N КУВД-001/2020-29058431/1, как не соответствующие Гражданскому кодексу Российской Федерации. Суд обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю осуществить государственную регистрацию дополнительного соглашения от 15.12.2020 N 163 к договору аренды земельных участков от 28.02.2013 N 4000004573 и дополнительного соглашения от 15.12.2020 N 164 к договору аренды земельных участков от 28.02.2013 N 4000004572 в пятидневный срок с даты вступления решения в законную силу.

Не согласившись с принятым судебным актом, Управление Росреестра по Краснодарскому краю обжаловало его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе управление просит отменить решение суда, ссылаясь на то, что на государственную регистрацию дополнительных соглашений не было представлено согласие залогодержателя на государственную регистрацию дополнительного соглашения № 163, № 164 от 15.12.2020 (о расторжении договора аренды) на спорные объекты недвижимости. Заявителем инициированы судебные процессы в Арбитражном суде Краснодарского края по делам № А32-44434/2020 и № А32-46727/2020 о расторжении договоров аренды в отношении спорных земельных участков и признании прекратившим право залога по указанным договорам.

В отзыве на апелляционную жалобу акционерное общество «Агропромышленная компания «Михайловский перевал» указало на законность и обоснованность принятого арбитражным судом первой инстанции решения, просило в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

В судебном заседании представитель администрации не согласился с доводами апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей не обеспечили.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность решения суда проверены судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик и ОАО «Агропромышленная компания «Михайловский перевал», ОАО «Черноморская агропромышленная компания», ОАО «Агро-центр «Пшада», ОАО «Агро-ресурсы» 28 февраля 2013 года был заключен договор аренды земельных участков N 4000004573 с множественностью лиц на стороне арендатора.

Предметами указанного договора аренды являлись два земельных участка, расположенных по адресу: г. Геленджик, ОАО АК «Михайловский перевал» с кадастровыми номерами 23:40:0605003:9 и 23:40:0605003:10, имеющие вид разрешенного использования «для сельскохозяйственного использования».

Постановлением администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 12 мая 2014 года N 1221 «О разделе земельного участка по адресу: г. Геленджик, ОАО АК «Михайловский перевал» земельный участок с кадастровым номером 23:40:0605003:9 площадью 396857 кв. м, расположенный по вышеназванному адресу разделен на два земельных участка:

- земельный участок с кадастровым номером 23:40:0605003:16 площадью 332 7825 кв. м, из которого земельный участок площадью 9216 кв. метров - охранная зона ВЛ-10 кВ БР-3, расположенный по адресу: г. Геленджик, ОАО АК «Михайловский перевал» с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного использования»;

- земельный участок с кадастровым номером 23:40:065003:15 площадью 74 075, кв. м, из которого земельный участок, площадью 11019 кв. метра - охранная зона ВЛ-110кВ БР-3, расположенный по адресу: г. Геленджик, ОАО АК «Михайловский перевал» с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного использования».

Между администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик и открытыми акционерными обществами «Агропромышленная компания «Михайловский перевал», «Черноморская агропромышленная компания», «Агро-центр «Пшада», «Агро-ресурсы» 28 февраля 2013 года был заключен договор аренды земельных участков N 4000004572 с множественностью лиц на стороне арендатора.

Предметом указанного договора аренды являлись 7 земельных участков, расположенных по адресу: г. Геленджик, ОАО АК «Михайловский перевал» в том числе земельный участок с кадастровым номером 23:40:0802001:109 площадью 537001 кв. м, расположенный по адресу: г. Геленджик, ОАО АК «Михайловский перевал», имеющий вид разрешенного использования «для сельскохозяйственного использования».

Постановлением администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 14 апреля 2014 года N 927 «О разделе земельных участков, расположенных по адресу: г. Геленджик, ОАО АК «Михайловский перевал» земельный участок с кадастровым номером 23:40:0802001:109 площадью 537007 кв. м, расположенный по вышеназванному адресу разделен на два земельных участка:

- земельный участок с кадастровым номером 23:40:0802001:124, площадью 331528 кв. метра, расположенный по адресу: г. Геленджик, ОАО АК «Михайловский перевал» с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного назначения»;

- земельный участок с кадастровым номером 23:40:0802001:125 площадью 205473, кв. метра, из которого земельный участок, площадью 62 332 кв. метра - водоохранная зона реки Догуаб, Тхаб и Грекуловка, земельный участок, площадью 173 кв. метра - охранная зона ВЛ-110кВ «Стрела-Береговая», расположенный по адресу: г. Геленджик, ОАО АК «Михайловский перевал» с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного назначения».

Дополнительным соглашением № 163 к договору аренды земельных участков N 4000004573 стороны прекратили арендные отношения в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 23:40:0605003:10 и 23:40:0605003:15.

Дополнительным соглашением № 164 к договору аренды земельных участков N 4000004572 стороны прекратили арендные отношения в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:40:0802001:125.

15 декабря 2020 года администрацией в Геленджикский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю поданы заявления о государственной регистрации дополнительных соглашений от 15 декабря 2020 года N 163 к договору аренды земельных участков от 28 февраля 2013 года N 4000004573 и от 15 декабря 2020 года N 164 к договору аренды от 28 февраля 2013 года N 4000004572, согласно которым регистрирующему органу надлежало погасить право аренды
АО «АПК «Михайловский перевал», АО «Черноморская агропромышленная компания», АО «Агро-ресурсы», АО «Агро-центр «Пшада» в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 23:40:0605003:10, 23:40:0605003:15 и 23:40:0802001:125.

Права аренды на вышеуказанные земельные участки находятся в залоге государственной корпорации «Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)» (договор залога недвижимого имущества (ипотеки) № 110200/1314-ДИ-2 от 26.07.2013).

Уведомлениями от 23 декабря 2020 года N КУВД-001/2020-29058012/1,
N КУВД-001/2020-29058011/1, N КУВД-001/2020-29058431/1 по результатам рассмотрения заявлений о государственной регистрации прав от 15 декабря 2020 года N КУВД-001/2020-2905 8012 (в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:40:0605003:15), N КУВД-001/2020-2905 8011 (в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:40:0605003:10), N КУВД-001/2020-2905 8431 (в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:40:0802001:125), администрации муниципального образования город-курорт Геленджик сообщено о приостановлении осуществления государственной регистрации прав.

Приостановления государственной регистрации права мотивированы тем, что в нарушение части 4 статьи 53 Федерального закона от 13 июля 2015 года
N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон N 218-ФЗ) не представлено согласие залогодержателя на государственную регистрацию дополнительных соглашений от 15 декабря 2020 года N 163 и N 164.

Не согласившись с вышеуказанными приостановлениями государственной регистрации права, выраженными в уведомлениях от 23.12.2020 года N КУВД-001/2020-29058012/1, N КУВД-001/2020-29058011/1, N КУВД-001/2020-29058431/1, администрация оспорила их в судебном порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания недействительным (незаконным) ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, необходимо наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие данных акта, решения, действий (бездействия) закону и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов заявителя.

Согласно части 1 статьи 14 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и государственная регистрация права включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

На основании пункта 5 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии со статьей 27 Закона N 218-ФЗ в осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 названного Закона.

К заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, являющиеся основанием для осуществления государственной регистрации прав (пункт 2 части 4 статьи 18 Закона N 218-ФЗ).

Согласно пункту 2 части 2 статьи 14 Закона 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (часть 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации).

При обращении в управление администрацией в качестве документа-основания для государственной регистрации были представлены дополнительные соглашения от 15.12.2020 № 164, № 163 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 23:40:0802001:125, 23:40:0605003:15, 23:40:0605003:10.

Согласно пункту 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными.

В силу пункта 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии со статьей 5 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Статьей 62 названного федерального закона установлено, что если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

В пункте 4 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Таким образом, прекращение права залога находится в зависимости от наличия волеизъявления сторон на прекращение заложенного права, в данном случае права аренды.

Как указано в пункте 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав:

в случае, если выдана закладная:

совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная;

заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная;

заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме;

в случае, если не выдана закладная:

совместного заявления залогодателя и залогодержателя;

заявления залогодержателя.

Исходя из изложенных положений Гражданского кодекса Российской Федерации, отсутствие предусмотренных пунктом 1 статьи 25 Закона об ипотеке оснований для погашения регистрационной записи об ипотеке (совместное заявление залогодателя и залогодержателя) не является препятствием для регистрации прекращения права залога с учетом подтвержденного факта расторжения договора аренды, поскольку прекращение права аренды и внесение соответствующей регистрационной записи не могут быть поставлены в зависимость от волеизъявления сторон договора ипотеки. Сохранение права залога зависит от наличия предмета залога, в данном случае права аренды. Само по себе погашение регистрационной записи об ипотеке и совершение в реестре отметки о прекращении ипотеки не являются действиями, признаваемыми государственной регистрацией прав.

Положения статьи 334, пункта 4 статьи 336, статьи 345, подпункта 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ во взаимосвязи с положениями статьи 29 Закона о регистрации N 122-ФЗ и статьи 25 Федерального закона N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», не позволяют сделать вывод о том, что осуществление государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка в связи с расторжением договора аренды поставлено в зависимость от погашения записи об ипотеке права аренды земельного участка

Наличие регистрационной записи об ипотеке права аренды земельного участка, возникшего из договора аренды, который расторгнут по соглашению сторон, не является препятствием для регистрации прекращении права аренды и у регистрирующего органа отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка в связи с прекращением договора аренды.

При таких обстоятельствах управление должно было одновременно с регистрацией прекращения регистрационной записи об аренде земельного участка также погасить и регистрационную запись об ипотеке права аренды земельного участка ввиду отсутствия предмета ипотеки, поскольку расторжение договора аренды земельного участка означало автоматическое, - независимо от дополнительных соглашений сторон или заявлений о погашении записи об ипотеке, - прекращение ипотеки права аренды земельного участка.

В целях устранения допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя суд первой инстанции правомерно возложил на управление обязанность осуществить государственную регистрацию дополнительных соглашений к договорам аренды.

Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда первой инстанции оценке тех же обстоятельств дела и норм права, не опровергают правомерность и обоснованность выводов суда первой инстанции, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.05.2021 по делу
№ А32-8573/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий Е.А. Маштакова

Судьи В.Л. Новик

С.И. Яицкая