Гражданский кодекс часть 1

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО5 о реальном разделе многоквартирного жилого дома, расположенного в городе Геленджик Краснодарского края, ул.Озерная,24, и находящегося в общей долевой собственности истца и ответчика.

Исковые требования мотивированы тем, что необходимо произвести реальный раздел многоквартирного жилого дома.

Решением от 23.10.2012 Арбитражный суд Краснодарского края произвел раздел многоквартирного жилого дома общей площадью 965,5 кв.м., расположенного в <...>. В собственность ФИО1 выделены следующие помещения: квартира № 9 общей площадью 40,7 кв.м, квартира № 10 общей площадью 41,9 кв.м, квартира № 11 общей площадью 56,6 кв.м, квартира № 12 общей площадью 40,7 кв.м, расположенные на третьем этаже,

- квартира № 13 общей площадью 40,7 кв.м, квартира № 14 общей площадью 41,9 кв.м, квартира № 15 общей площадью 56,6 кв.м, квартира № 16 общей площадью 40,7 кв.м., расположенные на мансардном этаже.

В собственность ФИО5 выделены следующие помещения в многоквартирном жилом доме общей площадью 965,5 кв.м. литер А, расположенном по адресу: <...>:

- нежилое помещение № 1 (гараж) общей площадью 184,70 кв.м, расположенное в цокольном этаже,

- квартира № 1 общей площадью 40,7 кв.м, квартира № 2 общей площадью 41,9 кв.м, квартира № 3 общей площадью 58,4 кв.м, квартира № 4 общей площадью 40,7 кв.м, расположенные на первом этаже,

- квартира № 5 общей площадью 40,7 кв.м, квартира № 6 общей площадью 41,9 кв.м, квартира № 7 общей площадью 56,6 кв.м, квартира № 8 общей площадью 40,7 кв.м, расположенные на втором этаже.

Решение суда мотивировано правом участников общей долевой собственности произвести раздел имущества, находящегося в общей собственности, в соответствии со статьей 252 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Администрация города Геленджик в порядке статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обжаловала указанное решение, указав, что решение по сути затрагивает права и обязанности муниципального образования, не привлеченного к участию в деле. Заявитель апелляционной жалобы ссылается на полномочия органов местного самоуправления по земельному и градостроительному контролю и указывает, что названный многоквартирный жилой дом является самовольной постройкой. Суд вынес решение о разделе многоквартирного жилого дома, не оформленного в качестве такового ни в судебном, ни в административном порядке. Регистрация права общей долевой собственности за ФИО5 и ФИО1 была произведена незаконно. Предыдущему собственнику земельного участка ФИО7 Администрацией города было выдано разрешение только на строительство трехэтажного индивидуального жилого дома по адресу: <...>. Фактически же был возведен многоквартирный жилой дом, так как на каждом этаже имеется по 4 обособленных помещения (квартиры) с выходом на общую лестничную клетку и далее в подъезд.

Определением от 14.10.2013 Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела А32-29379/2012 по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде апелляционной инстанции, привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО4 и ФИО6

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель Администрации города Геленджик поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель истца ФИО1 и третьего лица ФИО4 возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, а также заявил ходатайство о прекращении производства по делу, сославшись на то обстоятельство, что в настоящее время квартиры находятся в собственности физических лиц.

Остальные лица, участвующие в деле, о месте и времени судебного заседания извещены либо считаются извещенными в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежитудовлетворениюпо следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 19.01.2011 Администрация города-курорта Геледжик выдала ФИО7 разрешение на строительство 3-этажного жилого дома, расположенного по адресу: город Геленджик, у.Озерная,24 (т.1, л.д.90). При этом ФИО7 являлась собственником земельного участка площадью 400 кв.м., расположенного по адресу: <...>, на основании договора купли-проджаи земельного участка от 10.11.2010, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права собственности от 08.12.2010.

Не получив разрешения на возведение многоквартирного жилого дома, ФИО7 04.05.2012 заключила договор купли-продажи земельного участка с покупателями ФИО4 и ФИО6, согласно которому передала названным лицам в общую долевую собственность ( по 1\2 доле каждому) земельный участок площадью 400 кв.м. с кадастровым номером 23:40:04112054:8. За названными лицами была осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок (л.д.114-115, т.1).

Став собственниками земельного участка, ФИО4 и ФИО6, не получив разрешения на строительство многоквартирного жилого дома, 20.08.2012 обратились с заявлением в Геленджикский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю с заявлениями о государственной регистрации права общей долевой собственности на жилой дом в порядке статьи 25.3 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В связи с возникшими сомнениями в статусе дома при наличии пяти этажей ( одного подземного этажа) Управление Росреестра направило запрос в филиал государственного унитарного предприятия Краснодарского края «Крайтехинвентаризация- Краевое БТИ». Указанный филиал ГУП в г.Геленджике сообщил, что жилой дом числится индивидуальным жилым домом этажностью 3 этажа, в том числе и подземный этаж. В связи с этим Управление осуществило государственную регистрацию права общей долевой собственности на жилой дом ( письмо Управления Росреестра по Краснодарскому краю от 23.10.2013 № 03-241/1241 – т.2, л.д.42-43).

03.09.2012 ФИО4 заключил договор купли-продажи с покупателем ФИО1, согласно которому передал ему в собственность ½ часть долю земельного участка площадью 400 кв.м. с кадастровым номером 23:40:0412054:8, и ½ долю жилго дома литер А общей площадью 965,5 кв.м., расположенных по адресу: <...> ( л.д.8, т.1).

03.09.2012 ФИО6 заключил договор купли-продажи с покупателем ФИО5, согласно которому передал ей в собственность ½ часть долю земельного участка площадью 400 кв.м. с кадастровым номером 23:40:0412054:8, и ½ долю жилго дома литер А общей площадью 965,5 кв.м., расположенных по адресу: <...> (л.д.46, т.1).

После заключения указанных договоров ФИО1 обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ФИО5 о реальном разделе многоквартирного жилого дома, который и был удовлетворен Арбитражным судом Краснодарского края.

После принятия решения арбитражного суда на основании полученной копии ФИО1 и ФИО5 продали квартиры физическим лицам, что подтверждено письмом Геленджикского отдела Управления Росреестра по Краснодарскому краю от 09.08.2013 № 29-26/912 (т.1, л.д.126).

Апелляционный суд находит решение арбитражного суда незаконным и необоснованным.

При принятии решения Арбитражный суд Краснодарского края не учел правил оценки доказательств, установленных статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Согласно части 1 названной статьи арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Даже из представленных сторонами доказательств очевидны существенные правовые пороки, касающиеся спорного жилого дома. Несмотря на факт регистрации жилого дома за ФИО1 и ФИО5, арбитражный суд не учел, что никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы ( часть 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). В кадастровом паспорте здания указано на наличие 5 этажей, а также указано о самовольном строительстве жилого дома ( т.1, л.д.9). В техническом паспорте жилого дома, составленном филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация- Федеральное БТИ» прямо указано на об отсутствии разрешения на возведение или переоборудование литера А (л.д.26, т.1). Кроме того, из поэтажных планов технического паспорта очевидно, что дом представляется собой не индивидуальный жилой дом, а многоквартирный жилой дом, что также следует из экспликации к поэтажному плану (т.1, л.д.29-36).

Более того, само исковое заявление, адресованное суду, указывает, что предметом спора является многоквартирный жилой дом, а отнюдь не индивидуальный жилой дом.

Несмотря на явную очевидность признаков самовольной постройки, Арбитражный суд Краснодарского края указанное обстоятельство не исследовал, ограничившись фактом признания иска ответчиком в инсценированном по сути споре, и позволив, тем самым, в обход установленных законом правил ( при отсутствии судебного решения о признании права собственности на самовольную постройку или административного разрешения на ввод здания в эксплуатацию) фактически легализовать самовольную постройку и допустить ее в гражданский оборот.

В нарушение ст.48,49,51,52 Земельного кодекса Российской Федерации на земельном участке по улице Озерная,24, в городе Геленджике, под видом разрешенного объекта индивидуального жилищного строительства без получения необходимой разрешительной документации, разработки и утверждения проектной документации фактически осуществлено самовольное строительство многоквартирного жилого дома. Кроме того, при осуществлении строительства были нарушены и Строительные нормы Краснодарского края 22-301-2000 «Строительство в сейсмических районах Краснодарского края», нарушены СНиПы 52-01-2003 «Бетонные и железобетонные конструкции», 3.03.01-87 «Несущие и ограждающие конструкции», что следует из письма Управления государственного строительного надзора Краснодарского края от 31.10.2012 (л.д.94, т.1).

Согласно пунктами 11,12 статьи 1 Градостроительного кодекса Краснодарского края ( Закон Краснодарского края от 21.07.2008 № 1540-КЗ) индивидуальным жилым домом является отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более трех, предназначенный для проживания одной семьи; многоквартирным жилым домом – жилой дом, состоящий из двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельные участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.

Поскольку ФИО4 и ФИО6 не могли не знать, что объект не является индивидуальным жилым домом, а представляется собой многоквартирный жилой дом, обращение указанных лиц для регистрации права общей долевой собственности в порядке статьи 25.3 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не имело под собой законного основания. Указанный объект являлся и является объектом самовольного строительства, оборот которого запрещен статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку ФИО1 и ФИО5 также не могли не знать, что приобретают не индивидуальный жилой дом, а многоквартирный жилой дом, и поскольку сделки с объектами, не способными к гражданскому обороту, не могут породить правовых последствий ( кроме как связанных с ничтожностью совершенных с ними сделок), оснований для удовлетворения иска о разделе многоквартирного жилого дома не имелось.

При изложенных выше обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции подлежит отмене как ввиду несоответствия выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствах дела, неполного выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела, так и ввиду принятия решения о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле ( муниципального образования город Геленджик) ( пункты 1 и 3 части 1, пункт 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Апелляционный суд не усматривает оснований для прекращения производства по делу в связи с тем, что истец и ответчик впоследствии продали квартиры в спорном жилом доме физическим лицам, поскольку в данном деле не рассматривается вопрос о праве физических лиц на квартиры и на указанных лиц не возлагаются какие-либо обязанности. Вопрос о наличии или отсутствии у физических лиц права на квартиры не входит в компетенцию арбитражного суда, а может быть решен только судом общей юрисдикции в порядке гражданского судопроизводства.

Руководствуясь ст.ст.268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23 октября 2012 года по делу А32-29379/2012 отменить и принять новый судебный акт.

В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО5 о реальном разделе многоквартирного жилого дома – отказать.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.

Председательствующий В.В. Галов

Судьи О.Г. Авдонина

М.Н. Малыхина