Гражданский кодекс часть 1

общество с ограниченной ответственностью «Инвестрадиострой» (далее - заявитель, ООО «Инвестрадиострой», общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением о признании недействительным предписания Региональной службы государственного строительного надзора Ростовской области (далее - Региональная служба ГСН РО, административный орган) от 20.03.2020 № 38/1807.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 28.08.2020 в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «Инвестрадиострой» обратилось в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять новый судебный акт, признать предписание незаконным. Жалоба мотивирована тем, что правовой характер и последствия договора № 28-ГС от 06.05.2016 и определения Верховного суда РФ от 05.12.2019 № 308-КГ 18-16552 (2-5) были четко определены вступившим в законную силу судебным актом суда вышестоящей инстанции и не подлежали доказыванию. В разрез с этим Арбитражным судом Ростовской области указанные выводы были полностью проигнорированы, чем были грубо нарушены нормы процессуального права, которые привели к принятию неправильного решения. Приведенная же в решении от 28.08.2020 года по делу № А53-21198/2020 квалификация договора № 28-ГС и определения от 05.12.2019 не соответствует обстоятельствам дела, а также сделана с неправильным применением, а иногда и прямым нарушением норм материального права.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд рассматривает апелляционную жалобу в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В отзыве на апелляционную жалобу Региональная служба ГСН Ростовской области просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения

Представители ООО «Инвестрадиострой» в судебном заседании заявили ходатайство о привлечении арбитражного управляющего ФИО4 к участию в деле в качестве специалиста.

Суд отказал в удовлетворении заявленного ООО «Инвестрадиострой» ходатайства о привлечении арбитражного управляющего ФИО4 к участию в деле в качестве специалиста.

В судебном заседании представители ООО «Инвестрадиострой» доводы апелляционной жалобы поддержали в полном объеме, просили решение суда первой инстанции отменить. Представитель Региональной службы государственного строительного надзора Ростовской области возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил обжалуемое решение суда оставить без изменения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ООО «Инвестрадиострой» выступает застройщиком, привлекающим денежные средства в соответствии c Федеральным законом № 2 14-ФЗ участников долевого строительства многоэтажного жилого дома co встроено-пристроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой по пр. M. ФИО5, 38 в г. Ростове-на-Дону на основании выданного департаментом архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону разрешения на строительство от 27.06.2018 №61-310-928501-2018.

B рамках осуществления контроля (надзора) в сфере долевого строительства за деятельностью ООО «Инвестрадиострой» в соответствии c ч. 9 ст. 23 Федерального закона № 214-Ф3 Служба выдала предписание № 38/1807 от 20.03.2020, которое согласно отчету об отслеживании почтового отправления c почтовым идентификатором № 34400745838437 получено обществом - 05.04.2020.

Общество с ограниченной ответственностью «Инвестрадиострой» не согласилось с предписанием административного органа, обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с настоящим заявлением, рассмотрение которого и является предметом по настоящему делу.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов и действий государственных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта, оспариваемых действий и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт и действия права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для признания ненормативных правовых актов недействительными, а также действий (бездействия) должностного лица неправомерными является несоответствие их закону и иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Таким образом, исходя из указанных правовых норм, в предмет судебного исследования по настоящему делу входят следующие обстоятельства: нарушение оспариваемым предписанием административного органа прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, создание иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности; несоответствие оспариваемого предписания административного органа закону или иному нормативному правовому акту.

При этом отсутствие хотя бы одного из перечисленных условий является основанием для отказа в удовлетворения требований заявителя.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, основанием выдачи предписания является следующее.

На основании задания на проведение мероприятия по контролю без взаимодействия c юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями №11 от 10.01.2020, в рамках осуществления контроля и надзора в области долевого строительства, проведенного в соответствии c Федеральным законом № 21 4-ФЗ в части размещения в единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф, указанной в ст. 23.3 Федерального закона № 21 4-ФЗ, информации, 17.03.2020 осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал в том числе следующее.

B нарушение требований п. 15 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, Постановления Правительства РФ от 26.03 .2019 № 319 «O единой информационной системе жилищного строительства» ООО «Инвестрадиострой» в единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф на дату мониторинга сайта - 17.03.2020, не размещено следующее:

- отчетность застройщика об осуществлении деятельности, связанной c привлечением денежных средств участников долевого строительства, a также сводные накопительные ведомости проекта строительства.

- проектная декларация №61-000598 содержит недостоверную информацию: в подразделе 19.7 проектной декларации указана информация o количестве заключенных договоров (общая площадь объектов строительства и цена договора) c указанием вида объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение, машино-место), c указанием в том числе количества договоров, заключенных при условии уплаты отчислений (взносов) в компенсационный фонд или c использованием счетов эскроу.

Так, в соответствии c разделом 19.7 проектной декларации общее количество заключенных договоров участия в долевом строительстве — 96 (площадь — 3246,72 кв.м), в т.ч. по жилым помещениям договоров — 1 (площадь - 67 кв.м), по нежилым помещениям договоров - 21 (площадь 2123,22 кв.м), по мaшино-местам договоров - 77 (площадь - 1120,02 кв.м).

B тоже время y ООО «Инвестрадиострой», являющегося застройщиком данного объекта, в настоящее время имеются обязательства в соответствии c определением Верховного суда РФ от 05.12.2019 № 308-KГ18-16552 (2-5) по делу А53-16038/17 и договором купли-продажи №28-ГС от 06.05.2019. Кроме того, заключены договоры участия в долевом строительстве c ФИО6

Всего договоров 229 (площадь - 14 042,16 кв. м), в том числе: по жилым помещениям договоров — 130 (площадь - 9266.76 кв.м), по нежилым помещениям договоров - 21 (площадь - 3655,41 кв.м), по машино-местам договоров - 77 (площадь - 1120,02 кв.м).

Судом первой инстанции рассмотрен и обоснованно отклонен довод застройщика o том, что договор № 28-ГС не является договором участия в долевом строительстве.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 08.08.2012 в отношении ООО «СК «Гарант-Строй» введена процедура банкротства — наблюдение (дело № А53- 11325/2011).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 24.08.2015 ООО «СК «Гарант-Строй» признано несостоятельным (банкротом), открыта процедура конкурсного производства.

На основании определения Арбитражного суда Ростовской области от 11.02.2013 при банкротстве ООО «СК «Гарант-Строй» применены правила параграфа 7 o банкротстве застройщика Закона o банкротстве.

Договор К 28-ГС заключен в рамках дела № А53-11325/2011 o банкротстве ООО «Гарант Строй» во исполнение требований ч. 9 ст. 201.15-2 Закона o банкротстве, в соответствии c которой перемена лиц в обязательствах, которые вытекают из заключенных застройщиком c участниками строительства договоров и в которых застройщик выступает должником, влечет за собой перевод на приобретателя обязательств застройщика по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений со дня передачи приобретателю объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств застройщика по передаточному акту.

По результатам торгов, проведенных в рамках дела o несостоятельности (банкротстве) ООО СК «Гарант-Строй», между ООО «Инвестрадиострой» и
ООО СК «Гарант-Строй» 06.05.2016 подписан также акт приема-передачи прав и обязанностей как застройщика по незавершенному строительством объекту - 240-квартирному 19-ти этажному жилому дому, расположенному по адресу: <...>.

B соответствии c ч. 1 ст. 201.15(1) Закона o банкротстве при урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем. B качестве встречного представления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений.

Также между ООО СК «Гарант Строй», ООО «Инвестрадиострой» и участниками строительства подписано соглашение o переводе долга от 11.05.2016 (далее — Соглашение), согласно которому ООО « Инвестрадиострой» принимает на себя обязательства ООО СК «Гарант Строй» перед участниками строительства o возврате денежных средств и/или o передаче жилого помещения.

По состоянию на 10.06.2016 ООО «Инвестрадиострой» исполнило обязанности o выплате денежных средств перед участниками строительства и залоговыми кредиторами ООО СК «Гарант Строй».

B соответствии c пунктом 1 договора № 28-ГС продавец в т.ч. обязуется передать, a покупатель принять и оплатить права и обязанности ООО СК «Гарант Строй», как застройщика по незавершенному строительством объекту, представляющего собой 240-квартирный 19-этажный жилой дом, расположенный на земельном участке по адресу: <...>, в том числе обязанность ООО СК «Гарант Строй» предоставить жилые помещения и/или денежные средства участникам строительства, согласно реестру требований кредиторов, сформированному Арбитражным судом Ростовской области в рамках дела o несостоятельности (банкротстве) № А53-11325/2011.

Таким образом, ООО «Инвестрадиострой» является правопреемником прежнего застройщика ООО «СК Гарант Строй».

B соответствии c п. 2.1.1. Договора № 28-ГС покупатель обязуется завершить строительство объекта - 19-ти этажного жилого дома расположенного по адресу: <...>, в срок, не превышающий трехлетний c даты заключения договора, то есть в срок до мая 2019 года.

B силу п. 2.1.2 договора № 28-ГС покупатель обязуется выполнить взятые на себя обязательства ООО СК «Гарант Строй» перед участниками строительства, подтвердившими свои требования в рамках дела o несостоятельности (банкротстве) №А53-11325/2011, согласно реестру требований кредиторов и реестра передачи жилых помещений на дату его закрытия.

B соответствии c пунктом 1 Соглашения первоначальный должник передает, a новый должник принимает на себя обязательства перед кредиторами предоставить жилые помещения и/или денежные средства участникам строительства, согласно реестру требований кредиторов и реестру o передачи жилых помещений ООО СК «Гарант Строй», сформированным Арбитражным судом Ростовской области в рамках дела o несостоятельности (банкротстве)
№А53- 11325/2011.

B силу пункта 4 соглашения обязательства нового должника по передаче жилых помещений подлежат новации заключением c соответствующими кредиторами договоров участия в долевом строительстве в соответствии c требованиями Федерального закона № 214-Ф3 после получения новым должником прав застройщика по 240-квартирному 19-этажному жилому дому, расположенному по адресу: <...>.

Апелляционная коллегия поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что в постановлении 9 арбитражного апелляционного суда от 06.07.2020 не рассмотрена по существу правовая природа указанного соглашения и не дана ему оценка, в связи c чем в отношении него отсутствует преюдициальное значение согласно п. 2 ст. 69 АПК РФ.

Право аренды земельного участка Новым должником -
ООО «Инвестрадиострой» получено на основании Договора передачи прав и обязанностей по договору аренды № 676 находящегося в федеральной собственности земельного участка, подписанного сторонами 06.05.2016г., дата государственной регистрации - 08.07.2016.

Как ранее указывалось, в соответствии c пунктом 4 соглашения обязательства нового должника по передаче жилых помещений подлежат новации путем заключения c соответствующими кредиторами договоров участия в долевом строительстве в соответствии c требованиями Федерального закона № 21 4-ФЗ после получения новым должником прав застройщика по 240-квартирному 19- этажному жилому дому, расположенному по адресу: <...>
.

Аналогичные обязательства по предоставлению участникам строительства, подтвердившим свои требования в рамках дела o несостоятельности (банкротстве) № А53-11325/2011 жилых помещений согласно реестру передачи жилых помещений на дату его закрытия содержатся в пункте 2.1.2 Договора № 28-ГС. Кроме того, договор № 28-ГС содержит условие o том, что исполнение
ООО «Инвестрадиострой» требования по передаче жилого помещения на иное требование, в том числе денежное возможно только при выражении на это согласия лица, имеющего требование.

B соответствии co ст. 1 Федерального закона № 214-ФЗ настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные c привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением y участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, a также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

На основании части 1 статьи 4 Федерального закона № 214-Ф3 по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) c привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, a другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

B соответствии c пунктом 1 частью 4 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии c проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположения объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости c указанием сведений в соответствии c проектной документацией o виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, o материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, o его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого и нежилого помещения).

Отношения, связанные c привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом № 214-ФЗ.

Согласно части 2 статьи 1 Федерального закона № 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное c возникающим y них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством o градостроительной деятельности, допускается только названными в нем способами:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии c законодательством Российской Федерации o ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии c федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Верховный Суд РФ в «Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи c участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) указал, что изучение судебной практики показало, что и после закрепления требований к привлечению денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов, связанному c возникновением y них права собственности на жилые помещения в таких домах, которые на момент привлечения денежных средств не введены в эксплуатацию в установленном порядке, a также введения запрета, предусмотренного частью 2.1 статьи 1 Федерального закона № 21 4-ФЗ, привлечение денежных средств граждан для строительства осуществляется посредством иных сделок, совершаемых без учета требований названного Федерального закона.

K таким «иным» сделкам-способам привлечения денежных средств граждан, в обход предусмотренных норм законодательства, относятся; заключение договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; заключения предварительных договоров участия в долевом строительстве; заключения предварительных договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; заключения иных договоров, связанных c передачей гражданином денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность.

Верховный суд РФ указал и на то, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных c передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона
№ 214-ФЗ независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. B таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона № 214-Ф3 в том числе меры ответственности, им предусмотренные. K отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных c осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации o защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом.

Участниками долевого строительства указанного объекта, в том числе поименованными в договоре № 28-ГС, заключены договоры, отвечающие указанным критериям в полном объеме. Предметом договоров является привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома c целью последующей передачи жилых помещений в многоквартирном доме участникам долевого строительства.

B соответствии c ч.1 ст. 391 ГК РФ перевод долга c должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником. B обязательствах, связанных c осуществлением их сторонами предпринимательской деятельности, перевод долга может быть произведен по соглашению между кредитором и новым должником, согласно которому новый должник принимает на себя обязательство первоначального должника.

B силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления c другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная воля сторон c учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все сопутствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

По результатам торгов, проведенных в рамках дела o несостоятельности (банкротстве) ООО СК «Гарант-Стpой», между ООО «Инвестрадиострой» и
ООО СК «Гарант-Стpой» 06.05.2016 подписаны акт приема-передачи прав и обязанностей как застpойщика по незавершенному строительством объекту - 240- квартирному 19-ти этажному жилому дому, расположенному по адресу:
г. Ростов-на- Дону, пр. М. ФИО5, 38, и договор 28-ГС. Таким образом, возникшие отношения между застройщиком - ООО «Инвестрадиострой» и участниками строительства указанного многоквартирного дома, поименованными в договоре № 28-ГС, вытекают из договоров участия в долевом строительстве и регулируются Федеральным законом № 214.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что административный орган был вправе выдать предписание № 38/1807 от 20.03.2020 в защиту участников долевого строительства.

На момент подписания договора № 28-ГС имелись также записи в ЕГРН o зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве данного объекта, заключенных участниками долевого строительства с ГУ МВД России по Ростовской области (прежним застройщиком данного объекта), ООО СК «Гарaнт-Стpой», но не включенных в реестр требований кредиторов o передаче жилых помещений ООО «Гарант-Стpой» в рамках дела o банкротстве.

ООО «Инвестрадиострой» в судебном порядке оспаривало бездействие Управления Росреестpа по Ростовской области по непогашению указанных записей (дело № А53-16038/17).

Определением Верховного суда РФ от 05.12.2019 № 308-КГ18-16552(2-5) в удовлетворении требований ООО «Инвестрадиострой» отказано.

Верховный суд РФ указал, что по условиям торгов, проведенных в деле o банкротстве ООО СК «Гарант-Стpой», и заключенного по их итогам договора купли-продажи, имущество (объект незавершенного строительства и право аренды земельного участка) продавалось c обременением в виде прав участников строительства, вытекающих из договоров долевого участия и иных сделок, по которым застройщик обязался передать право собственности на будущие квартиры.

Арбитражным судом Ростовской области 12.02.2020 вынесено определение o повороте исполнения решения Арбитражного суда Ростовской области от 28.11.2018 по делу А53-16038/17 (оставлено в силе постановлением 15 Арбитражного апелляционного суда от 25.05.2020), которым суд обязал Управление Росреестра по Ростовской области восстановить в первоначальном виде все погашенные во исполнение решения Арбитражного суда Ростовской области от 28.11.2018 записи об ограничении (обременении) ипотекой и договорах участия в долевом строительстве при государственной регистрации перехода права собственности на объект незавершенного строительства, а также права аренды земельного участка, расположенного по адресу <...>.

B настоящее время указанные записи восстановлены Управлением Росреестра в полном объеме.

Верховный Суд РФ в определении от 05.12.2019 № 308-КГ18-16552(2-5) указал, что в рамках настоящего дела судами установлено, что по условиям торгов, проведенных в деле o банкротстве общества «СК «Гарант-Строй», и заключенного по их итогам договора купли-продажи имущество (объект незавершенного строительства и право аренды земельного участка) продавалось c обременением в виде прав участников строительства, вытекающих из договоров долевого участия и иных сделок, по которым застройщик обязался передать право собственности на будущие квартиры.

Очевидно, что наличие подобных обременений определенно влияло и на сумму состоявшейся на торгах сделки. Фактически, выставляя на торги объект незавершенного строительства c обременением в виде прав участников строительства, конкурсный управляющий обществом «СК «Гарант-Строй» осуществил поиск инвестора, готового взять на себя обязательства окончить строительство, по аналогии c процедурой урегулирования обязательств застройщика, предусмотренной в настоящее время положениями статей 201.15-1 и 201.15-2 Закона o банкротстве.

Необходимо отметить, что Верховный суд РФ выразил позицию относительно правовой природы отношений граждан c ООО «Инвестрадиострой» и высказался по существу предмета спора и определил указанных граждан участниками долевого строительства.

Судебная коллегия считает, что изложенные выводы Верховного суда РФ носят обязательный характер, поскольку в определении установлены обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения настоящего дела.

B обзоре судебной практики Верховного суда РФ № 3 (2018), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14 ноября 2018 г. указано, что согласно ч. 1 ст. 13 Федерального закона № 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) с момента государственной регистрации договора y участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства многоквартирного дома земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды (субаренды) указанного участка и строящийся на этом земельном участке многоквартирный дом.

B то же время ч. 2 названной статьи предусмотрено, что при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект считается находящимся в залоге у участников долевого строительства c момента государственной регистрации права собственности застройщика на названный объект.

B силу же ч. 5 ст. 13 упомянутого Закона застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога; при уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на этот объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.

Право собственности на объект незавершенного строительства по пр. М. ФИО5, 38 зарегистрировано ООО «Инвестрадиострой».

При замене собой застройщика ООО «Инвестрадиострой» приняло на себя его обязательства должника по передаче жилых помещений в многоквартирном доме перед кредиторами, обеспеченные залогом земельного участка и расположенного на нем незавершенного строительством многоквартирного дома по пр. М.ФИО5, 38.

ООО «Инвестрадиострой» выступает в качестве приобретателя прав и обязанностей прежних застройщиков. Юридическое лицо, имеющее намерение стать приобретателем, должно отвечать требованиям, предъявляемым к застройщику в соответствии c Федеральным законом № 214-ФЗ.

Верховный суд РФ указал в определении, что учитывая наличие подобных условий торгов и заключенных впоследствии между обществами «Инвестраднострой» и «СК «Гарант-Строй» сделок, y судов первой инстанции и округа в силу положений подпункта 2 пункта 1 статьи 352 и пункта 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации не имелось оснований полагать, что права участников строительства в отношении спорного объекта прекращены.

Поскольку данные участники строительства заключали договоры в соответствии c Федеральным законом № 214-ФЗ, данные договоры зарегистрированы Росреестpом, то на правоотношения между ними и новым застройщиком распространяет свое действие Федеральный закон № 214-ФЗ.

Административным органом было установлено и отражено в оспариваемом предписании о том, что проектная декларация содержит недостоверные сведения о количестве договоров долевого участия.

Доводы общества o направлении писем гражданам по договору № 28-ГС c предложением воспользоваться альтернативными способами исполнения обязательств судом первой инстанции также были рассмотрены и отклонены, так как исполнение обязательств указанными способами возможно только c согласия самих граждан.

В предписании было указано, что в проекте договора участия в долевом строительстве и проектной декларации имеются противоречивые сведения о сроке передачи объекта долевого строительства.

Административный орган указал в предписании, что в единой информационной системе жилищного строительства не размещена отчетность застройщика об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, также сводные накопительные ведомости проекта строительства.

Довод заявителя o том, что на дату мониторинга сайта - 17.03.2020 отчетность ООО «Инвестрадиострой» была размещена на сайте, не подтвержден доказательствами и не соответствует действительности, поскольку Служба зафиксировала данное нарушение скриншотами сайта на указанную дату.

Также, довод o последующем устранении заявителем выявленных в предписании нарушений законодательства не влияет на законность предписания.

Предписание выдано в рамках предоставленной законом компетенции, порядок принятия предписания соблюден, основания для принятия предписания имелись, содержание оспариваемого предписания соответствует нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

Судом первой инстанции отклонено ходатайство o восстановлении срока на обжалование предписания.

Суд первой инстанции указал, что предписание № 38/1807 от 20.03.2019 исходя из отчета об отслеживании почтового отправления c почтовым идентификатором № 34400745838437 получено ООО «Инвестрадиострой» - 05.04.2020, a заявление o признании предписания незаконным направлено в Арбитражный суд Ростовской области 17.07.2020, то есть по истечении установленного ч. 4 ст. 198 АПК РФ трехмесячного срока на обжалование и суду не был приведена уважительность пропуска срока. Срок на подачу заявления в суд истек - 05.07.2020.

Суд апелляционной инстанции соглашается с доводом апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции фактически рассмотрел ходатайство общества о восстановлении процессуального срока при принятии заявления общества определением от 23.07.2020.

Судебная коллегия отклоняет довод апелляционной жалобы о том, что отказ в восстановлении срока на обжалование предписания, нарушает права заявителя, так как судом первой инстанции были рассмотрены по существу доводы заявления.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, фактически повторяют приведенные при рассмотрении в суде первой инстанции и не свидетельствуют о незаконности решения суда, поскольку, не опровергая выводов суда первой инстанции, сводятся лишь к несогласию с оценкой судом первой инстанции установленных обстоятельств по делу и имеющихся в деле доказательств, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.

Нарушения и неправильного применения норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционных жалоб и отмены решения суда первой инстанции не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 28.08.2020 по делу
№ А53-21198/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в течение двух месяцев с даты его вступления в законную силу (даты изготовления в полном объёме), через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий М.В. Соловьева

Судьи Д.В. Николаев

С.С. Филимонова