Гражданский кодекс часть 1

от общества с ограниченной ответственностью «Кубань газ сервис» посредством использования системы «Картотека арбитражных дел (онлайн-заседание)»: представителя ФИО1 по доверенности от 13.05.2019,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Кубань газ сервис» (ОГРН <***>,
ИНН <***>)

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.01.2021 по делу
№ А32-45909/2017

по иску администрации муниципального образования город Краснодар
(ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Кубань газ сервис»
(ОГРН <***>, ИНН <***>)

о расторжении договора аренды,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Кубань газ сервис» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к администрации муниципального образования город Краснодар
(ОГРН <***>, ИНН <***>)

при участии третьих лиц: департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар
(ОГРН <***>, ИНН <***>), департамента имущественных отношений Краснодарского края ((ОГРН <***>, ИНН <***>), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о разделе земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования г. Краснодар (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Кубань газ сервис» (далее – общество, ООО «Кубань газ сервис») о расторжении договора от 12.02.2008
N 4300022239 аренды земельного участка и возложении на ответчика обязанности освободить и вернуть администрации земельный участок, площадью 6510 кв. м с кадастровым номером 23:43:0304059:280, расположенный по ул. Суворова, 151/1 в Центральном внутригородском округе г. Краснодара, предоставленный для строительства многоэтажного дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и гостиницы с набережной и берегоукреплением.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент) и Департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар (далее - департамент архитектуры).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.04.2018, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2018, в удовлетворении иска отказано. Судебные инстанции пришли к выводу о том, что задержка в освоении земельного участка в виде строительства объекта произошла по не зависящим от арендатора обстоятельствам (земельный участок передан не свободным от прав третьих лиц). Указанное истцом нарушение условий договора не является существенным.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.09.2018 указанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции указал, что согласно установленным законодательством целям использования территорий общего пользования и запрета на приватизацию данных земель такие земли не могут быть переданы для строительства объектов недвижимости, поскольку их использование направлено на обеспечение публичных интересов, свободного доступа граждан к местам и зонам общего пользования, в том числе зеленым зонам, природным объектам, предназначенным для удовлетворения общих интересов населения. Данное обстоятельство подлежало оценке для реализации предписаний, содержащихся в пунктах 1 и 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств». При этом при рассмотрении дел N А32-56418/2009 и А32-42429/2013 данный вопрос не исследовался.

ООО «Кубань газ сервис» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края со встречным иском к администрации об обязании произвести раздел земельного участка с кадастровым номером 23:43:0304059:0280 площадью 
 6510 кв. м, исключив из него часть земельного участка площадью 2305 кв. м, расположенного в водоохраной зоне водоемов – береговой полосы водного объекта общего пользования (20 м) согласно координат:

Береговая полоса водного объекта общего пользования (20 м)
Обозначение характерных точек границ	Координаты, м
Обозначение характерных точек границ	X	У
1	477245.97	1379369.18
2	477270.51	1379396.37
3	477312.96	1379450.91
4	477325.29	1379469.45
5	477313.79	1379474.94
6	477309.12	1379466.57
7	477302.52	1379470.15
8	477295.94	1379460.59
9	477284.33	1379444.15
10	477267.88	1379423.30
11	477253.94	1379406.73
12	477235.73	1379384.45
13	477236.18	1379384.36
14	477231.56	1379377.85
15	477244.03	1379371.39
16	477245.97	1379369.18

образовав тем самым два земельных участка с площадью 4205 кв. м и 2305 кв. м; об обязании направить в адрес ООО «Кубань газ сервис» подписанное надлежащим образом дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 12.02.2008 N 4300022239 (ранее - N 0000001859) об изменении пункта 1.1. договора аренды земельного участка от 12.02.2008 N 4300022239 (ранее - N 0000001859) и изложить его в следующей редакции: «арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов (далее - участок) с кадастровым N 23:43:03 04 059:0280, площадью 4205 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Суворова, 151/1 в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью, для строительства многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения и гостиницы с набережной и берегоукреплением».

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.01.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Краснодарскому краю, по первоначальному иску: в иске отказано. Применены последствия недействительности (ничтожности) договора аренды от 12.02.2008
N 4300022239 в виде аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:43:0304059:280, внесенной на основании договора аренды 0112.02.2008 N 4300022239 (дата государственной регистрации права: 02.04.2008; номер государственной регистрации: 23-23-01/142/2208-152). С общества с ограниченной ответственностью «Кубань газ сервис» в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 6000 руб. В удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом в части применения последствий недействительности (ничтожности) договора и в части отказа удовлетворения встречных исковых требований, ООО «Кубань газ сервис» обжаловало его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе общество просит отменить решение суда в обжалуемой части, ссылаясь на то, что спорный земельный участок не может быть приватизирован, однако может сдаваться в аренду при сохранении возможности общего пользования береговой полосы. Соответственно, признание договора недействительным (ничтожным) и применение последствий недействительности сделки незаконно. Судом не был исследован вопрос относительно того осуществляется ли строительство каких-либо объектов на береговой линии. Оснований для отказа либо невыполнения требования указанного в заявлении о разделе земельного участка с кадастровым номером 23:43:0304059:0280 у Администрации МО г. Краснодар не имеется, отказ и (или) невыполнение требований об образовании двух земельных участков из земельного участка с кадастровым номером 23:43:0304059:0280 противоречит статье 11.9 ЗК РФ. Пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации не предполагается прекращение действия договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела.

В дополнении к апелляционной жалобе общество указало, что в рамках рассмотрения дела в суде первой инстанции суд не выносил на обсуждение сторон вопрос о ничтожности договора аренды и применении последствий недействительности сделки.

Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей не обеспечили.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность решения суда проверены судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, распоряжением главы администрации Краснодарского края от 02.10.2007 N 863-р обществу предварительно согласовано место размещения многофункционального делового комплекса с набережной и берегоукреплением в г. Краснодаре на земельном участке площадью 6510 кв. м, расположенном по ул. им. Суворова - Дмитриевская Дамба.

Распоряжением главы администрации Краснодарского края от 07.02.2008
N 60-р «О предоставлении земельного участка в аренду ООО «Кубань Газ Сервис» для строительства и эксплуатации многофункционального делового комплекса с набережной и берегоукреплением в г. Краснодаре» обществу для строительства и эксплуатации многофункционального делового комплекса с набережной и берегоукреплением предоставлен в аренду на 49 лет земельный участок из земель населенных пунктов площадью 6510 кв. м с кадастровым номером 23:43:0304059:0280, расположенный по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Суворова, 151/1.

12.02.2008 департамент (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор N 0000001859 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.07.2010 по делу
N А32-56418/2009, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2010, на стороны возложена обязанность изложить пункт 1.1 договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 12.02.2008 N 0000001859 в следующей редакции: «арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов площадью 6510 кв. м с кадастровым номером 23:43:0304059:0280, расположенный по адресу: Краснодарский край,
г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Суворова, 151/1, в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью, для строительства многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и гостиницы с набережной и берегоукреплением», а также в расчет размера арендной платы (приложение N 1 к договору аренды от 12.02.2008 N 0000001859), путем указания вида целевого использования земельного участка «для строительства многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и гостиницы с набережной и берегоукреплением», коэффициента целевого использования - 2 и суммы ежегодной арендной платы по договору 685 503 рубля.

Во исполнение названного решения стороны заключили дополнительное соглашение от 11.03.2011, которым изменен вид разрешенного использования земельного участка с «для строительства и эксплуатации многофункционального делового комплекса с набережной и берегоукреплением» на «для строительства многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и гостиницы с набережной и берегоукреплением».

Департамент письмом от 08.12.2015 N 52-24532/15-32.04 передал администрации муниципального образования г. Краснодар полномочия по распоряжению договорами аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, согласно которому права арендодателя по спорному договору переходят к администрации. Договору присвоен номер
N 4300022239.

В соответствии с подпунктом 4.1.6 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

Согласно пункту 7.2 договор действует в течение 49 лет (до 07.02.2057).

Управлением муниципального контроля администрацией произведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 23:43:0304059:0280. По результатам осмотра составлен акт от 08.02.2017 N 190, из содержания которого следует, что на частично огороженном земельном участке расположены два металлических гаража, капитальные строения котельной и насосной, на части земельного участка находятся навалы грунта, произрастают деревья, зеленые насаждения.

Согласно письмам департамента архитектуры от 27.02.2017 N 29/1863 и от 31.05.2017 N 29/5585 разрешение на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0304059:0280 не выдавалось.

Администрация направила в адрес общества предписание от 17.03.2017
N 9024.26 об устранении нарушений в месячный срок со дня его получения. Предписание получено ответчиком 24.03.2017.

Согласно акту осмотра земельного участка от 22.05.2017 N 1073 на частично огражденном земельном участке расположены капитальные строения: котельная, насосная, на территории произрастают деревья. В связи с тем, что указанные нарушения арендатором не устранены, администрация направила в адрес общества уведомление о прекращении договора аренды земельного участка от 30.08.2017
N 9968/07. Уведомление получено арендатором 11.09.2017.

Администрация, полагая, что неиспользование земельного участка в соответствии с целевым назначением является существенным нарушением условий договора, обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением; своевременно приступать к использованию земельных участков; своевременно производить платежи за землю.

В соответствии с положениями статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации одним из оснований прекращения договора аренды земельного участка, права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права пожизненного наследуемого владения земельным участком является неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условия договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями или существенно ухудшает имущество. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и невыполнения указанной обязанности.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В представленном в дело чертеже градостроительного плана земельного участка и линий градостроительного регулирования указано, что спорный земельный участок расположен в береговой полосе озера Карасун (т. 2, л.д. 37).

Градостроительный кодекс Российской Федерации отдельно выделяет такие объекты, как территории общего пользования, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц. К данным территориям относятся, в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары (пункт 12 статьи 1).

Согласно пункту 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Исходя из содержания пункта 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пункта 8 статьи 27, пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 262 Гражданского кодекса Российской Федерации, перечень земель (территорий) общего пользования не является закрытым.

Согласно установленным законодательством целям использования территорий общего пользования и запрета на приватизацию данных земель такие земли не могут быть переданы для строительства объектов недвижимости, поскольку их использование направлено на обеспечение публичных интересов, свободного доступа граждан к местам и зонам общего пользования, в том числе зеленым зонам, природным объектам, предназначенным для удовлетворения общих интересов населения. Данная правовая позиция изложена в пункте 18 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017.

Данное обстоятельство подлежит оценке для реализации предписаний, содержащихся в пунктах 1 и 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств».

При этом при рассмотрении дел N А32-56418/2009 и А32-42429/2013 данный вопрос не исследовался.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.04.2019, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2019 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.08.2019, с целью установления факта нахождения спорного земельного участка в центральной общественно-деловой зоне (ОД.1), в многоквартирной зоне, в зоне рекреационного назначения, а также в каких-либо иных охранных зонах по делу назначена судебная экспертиза, проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Бюро независимой экспертизы»
ФИО2

Согласно экспертному заключению от 14.07.2020 N 10-250/2020 сведения, согласно ГП, по состоянию на 12.02.2008 и в настоящее время разнятся. По состоянию на 12.02.2008 это зона общего пользования и общественно-жилая зона, в настоящее время - зона общественно-делового и коммерческого назначения и зона городских зеленых насаждений общего пользования.

Сведения, согласно ПЗЗ, по состоянию на 12.02.2008 и в настоящее время идентичны. Земельный участок с кадастровым номером 23:43:0304059:280 расположен в центральной общественно-деловой зоне (ОД.1).

Согласно сведениям ИСОГД (документация по планировке территорий) - земельный участок расположен в двух утвержденных зонах: на территории ценных ландшафтов - озеро Карасун («Покровские озера»), река Карасун площадью акватории водного объекта 55 668,74 кв. м и на приаэродромной территории аэродрома «Краснодар-Центральный», в том числе в двух неутвержденных водоохранных зонах водоемов: береговая полоса водного объекта общего пользования (20 м) и в водоохранной зоне водоемов - водоохранная зона водного объекта.

Земельный участок с кадастровым номером 23:43:0304059:280 в настоящее время расположен:

1. Согласно ГП (раздел V ИСОГД), в функциональной зоне - зоне общественно-делового и коммерческого назначения и зоне городских зеленых насаждений общего пользования.

Функциональные зоны дают общее направление условий устойчивого развития административно-территориального образования, но не проводят градостроительного зонирования. Определение границ функциональных зон, в рамках сведений пространственных данных, не предусмотрено законодательством.

2. Согласно ПЗЗ (раздел IV ИСОГД):

2.1. В территориальной зоне - центральной общественно-деловой зоне (ОД.1). В настоящее время границы территориальной зоны ОД.1, согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (в частности Публичной кадастровой карты) не установлены. При этом в предоставленной информации ДАиГ от 02.08.2019 N 11703/29 отсутствуют противоречия с частью 4 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации в определении территориальной зоны в рамках границ земельного участка с кадастровым номером 23:43:0304059:280. Следовательно, граница территориальной зоны ОД.1 в границах земельного участка соответствует перечню координат выписки из ЕГРН от 24.01.2018 N 99/2018/63336381 (т. 2, стр. 13-14), площадь зоны ОД.1 в границах земельного участка равна площади земельного участка и составляет 6 510 кв. м.

2.2. В зоне с особыми условиями использования территории - охранной зоне аэропорта и аэродрома гражданской авиации до установления приаэродромной территории.

В настоящее время границы территориальной зоны - зоны с особыми условиями использования территории - охранной зоне аэропорта и аэродрома гражданской авиации до установления приаэродромной территории, согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (в частности Публичной кадастровой карты), а также в порядке, предусмотренном Воздушным кодексом Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 01.07.2017 N 135-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка установления и использования приаэродромной территории и санитарно-защитной зоны») не установлены. Определить границы данной зоны и ее площадь не представляется возможным.

3. Согласно изученности природных и техногенных условий (раздел VI ИСОГД), а также Чертежа градостроительного плана земельного участка и линий градостроительного регулирования (т. 2, стр. 37), земельный участок с кадастровым номером 23:43:0304059:280 расположен в следующих зонах:

3.1. В зоне с особыми условиями использования территории - приаэродромной территории аэродрома «Краснодар-Центральный».

В настоящее время границы территориальной зоны - зоны с особыми условиями использования территории - приаэродромной территории аэродрома «Краснодар-Центральный», согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (в частности Публичной кадастровой карты), а также в порядке, предусмотренном Воздушным кодексом РФ (в редакции Федерального закона от 01.07.2017 N 135-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка установления и использования приаэродромной территории и санитарно-защитной зоны») не установлены. Определить границы данной зоны и ее площадь не представляется возможным.

3.2. В водоохранной зоне водоемов - береговой полосе водного объекта общего пользования (20 м).

В соответствии с пунктом 6.1 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации границы водоохранной зоны - береговая полоса водного объекта общего пользования (20 м), согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (в частности Публичной кадастровой карты) и предоставленным сведениям ДАиГ от 02.08.2019 N 11703/29 не установлены.

При этом в сведениях ЕГРН имеется перечень координат границ береговой линии (границы водного объекта) «особо охраняемая природная территория «Озеро Карасун» («Покровские озера»)», номер 23.43.2.12 и перечень координат границ земельного участка с кадастровым номером 23:43:0304059:280. В связи с этим, возможно определить границы и площадь данной водоохранной зоны с достаточной точностью ведения ЕГРН.

В результате проведения математических расчетов по определению границ, получены данные перечня координат (таблица 1) и площадь береговой полосы водного объекта общего пользования (20 м), которая составляет 2305 кв. м.

3.3. В водоохранной зоне водоемов - водоохранная зона водного объекта.

В соответствии с пунктом 6.1 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации границы водоохранной зоны - водоохранная зона водного объекта, согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (в частности Публичной кадастровой карты) и предоставленным сведениям ДАиГ от 02.08.2019 N 11703/29 не установлены.

В связи с этим, определены границы и площадь данной водоохранной зоны с достаточной точностью ведения ЕГРН.

В результате проведения математических расчетов по определению границ, получены данные перечня координат (таблица 2) и площадь водоохранной зоны водного объекта шириной 50 м, которая составляет 5617 кв. м.

Поскольку процедура назначения и проведения экспертизы осуществлена в соответствии с законом, заключение эксперта соответствует предъявляемым законом требованиям, а неясностей, исключающих однозначное толкование выводов экспертов, судом не установлено, судебная экспертиза, результаты которой отражены в заключении эксперта от 14.07.2020 N 10-250/2020, является надлежащим доказательством по настоящему делу.

Относимых, допустимых и достоверных доказательств, опровергающих выводы эксперта, в материалы дела не представлено.

Согласно письму департамента архитектуры от 18.11.2020 № 17336/29 решением городской Думы Краснодара от 02.09.2020 № 100 п.1 «О генеральном плане муниципального образования город Краснодар» утвержден генеральный план муниципального образования город Краснодар, согласно которому земельный участок с кадастровым номером 23:43:0304059:280 расположен в зоне озелененных территорий общего пользования (лесопарки, парки, сады, скверы, бульвары, городские леса). Согласно правилам землепользования и застройки территории муниципального образования город Краснодар, утв. решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 № 19 п. 6, земельный участок с кадастровым номером 23:43:0304059:280 расположен в центральной общественно-деловой зоне (ОД.1). В целях приведения в соответствие документов территориального планирования и градостроительного зонирования планируется комплекс работ по приведению Правил в соответствие с утвержденным генеральным планом (т. 4, л.д. 50).

Согласно части 6 статьи 6 Водного кодекса Российской Федерации полоса земли вдоль береговой линии водного объекта общего пользования (береговая полоса) предназначена для общего пользования.

Пункт 4 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации определяет, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, заключается при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе.

В спорном договоре аренды отсутствуют условия, устанавливающие обязанность арендатора обеспечить доступ граждан к водному объекту водного пользования и его береговой полосе, что не соответствует требованиям пункта 4 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации.

В то же время, реализация в договоре этого условия является определяющим критерием, исключающим договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, из установленного законом запрета на предоставление территорий общего пользования в аренду конкретному лицу.

Исходя из содержания понятия территории общего пользования, приведенного в пункте 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, учитывая, что правила пункта 4 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации направлены на обеспечение публичных интересов, свободного доступа граждан к местам общего пользования и природным объектам, предназначенным для удовлетворения общественных интересов населения, договор аренды, заключенный без указания на соответствующую обязанность арендатора, противоречит существу законодательного регулирования и нарушает права и законные интересы неопределенного круга лиц.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент заключения спорного договора) сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе (пункт 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, поскольку спорный земельный участок с кадастровым номером 23:43:0304059:280 сформирован за счет территории общего пользования, постольку апелляционная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о недействительности (ничтожности) договора аренды земельного участка договора аренды от 12.02.2008 N 4300022239.

Доводы общества о том, что судом не был исследован вопрос относительно того осуществляется ли строительство каких-либо объектов на береговой линии, не имеет правого значения для настоящего спора.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Поскольку договор аренды земельного участка является недействительной (ничтожной) сделкой в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, он не может быть расторгнут решением суда, предметом иска о расторжении может быть только действительный договор, порождающий соответствующие его содержанию обязательства, тогда как недействительная сделка не создает прав и обязанностей и недействительна с момента ее совершения (статья 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании вышеизложенного в иске о расторжении договор аренды земельного участка от 12.02.2008 N 4300022239 судом первой инстанции отказано.

В удовлетворении требований администрации о возложении на ответчика обязанности освободить и вернуть спорный земельный участок с кадастровым номером 23:43:0304059:280 судом первой инстанции также отказано ввиду того, что в границах спорного земельного участка расположены капитальные строения (акт от 08.02.2017 N 190), разрешить вопрос о возврате и освобождении спорного земельного участка без решения судьбы указанных объектов не представляется возможным. Соответствующие требования администрацией не заявлены.

Каких-либо доводов о несогласии с указанными выводами суда апелляционная жалоба не содержит (статья 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Истец решение суда не обжалует.

Как указано выше, в силу положений статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации суд может применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов.

В данном случае суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что такой публичный интерес усматривается, поскольку в результате аннулирования регистрационной записи об аренде земельного участка будут восстановлены права его надлежащего публичного собственника.

С учетом выводов судебной экспертизы ответчик заявил встречный иск о возложении на администрацию обязанности произвести раздел земельного участка с кадастровым номером 23:43:0304059:0280 площадью 6510 кв. м, исключив из него часть земельного участка площадью 2305 кв. м, расположенного в водоохранной зоне водоемов - береговой полосы водного объекта общего пользования (20 м) в соответствующих координатах и внести изменения в договора аренды в части предмета договора.

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Согласно пункту 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (в прежней редакции) допускалось либо внесение изменений в ранее заключенный договор аренды либо заключение договора аренды образуемых и измененных земельных участков (без торгов).

Действующая редакция пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает право арендатора только на заключение нового договора аренды (без торгов).

Внесение изменений в ранее заключенный договор аренды земельного участка, сохраняемого в измененных границах, не осуществляется, в данном случае заключаются новые договоры аренды вновь образованных земельных участков.

Расторжение ранее заключенного договора аренды земельного участка и заключение новых договоров аренды осуществляется после проведения кадастровых работ в отношении образуемых земельных участков и внесения в государственный кадастр недвижимости новых сведений об образуемых земельных участках и о земельном участке, который сохраняется в измененных границах, но в измененной конфигурации.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, не превышающий срока действия договора аренды земельного участка, являющегося исходным, в случае предоставления в аренду земельного участка, образованного из исходного земельного участка, за исключением случаев, если земельный участок предоставлен юридическому лицу для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства.

Вместе с тем, с учетом признания договора аренды от 12.02.2008
N 4300022239 недействительной (ничтожной) сделкой, не порождающей правовых последствий, кроме связанных с ее недействительностью, у общества отсутствует законное право на последующее предоставление спорного земельного участка в измененных границах, без соблюдения публичных процедур такого предоставления.

При изложенных обстоятельствах в удовлетворении встречного иска правомерно отказано.

Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда первой инстанции оценке тех же обстоятельств дела и норм права, не опровергают правомерность и обоснованность выводов суда первой инстанции, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы (платежное поручение № 219 от 12.01.2021) подлежат отнесению на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.01.2021 по делу
№ А32-45909/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий Е.А. Маштакова

Судьи Б.Т. Чотчаев

С.И. Яицкая