Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования г. Армавир на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.09.2012 по делу № А32-42735/2011

по иску индивидуального предпринимателя Хабировой Т.Ф.

к ответчику - администрации муниципального образования г. Армавир

о признании пункта 4.1.6 договора аренды земельного участка от 17.05.2004 недействительным

принятое в составе судьи Гречко О.А.

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Хабирова Татьяна Федоровна обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации г. Армавира о признании пункта 4.1.6 договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения под временными объектами торговли, общественного питания и бытового обслуживания населения от 17.05.2004 № 3800001610, площадью 250 кв.м, расположенный на трассе «Армавир-Новокубанск» в районе Северного жилого района для размещения временного комплекса мойки автомобилей, в части права арендодателя досрочного расторгнуть договор аренды № 3800001610 от 17.05.2004, недействительным.

Решением от 21.09.2012 иск удовлетворен, пункт 4.1.6 договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения под временными объектами торговли, общественного питания и бытового обслуживания населения от 17.05.2004 № 3800001610, заключенный между Хабировой Татьяной Федоровной и администрацией города Армавира Краснодарского края в части права арендодателя досрочного расторгнуть договор аренды № 3800001610 от 17.05.2004 в следующих случаях: при необходимости использования земельного участка для государственных или общественных нужд под строительство зданий и сооружений, объектов инженерных коммуникаций, при реконструкции благоустройства территории города; при упорядочении размещения временных объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания населения на территории города, признан недействительным.

Решение мотивировано тем, что оспариваемые условия договора противоречат нормам статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и являются ничтожными.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность и необоснованность решения, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт об оставлении иска без рассмотрения.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель сослался на то, что пункт 4.1.6 спорного договора соответствует действующему законодательству, без включения в текст договора данного условия договор между сторонами не был бы заключен.

Заявитель также указал на то, что судом не проверено соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика жалобу поддержал.

Представитель истца доводы жалобы отклонил как несостоятельные, просил решение оставить без изменения.

Изучив материалы дела и заслушав пояснения представителей сторон, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 17.05.2004 между сторонами заключен договор № 3800001610 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения под временными объектами торговли, общественного питания и бытового обслуживания населения (л.д. 6-8), согласно которому администрация города Армавира (арендодатель) предоставляет, а индивидуальный предприниматель Хабирова Т.Ф. (арендатор) принимает в аренду земельный участок из земель поселений общей площадью 250 кв.м, расположенный на трассе «Армавир-Новокубанск» в районе Северного жилого района, с кадастровым номером 23:38:0119001:0470 для использования в целях размещения временного комплекса мойки автомобилей. Границы и размеры земельного участка обозначены на прилагаемом к договору плане земельного участка. План земельного участка является составной и неотъемлемой частью настоящего договора (пункт 1.2).

В соответствии с пунктом 7.1 договора срок действия договора в течение 10 лет до 17.05.2014.

В пункте 4.1.6 договора установлено, что арендодатель имеет право принять решение о прекращении права пользования земельным участком и досрочном расторжении настоящего договора в судебном порядке либо использовать право одностороннего отказа от исполнения договора в соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях: при необходимости использования земельного участка для государственных или общественных нужд под строительство зданий и сооружений, объектов инженерных коммуникаций, при реконструкции благоустройства территории города; при упорядочении размещения временных объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания населения на территории города.

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 20.08.2007.

Полагая, что приведенные выше условия пункта 4.1.6 спорного договора являются ничтожными, индивидуальный предприниматель Хабирова Т.Ф. обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (статья 167 Кодекса).

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В силу статьи 625 Земельного кодекса Российской Федерации к отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не установлено правилами настоящего Кодекса об этих договорах.

В соответствии со статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1). Кроме указанных в пункте 1 настоящей статьи случаев аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:

1) использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 настоящего Кодекса;

2) использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

3) неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

4) неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

5) изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными статьей 55 настоящего Кодекса;

6) реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными статьей 51 настоящего Кодекса;

7) в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

Прекращение аренды земельного участка по основаниям, указанным в подпункте 2 пункта 2 настоящей статьи, не допускается:

1) в период полевых сельскохозяйственных работ;

2) в иных установленных федеральными законами случаях (пункт 3 названной статьи).

В пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Следовательно, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.

Поэтому условие договора о том, что арендодатель имеет право в любое время в одностороннем порядке, предупредив арендатора, отказаться от договора (первый и последний абзацы пункта 4.1.6), является ничтожным, как противоречащее сущности срочного обязательства, статье 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 49 Земельного кодекса Российской Федерации изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с: 1) выполнением международных обязательств Российской Федерации; 2) размещением следующих объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов: объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения; объекты использования атомной энергии; объекты обороны и безопасности; объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения; объекты, обеспечивающие космическую деятельность; объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы Российской Федерации; линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий; объекты электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения; автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения; 3) иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации.

В статье 55 Земельного кодекса Российской Федерации изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется по основаниям, установленным статьей 49 настоящего Кодекса. Принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда.

Содержание оспариваемого пункта договора аренды в части условия о праве арендодателя досрочно расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке в случае необходимости использования земельного участка для государственных или общественных нужд под строительство зданий и сооружений, объектов инженерных коммуникаций, при реконструкции благоустройства территории города, противоречит нормам статей 49 и 55 Земельного кодекса Российской Федерации.

Довод заявителя жалобы о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования споров, не принимается во внимание судом апелляционной инстанции.

В силу пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Истцом по настоящему делу заявлено о признании договора недействительным в части. Нормы § 2 главы 9 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривают обязательного досудебного порядка по требованию о признании сделки недействительной. Спорным договором также не предусмотрен досудебный порядок урегулирования споров.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.09.2012 по делу № А32-42735/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий Еремина О.А.

Судьи Ковалева Н.В.

Чотчаев Б.Т.