Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца – общества с ограниченной ответственностью «Проспект» (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО1 и ФИО2 (доверенности от 01.03.2017), в отсутствие ответчика – администрации Ольгинского сельского поселения (ИНН <***>, ОГРН <***>), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Проспект» на решение Арбитражного суда Ростовской области от 01.08.2016 (судья Смолькова А.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2016 (судьи Баранова Ю.И., Ванин В.В., Пономарева И.В.) по делу № А53-11623/2016, установил следующее.

ООО «Проспект» (далее – кооператив) обратилось в арбитражный суд к администрации Ольгинского сельского поселения (далее – администрация) с иском о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 30.09.2013 № 106, а именно:

– установить общую площадь земельных участков, арендуемых по договору от 30.09.2013 № 106 в размере 158 412 кв. м;

– установить арендную плату в год в размере 895 027 рублей 80 копеек;

– арендная плата по договору подлежит начислению и уплате с момента полного устранения препятствия в пользовании арендуемым земельным участком путем осуществления выноса в натуре газовой трубы среднего давления, пролегающей через земельный участок.

Иск обоснован ссылками на статьи 450, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) мотивирован несоответствием состояния земельного участка, предоставленного обществу по результатам торгов на заключение договора аренды для комплексного освоения в целях жилищного строительства техническим условиям, заявленным при проведении торгов. В процессе освоения земельного участка обнаружена газовая труба среднего давления, пролегающая по ул. Широкой до теплиц (протяженностью около 600 метров), которая не указывалась в документации, предоставленной организатором торгов до заключения договора аренды. Технические условия на газификацию земельного участка не выдавались. При определении размера подлежащей внесению арендной платы, следует также исключить из предоставленного в аренду земельного участка площади под объектами социального обеспечения, дороги и зоны отчуждения.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 01.08.2016, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2016, в удовлетворении исковых требований отказано.

Судебные инстанции установили, по результатам публичных торгов обществу по договору аренды от 30.09.2013 № 106 предоставлен земельный участок общей площадью 265 608 кв. м с кадастровым номером 61:02:0600015:2921, расположенный по адресу: Ростовская область, Аксайский район, ст. Ольгинская. Участок передан арендатору для комплексного освоения в целях жилищного строительства. В процессе освоения участка обществом обнаружена газовая труба среднего давления, пролегающая по ул. Широкой до теплиц, которая не была указана в документации, предоставленной обществу до заключения договора аренды, технические условия на газификацию земельного участка не выдавались. Полагая, что имеются основания для внесения в договор аренды изменений касающихся площади участка, размера арендной платы и периода ее внесения, общество обратилось в арбитражный суд с заявленными требованиями. При разрешении спора судебные инстанции руководствовались положениями статей 421, 424, 432, 450, 451 и 612 Гражданского кодекса. Суды исходили из того, что в нарушении норм статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации (далее – Кодекс) общество не представило доказательств наличия реальных препятствий в освоении земельного участка. Документально не подтверждена необходимость удаления газовой трубы, наличие которой могло быть установлено при осмотре земельного участка на стадии выставления его на торги. Не представлены доказательства приведения в соответствие раздела участка проекту планировки, либо внесение изменений в проект планировки и межевания земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600015:2921 в соответствии с требованиями градостроительного законодательства. Не подтвердил истец и наличие обстоятельств, дающих ему право требовать изменения действующего договора аренды (статьи 450, 451 Гражданского кодекса). Сам по себе факт присутствия газовой трубы в границах земельного участка, предоставленного в аренду, не свидетельствует о нарушении соотношения имущественных интересов сторон. Каких либо расчетов, сведений о стоимости выноса трубы, о наличии безусловной необходимости удаления ее с арендуемого земельного участка в дело не представлено. Кроме того изменения, которые общество просит внести в действующий договор аренды, касаются его существенных условий (статьи 424, 432, 606 Гражданского кодекса, статья 22 Земельного кодекса Российской Федерации; далее – Земельный кодекс). Размер арендной платы за пользование земельным участком составляет 1,5 млн. рублей (пункт 3.1 договора); он определен сторонами на основании отчета независимого оценщика от 10.06.2013 № 05 по результатам публичной процедуры заключения договора, установленной статьей 38.2 Земельного кодекса (действовала до 01.03.2015). При этом арендная плата подлежит корректировке на коэффициент уровня инфляции, устанавливаемого федеральными законами о федеральном бюджете. Размер арендной платы пересматривается в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (пункты 3.4, 3.5 договора). Следовательно, на момент заключения договора аренды его условия, в том числе размер арендной платы, а также порядок его изменения были известны арендатору (согласованы сторонами). Кроме того, земельный участок с кадастровым номером 61:02:0600015:2921, предоставленный обществу для комплексного освоения в целях жилищного строительства, был передан арендатору 30.09.2013, и из его владения (пользования) не выбывал по настоящее время. Доводы истца о необходимости исключения из договора аренды площадей, занятых объектами социального обеспечения, дорогами и зонами отчуждения, признаны судами несостоятельными. Исключение земельных участков, на которых по проекту планировки предполагается размещение объектов социальной сферы (школы и детского сада), возможно только после приведения раздела участка в соответствие проекту планировки, либо внесении изменений в данный проект и межевания участка с кадастровым номером 61:02:0600015:2921. Земельные участки под дорогами могут не учитываться только после их строительства и безвозмездной передачи в муниципальную собственность (пункт 4.4.11 договора). Поэтому судебные инстанции пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Общество обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Заявитель в жалобе просит судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении иска, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Отказывая в удовлетворении требований, суды исходили из того, что исключение земельных участков, на которых по проекту планировки предполагается размещение объектов социальной сферы, возможно только после приведения в соответствие раздела участка проекту планировки, либо внесении изменений в проект планировки и межевания исходного земельного участка. Обществом поднимался вопрос об изменении суммы арендной платы (письма от 11.11.2015 № 20151111-1, от 14.01.2016 № 20160114-2) в связи с тем, что участок перестал быть единым земельным массивом, а представляет собой 242 участка в соответствии с утвержденным проектом планировки и межевания территории. Из всего земельного участка (общей площадью 265 608 кв. м) площадь жилой застройки составляет 158 732 кв. м, площадь объектов социального обеспечения – 8019 кв. м, дороги и зоны отчуждения составляют 98 857 кв. м. Утвержден также «План красных линий» (территория земельного участка, не подлежащая освоению). Таким образом, арендная плата до настоящего времени не соответствует осваиваемым площадям и фактическим техническим характеристикам, а начисляется в полном объеме на весь исходный участок. Обществом проведена оценка рыночной стоимости права пользования земельным участком, подлежащим освоению (с исключением из него площадей под объектами социального обеспечения, дорогами и зонами отчуждения), по результатам которой размер годовой арендной платы должен составить 895 027 рублей 80 копеек. Отклоняя доводы общества о невозможности использования участка в связи с размещением газовой трубы, суды исходили из отсутствия в деле доказательств наличия реальных препятствий, возникших в период освоения истцом земельного участка (при выполнении им действий по проекту и строительству). Однако истцом неоднократно направлялись письма о необходимости переноса газовой трубы для дальнейшего освоения арендуемого земельного участка. Обществом просило выдать разрешение на строительство (для устройства дорожной сети и благоустройства территории в соответствии с «Планом красных линий»). Главный архитектор ООО «Архподряд» указал, что для получения разрешения необходимо определить местоположение газовой трубы, установить сервитут и выполнить корректировку проекта планировки территории застройки (в том числе дорожной сети и благоустройства). Также следует осуществить корректировку проектов наружных сетей с учетом прохождения сервитута, либо выполнить проект выноса газовой трубы за пределы участка. Без проведения указанных мероприятий получение разрешения на строительство невозможно. Кроме того, в ответе на запрос ОМВД России по Аксайскому району ПАО «Газпром газораспределение Ростов-на-Дону» пояснило, что перенос газовой трубы за пределы участка с кадастровым номером 61:02:0600015:2921 будет осуществляться на основании договора возмездного оказания услуг по заявлению. Без выноса газовой трубы среднего давления строительство на земельном участке невозможно (письмо от 06.12.2016 № И-7/1174). Таким образом, реальным препятствием для получения разрешения на строительство является наличие газовой трубы среднего давления на осваиваемой территории. Установить наличие газовой трубы при осмотре земельного участка на стадии его выставления на торги не представлялось возможным в связи с ее подземной прокладкой, опознавательные знаки отсутствовали. Статья 612 Гражданского кодекса устанавливает ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества. По требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса). Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, также является основанием для его изменения (статья 451 Гражданского кодекса).

От администрации отзыв на жалобу не поступил.

В судебном заседании представители общества поддержали доводы жалобы, которую просили удовлетворить.

Администрация, извещенная о времени и месте судебного заседания, явку представителя в окружной суд не обеспечила.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей истца, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как видно из материалов дела и установлено судами, по результатам публичных торгов комитет по имущественным и земельным отношениям администрации Аксайского района (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 30.09.2013 № 106 аренды земельного участка общей площадью 265 608 кв. м с кадастровым номером 61:02:0600015:2921. Участок (из земель населенных пунктов), расположенный по адресу: Ростовская область, Аксайский район, ст. Ольгинская, предоставлен арендатору для комплексного освоения в целях жилищного строительства (пункт 1.1). Срок аренды установлен с 30.09.2013 по 29.09.2023 (пункт 2.1). Размер арендной платы определен на основании отчета независимого оценщика от 10.06.2013 № 05 и составляет 1,5 млн. рублей в год (пункт 3.1). Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями в размере ¼, не позднее 20 числа последнего месяца квартала текущего года (пункт 3.2). Арендная плата подлежит корректировке на коэффициент уровня инфляции, устанавливаемого федеральными законами о федеральном бюджете. Индексация осуществляется в одностороннем порядке с момента вступления закона в силу, в каждом случае изменения коэффициентов индексации. Размер арендной платы подлежит изменению раз в три года в соответствии с законодательством об оценочной деятельности путем заключения сторонами дополнительного соглашения к договору (пункт 3.4). Арендатор обязан предоставить банковскую гарантию, на срок действия договора, обеспечивающую надлежащее исполнение обязательств по договору на сумму 1,5 млн. рублей в течение 90 дней с момента подписания договора, в течение 6 месяцев с момента подписания договора подготовить проект планировки территории в границах земельного участка. При разработке проекта планировки необходимо предусмотреть размещение начальной школы на 67 учащихся с группой детского сада на 22 места; в течение 2,5 лет с момента подписания договора выполнить работы по благоустройству посредством строительства инженерной инфраструктуры, подлежащей по окончанию строительства передаче безвозмездно в муниципальную собственность; в течение десяти лет с момента подписания договора осуществить жилищное строительство и иное строительство в соответствии с видом разрешенного использования (пункты 4.4.9 – 4.4.12). Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 25.11.2013 (т. 1, л. д. 29 – 33).

На основании постановления администрации от 19.08.2014 № 365 «О проведении публичных слушаний по проекту планировки и межевания земельного участка общей площадью 265608 кв. м с кадастровым номером 61:02:0600015:2921, расположенного по адресу: Аксайский район, ст. Ольгинская» были проведены публичные слушания, по результатам которых утвержден проект планировки и межевания территории (постановление администрации от 05.11.2014 № 29; т. 1, л. д. 59).

В соответствии с утвержденным планом и на основании пункта 5 статьи 11.4, пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса произведено межевание (раздел) территории на 242 земельных участка, включая коммунальные зоны и территорию школы, а также утвержден «План красных линий» земельного участка.

Судами установлено, что поскольку произведенный арендатором раздел земельного участка не соответствует проекту планировки и межевания территории, ему предложено внести коррективы в утвержденный проект. Корректировка проекта планировки обществом произведена, вопрос вынесен на публичные слушания.

В процессе освоения земельного участка общество обнаружило газовую трубу среднего давления (протяженностью около 600 метров), отсутствовавшую в технических условиях, заявленных в публикации о проведении торгов. Начатые работы по устройству дорожной сети были приостановлены из-за обнаружения газопровода, наличие которого препятствует дальнейшему освоению участка с кадастровым номером 61:02:060015:2921 в соответствии с положениями договора аренды. В письме ОАО «Газпром Газораспределения» от 22.10.2015 № 05/892 указано, что данный газопровод находится на балансе Ольгинского сельского поселения (т. 1, л. д. 19).

Общество указывает, что неоднократно направляло в адрес органов местного самоуправления письма по вопросу о переносе газовой трубы для дальнейшего освоения арендуемого земельного участка.

На запрос истца о получении разрешения на строительство (в части устройства дорожной сети и благоустройства территории) в соответствии с представленным «Планом красных линий», главный архитектор ООО «Архподряд» сообщил, что для получения разрешения необходимо определить местоположение газовой трубы и установить сервитут. Следует также выполнить корректировку проекта планировки территории застройки (в том числе дорожной сети и благоустройства), а также корректировку проектов наружных сетей с учетом прохождения сервитута по территории участка, либо выполнить проект выноса газовой трубы за его пределы. Без проведения указанных мероприятий получение разрешения на строительство для комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства в соответствии с представленным «Планом красных линий» невозможно (т. 1, л. д. 12).

В письмах от 11.11.2015 № 20151111-1, от 14.01.2016 № 20160114-2 общество обращалось в администрацию с вопросом об изменении размера арендной платы, в связи с тем, что земельный участок перестал быть единым массивом и представляет собой 242 обособленных участка. Из всего исходного земельного участка (общей площадью 265 608 кв. м) площадь жилой застройки составляет 158 732 кв. м, площадь объектов социального обеспечения – 8019 кв. м, на дороги и зоны отчуждения приходится площадь 98 857 кв. м (т. 1, л. д. 14 – 16).

Полагая, что имеются основания для внесения изменений в договор аренды от 30.09.2013 № 106(с учетом прохождения по нему газовой трубы и необходимости исключения из площади арендуемого участка объектов социального обеспечения, дорог и зон отчуждения), общество обратилось в арбитражный суд с заявленными требованиями.

Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов (часть 1 статьи 4 Кодекса).

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом избранный заинтересованным лицом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Положениями статей 309 и 310 Гражданского кодекса предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с положениями статьи 421 Гражданского кодекса условия договора определяются по усмотрению сторон.

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

Изменение и расторжение договора возможно по решению суда в связи с существенным изменением обстоятельств по правилам статьи 451 Гражданского кодекса.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В свою очередь, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 названной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции пришли к выводу о том, что обществом документально не подтверждены (не доказаны) обстоятельства, с которыми положения действующего гражданского законодательства связывают возможность изменения договора аренды от 30.09.2013 № 106. Поэтому суды первой и апелляционной инстанций признали, что основания для удовлетворения требований общества отсутствуют.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

В кассационной жалобе общество приводит доводы, свидетельствующие, по его мнению, о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований. Истец полагает, что в связи с обнаружением газовой трубы (протяженностью около 600 метров), а также разделом исходного земельного участка (исключением из площади арендуемого им участка объектов социального обеспечения, дорог и зон отчуждения), имеются основания для внесения изменений в договор от 30.09.2013 № 106. Данные доводы заявителя окружным судом отклоняются. Обстоятельства, на которые ссылается общество, были проверены и отвергнуты судебными инстанциями, которые по результатам исследования имеющихся в деле доказательств, их правовой оценки, пришли к выводу об отсутствии оснований для изменения договора аренды земельного участка. Доводы кассационной жалобы общества не влияют на правомерность судебных выводов, они не опровергают обоснованность выводов судов первой и апелляционной инстанций по существу спора, которые при правильном применении норм материального права полно, всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства. Наличие в границах исходного земельного участка газовой трубы (протяженностью около 600 метров) не может влечь удовлетворение исковых требований об уменьшении площади земельного участка с 265 608 кв. м до 158 412 кв. м и уменьшения годовой арендной платы с 1,5 млн. рублей до 895 027 рублей 80 копеек.

Суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судами первой или апелляционной инстанций (часть 2 статьи 287 Кодекса).

С учетом изложенного, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены (изменения) решения и апелляционного постановления. Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Государственная пошлина уплачена заявителем в доход федерального бюджета при подаче кассационной жалобы (чек-ордер от 18.01.2017).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 01.08.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2016 по делу № А53-11623/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий В.Е. Епифанов

Судьи В.А. Анциферов

А.И. Мещерин