Гражданский кодекс часть 1

от Региональной службы государственного строительного надзора Ростовской области: представитель ФИО1, по доверенности от 30.12.2020, удостоверение; представитель ФИО2, по доверенности от 30.12.2020, удостоверение;

от ООО «Инвестрадиострой»: представитель ФИО3, по доверенности от 30.11.2020, паспорт,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Инвестрадиострой»

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 25.12.2020 по делу № А53-21199/2020

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Инвестрадиострой»

(ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Региональной службе государственного строительного надзора Ростовской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании недействительным предписания,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Инвестрадиострой» (далее -заявитель, ООО «Инвестрадиострой», общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением о признании недействительным предписания Региональной службы государственного строительного надзора Ростовской области (далее – служба) от 05.03.2020 № 38/1422.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 25.12.2020 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «Инвестрадиострой» обратилось в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой. В апелляционной жалобе и дополнениях к ней ООО «Инвестрадиострой» просит решение отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявления, поскольку договор от 06.05.2016 № 28-ГС заключен вне рамок ФЗ № 214-ФЗ и не подлежит контролю со стороны Региональной службы государственного строительного надзора Ростовской области, следовательно, предписание от 05.03.2020 № 38-14/22 является незаконным.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд рассматривает апелляционную жалобу в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В отзыве на апелляционную жалобу служба просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

От ООО «Инвестрадиострой» поступили письменные дополнения к апелляционной жалобе.

Суд протокольным определением приобщил письменные дополнения к апелляционной жалобе к материалам дела.

От ООО «Инвестрадиострой» поступили письменные пояснения на отзыв Региональной службы государственного строительного надзора Ростовской области на апелляционную жалобу.

Суд протокольным определением приобщил письменные пояснения на отзыв на апелляционную жалобу к материалам дела.

От ООО «Инвестрадиострой» поступило ходатайство о приобщении проекта судебного акта к материалам дела.

Суд протокольным определением удовлетворил ходатайство о приобщении проекта судебного акта к материалам дела.

Представитель ООО «Инвестрадиострой» в судебном заседании заявил ходатайство о приобщении письма от 04.10.2019 к материалам дела.

Суд протокольным определением удовлетворил заявленное ходатайство о приобщении письма от 04.10.2019 к материалам дела.

В судебном заседании представитель ООО «Инвестрадиострой» доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить. Представитель Региональной службы государственного строительного надзора Ростовской области возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил обжалуемое решение суда оставить без изменения.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 10.03.2021 объявлялся перерыв до 17.03.2021 до 17 час. 15 мин.

Информация о времени и месте продолжения судебного заседания размещена в информационном сервисе «Календарь судебных заседаний» на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

После объявленного перерыва от Региональной службы государственного строительного надзора Ростовской области поступило дополнение к отзыву на апелляционную жалобу.

Суд протокольным определением приобщил дополнение к отзыву на апелляционную жалобу к материалам дела.

Представитель ООО «Инвестрадиострой» доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить. Представитель Региональной службы государственного строительного надзора Ростовской области возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил обжалуемое решение суда оставить без изменения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, согласно акту проверки от 01.11.2019
№ 38/01/64, проведенной по распоряжению Региональной службы государственного строительного надзора Ростовской области о проведении внеплановой документарной проверки юридического лица № 38/01/64 от 04.09.2019 на предмет соблюдения Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и иных нормативных правовых актов в установленной сфере деятельности в ходе долевого строительства многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой по пр. М. Нагибина, 38 в г. Ростов-на-Дону.

Проверкой установлено, что Арбитражным судом Ростовской области решением от 18.08.2015 ООО «СК «Гарант-Строй» признано несостоятельным (дело № А53-11325/2011), и в отношении него открыта процедура банкротства - конкурсное производство.

В рамках конкурсного производства проведены торги в форме конкурса, по результатам которых незавершенный строительством многоквартирный дом, а также обязательства перед участниками долевого строительства по передаче квартир, включенные в реестр требований кредиторов, приобрело
ООО «Инвестрадиострой». В соответствии с условиями торгов, срок завершения строительства многоквартирного дома - 3 года. Между ООО СК «Гарант Строй» и ООО «Инвестрадиострой» 06.05.2016 подписан договор купли-продажи № 28-ГС прав и обязанностей как застройщика указанного незавершенного строительством объекта (далее - договор купли-продажи № 28-ГС от 06.05.2016). В составе указанного договора перечислены участники строительства, включенные в реестр требований кредиторов, перед которыми ООО «Инвестрадиострой» принимает на себя обязательства.

Договор купли-продажи № 28-ГС от 06.05.2016 заключен во исполнение требований ч. 9 ст. 201.15-2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», в соответствии с которой перемена лиц в обязательствах, которые вытекают из заключенных застройщиком с участниками строительства договоров и в которых застройщик выступает должником, влечет за собой перевод на приобретателя обязательств застройщика по передаче жилых помещений со дня передачи приобретателю объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств застройщика по передаточному акту.

Договоры участия в долевом строительстве с участниками строительства ООО «Инвестрадиострой» не заключались.

В соответствии с п. 2.1.1. договора купли-продажи № 28-ГС от 06.05.2016 ООО «Инвестрадиострой» обязано завершить строительство объекта - 240 квартирного 19-ти этажного жилого дома, расположенного по адресу:
пр. М.Нагибина, 38 в срок, не превышающий трехлетний, с даты заключения указанного договора.

При этом, согласно п. 2.1.2. договора купли-продажи № 28-ГС от 06.05.2016 обязательства перед участниками строительства могут быть выполнены следующим образом:

- предоставление участникам строительства, имеющим требования о передаче жилого помещения, жилого помещения, в соответствии с реестром
ООО СК «Гарант Строй» о передаче жилых помещений по делу № А53-11325/2011 по завершению строительства объекта без взимания дополнительных денежных средств;

- с согласия участника строительства, имеющего требование о передаче жилого помещения, предоставить ему аналогичное жилое помещение в ином уже завершенном строительством доме, или находящемся на стадии завершения строительства без взимания дополнительных денежных средств;

- с согласия участника строительства, имеющего требование о передаче жилого помещения, выплатить участнику строительства денежную компенсацию в размере не менее суммы, определенной судом при включении в реестр передачи жилых помещений.

ООО «Инвестрадиострой» перед участниками строительства в соответствии с договором купли-продажи №28-ГС от 06.05.2016 не исполнены.

В связи с изложенным Региональной службой в адрес
ООО «Инвестрадиострой» направлено предписание от 01.11.2019 (исх. № 38/9664), которое получено ООО «Инвесторадиострой» 12.11.2019.

В соответствии с предписанием Региональной службы от 01.11.2019
№ 38/9664 ООО «Инвестрадиострой» необходимо в срок до 02.03.2020:

1. Направить участникам строительства в соответствии с п. 2.1.2 договора купли-продажи №28-ГС от 06.05.2016 предложения по исполнению обязательств.

2. Представить в Региональную службу ГСН РО:

2.1. реестр корреспонденции, отправленной всем кредиторам, указанным в договоре №28-ГС купли-продажи от 06.05.2016;

2.2. копию соответствующей информации и предложений по исполнению обязательств, направленных всем кредиторам, указанным в договоре №28-ГС купли-продажи от 06.05.2016.

По состоянию на 05.03.2020 ООО «Инвестрадиострой» не исполнило предписание Региональной службы от 01.11.2019 № 38/9664 в установленный срок, в связи с чем, служба выдала предписание № 38/1422 от 05.03.2020, которое согласно отчету об отслеживании почтового отправления с почтовым идентификатором № 34400745835726 получено обществом - 10.03.2020.

ООО «Инвестрадиострой» не согласилось с предписанием административного органа, обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением о признании его недействительным.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов и действий государственных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта, оспариваемых действий и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт и действия права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для признания ненормативных правовых актов недействительными, а также действий (бездействия) должностного лица неправомерными является несоответствие их закону и иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Таким образом, исходя из указанных правовых норм, в предмет судебного исследования по настоящему делу входят следующие обстоятельства: нарушение оспариваемым предписанием административного органа прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, создание иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности; несоответствие оспариваемого предписания административного органа закону или иному нормативному правовому акту.

При этом, отсутствие хотя бы одного из перечисленных условий является основанием для отказа в удовлетворения требований заявителя.

Доводы апелляционной жалобы о том, что договор купли-продажи прав и обязанностей ООО СК «Гарант Строй» как застройщика объекта, расположенного по адресу: пр. М.Нагибина, 38 в г. Ростове-на-Дону №28-ГС от 06.05.2016, заключен между ООО СК «Гарант Строй» и ООО «Инвестрадиострой» (далее - договор № 28-ГС) вне рамок Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ), а, следовательно, вытекающие из данного договора права и обязанности сторон не подлежат контролю со стороны службы, судом апелляционной инстанции не принимаются по следующим основаниям.

ООО «Инвестрадиострой» является застройщиком, привлекающим денежные средства в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ участников долевого строительства многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой по
пр. М. Нагибина, 38 в г. Ростове-на-Дону на основании выданного Департаментом архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону разрешения на строительство от 27.06.2018 № 61-310-928501-2018.

В соответствии с ч. 2 ст. 23 Федерального закона № 214-ФЗ государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется данное строительство (далее - контролирующий орган).

В соответствии с постановлением Правительства Ростовской области от 15.12.2011 № 230 «Об утверждении Положения о Региональной службе государственного строительного надзора Ростовской области» Региональная служба является органом исполнительной власти Ростовской области, уполномоченным на осуществление регионального государственного строительного надзора, а также контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных жилых домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Ростовской области.

В соответствии с ч. 9 ст. 23 Федерального закона № 214-ФЗ контролирующий орган направляет лицам, привлекающим денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, предписания об устранении нарушений требований настоящего Федерального закона, а также иных требований по вопросам привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, установленных нормативными правовыми актами Президента Российской Федерации, нормативными правовыми актами Правительства Российской Федерации, нормативными правовыми актами уполномоченного органа, и устанавливает сроки устранения этих нарушений.

Довод апелляционной жалобы о том, что договор № 28-ГС не является договором участия в долевом строительстве, судом апелляционной инстанции не принимается, поскольку заключение договора № 28-ГС влечет за собой перевод на приобретателя ООО «Инвестрадиострой» обязательств застройщика по передаче объектов строительства и отношения между гражданами, указанными в данном договоре и застройщиком регулируются Федеральным законом № 214-ФЗ.

Судом апелляционной инстанции не принимаются ссылки общества в апелляционной жалобе на не распространение на граждан, указанных в договоре
№ 28-ГС, положений Федерального закона № 214-ФЗ, а также ссылки на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2020 по делу №А40-242256/19, постановление Девятого Арбитражного Апелляционного суда от 30.12.2020 по делу №А40-94362/2020 по следующим основаниям.

Арбитражным судом Ростовской области решением от 18.08.2015 ООО «СК «Гарант-Строй» признано несостоятельным (дело № А53-11325/2011), и в отношении него открыта процедура банкротства - конкурсное производство.

На основании определения Арбитражного суда Ростовской области от 11.02.2013 при банкротстве ООО «СК «Гарант-Строй» применены правила параграфа 7 ФЗ от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» застройщика.

В рамках конкурсного производства проведены торги в форме конкурса, по результатам которых незавершенный строительством многоквартирный дом, а также обязательства перед участниками долевого строительства по передаче квартир, включенные в реестр требований кредиторов, приобрело
ООО «Инвестрадиострой». В соответствии с условиями торгов, срок завершения строительства многоквартирного дома - 3 года. Между ООО СК «Гарант Строй» и ООО «Инвестрадиострой» 06.05.2016 подписан договор № 28-ГС. В составе указанного договора перечислены участники строительства, включенные в реестр требований кредиторов, перед которыми ООО «Инвестрадиострой» принимает на себя обязательства.

Договор № 28-ГС заключен во исполнение требований ч. 9 ст. 201.15-2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве), в соответствии с которой перемена лиц в обязательствах, которые вытекают из заключенных застройщиком с участниками строительства договоров и в которых застройщик выступает должником, влечет за собой перевод на приобретателя обязательств застройщика по передаче жилых помещений со дня передачи приобретателю объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств застройщика по передаточному акту.

В соответствии с п. 2.1.1. договора № 28-ГС ООО «Инвестрадиострой» обязано завершить строительство объекта - 240-квартирного 19-ти этажного жилого дома, расположенного по адресу: пр. М.Нагибина, 38 в срок, не превышающий трехлетний, с даты заключения указанного договора, то есть до 06.05.2019.

В силу п.2.1.2 договора № 28-ГС покупатель обязуется выполнить взятые на себя обязательства ООО СК «Гарант Строй» перед участниками строительства, подтвердившими свои требования в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) №А53-11325/2011, согласно реестру требований кредиторов и реестра передачи жилых помещений на дату его закрытия.

При этом, согласно п. 2.1.2. договора № 28-ГС обязательства перед участниками строительства с их согласия могут быть выполнены следующим образом:

- предоставление участникам строительства, имеющим требования о передаче жилого помещения в соответствии с реестром требований кредиторов ООО СК «Гарант Строй» о передаче жилых помещений по делу № А53-11325/2011 по завершению строительства объекта без взимания дополнительных денежных средств;

Во исполнение договора №28-ГС между ООО «Инвестрадиострой» и
ООО СК «Гарант-Строй» 06.05.2016 подписан также акт приема-передачи прав и обязанностей как застройщика незавершенного строительством объекта - 240-квартирного 19-ти этажного жилого дома, расположенного по адресу: <...>.

Право аренды земельного участка новым должником -
ООО «Инвестрадиострой» получено на основании Договора передачи прав и обязанностей по договору аренды № 676 находящегося в федеральной собственности земельного участка, подписанного сторонами 06.05.2016, дата государственной регистрации - 08.07.2016.

Также между ООО СК «Гарант Строй», ООО «Инвестрадиострой» и участниками строительства подписано соглашение о переводе долга от 11.05.2016 (далее - Соглашение), согласно которому ООО «Инвестрадиострой» принимает на себя обязательства ООО СК «Гарант Строй» перед участниками строительства о возврате денежных средств и/или о передаче жилого помещения.

В соответствии с п. 1 договора № 28-ГС, п. 1 Соглашения продавец, в том числе, обязуется передать, а покупатель принять и оплатить права и обязанности ООО СК «Гарант Строй», как застройщика по незавершённому строительством объекту, представляющему собой 240-квартирный 19-этажный жилой дом, расположенный на земельном участке по адресу: <...>
, в том числе обязанность ООО СК «Гарант Строй» предоставить жилые помещения и/или денежные средства участникам строительства, согласно реестру требований кредиторов, сформированному Арбитражным судом Ростовской области в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) № А53-11325/2011.

Аналогичные обязательства по предоставлению участникам строительства, подтвердившим свои требования в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) № А53-11325/2011 жилых помещений согласно реестру передачи жилых помещений на дату его закрытия содержатся в пункте 2.1.2 Договора № 28-ГС.

В силу пункта 4 Соглашения обязательства нового должника по передаче жилых помещений подлежат новации заключением с соответствующими кредиторами договоров участия в долевом строительстве в соответствии с требованиями Федерального закона № 214-ФЗ после получения новым должником прав застройщика 240-квартирного 19-этажного жилого дома, расположенному по адресу: <...>.

Участниками долевого строительства указанного объекта, в том числе поименованными в договоре № 28-ГС, заключены ранее договоры участия в долевом строительстве с предшествующими застройщиками. Предметом договоров является привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома с целью последующей передачи жилых помещений в многоквартирном доме участникам долевого строительства.

В соответствии с ч. 1 ст. 391 ГК РФ перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником.

В обязательствах, связанных с осуществлением их сторонами предпринимательской деятельности, перевод долга может быть произведен по соглашению между кредитором и новым должником, согласно которому новый должник принимает на себя обязательство первоначального должника.

В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная воля сторон с учетом цели договора. При этом, принимаются во внимание все сопутствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

По своей правовой природе договор № 28-ГС и Соглашение являются сделками, заключенными на торгах по переводу прав и обязанностей
ООО СК «Гарант-Строй» перед участниками долевого строительства по завершению строительства дома и передаче объектов долевого строительства. При этом, договором № 28-ГС предусмотрена возможность альтернативного обеспечения прав участников долевого строительства с их согласия.

Заключение указанных сделок не привело к утрате статуса участников долевого строительства, а лишь привело к перемене лиц в обязательствах, а именно: застройщика.

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что возникшие отношения между застройщиком - ООО «Инвестрадиострой» и участниками строительства указанного многоквартирного дома, поименованными в договоре № 28-ГС, вытекают из договоров участия в долевом строительстве и регулируются Федеральным законом № 214-ФЗ.

На момент подписания договора № 28-ГС имелись также записи в ЕГРН о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве данного объекта, заключенных участниками долевого строительства с ГУ МВД России по Ростовской области (прежним застройщиком данного объекта), ООО СК «Гарант-Строй», но не включенных в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений ООО «Гарант-Строй» в рамках дела о банкротстве.

ООО «Инвестрадиострой» в судебном порядке оспаривало бездействие Управления Росреестра по Ростовской области по непогашению указанных записей в рамках дела № А53-16038/17. Определением Верховного суда РФ от 05.12.2019 в удовлетворении требований ООО «Инвестрадиострой» отказано. Верховный суд РФ указал, что по условиям торгов, проведенных в деле о банкротстве
ООО СК «Гарант-Строй», и заключенного по их итогам договора купли - продажи, имущество (объект незавершенного строительства и право аренды земельного участка) продавалось с обременением в виде прав участников строительства, вытекающих из договоров долевого участия и иных сделок, по которым застройщик обязался передать право собственности на будущие квартиры.

Арбитражным судом Ростовской области 12.02.2020 вынесено определение о повороте исполнения решения Арбитражного суда Ростовской области от 28.11.2018 по делу А53-16038/17 (оставлено без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 25.05.2020), которым суд обязал Управление Росреестра по Ростовской области восстановить в первоначальном виде все погашенные во исполнение решения Арбитражного суда Ростовской области от 28.11.2018 записи об ограничении (обременении) ипотекой и договорах участия в долевом строительстве при государственной регистрации перехода права собственности на объект незавершенного строительства, а также права аренды земельного участка, расположенного по адресу <...>. В настоящее время указанные записи восстановлены Управлением Росреестра в полном объеме.

Довод ООО «Инвестрадиострой» о том, что указанные договоры являются ничтожными и не подлежат внесению в ЕГРН, отклонен Верховным судом РФ в связи с тем, что, если застройщик полагал, что сохранение записей об обременении недвижимого имущества нарушает его права как собственника, ему необходимо предъявлять иск к участникам строительства о признании ипотек, а также обязательств, вытекающих из договоров участия в долевом строительстве, прекратившимися.

По условиям торгов, проведенных в деле о банкротстве ООО «СК «Гарант-Строй», и заключенного по их итогам договора купли-продажи имущество (объект незавершенного строительства и право аренды земельного участка) продавалось с обременением в виде прав участников строительства, вытекающих из договоров долевого участия и иных сделок, по которым застройщик обязался передать право собственности на будущие квартиры.

Фактически, выставляя на торги объект незавершенного строительства с обременением в виде прав участников строительства, конкурсный управляющий ООО «СК «Гарант-Строй» осуществил поиск инвестора, готового взять на себя обязательства окончить строительство, по аналогии с процедурой урегулирования обязательств застройщика, предусмотренной в настоящее время положениями статей 201.15-1 и 201.15-2 Закона о банкротстве.

Указанными нормами урегулирована процедура передачи прав и обязанностей застройщика, имеющих обязательства по строительству многоквартирных домов и передаче объектов долевого строительства в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ.

Таким образом, Верховный суд РФ определил правовую природу проведенных торгов и заключенных по их итогам сделок (договор № 28-ГС и Соглашение), как передачу обязательств застройщика перед участниками долевого строительства по передаче объектов долевого строительства, возникших в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ.

В обзоре судебной практики Верховного суда РФ № 3 (2018), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018 также указано следующее.

Согласно ч. 1 ст. 13 Федерального закона № 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства многоквартирного дома земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды (субаренды) указанного участка и строящийся на этом земельном участке многоквартирный дом.

В то же время ч. 2 названной статьи предусмотрено, что при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на названный объект. В силу же ч. 5 ст. 13 упомянутого Закона застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога; при уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на этот объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.

Право собственности на объект незавершенного строительства по
пр. М.Нагибина. 38 зарегистрировано ООО «Инвестрадиострой». Таким образом, указанный объект строительства находится в залоге у участников долевого строительства в силу закона.

Произошла замена застройщика, перемена лиц в обязательстве. При замене собой застройщика ООО «Инвестрадиострой» приняло на себя его обязательства должника по передаче жилых помещений в многоквартирном доме перед кредиторами, обеспеченные залогом земельного участка и расположенного на нем незавершенного строительством многоквартирного дома по пр. М.Нагибина, 38.

При этом, как указал Верховный суд РФ в определении от 05.12.2019, к установленным по делу обстоятельствам подлежат применению нормы п. 9
ст. 201.15-2 Закона о банкротстве, в которой раскрыты «Особенности урегулирования обязательств застройщика перед участниками строительства».

ООО «Инвестрадиострой» выступает в качестве приобретателя прав и обязанностей прежних застройщиков. Юридическое лицо, имеющее намерение стать приобретателем, должно отвечать требованиям, предъявляемым к застройщику в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ.

Верховный суд РФ указал в определении, что учитывая наличие подобных условий торгов и заключенных впоследствии между обществами «Инвестрадиострой» и «СК «Гарант-Строй» сделок, у судов первой инстанции и округа в силу положений подпункта 2 пункта 1 статьи 352 и пункта 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации не имелось оснований полагать, что права участников строительства в отношении спорного объекта прекращены.

Спорным объектом выступает объект незавершенного строительства по адресу: пр. М.Нагибина. 38. г. Ростов-на-Дону.

Нормы параграфа 7 «Банкротство застройщиков» главы 9 Закона о банкротстве содержат специальные правила о сохранении залога по обязательствам предыдущего застройщика-банкрота при переходе прав новому застройщику на земельный участок с находящимся на нем объектом незавершенного строительства, подлежат применению при разрешении настоящего спора и были внесены законодателем в Закон о банкротстве в контексте государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантии защиты прав и законных интересов граждан-участников строительства, в том числе участников долевого строительства, средства которых привлекаются для строительства многоквартирных домов, по договорам, предусматривающим передачу жилых помещений в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и законодательством РФ о несостоятельности (банкротстве).

Судебная коллегия по экономическим спорам в «Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2016)», утвержденной Президиумом Верховного Суда РФ от 19.10.2016, в целях применения правил параграфа 7 «Банкротство застройщиков» применительно к институту застройщика указывает на то, что судам нижестоящих инстанций следует учитывать цели законодательного регулирования соответствующего института, состоящие в первую очередь в необходимости защиты участников строительства от злоупотребления застройщиков.

Права всех участников долевого строительства, в том числе, по которым сохранились записи в Росреестре, продолжают свое действие и
ООО «Инвестрадиострой» является новым застройщиком объекта, которому перешли в рамках дела о банкротстве права и обязанности перед всеми участниками долевого строительства. ООО «Инвестрадиострой» является правопреемником по всем договорам участия, заключенным по данному объекту строительства с предыдущими застройщиками, в том числе и с ГУВД РФ по Ростовской области.

Данный вывод также подтверждается вступившим в законную силу решением Ростовского областного суда от 25.01.2021 по делу №2-2103/2020 об обязании заключить договор участия в долевом строительстве и имеет преюдициальное значения для данного дела.

Поскольку данные участники строительства заключали договоры в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ, данные договоры зарегистрированы Росреестром, то на правоотношения между ними и новым застройщиком распространяет свое действие Федеральный закон № 214-ФЗ.

Верховный суд РФ подтвердил в определении данные выводы по указанному делу, которые имеют преюдициальное значение и фактически определяют, что обязательства застройщика не прекращены и должны исполняться именно в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ.

Согласно ст. 126 Конституции РФ Верховный Суд Российской Федерации является высшим судебным органом.

В соответствии с пунктом 2 ст. 13 ГПК РФ вступившие в законную силу судебные постановления судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

При этом, отношения между ООО «Инвестрадиострой» и указанными гражданами регулируются Федеральным законом № 214-ФЗ, в связи с чем, ООО «Инвестрадиострой» обязано исполнять требования, предусмотренные указанным законом.

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что служба была вправе выдать предписание ООО «Инвестрадиострой» в отношении прав граждан, включенных в договор №28-ГС и указанных в определении Верховного суда РФ.

При этом, довод ООО «Инвестрадиострой» о том, что деньги участников долевого строительства, указанных в договоре 28-ГС, им не привлекались, не принимается судом апелляционной инстанции, поскольку объект незавершённого строительства имел строительную готовность 20% (7 этажей каркаса) на дату торгов; права на земельный участок, объект незавершенного строительства были куплены за 6,54 млн. рублей при оценочной стоимости согласно отчету арбитражного управляющего 134 млн. рублей; имущество (объект незавершенного строительства и право аренды земельного участка) продавалось с обременением в виде прав участников строительства, вытекающих из договоров долевого участия и иных сделок, по которым застройщик обязался передать право собственности на будущие квартиры; стоимость продажи состояла из наличия указанных обременении; оценочная стоимость объекта незавершенного строительства и строительная готовность свидетельствует о том, что в строительство были вложены денежные средства участников долевого строительства, в том числе включенных в договор 28-ГС и поименованных в Определении Верховного суда РФ от 05.12.2019, как денежный эквивалент.

Ссылка на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2020 по делу № А40-242256/19 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2020 по делу №А40-94362/2020, как на имеющие преюдициальное значение судом апелляционной инстанции не принимается, поскольку существует определение Верховного суда РФ от 05.12.2019, выводы которого имеют преюдициальное значение.

Суд апелляционной инстанции также учитывает, что в постановлениях Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2020 по делу
№ А40-242256/19, от 30.12.2020 по делу №А40-94362/2020 не давалась оценка соглашению о переводе долга от 11.05.2016, в связи с чем в отношении него отсутствует преюдициальное значение согласно п. 2 ст. 69 АПК РФ.

Кроме того, согласно п. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Поскольку Служба не участвовала в деле №А40-94362/2020, то обстоятельства, установленные постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2020, могут ей оспариваться.

ООО «Инвестрадиострой» на момент вынесения предписания № 38/1422 от 05.03.2020 обязательства перед участниками строительства в соответствии с договором №28-ГС не исполнило.

Ссылка застройщика в обоснование своей позиции на сопроводительное письмо в Службу (вх.№ 38/5863 от 07.10.2019) о направлении письма № 47-Ро от 29.04.2019, в котором застройщик предлагает воспользоваться альтернативными способами защиты, судом апелляционной инстанции не принимается, поскольку согласно письмам ООО «Инвестрадиострой», направленным в адрес граждан, им предлагались только альтернативные способы исполнения обязательств, а именно: получить аналогичное жилье в ином жилом доме или получить денежную компенсацию. Предложения об изменении договора в соответствии с требованиями ч. 3 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ застройщикам гражданам не направлялись.

В качестве причины невозможности исполнения обязательств в виде предоставления квартир в многоквартирном доме по пр. М.Нагибина, 38 указывалось на наличие судебных споров по погашению записей с Росреестром по делу №А53-16038/17 и по признанию торгов недействительными в рамках дела
№ А53-11325/2011 о банкротстве ООО «Гарант-Строй».

На дату вынесения предписания - 05.03.2020 указанные судебные споры завершились. Верховным судом РФ вынесено 05.12.2019 определение по делу №А53-16038/17, в котором указано на наличие обязательств у
ООО «Инвестрадиострой» по предоставлению квартир в доме по пр. М.Нагибина, 38 перед гражданами, договоры участия в долевом строительстве которых и залог земельного участка и объекты незавершенного строительства зарегистрированы в Росреестре, и перед гражданами по договору 28-ГС и определил правовую природу отношений между застройщиком и данными гражданами, а именно, что на них распространяется Федеральный закон № 214.

Дело о признании торгов недействительными завершилось - 06.02.2017, о чем застройщик сам указывает в письме № 47-Ро от 29.04.2019.

Таким образом, какие - либо препятствия в исполнении своих обязательств перед участниками долевого строительства, поименованными в договоре № 28-ГС, у застройщика отсутствовали и он обязан был в соответствии с требованиями ч. 3 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ во исполнение предписания 38/1422 от 05.03.2020 направить участникам долевого строительства соответствующую информацию и предложения об изменении договора, а не только предложить альтернативные способы исполнения обязательств, которые возможны только с согласия самих участников долевого строительства.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что служба как контролирующий орган была вправе выдать предписание
№ 38/1422 от 05.03.2020.

Суд апелляционной инстанции также учитывает, что за неисполнение указанного предписания застройщик привлечен к административной ответственности по ч. 4 ст. 19.5 КоАП РФ, вынесено постановление о назначении административного наказания № 206318 от 30.07.2020 в виде административного штрафа в размере 100 000 руб., которое обжаловалось обществом в Арбитражном суде г. Москвы в рамках дела № А40-156006/2020, решением от 13.11.2020
ООО «Инвестрадиострой» отказано в удовлетворении заявления, постановление службы признано законным, постановлением суда апелляционной инстанции от 11.03.2021 решение Арбитражного суда г. Москвы от 07.12.2020 по делу
№А40-156006/20 оставлено без изменения.

Застройщиком не представлено относимых и допустимых доказательств нарушения его прав и законных интересов оспариваемым предписанием службы.

Предписание выдано в рамках предоставленной ему законом компетенции, порядок принятия предписания соблюден, основания для принятия предписания имелись, содержание оспариваемого предписания соответствует нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

Кроме того, застройщик в нарушение требований ст. 199 АПК РФ не указывает, какие права и законные интересы, нарушаются оспариваемым предписанием, а также законы и иные нормативные правовые акты, которым, по мнению заявителя, не соответствуют оспариваемое предписание Службы.

Суд первой инстанции отклонил ходатайство общества о восстановлении срока на обжалование предписания, поскольку предписание согласно отчету об отслеживании почтового отправления с почтовым идентификатором 34400745835726 получено 10.03.2020, заявление в суд подано 17.07.2020.

У суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки вывода суда первой инстанции.

При таких обстоятельствах основания к удовлетворению апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции не усматривает.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения настоящего спора, установлены судом первой инстанции на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств.

Нарушений или неправильного применения норм процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 25.12.2020 по делу
№ А53-21199/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в течение двух месяцев с даты его вступления в законную силу (даты изготовления в полном объёме), через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий М.В. Соловьева

Судьи С.В. Пименов

С.С. Филимонова