Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.08.2012 по делу № А32-43379/2011

по иску ООО "Ростехснаб"

к ответчикам – индивидуальному предпринимателю ФИО2, администрации муниципального образования Белореченский район

о признании договора аренды недействительным, применении последствий недействительности ничтожной сделки, погашении регистрационной записи в ЕГРП

принятое в составе судьи Тарасенко А.А.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Ростехснаб» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования Белореченский район и индивидуальному предпринимателю ФИО2 о признании договора от 11.03.2009 № 3900003363 земельного участка площадью 4660,00 кв.м кадастровый номер 23:39:1101894:93, расположенного по адресу: <...>, недействительным (ничтожным), применении последствий недействительности договора в виде приведения сторон в первоначальное положение и погашения регистрационной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за № 23-23-07/014/2009-306 (с учетом изменения предмета требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации – л.д. 69-72).

Решением от 06.08.2012 иск удовлетворен частично, заключенный между администрацией муниципального образования Белореченский район и индивидуальным предпринимателем ФИО2 договор аренды от 11.03.2009 № 3900003363 земельного участка площадью 4660 кв.м с кадастровым номером 23:39:1101894:93, расположенного по адресу <...>, признан недействительным, признано отсутствующим обременение земельного участка площадью 4660 кв.м с кадастровым номером 23:39:1101894:93, расположенного по адресу <...>, в виде аренды на основании договора от 11.03.2009 № 3900003363, заключенного между администрацией муниципального образования Белореченский район и индивидуальным предпринимателем ФИО2 В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.

Решение мотивировано тем, что на спорном земельном участке находятся принадлежащие истцу на праве собственности объекты недвижимости. Спорный договор заключен только с одним из собственников строений на земельном участке, возможность вступления в него иных лиц на стороне арендатора не предусмотрена. Ответчиками не представлено доказательств того, что участок является неделимым. Спорный договор аренды земельного участка противоречит статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации и является ничтожным. Лицо, имеющее титул вещного права на строения, находящиеся на земельном участке, презюмируется его владельцем, в связи с чем требование о признании отсутствующим обременения земельного участка удовлетворено. Требование о применении последствий недействительности сделки оставлено без удовлетворения, конкретные последствия истцом не указаны, возврат земельного участка невозможен, так как на земельном участке находятся объекты недвижимости, принадлежащие предпринимателю.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик – индивидуальный предприниматель ФИО2 обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения в части удовлетворения требований, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель указал на то, что судом не установлена возможность деления спорного земельного участка. По мнению заявителя жалобы, пункт 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации применен необоснованно.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика жалобу поддержал.

Представитель истца доводы жалобы отклонил как несостоятельные по основаниям, изложенным в отзыве.

Представитель ответчика – администрации Белореченского района в заседание не явился, отзыв не представил.

Администрация о рассмотрении апелляционной жалобы извещена надлежащим образом.

Изучив материалы дела и заслушав пояснения представителей сторон, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 11.03.2009 на основании постановления от 05.03.2009 № 370 (л.д. 40) между муниципальным образованием Белореченский район (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатор) заключен договор № 3900003363 аренды земельного участка (л.д. 36-39).

По условиям договора арендодатель сдает, а арендатор принимает во владение и пользование на условиях аренды сроком на 49 лет земельный участок площадью 4660 кв.м, кадастровый номер 23:39:1101894:93, отнесенный к землям населенных пунктов, расположенный по адресу: <...>, для эксплуатации склада в части железнодорожного подъездного пути в границах, указанных в приложении к настоящему договору плане земельного участка и в качественном состоянии как он есть (приложение №1 – л.д. 42).

В соответствии с пунктом 1.3 договора предмет договора не обременен правами и претензиями других лиц, о которых арендодатель не мог не знать. Арендодатель принял на себя урегулирование любых претензий третьих лиц, предъявляющих какие-либо законные права на предмет договора.

В характеристике земельного участка (приложение № 3 – л.д. 39) указано, что в отношении земельного участка сервитутов не установлено.

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 16.04.2009.

Полагая, что передача в аренду земельного участка нарушает права собственника объектов недвижимости (склад сырья и проходная – л.д. 32-33), расположенных на участке, ООО «Ростехснаб» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно пункту 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено названным Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

Указанная норма права подлежит применению и к собственникам нескольких строений, находящихся на неделимом земельном участке.

В пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них. Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, в случае, если договор аренды земельного участка заключен только с одним из собственников объектов недвижимости на данном участке, то в таком договоре должно быть указание на возможность вступления в него иных лиц (множественность на стороне арендатора).

Заключение договора аренды только с одним из собственников в такой ситуации является нарушением положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Договор аренды земельного участка, заключенный только с одним из собственников строений на земельном участке может быть сохранен при условии, если в нем имеется оговорка о потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

В данном случае такая оговорка в договоре аренды, заключенном между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и администрацией отсутствует. Ответчик возможность вступления в договор аренды ООО «Ростехснаб» отрицает.

При таких условиях, вывод суда первой инстанции о недействительности (ничтожности) договора правомерен.

Ссылка заявителя на то, что судом первой инстанции не определено является ли спорный земельный участок неделимым, признается судом апелляционной инстанции необоснованной, так как участок передан в аренду как неделимый.

Довод заявителя жалобы о том, что право собственности на строения у истца возникло послед заключения договора аренды, не принимается во внимание судом апелляционной инстанции, так как право собственности возникло на основании передаточного акта от 12.04.2010 в процессе реорганизации, до этого момента право собственности на строения принадлежало правопредшественникам истца.

В соответствии с пунктом 1 статьи 58 Гражданского кодекса Российской Федерации при слиянии юридических лиц права и обязанности каждого из них переходят к вновь возникшему юридическому лицу в соответствии с передаточным актом.

Требование истца о погашении записи в ЕГРП правомерно оценено судом первой инстанции как требование о признании права аренды отсутствующим.

Ничтожная сделка не порождает права и обязанности. При ничтожности сделки - договора аренды, его государственная регистрация не отражает фактическое состояние отношений между сторонами. По ничтожному договору ответчик арендатором земельного участка не стал. Однако регистрация договора делает ответчика арендатором земельного участка перед неограниченным кругом лиц.

В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

По смыслу пункта 52 названного постановления удовлетворение заявленного требования возможно при оспаривании зарегистрированного права (обременения права), вызванного необходимостью механического устранения из ЕГРП ошибочных (недействительных) сведений, в случае отсутствия иных возможностей их устранения из реестра по иным основаниям либо с использованием иных способов защиты прав.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В данном случае требование о признании обременения отсутствующим заявлено правомерно, поскольку истец как лицо, имеющее титул вещного права на строения, находящиеся на земельном участке, презюмируется его владельцем, наличие зарегистрированного обременения права на земельный участок препятствует истцу в осуществлении его прав владельца.

Решение в части отказа в удовлетворении требования о применении последствий недействительности договора истцом не оспаривается.

Оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суд апелляционной инстанции не усматривает.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.08.2012 по делу № А32-43379/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий Еремина О.А.

Судьи Кузнецов С.А.

Чотчаев Б.Т.