Гражданский кодекс часть 1

от Фонда защиты дольщиков Кубани: представитель ФИО1 по доверенности от 29.04.2021 (до перерыва), представитель ФИО2 по доверенности от 09.03.2021 (до перерыва),

ФИО3 – лично и ее представитель ФИО4 по доверенностиот 23.10.2017 (после перерыва),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Шалимовой Анны Николаевны
на определение Арбитражного суда Краснодарского края
от 12.07.2021 по делу № А32-36020/2017
о включении требования в реестр требований кредиторов
по заявлению Шалимовой Анны Николаевны
в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Юг-Стройка»,

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.01.2020 признано обоснованным заявление публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью «Юг-Стройка» (далее - должник). Суд применил параграф 7 главы 9 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (банкротство застройщиков), признал общество с ограниченной ответственностью «Юг-Стройка» несостоятельным (банкротом), открыл конкурсное производство сроком на один год. Конкурсным управляющим утвержден ФИО5.

Сообщение о введении процедуры опубликовано в газете «Коммерсантъ» 01.02.2020.

В Арбитражный суд Краснодарского края от ФИО3 поступили возражения по результатам рассмотрения конкурсным управляющим требования кредитора, согласно которому она просит включить в первую очередь третьей очереди реестра требований кредиторов должника требование в размере 3 322 040 руб. как обеспеченное залогом имущества должника - нежилым помещением, условный номер 6, площадью 62,68 кв.м., расположенным на 1 этаже (литер 2) незавершенного строительства многоквартирного жилого дома в Прикубанском округе г. Краснодара (с учетом уточнения от 21.09.2020).

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.07.2021требование ФИО3 в размере 3 322 040 руб. основного долга включено в четвертую очередь реестра требований кредиторов должника. В удовлетворении остальной части заявления отказано.

ФИО3 обжаловала определение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), просила определение отменить в части отказа во включении требования как обеспеченного залогом имущества должника.

Апелляционная жалоба и дополнение к ней мотивирована тем, что залоговые права дольщиков при заключении договора возникают на земельный участок и трансформируются по мере продвижения строительства многоквартирного дома. Факт не сдачи дома не свидетельствует об отсутствии у участника долевого строительства права залоговый статус на часть незавершенного строительством объекта.

От Фонда защиты дольщиков Кубани через канцелярию суда поступил отзыв на апелляционную жалобу, просил определение суда оставить без изменения.

От ФИО3 через канцелярию суда поступило дополнение к апелляционной жалобе.

Представители Фонда защиты дольщиков Кубани поддержали доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просили определение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в судебное заседание не направили.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями ч. 3 ст. 156
АПК РФ счел возможным рассмотреть апелляционную жалобу без участия не явившихся представителей лиц, участвующих в деле, уведомленных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

В судебном заседании был объявлен перерыв до 13.09.2021 до 16 час. 45 мин.

После перерыва судебное заседание было продолжено 13.09.2021 в 16 час. 47 мин. с участием ФИО3 и ее представителя, которые поддержали доводы апелляционной жалобы.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и дополнения к ней, отзыва на жалобу, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела между кредитором (участник долевого строительства) и должником (застройщик) заключен договор участия в долевом строительстве № М/Л2/К1/ОП236/К.6/ЭТ1/2016 от 04.06.2016, предметом которого является обязательство застройщика построить и передать участнику долевого строительства нежилое помещение в соответствии с характеристиками, которые определены в п. 3.2 договора и приложении № 2 «Технического описания объекта долевого строительства» с условным номером 6, общей площадью 62,68 кв. м., расположенное на 1-м этаже многоквартирного дома по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, отделение Почтовой связи Калинино.

Стоимость нежилого помещения установлена сторонами в размере 3 322 040 руб. (раздел 4.1 договора). Нежилое помещение должно быть передано не позднее 4 квартала 2016 года (пункт 3.4 договора).

Должником обязательство по передаче нежилого помещения в установленный договором срок не исполнено.

Кредитором обязательство по оплате цены договора участия в долевом строительстве в размере 3 322 040 руб. исполнено в полном объеме, что подтверждается представленной в материалы дела копией платежного поручения № 52 от 23.06.2016.

Материалами обособленного спора подтверждается факт добросовестного исполнения кредитором принятых на себя договорных обязательств, доказательств, опровергающих доводы заявителя, не представлено.

Суд первой инстанции при рассмотрении заявления о включении в реестр требований кредиторов отказал в установлении залогового статуса, поскольку Фонду защиты прав граждан - участников долевого строительства в Краснодарском крае определением от 10.06.2021 передано имущество и права застройщика.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с указанными выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.

В связи с тем, что заявитель свои обязательства по договору участия в долевом строительстве исполнил, а нежилое помещение ему не было передано, кредитор обратился в суд с заявлением о включении в реестр требований кредиторов суммы фактически произведенного финансирования, а также просил признать его залоговым кредитором.

Материалами дела установлено, что между должником и ФИО3 возникли основанные на договорах обязательственные правоотношения, в силу которых должник обязалась совершить в пользу заявителя определенное действие, а именно: передать ему имущество в собственность (подпункт 1 пункта 1 статьи 8, пункты 1 и 2 статьи 307 ГК РФ).

В случае неисполнения обязательства передать индивидуально - определенную вещь в собственность кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях (статья 398 ГК РФ).

Как разъяснено в абзаце третьем пункта 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", при отсутствии у должника индивидуально-определенной вещи, которая подлежит передаче кредитору, кредитор не вправе требовать ее отобрания у должника и передачи в соответствии с условиями договора.

Эти разъяснения согласуются со специальными положениями пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве, согласно которым необходимым условием признания за участником строительства права собственности на квартиру, подлежащую передаче по договору, является завершение строительства и получение должником в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, то есть фактическое создание квартиры как индивидуально-определенной вещи, которая может являться объектом гражданского оборота.

Вместе с тем, в рассматриваемом случае спорным объектом является нежилое помещение; строительство жилого дома не завершено, в натуре спорное нежилое помещение как оборотноспособный объект не существует. Доказательств обратного не представлено.

Более того, в ситуации, когда даже многоквартирный дом введен в эксплуатацию, а нежилое помещение не может быть передано дольщику в натуре вследствие банкротства застройщика, оно включается в конкурсную массу. Застройщик обязан зарегистрировать за собой право собственности на такое нежилое помещение.

Процедура банкротства застройщика в соответствии с нормами параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве направлена на обеспечение соразмерного пропорционального удовлетворения требований всех участников строительства, имеющих к должнику (застройщику) как требования о передаче жилого помещения, так и денежные требования, квалифицируемые в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 34 постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 N 35, в ходе конкурсного производства подлежат предъявлению только в деле о банкротстве возникшие до возбуждения этого дела требования кредиторов по не денежным обязательствам имущественного характера (о передаче имущества в собственность, выполнении работ и оказании услуг), которые рассматриваются по правилам ст. 100 Закона о банкротстве.

По смыслу названных разъяснений реестровое требование кредитора к должнику о понуждении к совершению предоставления в натуральной форме неисполнимо, оно подлежит оценке и трансформации в денежное требование путем его включения в реестр требований кредиторов должника.

В ситуации, когда подобное требование носит реестровый характер, оно по смыслу разъяснений п. 34 постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 N 35 в рамках дела о несостоятельности застройщика подлежит трансформации в денежное и удовлетворению в составе четвертой очереди (статья 201.9 Закона о банкротстве).

При обратном подходе кредитор получал бы предпочтительное удовлетворение своих требований из конкурсной массы перед иными кредиторами, что противоречит принципу очередности и пропорциональности удовлетворения требований кредиторов (пп. 2 и 3 ст. 142 Закона о банкротстве) (определение Верховного Суда РФ от 28.12.2016 N 308-ЭС16-12236).

Материальные основания возникновения права залога у лиц, заключивших с застройщиком договоры участия в долевом строительстве, регулируются специальными положениями гражданского законодательства, в частности Законом N 214-ФЗ, а не Законом о банкротстве.

По смыслу пункта 2 статьи 2, статьи 4 Закона N 214-ФЗ положения статей 12.1 и 13 этого Закона об обеспечении исполнения обязательств застройщика применяются независимо от конкретного вида объекта долевого строительства (жилое или нежилое помещение).

Статьей 13 Закона N 214-ФЗ предусмотрены три типовых случая существования залогового обеспечения в пользу лиц, чьи средства были привлечены на строительство (создание) многоквартирного дома посредством заключения договоров участия в долевом строительстве (далее - дольщики):

согласно части 1 этой статьи на начальном этапе с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве находящимися в залоге у дольщиков считаются земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или право аренды земельного участка, а также строящийся на данном участке многоквартирный дом;

в силу части 2 названной статьи при прекращении строительства по каким-либо причинам и последовавшей за этим государственной регистрацией права собственности застройщика на не завершенный строительством объект такой объект, являющийся неделимой вещью, также считается находящимся в залоге у дольщиков;

со дня получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и до момента передачи дольщику объекта строительства все помещения в построенном здании считаются находящимся в залоге у участников строительства; однако такой залог не распространяется на помещения в здании, не являющиеся объектами долевого строительства, а также на помещения, уже переданные иным участникам строительства (части 3 и 8 статьи 13 Закона N 214-ФЗ).

Таким образом, по смыслу Закона залоговые права дольщиков, их сущность и содержание, а также сам предмет залога трансформируются по мере продвижения строительства.

Кроме того, из содержания приведенных норм следует и то, что во всех трех перечисленных ситуациях дольщики являются созалогодержателями в отношении имущества, перечень которого зависит от степени готовности дома. При этом, как уже отмечалось, в статье 13 Закона N 214-ФЗ законодатель не делает различий между правовым положением дольщиков исходя из вида приобретаемого ими помещения (жилое или нежилое).

При обычном хозяйственном обороте исполнение договора завершается передачей помещения дольщику. Однако в ситуации, когда застройщик переходит в состояние несостоятельности, механизм исполнения обязательств перед дольщиками, обеспеченных залогом, определяется законодательством о банкротстве и различается в зависимости от того, какое помещение (жилое или нежилое) входило в предмет договора участия в долевом строительстве.

Так, законодательством о несостоятельности предусмотрены определенные правила, в результате использования которых к дольщикам в итоге может перейти право собственности на оплаченные ими жилые помещения (например, передача участникам строительства незавершенного строительством объекта, передача жилых помещений в уже построенном доме и т.д. - статьи 201.10 - 201.11 Закона о банкротстве).

В отношении обычных нежилых помещений подобные правила не установлены. Лица, вложившие свои средства в приобретение будущих офисных помещений, законодательно лишены возможности потребовать от несостоятельного застройщика неденежного исполнения имущественного характера (передать нежилые помещения в натуре). Они вправе лишь заявить о включении в реестр денежного требования на общих основаниях. Такое требование подлежит включению в четвертую очередь реестра (подпункт 4 пункта 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве).

Согласно позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2018 № 305-ЭС16-10864(5) применительно к жилым помещениям, положения Закона № 214-ФЗ о возникновении залогового обеспечения в отношении незавершенного строительством многоквартирного дома, о правах залогодержателя на него в равной мере распространяются и на требования отказавшихся от исполнения договоров участников строительства (залогодержателей) к застройщикам о возврате внесенных денежных средств. Поскольку покупатель, вложивший свои средства в приобретение нежилого помещения, законодательно лишен возможности требовать от застройщика неденежного исполнения имущественного характера (передать нежилые помещения), то фактически его статус совпадает с указанными выше лицами, отказавшимися от договора (наличие права заявить только денежное требование). А потому следует признать, что денежное требование такого дольщика сохраняет залоговый статус. Каких-либо законных оснований полагать, что залоговое обеспечение в банкротстве застройщика сохраняется только в отношении жилых помещений не имеется. Ни Гражданский кодекс Российской Федерации, ни Закон № 214-ФЗ, ни Закон о банкротстве не предусматривают такое основание для прекращения права залога, возникшего в силу предписания закона, как возбуждение в отношении залогодателя дела о банкротстве. Более того, это бы входило в противоречие с существом залога как обеспечительной конструкции, устанавливаемой, в первую очередь, на случай неоплатности должника и главной целью которой является наделение залогодержателя приоритетом при удовлетворении своих требований из стоимости предмета залога по отношению к другим кредиторам залогодателя.

Аналогичная позиция изложена в определении Верховного Суда РФ от 06.05.2019 N 302-ЭС18-24434, определении Верховного Суда РФ от 14.02.2019 N 308-ЭС18-15980 по делу N А53-7967/2017.

Из этого следует, что такой залоговый кредитор по денежному требованию, преобразовавшемуся из требования о передаче нежилого помещения, вправе претендовать на распределение вырученных от реализации предмета залога денежных средств по правилам пункта 1 статьи 201.14 Закона о банкротстве, то есть на приоритетное получение шестидесяти процентов от стоимости заложенного имущества.

При этом в деле о банкротстве застройщика, исходя из особенностей правового регулирования отношений по участию в долевом строительстве и положений § 7 главы IX Закона о банкротстве, требования такого кредитора, включенные в реестр, считаются обеспеченными залогом нежилого помещения независимо от того, было ли им заявлено соответствующее требование или установил ли залоговый статус суд при включении требования в реестр, если только такой кредитор явно не выразил волю на отказ от залогового обеспечения или суд прямо не указал на отсутствие права залога в судебном акте.

Если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов (статья 337 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В связи с изложенным, требование заявителя подлежит включению в реестр, как обеспеченное залогом.

Поскольку в рассматриваемом случае ФИО3 настаивала на том, чтобы в судебном акте о включении ее требований было непосредственно указано на их залоговый статус, а суд первой инстанции отказал в удовлетворении присвоения залогового статуса, суд апелляционной инстанции считает необходимым отменить определение суда первой инстанции с указанием на неполное выяснение обстоятельств по делу.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.06.2021 N 308-Эс21-1224 (2,3) указано, что согласно пункту 11 статьи 201.15.2 Закона о банкротстве прекращается залог по обязательствам, не связанным с обеспечением прав участников строительства по договорам участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов.

Таким образом, названная норма прямо указывает на то, что применительно к вопросу сохранения (и прекращения) залога принимается во внимание понятие "участника строительства", содержащееся в законодательстве об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, а не в положениях пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве. Соответственно, участниками строительства являются лица, заключившие с застройщиком договоры о приобретении как жилого, так и нежилого помещения.

По смыслу пункта 2 статьи 2, статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" участниками долевого строительства являются лица, перед которыми у застройщика возникла обязанность передать в будущем как жилые, так и нежилые помещения.

ФИО6 приобрел права требования к застройщику на основании договора долевого участия в строительстве и является участником долевого строительства, поэтому в отношении указанного лица залог по обязательствам общества в отношении имущества, перешедшего к фонду, не прекращается.

Схожая правовая позиция изложена в Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.08.2021 N Ф08-7249/2021 по делу N А32-8916/2017.

При изготовлении полного текста постановления суд установил, что при изготовлении резолютивной части постановления суда от 13.09.2021 допущена техническая описка в части указания даты обжалуемого судебного акта. Данная чисто случайная описка в порядке ст. 179 АПК РФ подлежит исправлению в настоящем определении.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.07.2021 по делу № А32-36020/2017 отменить в части отказа в признании требований ФИО3 как обеспеченных залогом имущества должника.

Признать требования ФИО3 обеспеченными залогом имущества общества с ограниченной ответственностью «ЮгСтройка» - права собственности на земельный участок площадью 35 861 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0118001:2960, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, р-н Прикубанский внутригородской округ, отделение почтовой связи ФИО7, и строящийся (создаваемый) на данном земельном участке многоквартирный дом.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий одного месяца со дня вступления в законную силу настоящего постановления.

Председательствующий М.Ю. Долгова

Судьи Я.А. Демина

Н.В. Шимбарева