Гражданский кодекс часть 1

от ответчика: директор ФИО2, паспорт, приказ от 23.08.2012 № 15-к/а, решение № 1 от 23.08.2012, представитель ФИО3, паспорт, доверенность №309 от 20.10.2015

от третьего лица: представитель ФИО4, паспорт, доверенность №10 от 01.10.2015

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом муниципального образования «Город Майкоп»

на решение Арбитражного суда Республики Адыгея

от 14.08.2015 по делу № А01-691/2015 (судья Мусифулина Н.Г.)

по иску Комитета по управлению имуществом муниципального образования «Город Майкоп»

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью «Проектный институт «Адыгеягражданпроект» (ИНН <***>)

при участии третьего лица Совета народных депутатов муниципального образования «Город Майкоп»

о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом муниципального образования «Город Майкоп» (далее - комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Адыгея с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Проектный институт «Адыгеягражданпроект» (далее - общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды недвижимого имущества от 01.01.2006 № 276 за период с 01.01.2015 по 30.06.2015 в размере 1 431 256 рублей 57 копеек и пени в размере 388 797 рублей 95 копеек, и расторжении договора (уточненные требования).

В качестве третьего лица к участию в деле привлечен Совет народных депутатов МО «Город Майкоп».

Решением от 14.08.2015 в удовлетворении иска отказано. Суд указал, что стороны в договоре аренды нежилых помещений установили, что размер арендной платы может быть изменён при изменении Советом народных депутатов города в установленном порядке ставок на аренду нежилого фонда города Майкопа, однако такого нормативного акта об установлении иного порядка расчета размера арендной платы, принятого уполномоченным органом власти в материалы дела не представлено.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 14.08.2015 отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы заявитель указывает, что установление размера арендной платы, определенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, не относится к компетенции Совета народных депутатов, а относится к полномочиям Главы муниципального образования «Город Майкоп», который в постановлении от 04.01.2015 № 1 не устанавливал ставки арендной платы, а методика определения размера арендной платы отменена Советом народных депутатов и с 01.01.2015 отсутствует. Поскольку методика определения размера арендной платы была отменена, комитетом в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» был заказан и получен отчет № 2453 от 13.01.2015 об определении рыночной величины ставки годовой арендной платы, после чего в адрес ООО Проектный институт «Адыгеягражданпроект» было направлено 3 экземпляра дополнительного соглашения № 9 к договору аренды недвижимого имущества от 01.06.2006 № 276 в части изменения размера арендной платы, от подписания которых в связи с несогласием с размером арендной платы ответчик отказался.

В составе суда произведена замена судьи Барановой Ю.И. на судью Пономареву И.В. в связи с нахождением судьи Барановой Ю.И. в трудовом отпуске.

В соответствии с частью 2 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после замены судьи рассмотрение апелляционной жалобы начато сначала.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представители ответчика возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, просили оставить обжалуемый судебный акт без изменений.

Представитель третьего лица пояснил занимаемую правовую позицию по спору.

Законность и обоснованность судебного акта проверяется в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 01 января 2006 г. между комитетом (арендодателем) и обществом (арендатором) заключен договор аренды, предметом которого является передача во временное владение и пользование за плату нежилого помещения, общей площадью 689,1 кв. м, Литер «А», расположенного по адресу: <...>.

Разделом 2 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату за право пользования нежилым помещением ежемесячно до первого числа месяца следующего за отчетным, в размере согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы (приложение N 2).

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что расчет арендной платы производится арендодателем согласно нормативным правовым актом Совета народных депутатов муниципального образования «Город Майкоп», принятым на период действия договора.

В соответствии с п. 2.2 договора, в течение срока действия договора размер арендной платы может быть изменен, но не чаще одного раза в год. Обязательное изменение размера арендной платы производится при изменении Советом народных депутатов муниципального образования «Город Майкоп» ставок на аренду нежилого фонда г. Майкопа.

Приложением N 2 к договору установлено дифференцированное определение стоимости пользования нежилым помещением в зависимости от назначения площадей помещения (основная, вспомогательная и подвальная), включенных в общую арендуемую площадь по адресу: <...> А.

Срок аренды в силу п. 7.1 договора, действующего в редакции дополнительного соглашения от 01.10.2009 N 4, установлен до 1 января 2021 г.

Согласно акту приема-передачи имущества от 01.01.2006, подписанному при заключении договора, нежилое помещение принято арендатором.

Дополнительными соглашениями от 01.01.2011 N 6, от 01.01.2013 N 7, от 01.01.2014 N 8 к указанному договору аренды сторонами согласовывалось изменение арендной платы.

Так, последним соглашением от 01.01.2014 N 8 было установлено, что арендатор уплачивает арендодателю за 2014 год в размере 66 668 рублей 77 копеек в месяц (л.д. 50-52).

Договор и дополнительные соглашения зарегистрированы в установленном порядке, о чем свидетельствуют регистрационные записи Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республики Адыгея, учиненные на указанных документах.

22 января 2015 г. (исх. N 279) комитет направил в адрес общества дополнительное соглашение N 9 от 01.01.2015 к договору от 01.01.2006 N 279, где была установлена арендная плата за пользование нежилым помещением размере 372 114 рублей в месяц без учета НДС (л.д. 19-20).

В ответ на данное обращение общество письмом от 20.02.2015 N 63 уведомило комитет об отказе от подписания дополнительное соглашение N 9 от 01.01.2015 с указанием на необоснованность изменения размера арендной платы более, чем в шесть раз (л.д. 36).

Письмом от 26.02.2015 N 1346 комитет указал арендатору на то, что ставка арендной платы за арендуемые обществом помещения определена отчетом об оценке рыночной стоимости и составила 540 рублей за 1 кв. м, на основании п. 2 Постановления главы муниципального образования «Город Майкоп» от 04.01.2015 N 1 «Об арендной плате за муниципальное имущество, передаваемое в аренду». Одновременно с этим со ссылкой на п. 6.3.5 договора в случае несогласия арендатора с размером арендной платы комитет предложил расторгнуть договор и освободить занимаемое помещение в срок до 10 марта 2015 г. (л.д. 21-22).

В ответ на данное предложение общество отказалось от расторжения договора, сославшись на отсутствие нарушений принятых на себя обязательств (исх. 86 от 06.03.2015, л.д. 37).

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, исходя из следующего.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменений его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода (статья 314 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, а также другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Законом предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, установленных статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации либо в случаях, установленных договором.

Пунктом 6.3.5 договора аренды N 276 от 01.01.2006 предусмотрена возможность досрочного расторжения договора при несогласии арендатора с размером арендной платы и других предусмотренных законом платежей, в случае изменения их в установленном порядке.

До обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Кодекса), а также предложение расторгнуть договор.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Судом исследована представленная в материалы дела переписка сторон, которой подтверждается соблюдение досудебного порядка урегулирования спора и отказ арендатора от расторжения договора.

Поскольку основанием для досрочного расторжения договора аренды комитетом указано на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы и отказ от подписания дополнительного соглашения в связи с несогласием с установленным размером платы, суд первой инстанции счел подлежащими проверке как наличие фактической задолженности общества по арендной плате, так и соблюдение арендодателем установленного порядка изменения размера арендной платы.

Пунктом 2.1 договора было предусмотрено, что расчет арендной платы производится арендодателем согласно нормативным правовым актом Совета народных депутатов муниципального образования «Город Майкоп», принятым на период действия договора.

В целях определения размера арендной платы за пользование недвижимым имуществом, находящимся в собственности муниципального образования «Город Майкоп» Решением Совета народных депутатов муниципального образования «Город Майкоп» от 24.12.2007 N 245-рс была утверждена Методика определения размера арендной платы за недвижимое имущество муниципального образования «Город Майкоп» (далее - Методика).

Согласно данному нормативному акту, арендная плата рассчитывается по формуле (без учета НДС): Ап = Сб x К1 К2 x К3 x Sо x ИПЦ, где: Сб - базовая стоимость арендной платы за 1 квадратный метр общей площади (руб.); К1 - коэффициент типа деятельности, который устанавливается в соответствии с видом деятельности арендатора и назначением использования помещения (приложение N 1 к Методике); К2 - коэффициент, характеризующий степень благоустройства помещения (приложение N 2 к Методике); К3 - коэффициент, характеризующий социально-экономическую зону расположения помещения (приложение N 3 к Методике); ИПЦ - индекс потребительских цен (по данным Госкомстата Республики Адыгея). Примечание: ставка арендной платы за 1 кв. м вспомогательной площади составляет 50% от ставки основной площади, рассчитанной по объектам. К категории «вспомогательная площадь» относятся коридоры, санузлы и лестничные марши.

Сторонами по делу не оспаривалось, что до 01 января 2015 г. арендная плата по спорному договору была рассчитана в соответствии с указанной Методикой.

Впоследствии, на основании Решения Совета народных депутатов муниципального образования «Город Майкоп» от 23.07.2014 N 69-рс «О признании утратившими силу некоторых нормативных правовых актов Совета народных депутатов муниципального образования «Город Майкоп» с 01 января 2015 года Решение Совета народных депутатов муниципального образования «Город Майкоп» от 24.12.2007 N 245-рс «О Методике определения размера арендной платы за недвижимое имущество муниципального образования «Город Майкоп» признано утратившим силу.

В соответствии с пунктом 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее. Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором. Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 ГК РФ) Между тем если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

В соответствии с п. 2.2 договора, стороны предусмотрели, что в течение срока действия договора размер арендной платы может быть изменен, но не чаще одного раза в год. Обязательное изменение размера арендной платы производится при изменении Советом народных депутатов муниципального образования «Город Майкоп» ставок на аренду нежилого фонда г. Майкопа.

Таким образом, из указанных положений вытекает право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы по спорному договору не чаще одного раза в год, обусловленное изменением Советом народных депутатов муниципального образования «Город Майкоп» ставок на аренду нежилого фонда г. Майкопа.

Между тем, увеличение арендной платы, по сравнению с первоначально предусмотренными условиями договора аренды и последующих дополнительных соглашений, обусловлено не повышением базовых ставок, а изменением порядка определения арендной платы в связи с утратой силы с 01 января 2015 г. Решения Совета народных депутатов муниципального образования «Город Майкоп» от 24.12.2007 N 245-рс «О Методике определения размера арендной платы за недвижимое имущество муниципального образования «Город Майкоп» и изданием Главой муниципального образования нового нормативного акта, регулирующего данные отношения.

Так, пунктом 2 постановления Главы муниципального образования «Город Майкоп» от 04.01.2015 N 1 «Об арендной плате за муниципальное имущество, передаваемое в аренду», принятого в соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что в долгосрочных договорах аренды пересмотр арендной платы производится с учетом применения рыночной стоимости арендной платы.

В соответствии с пунктами 6, 22 части 1 статьи 24 Устава муниципального образования «Город Майкоп», утвержденного Решением Совета народных депутатов муниципального образования «Город Майкоп» от 29.07.2009 N 150-рс, к исключительной компетенции Совета народных депутатов отнесены разрешение вопросов установления порядка управления и распоряжения муниципальной собственностью; утверждения методики определения арендной платы за использование недвижимого имущества муниципального образования, базовых ставок арендной платы за использование недвижимого имущества муниципального образования, установление льгот по уплате арендной платы за использование недвижимого имущества муниципального образования.

Аналогичные нормы содержатся и в Положении «О порядке управления и распоряжения муниципальной собственностью муниципального образования «Город Майкоп», утвержденном Постановлением Совета народных депутатов муниципального образования «Город Майкоп» от 22.06.2006 N 70-ПС, принятом целях установления правовой основы эффективного управления и распоряжения муниципальной собственностью муниципального образования «Город Майкоп».

Так, пунктом 2.1. данного положения предусмотрено, что Совет народных депутатов муниципального образования «Город Майкоп» осуществляет следующие функции:

- принимает нормативно-правовые акты, определяющие порядок управления и распоряжения муниципальной собственностью города, а также осуществляет контроль за их исполнением;

- устанавливает:

а) перечень (категории) имущества города, не подлежащего отчуждению, и ограничения на сделки с имуществом, заключаемые органом, уполномоченным управлять муниципальной собственностью города;

б) ставки арендной платы за пользование имуществом города по предложению главы муниципального образования «Город Майкоп», предоставляет льготы по арендной плате и т.д.

Пунктом 2.2. определено, что Глава муниципального образования осуществляет право владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью через специально уполномоченный орган (далее - орган по управлению имуществом администрации города), в порядке, определенном Советом народных депутатов.

Суд апелляционной инстанции считает, что нормативного акта об установлении иного порядка расчета размера арендной платы, принятого по условиям договора аренды и Уставом города уполномоченным органом власти (Советом народных депутатов муниципального образования «Город Майкоп») в материалы дела не представлено.

С требованиями о внесении изменений в договор аренды в части размера арендной платы в судебном порядке и об обязании подписать дополнительное соглашение истец не обращался.

По мнению апелляционной инстанции, истец не доказал, что размер стоимости спорных нежилых помещений за 1 год в 2015 году (по сравнению с 2014) с момента подписания сторонами последнего дополнительного соглашения № 8 от 01.01.2014 (л.д. 52, т.1), и подтверждаемый в настоящем деле отчетом об оценке мог вырасти более чем в 5 раз (с 66 688 руб. 77 коп в месяц без учета НДС до 372114 руб.) в месяц без учета НДС).

Кроме того, судом первой инстанции правомерно отмечено, что в отличие от арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, арендная плата за пользование нежилыми помещениями по смыслу абз. 2 п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации не является регулируемой ценой и при исполнении обязательств, стороны должны руководствоваться в данном случае договором, заключенным в соответствии с нормативными актами муниципалитета.

Из положений договора следует, что сторонами был согласован порядок расчета арендной платы, основанный на применении ставок, определенных Советом народных депутатов.

Судом установлено, что после отмены с 01.01.2015 Решения Совета народных депутатов муниципального образования «Город Майкоп» от 24.12.2007 N 245-рс (решение от 23.07.2014 № 69-рс), нормативный акт, определяющий новый порядок установления арендной платы по договорам аренды муниципального имущества, Советом народных депутатов не принимался.

В соответствии со статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Учитывая ежемесячное внесение арендатором платы за пользование нежилыми помещениями по последнему согласованному сторонами в дополнительном соглашении № 8 от 01.01.2014 размеру арендных платежей в сумме 66 688 рублей 77 копеек в месяц, подтвержденное платежными поручениями N 34 от 29.01.2015, N 36 от 03.02.2015, N 61 от 20.02.2015, N 66 от 05.03.2015, N 87 от 31.03.2015, N 139 от 29.05.2015, N 183 от 29.06.2015, суд правомерно отказал в удовлетворении требований комитета о взыскании арендной платы в связи с отсутствием задолженности и в удовлетворении требования о досрочном расторжении договора в связи с недоказанностью истцом наличия обстоятельств, предусмотренных п. 6.3 договора от 01.01.2006 N 276. В удовлетворении требования комитета о взыскании пени судом также правомерно отказано.

Суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал доказательства, установил фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, и правильно применили нормы материального и процессуального права.

При указанных обстоятельствах отсутствуют предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для изменения или отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 14.08.2015 по делу №А01-691/2015 оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий М.Г. Величко

Судьи В.В. Ванин

И.В. Пономарева