Гражданский кодекс часть 1

закрытое акционерное общество фирма "Агрокомплекс" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Егиазаряну Армену Артюшовичу (далее – ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.08.2013 исковое заявление оставлено без рассмотрения.

Не согласившись с принятым судебным актом, ЗАО фирма "Агрокомплекс" обжаловало его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило определение отменить и рассмотреть вопрос по существу.

Апелляционная жалоба содержит следующие доводы: поскольку договор аренды от 01.01.2010 № 290-4 был заключен сроком на один год и не был зарегистрирован в установленном порядке, он считается не заключенным. Следовательно, такой незарегистрированный договор аренды связывает его стороны условиями об арендной плате и о неустойке за нарушение условий пользования имуществом. Не смотря на отсутствие заключенного между истцом и ответчиком договора, на стороне последнего возникло обязательство по оплате арендной платы и неустойки за просрочку ее оплаты. При судебном взыскании с ответчика арендных платежей, соблюдение претензионного порядка не требовалось.

Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

В судебном заседании 16.10.2013 представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Ответчик участие представителя в судебном заседании не обеспечил, извещен надлежащим образом. Суд апелляционной инстанции рассмотрел дело в порядке, определенном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, без участия ответчика, надлежащим образом извещенного о месте, дате и времени судебного заседания.

Суд апелляционной инстанции, в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, объявил перерыв в судебном заседании до 16.10.2013 до 17 час. 55 мин. Информация о перерыве размещена на официальном сайте Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда.

После перерыва заседание продолжено без участия сторон. Суд апелляционной инстанции рассмотрел дело в порядке, определенном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, без участия сторон надлежащим образом извещенных о месте, дате и времени судебного заседания.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении апелляционной жалобы по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.01.2010 между сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения № 290-4.

В соответствии с пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №73 от 17.11.2011 согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

Как следует из договора аренды № 290-4 от 01.01.2010 все существенные условия в договоре сторонами согласованы, недвижимое имущество передано в аренду по акту приема-передачи от 15.02.2010 (л.д.27). Таким образом, стороны связаны условиями заключенного договора аренды.

В соответствии с пунктом 9.2. договора все споры и разногласия по настоящему договору разрешаются путем переговоров. Сторона, считающая свои права и интересы нарушенными, обязана направить другой стороне претензию в письменной форме. Сторона, получившая претензию, обязана в 7-мидневный срок ее рассмотреть и либо удовлетворить обоснованные требования, либо предоставить мотивированные возражения. Если по истечении указанного срока ответа на претензию не последовало или ответ не удовлетворил направившую претензию сторону, эта сторона имеет право обратиться с исковым заявлением в Арбитражный суд Краснодарского края.

Таким образом, пунктом 9.2 договора аренды № 290-4 от 01.01.2010 стороны установили обязательный претензионный порядок рассмотрения споров. Срок рассмотрения претензии 7 дней с даты ее получения.

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 16.01.2012, о чем свидетельствует представленная в материалы дела почтовая квитанция (л.д. 28-29).

Не получив ответ на указанную претензию истец обратился в суд с иском.

Вместе с тем, для установления факта соблюдения претензионного порядка в настоящем деле не достаточно представления только доказательств направления претензии в виде почтовой квитанции. В квитанции об отправке указан только индекс и город, не указан четкий адрес, по которому была направлена претензия. Поэтому у суда отсутствуют доказательства того, что претензия была направлена в адрес ответчика. Поскольку срок рассмотрения претензии – 7 дней с момента ее получения, истец должен доказать факт получения ответчиком претензии, либо возвращение конверта с претензией, направленной в адрес регистрации ответчика а также по иному, известному истцу адресу с указанием причины не вручения. Уведомление о вручении претензии в материалы дела истцом не представлено, также отсутствует в материалах дела конверт, возвращенный в результате не вручения претензии. По распечатке с сайта почты России, сделанной судом первой инстанции, следует, что письмо не вручено, была неудачная попытка вручения, причина не вручения не указана, при этом в распечатке также точный адрес направления корреспонденции не указан.

Кроме того, суд апелляционной инстанции учитывает, что в данной претензии сумма задолженности отличается в меньшую сторону от суммы, заявленной в иске.

Из представленной претензии невозможно установить требования по арендной плате и сумму долга по оплате коммунальных платежей. Истец в претензии привел общую сумму долга, не выделяя отдельно долг по оплате коммунальных платежей и по арендной плате.

Также в претензии приведен расчет неустойки на общую сумму из расчета 0,5 % от неоплаченной суммы.

В соответствии с п. 6.1 договора аренды № 290-4 при неоплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки начисляется пеня в размере 0,5 % от суммы задолженности за каждый день просрочки, начиная с 11-го дня месяца, указанного в п. 4.2.

Следовательно, договором установлена ответственность только за просрочку арендных платежей. В претензии не указан период задолженности, расчет задолженности. Акт сверки расчетов, на который имеется ссылка в претензии, в материалы дела не представлен. Из текста претензии следует, что акт сверки подписан только со стороны истца. Документы, подтверждающие сумму задолженности, указанную в претензии к претензии не приложены.

Суд апелляционной инстанции не располагает информацией о получении претензии ответчиком. В материалах дела отсутствует претензия на сумму, заявленную в иске, с указанием суммы долга и процентов.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что претензионный порядок соблюден не был.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае несоблюдения истцом претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором, исковое заявление подлежит оставлению без рассмотрения.

Изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что судом первой инстанции обоснованно оставлено исковое заявление без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком.

Судом разъясняется, что определение об оставлении искового заявления без рассмотрения не препятствует повторному обращению в суд за восстановлением нарушенных прав после соблюдения истцом претензионного порядка.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.08.2013 по делу № А32-7001/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий Н.В. Ковалева

Судьи О.А. Еремина

Б.Т. Чотчаев