Гражданский кодекс часть 1

ИП ФИО5 (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к ООО "Дельта" (генеральный директор ФИО4), (далее – ответчик) об обязании освободить помещение, взыскании задолженности по арендной плате в сумме 540 000 рублей, 3716,73 рублей (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке ст. 49 АПК РФ (т.1 л.д. 74).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 28 декабря 2011 исковые требования были удовлетворены в полном объеме.

Общество с ограниченной ответственностью "Дельта" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просило – решение отменить, принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе ответчик указывает следующее:

- 27.01.2008 между ФИО5, ФИО4 и ООО «Плей» был заключен договор аренды спорного помещения, который был продлен на тех же условиях на тот же срок. На момент заключения договора аренды с ООО «Дельта» действовал договор с ООО «Плей». Таким образом, договор аренды от 01.06.2009 имеет признаки ничтожной сделки по основанию ее мнимости, поскольку на момент ее совершения стороны не имели намерений для придания ей соответствующих правовых последствий;

- договор аренды от 01.06.2009 был подписан ООО «Дельта» в целях размещения там игровых автоматов, полученных от ООО «ГУД-ЛАК». Таким образом, недействительная сделка не влечет юридических последствий. Спорный договор аренды является мнимой сделкой, совершенной лишь для вида.

- подписание договора не значит, что помещение было передано арендатору;

- 29.06.2009 ООО «Дельта» было направлено уведомление о расторжении договора аренды ФИО4 и ИП ФИО6. Арендатор уведомил арендодателей об одностороннем отказе от исполнения договора аренды, т.е. на 29 день с момента его подписания.

Ответчик просит суд решение арбитражного суда Ростовской области от 28 декабря 2011 отменить, принять по делу новый судебный акт.

В отзыве на апелляционную жалобу истец указывает:

- договор с ООО «Плей» был заключен от 27.01.2007 и 27.01.2008 на указанный в договоре срок, до 26.12.2008. Арендную плату арендодатели от ООО «Плей» не получали. Договор прекратил свое действие 26.12.2008 по истечении указанного в нем срока.

Договор имеет силу передаточного акта, материалами дела подтверждено, что ООО «Дельта» помещениями пользовалось (размещало там игровые автоматы). Фактическое пользование подтверждено также актами контрольного обследования ОАО «ПО Водоканал»

- уведомления о расторжении договора от ООО «Дельта» истец не получал;

- договор не может быть признан мнимой сделкой, фактическое использование помещений ООО «Дельта» подтверждается материалами дела.

- после расторжения договора аренды арендатор обязан вернуть имущество арендодателю. Ответчик арендованное имущество арендодателю не вернул, арендную плату не оплачивал. 01 мая 2010 года договор аренды прекратил свое действие в связи с истечением его срока (п.1.3.) Несмотря на претензии в адрес ООО «Дельта» о ненадлежащем исполнении взятых обязательств ответчик продолжает занимать помещения и на сегодняшний день. Доказательством того, что ООО «Дельта», директором которого является ФИО4 продолжает пользоваться помещениями является договор аренды б/н от 01.09.2011, заключенный ФИО4 без получения согласия сособственника ИП ФИО6.

- прекращения срока договора аренды не влечет прекращения обязанности по внесению арендной платы до момента возврата имущества из аренды. Согласно пункту 38 информационного письма Президиума ВАС РФ №66 от 11.01.2002 взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемым имуществом после истечения срока действия договора аренды производится в размере, определенном этим договором.

Истец просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель ответчика возражал против ее удовлетворения по мотивам, изложенным в отзыве.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 01 июня 2009 года между ФИО4, индивидуальным предпринимателем ФИО5 (арендодатели) и обществом с ограниченной ответственностью «Дельта» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатели передают, а арендатор принимает во временное владение и пользование часть нежилых помещений, общей площадью 62,1 кв.м., расположенных по адресу: <...>. В договоре аренды указано, что помещения принадлежат арендодателям на праве собственности в равных долях, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия АБ 2000 РО 61 № 291237.

Судом апелляционной инстанции установлено, что на момент заключения указанного договора площадь передаваемых в аренду помещений составляла 57, 3 кв.м, что подтверждается свидетельством серия 61 АГ № 620 288 от 06.06.2007, выданным после того, как бывший сособственник помещений ФИО7 подарила свою ½ долю в указанных помещениях ФИО4 по договору дарения от 17.04.2007.

Пунктом 1.3 договора предусмотрено, что заключенный договор вступает в законную силу с момента ввода помещения в эксплуатацию и действует до 01.05.2010.

Кроме того, в пункте 2.1.1 договора указано, что данный договор приравнивается к акту приема-передачи нежилого помещения.

Пунктом 4.4 договора урегулировано, что арендная плата не включает в себя

коммунальные платежи. Оплату коммунальных платежей арендатор производит самостоятельно на основании выставленных счетов.

В случае задержки какого-либо из платежей по договору нарушившая свое обязательство сторона уплачивает сверх просроченной суммы пени в размере 0,1 % от неуплаченной в срок суммы за каждый день просрочки платежа. Однако общество с ограниченной ответственностью «Дельта» свои обязательства по внесению арендной платы исполняло ненадлежащим образом, в связи с чем образовалась задолженность.

В адрес арендатора истцом направлялись претензии от 23.11.2009, от 24.05.2010, 25.01.2010 с предложением оплатить имеющуюся задолженность, а также расторгнуть договор аренды от 01.06.2009, которые последним были оставлены без ответа и удовлетворения.

В соответствии со статьей 248 ГК РФ плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

Согласно пункту 4.1 договора аренды б/н от 1.06.2009 за владение и пользование предоставленными в аренду помещениями арендатор уплачивает арендодателю арендную плату. Ежемесячная арендная плата за пользование помещением составляет 40 000 рублей, в том числе: арендодателю-1 (ФИО4) выплачивается 20 000 рублей в месяц, с учетом удержания НДФЛ 13 %; арендодателю-2 (ИП ФИО5) выплачивается 20 000 рублей в месяц, с учетом удержания НДФЛ 6 %, как индивидуальному предпринимателю. Арендная плата за помещения оплачивается до 10 числа текущего месяца. Если иное не будет установлено дополнительным соглашением сторон, внесение арендной платы за помещения осуществляется наличными в кассу арендодателей (пункт 4.3 договора).

Следовательно, истец – ИП ФИО6 предъявила к ООО «Дельта» требование об оплате арендной платы, причитающейся на ее ½ долю из расчета 20 000 рублей в месяц: 20 000 *27=540 000.

Отношения сторон по договору аренды регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В порядке статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение или во временное пользование.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Судом апелляционной инстанции отклоняется довод заявителя апелляционной жалобы о том, что на момент заключения спорного договора аренды помещения находились в аренде у ООО «Плей» по договору аренды от 27.01.2008.

В соответствии с пунктом 4.1.2. договора аренды б/н от 27.01.2008 за месяц до истечения срока аренды арендатор должен уведомить Арендодателя о намерении продлить срок договора. Кроме того, изменение сока договора является изменением одного из его условий. В соответствии с пунктом 4.2. договора б/н 27.01.2008 изменение условий договора допускается только по соглашению сторон. Вносимые изменения и дополнения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением. Соглашения о продлении срока действия договора арендодателями с ООО «Плей» подписано не было.

Для проверки довода апелляционной жалобы судом был сделан запрос в ООО «Плей» по адресу его регистрации: <...> для получения письменных пояснений об исполнении договора аренды от 27.01.2008, был ли указанный договор продлен, производилась ли арендная плата.

По факсу от ООО «Плей» был получен ответ, в котором сообщалось, что ООО «Плей» арендовало нежилые помещения до 24.10.2010, при этом, ни одного доказательства в подтверждение указанной информации суду представлено не было. В письме также сообщалось, что в связи с проводимой налоговой проверкой соблюдения обществом «Плей» требований налогового законодательства представить расходные кассовые ордера не представляется возможным. Оригинал указанного письма в адрес суда апелляционной инстанции не поступил, доводы, изложенные в письме, не могут быть приняты судом апелляционной инстанции в качестве доказательства аренды помещений ООО «Плей» в спорный период, ввиду отсутствия доказательств, подтверждающих изложенное.

Также не может быть принят довод апелляционной жалобы о мнимости договора аренды от 01.06.2009 по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Как следует из совокупности находящихся в материалах дела доказательств, договор аренды, заключенный между ООО «Дельта», ИП ФИО6 и ФИО4 мнимой сделкой не является, поскольку ответчик признал, что помещения ему были нужны для размещения игровых автоматов (письмо т.1 л.д. 126), игровые автоматы были получены ответчиком (договор №02 от 15.06.2009, т.1 л.д. 115, акт №01 20.06.2009, т.1. л.д. 116), размещены в арендуемых помещениях (апелляционная жалоба ответчика), а потом возвращены поставщику. Возврат поставщику игровых автоматов не влечет за собой изменения или прекращения арендных отношений по договору аренды, имеющего силу передаточного акта, нежилые помещения ответчиком по акту приема-передачи возвращены не были, соглашение о расторжении договора аренды до истечения его срока сторонами подписано не было. Следовательно, арендатор, продолжал пользоваться нежилыми помещениями после срока, установленного договором аренды. В материалах дела находится договор б/н от 01.10.2011, подписанный между АП ФИО4 и ООО «Дельта» на ½ часть нежилых помещений по адресу: <...> (т.1л.д.128), который является дополнительным доказательством того, что ООО «Дельта» нуждается в аренде указанных помещений и продолжает ими пользоваться.

Представление ответчиком в материалы дела еще одного договора аренды этих же нежилых помещений от 01.06.2009, но с суммой аренды – 24 000 в месяц, не может повлиять на рассмотрение данного спора по существу, поскольку и в этом договоре на долю ИП ФИО6 (истца) приходится арендная плата в размере также 20 000 рублей. Поэтому независимо от того, по какому их этих договоров истец обратится в суд, размер задолженности ООО «Дельта» перед ИП ФИО6 останется неизменный – 540 000 рублей. По поводу наличия в материалах дела двух одинаковых договоров с разной ценой стороны дали суду письменные пояснения, которые находятся в материалах дела.

Уведомление от 29.06.2009, на которое ссылается ответчик, не является доказательством расторжения договора аренды.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор может быть расторгнут по соглашению сторон, либо в судебном порядке в случае существенного нарушения условий договора одной из сторон, в иных случаях предусмотренных законом или договором.

Пункт 6.1 договора аренды предусматривает возможность отказа от исполнения договора со стороны Арендатора путем направления уведомления за 10 дней до даты предполагаемого расторжения. Пунктом 6.3. указанного договора предусмотрено, что в случаях досрочного расторжения договора договор считается расторгнутым по истечении 10 дней со дня получения.

В соответствии с пунктом 2.2.8 договора аренды не позднее 3-х дней после прекращения арендных арендатор обязан вывезти все свое имущество из помещений и передать помещения Арендодателю по акту приема-передачи.

Указанный пункт ответчиком выполнен не был, имущество арендодателю возвращено не было. Кроме того, истец отрицает получение указанного уведомления.

Принимая во внимание изложенное, ответчик обязан оплатить арендную плату истцу в размере ½ доли - 540 000 рублей.

Также правомерным является вывод суда первой инстанции о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в порядке статьи 395 ГК РФ за период просрочки оплаты в размере 47 547,50 рублей и компенсации 3 716,73 рублей возмещение расходов истца по оплате услуг по водоснабжению ОАО «ПО Водоканал» в соответствии с пунктом 4.4. договора от 01.06.2009.

Расчет процентов произведен истцом в порядке, предусмотренном статьей 395 ГК РФ, Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации №13 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 14 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами», ответчиком не оспорен, судом проверен и признан верным.

Расходы в сумме 3 716,73 рублей подтверждаются выпиской из лицевого счета ИП ФИО6 №<***> за период с 30.06.09 по 30.11.09 (т.1 л.д. 75) и квитанцией об оплате ИП ФИО6 в ОАО «ПО Водоканал» лицевой счет № <***> на сумму 5 790,69 рублей (т.1. л.д. 19).

Судом первой инстанции также правомерно удовлетворены исковые требования об обязании ответчика освободить переданное по договору аренды от 01.06.2009 б/н нежилое помещение.

При наличии в договоре аренды согласованного сторонами порядка расторжения договора и не соблюдения ответчиком пункта о необходимости возвратить арендуемые помещения по акту приема-передачи судом первой инстанции сделан правильный вывод об удовлетворении исковых требований и обязании ответчика освободить переданное по договору аренды от 01.06.2009 б/н нежилое помещение, несмотря на то, что в рассматриваемом деле указанное требование было заявлено одним сособственником – ИП ФИО6.

Судом первой инстанции было учтено, что наличие правомочий второго арендодателя в отношении 1/2 части арендованного имущества, а также возражения ФИО4, которая одновременно является первым арендодателем и директором арендатора - ООО «Дельта» против освобождения нежилых помещений, не может являться достаточным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований в указанной части. Так как возражения ФИО4 направлены на ограничение прав индивидуального предпринимателя ФИО5 как собственника недвижимого имущества (1/2 доли) по распоряжению им и дальнейшему извлечению прибыли из его эксплуатации.

Судом первой инстанции правомерно удовлетворено ходатайство истца о взыскании с ответчика расходов на оплату услуг представителя в размере 10 000 рублей, при наличии в материалах дела соглашения №3776 об оказании юридической помощи от 01.08.2011 приходным кассовым ордером №351 от 03.08.2011 и сделан вывод о соразмерности указанных расходов.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 28.12.2011 по делу
№ А53-15580/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Дельта"
(ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета
2 000 (две тысячи) рублей государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий Н.В. Ковалева

Судьи С.А. Кузнецов

Б.Т. Чотчаев