Гражданский кодекс часть 1

по иску Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН 2308171570, ОГРН 1102308008330)

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью «Промстрой»

(ИНН 2304040506, ОГРН 1042301868575)

при участии третьих лиц: государственного казенного учреждения Краснодарского края «Комитет по лесу»; Министерства природных ресурсов Краснодарского края

о расторжении договора аренды лесного участка, об обязании вернуть земельный участок, об указании в резолютивной части решения, что оно является основанием для погашения в ЕГРН записи о праве аренды,

УСТАНОВИЛ:

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее - территориальное управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Промстрой» (далее - ООО «Промстрой», ответчик) 
 о расторжении договора аренды лесного участка от 15.07.2008 N 77/07-08; об обязании ООО «Промстрой» вернуть земельный участок с кадастровым номером 23:40:0507003:2, площадью 50 000 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для культурно-оздоровительных, туристических и спортивных целей, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, Кабардинское участковое лесничество, Геленджикского лесничества в квартале N 53А в части выделов 11, 12, 13, 14 по акту приема-передачи; об указании в резолютивной части решения, что оно является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве аренды ООО «Промстрой» на земельный участок с кадастровым номером 23:40:0507003:2.

Определением от 15.06.2021 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Министерство природных ресурсов Краснодарского края (далее - министерство, третье лицо).

Исковые требования мотивированы использованием земельного участка в отсутствие положительного заключения государственной экспертизы проекта освоения лесов.

Решением от 14.07.2021 расторгнут договор аренды лесного участка от                15.07.2008 N 77/07-08. Суд обязал ООО «Промстрой» вернуть земельный участок с кадастровым номером 23:40:0507003:2, площадью 50 000 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для культурно-оздоровительных, туристических и спортивных целей, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, Кабардинское участковое лесничество, Геленджикского лесничества в квартале N 53А в части выделов 11, 12, 13, 14 по акту приема-передачи. Указано, что настоящее решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве аренды ООО «Промстрой» на земельный участок с кадастровым номером 23:40:0507003:2.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение от 14.07.2021, принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы заявитель указывает, что суд не дал оценку тому, что изготовленный проект освоения лесов с положительным заключением государственной экспертизы не предоставлен по требованию в 2020 году территориального управления как нового арендодателя не по вине ответчика, а поскольку 04.02.2019 принято решение о переводе  спорного участка из категории земель лесного фонда в категорию земель населенного пункта и исполнение указанной обязанности с указанного момента стало для арендатора объективно невозможным.  Так, согласно ответу Министерства природных ресурсов  Краснодарского края от 08.02.2021 исх.202-73-ОП/21 предоставление министерством государственной услуги в виде государственной экспертизы проекта освоения лесов в отношении земельных участков, расположенных на землях иных категорий  не предусмотрено. В ответе Министерства природных ресурсов  Краснодарского края от 10.06.2021 N 202-06.2-08-15898 также указано, что  проведение государственной экспертизы проекта освоения лесов в отношении земельных участков, на землях, которые не относятся к категории земель лесного фонда, административным регламентом не предусмотрено.  Как следует из пояснений представителя истца, Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея также не осуществляет проведение государственной экспертизы проектов освоения лесов. Ответчиком исчерпаны все объективные возможности для получения государственной экспертизы проекта освоения лесов. Ответчик, при исполнении долгосрочного договора  аренды от 15.07.2008 №77/07-08 действует добросовестно, совершает все требуемые от него арендодателем действия, и имеет намерение без нарушений продолжать длительные арендные отношения с целью использования земельного участка по его назначению.

В судебное заседание ответчик и третьи лица явку представителей не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом согласно части 6 статьи 121, части 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 5 постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации», пунктов 16, 31 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26.12.2017 N 57 «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов». В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца против доводов апелляционной жалобы возражал.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании заключенного по результатам лесного конкурса договора аренды лесного участка от 14.10.2004 N 76 ООО «Промстрой» предоставлен лесной участок.

15.07.2008 в целях переоформления указанного договора на основании распоряжения главы администрации Краснодарского края от 16.10.2007 N 897-р «О создании государственного учреждения Краснодарского края «Комитет по лесу», приказа Департамента лесного хозяйства Краснодарского края от 14.07.2008 N 268 «О переоформлении договора аренды участка лесного фонда от 11.11.2004 N 76-04» между ГУК КК «Комитет по лесу» и ООО «Промстрой» заключен договор аренды N 77/07-08 от 15.07.2008 лесного участка, отнесенного к категории земель - земли лесного фонда, площадью 5,0 га, с кадастровым номером 23:40:0507003:2, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, Кабардинское участковое лесничество, Геленджикского лесничества в квартале N 53а в части выделов 11, 12, 13, 14, сроком на 49 лет.

Договор зарегистрирован в установленном порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 31.12.2008 запись N 23-23-12/074/2008-247.

Согласно письму Управления Росреестра от 13.07.2020 N 09026/01-6 категория земельного участка с кадастровым номером 23:40:0507003:2 - земли лесного фонда 04.02.2019 изменена на категорию - земли населенных пунктов.

В связи с включением земельного участка с кадастровым номером 23:40:0507003:2 в границы населенных пунктов осуществлен перевод земельного участка из земель лесного фонда в земли населенных пунктов.

Сведения об изменении категории земельного участка внесены в Единый государственный реестр недвижимости 04.02.2019.

По данным Единого государственного реестра недвижимости на земельный участок с кадастровым номером 23:40:0507003:2, относящийся к категории земель земли населенных пунктов, зарегистрировано право собственности Российской Федерации от 10.08.2017 N 23:40:0507003:2-23/012/2017-1, а также обременение правом аренды на основании договора аренды от 15.07.2008 N 77/07-08 в лице ООО «Промстрой».

В связи с внесением изменений 04.02.2019 в части категории земель в сведения ЕГРН относительно земельного участка с кадастровым номером 23:40:0507003:2 ГКУ КК «Комитет по лесу» по акту приема-передачи от 14.01.2020 передало в МТУ Росимущества оригинал договора аренды N 77/07-08 от 15.07.2008.

Согласно письму Министерства природных ресурсов Краснодарского края от 19.10.2020 N 202-06.2-09-28116/20 проект освоения лесов по договору для проведения государственной экспертизы в министерство не поступал.

Территориальное управление установило, что ответчиком проект освоения лесов с заключением экспертизы по пункту 3.4.3 договора не представлен новому арендодателю, что является нарушением существенных условий договора.

В целях устранения выявленных нарушений по договору в адрес арендатора территориальным управлением направлялась претензия от 30.12.2020 N 23-СМ-10/21647 об устранении нарушений условий договора аренды лесного участка, в которой арендатор уведомлялся об отсутствии проекта освоения лесов и предлагалось в установленный срок устранить выявленные нарушения договора.

В связи с неисполнением вышеуказанной претензии в адрес ООО «Промстрой» было направлено уведомление от 24.02.2021 N 23-СМ-10/3184, в котором предлагалось в досудебном порядке в 30-дневный срок подписать и обеспечить государственную регистрацию соглашения о расторжении договора аренды лесного участка от 15.07.2008 N 77/07-08.

В целях устранения выявленных нарушений по договору в адрес арендатора территориальным управлением была направлена претензия от 30.12.2020 N 23-СМ-10/21647 об устранении нарушений условий договора аренды лесного участка, в которой арендатор уведомлялся об отсутствии проекта освоения лесов и предлагалось в установленный срок устранить выявленные нарушения лесного законодательства и договора.

Согласно информации арендатора, обязанность по требованию нового арендодателя  от 30.12.2020 о проведении государственной экспертизы проекта освоения лесов не могла быть объективно исполнена,  поскольку до 04.02.2019 предыдущий арендодатель в лице  ГКУ КК «Комитет по лесу» таких требований к арендатору не предъявлял, а с 04.02.2019  в связи переводом спорного  земельного участка из земель лесного фонда в земли населенных пунктов такая обязанность не может быть исполнена в связи  отсутствием  в связи с этим у Министерства природных ресурсов Краснодарского края на это полномочий и соответствующего административного регламента.

Из дела следует, что  изготовленный ответчиком проект освоения лесов исходя из требований претензии от 30.12.2020 N 23-СМ-10/21647 территориального управления  по заявлению ООО  «Промстрой»  поступил для проведения экспертизы в Министерство природных ресурсов Краснодарского края 26.05.2021 вх. N 202-22690/21 (л.д. 83, т.1).

В отзыве на исковое заявление ответчик указал, что обязанность разработать и представить арендодателю проект освоения лесов с экспертизой не исполнена арендатором не по его вине, так как  согласно ответу Министерства природных ресурсов  Краснодарского края от 08.02.2021 исх.202-73-ОП/21 предоставление министерством государственной услуги в виде государственной экспертизы проекта освоения лесов в отношении земельных участков, расположенных на землях иных категорий  не предусмотрено. В ответе Министерства природных ресурсов  Краснодарского края от 10.06.2021 N 202-06.2-08-15898 продублировано, что  проведение государственной экспертизы проекта освоения лесов в отношении земельных участков, на землях, которые не относятся к категории земель лесного фонда, административным регламентом не предусмотрено. В связи с чем, арендатором исчерпаны все возможности по получению от уполномоченных органов государственной экспертизы проекта освоения лесов.

Суд первой инстанции,  удовлетворяя исковые требования, указал, что с 2019 года арендатор необоснованно не предпринимал действий по исполнению договорной обязанности  по изготовлению и экспертизе проекта освоения лесов,  не уведомлял территориальное управление о невозможности представления такого проекта с положительным заключением экспертизы,  изменение категории земельного участка не освобождает арендатора от обязанности разработать и получить положительное заключения по проекту освоения лесов.

Между тем, по мнению апелляционной коллегии, судом первой инстанции при удовлетворении исковых требований территориального управления, не учтено следующее.

Как следует из пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим Федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором.

Данное положение, как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Расторжение договора аренды земельного участка является крайней мерой, применяемой к недобросовестному арендатору в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение обязательственных отношений становится нецелесообразным и невыгодным (обременительным) для другой стороны договора. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом норм пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и фактических обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора в случае, если суд установит, что допущенное нарушение условий договора устранено арендатором в разумный срок.

Судебная практика исходит из того, что расторжение долгосрочного договора аренды земельного участка всегда носит исключительный характер, является крайней мерой в условиях, когда действия одной из сторон не отвечают требованиям закона, договора, а также принципам разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений.

Судом апелляционной инстанции установлено, что при переводе с 04.02.2019  земельного участка из одной категории в другую  «из земель лесного фонда в земли населенных пунктов» изменился и вид разрешенного использования земельного участка «с рекреационной деятельности» на  «осуществление культурно-оздоровительной, туристической и спортивных целей», что подтверждается  выпиской из ЕГРН от 14.01.2020 № 99/2020/306887976 (л.д. 55 оборотная сторона, т.1).

В настоящем случае, перевод арендуемого ответчиком участка из категории земель лесного фонда в категорию земель населенного пункта привел как к изменению арендодателя, так и фактически к изменению его категории и целевого назначения.

Из выписки из ЕГРН от 14.01.2020 № 99/2020/306887976 (л.д. 55 оборотная сторона, т.1) следует, что земельный участок с кадастровым                                                        № 23:40:0507003:2 по категории относится к землям населенных пунктов с видом разрешенного использования для осуществления культурно-оздоровительной, туристической и спортивных целей,  сведения о лесах, водных и иных природных объектах в пределах спорного участка  № 23:40:0507003:2 в государственном реестре отсутствуют.

Из дела следует, что, узнав о переводе земельного участка с кадастровым номером 23:40:0507003:2 из земель лесного фонда в земли населенных пунктов, изменении разрешенного использования  и смене арендодателя, арендатор письмом от 28.02.2020  просил нового арендодателя в лице территориального управления направить дополнительное соглашение к договору аренды.

Суд апелляционной инстанции  учитывает, что до изменения категории земельного участка, вида разрешенного использования  и арендодателя (с  ГКУ КК «Комитет по лесу» на территориальное управление), предыдущий арендодатель  более чем в течение 10-летнего срока не ставил перед арендатором вопрос о нарушении им условий  пункта 3.4.3 договора.

При этом, в материалы дела дело территориальным управлением с иском представлено подписанное сторонами дополнительное соглашение N 23-09/5259 от 16.03.2020 (л.д. 23-27, т.1) к договору аренды земельного участка от 15.07.2008 N 77/07-08 и акт приема-передачи земельного участка от нового арендодателя к арендатору  (л.д. 23-28, т.1).

В тексте указанного дополнительного соглашения территориальным управлением приведено, что оно подготовлено в связи с переводом  спорного участка из категории земель лесного фонда в категорию земель населенного пункта и все условия договора изложены в иной редакции.

В силу п. 1 ст. 453 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

В разделе 5 (права и обязанности арендатора) указанного дополнительного соглашения N 23-09/5259 от 16.03.2020 исключена обязанность арендатора по изготовлению и проведению экспертизы проекта освоения лесов.

Таким образом, направляя арендатору дополнительное соглашение N 23-09/5259 от 16.03.2020 сам арендодатель с 16.03.2020  считал, что в обязанности арендатора не входит обязанность по подготовке проекта освоения лесов и его экспертизе.

Само по себе отсутствие государственной регистрации указанного дополнительного соглашения N 23-09/5259 от 16.03.2020 не может являться препятствием для его исполнения со стороны территориального управления (которое его подготовило) и возможности непоследовательно изменять правовую позицию, вначале исключив в дополнительном соглашении N 23-09/5259 от 16.03.2020 обязанность для арендатора по изготовлению проекта освоения лесов с экспертизой, а затем с декабря 2020 восстановив такую обязанность (направив претензию) для инициирования вопроса о расторжении договора уже по этому основанию.

Суд апелляционной инстанции также учитывает, что настоящий арендатор является добросовестным, не имеет арендной задолженности, что подтверждается вступившими в законную силу судебными актами по делу № А32-18728/2020, которыми отказано территориальному управлению к настоящему ответчику о расторжении спорного договора аренды N 77/07-08 от 15.07.2008 по основаниям отсутствия долга по арендным платежам.

Суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что в настоящем случае в связи с изменением условий договора, устранены условия для нарушения арендатором условий договора по разработке с положительным заключением проекта освоения лесов, с учетом, представленного в дело территориальным управлением двустороннего дополнительного соглашения N 23-09/5259 от 16.03.2020.

Кроме того, по мнению апелляционной инстанции, с принятием уполномоченным органом с 04.02.2019 решения о переводе спорного участка из категории земель лесного фонда в категорию земель населенного пункта с изменением и изменения вида разрешенного использования, направления дополнительного соглашения N 23-09/5259 от 16.03.2020 с права и обязанностями арендатора в новой редакции договора, обязательства арендатора по получению проекта освоения лесов с положительным заключением экспертизы, возникшие из договора от N 77/07-08 от 15.07.2008, прекратились в силу пункта 1 статьи 417 Гражданского кодекса Российской Федерации и дополнительного соглашения сторон.

Так, согласно ответу Министерства природных ресурсов Краснодарского края от 08.02.2021 исх.202-73-ОП/21 предоставление министерством государственной услуги в виде государственной экспертизы проекта освоения лесов в отношении земельных участков, расположенных на землях иных категорий не предусмотрено. В ответе Министерства природных ресурсов Краснодарского края от 10.06.2021 N 202-06.2-08-15898 продублировано, что проведение государственной экспертизы проекта освоения лесов в отношении земельных участков, на землях, которые не относятся к категории земель лесного фонда, административным регламентом не предусмотрено.

Из указанных ответов уполномоченных органов следует, что исполнение обязательства по получению положительного заключения по проекту освоения лесов с 04.02.2019 для арендатора стало объективно невозможным по причинам, не зависящим от воли арендатора.

Как следует из правовой позиции  Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея оно также не осуществляет проведение государственной экспертизы проектов освоения лесов.

При этом, судом установлено, что арендатор заинтересован в продолжении арендных отношений и намерен его добросовестно использовать по прямому целевому назначению для осуществления культурно-оздоровительной, туристической и спортивных целей.

С учетом изложенного, и установив, что спорный договор аренды заключен на 49 лет, поэтому расторжение такого договора по требованию арендодателя возможно только при наличии существенных нарушений его условий арендатором и их неустранении в разумный срок, учитывая, что расторжение договора, являющееся крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, суд апелляционной инстанции считает избранную истцом меру ответственности (расторжение договора) несоразмерной, данная мера нарушает интересы добросовестного арендатора, в связи с чем, в иске о расторжении договора аренды надлежит отказать, в связи с чем обжалуемый судебный акт подлежит отмене.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации понесенные обществом расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе относятся на территориальное управление.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.07.2021 по делу
№ А32-16476/2021 отменить.

В иске отказать.

Взыскать с Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН 2308171570, ОГРН 1102308008330) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Промстрой» (ИНН 2304040506, ОГРН 1042301868575) в возмещение расходов по уплате госпошлины по апелляционной жалобе 3000 рублей.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий М.Г. Величко

Судьи Ю.И. Баранова

П.В. Шапкин