Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Михалиной Ирины Геннадьевны (ОГРНИП 316237500001432, ИНН 234703045021)

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.09.2020 по делу № А32-61035/2019

по иску акционерного общества «Международный аэропорт «Краснодар» (ОГРН 1062312025456, ИНН 2312126429)

к индивидуальному предпринимателю Скоробогатову Виктору Викторовичу (ОГРНИП 314231233500072, ИНН 231209856223), к индивидуальному предпринимателю Михалиной Ирине Геннадиевне (ОГРНИП 316237500001432, ИНН 234703045021)

об определении выкупной цены земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «Международный аэропорт «Краснодар» (далее – истец, АО «МАКР») обратилось в Советский районный суд города Краснодара с исковым заявлением к Воронину В.Н., Михалиной И.Г., Скоробогатову В.В. и др. об определении выкупной цены земельных участков при изъятии для государственных нужд Российской Федерации.

Определением Советского районного суда города Краснодара от 10.10.2019 требования истца к индивидуальному предпринимателю Михалиной Ирине Геннадиевне, индивидуальному предпринимателю Скоробогатову Виктору Викторовичу выделены в отдельное производство и переданы по подсудности на рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.11.2019 данные исковые требования приняты судом к рассмотрению в рамках дела N А32-51300/2019.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.12.2019 по делу N А32-51300/2019 исковые требования АО «Международный аэропорт «Краснодар» в уточненной редакции удовлетворены судом, в отдельное производство выделены требования об определении размера компенсации. Выделенным требованиям присвоен номер дела N А32-61035/2019.

С учетом принятых судом первой инстанции уточнений по результатам проведенной судебной экспертизы первоначально заявленных исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец просил суд установить Скоробогатову Виктору Викторовичу, Михалиной Ирине Геннадьевне размер возмещения за изымаемый для государственных нужд Российской Федерации земельный участок с кадастровым номером 23:43:0422002:2245, площадью 50 001 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, г. Краснодар, район х. им. Ленина, в сумме 2919303 руб., из которых рыночная стоимость земельного участка - 2918603 руб., рыночная стоимость убытков и упущенной выгоды - 700 руб., из которых:

Скоробогатову Виктору Викторовичу – 1459651,50 руб., в том числе рыночная стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0422002:2245 – 1459301,50 руб., рыночная стоимость убытков и упущенной выгоды - 350 руб.;

Михалиной Ирине Геннадьевне – 1459651,50 руб., в том числе рыночная стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0422002:2245 – 1459301,50 руб., рыночная стоимость убытков и упущенной выгоды - 350 руб.

Обязать Скоробогатова Виктора Викторовича, Михалину Ирину Геннадьевну в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты вступления решения в законную силу предоставить АО «Международный аэропорт «Краснодар» банковские реквизиты для перечисления возмещения за изъятый земельный участок.

В случае непредоставления со стороны Скоробогатова Виктора Викторовича, Михалиной Ирины Геннадьевны банковских реквизитов, акционерному обществу «Международный аэропорт «Краснодар» возмещение за изъятый земельный участок перечислить на депозитный счет нотариуса».

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.09.2020 в удовлетворении ходатайства ИП Михалиной И.Г. о назначении дополнительной/повторной экспертизы отказано. Скоробогатову Виктору Викторовичу, Михалиной Ирине Геннадьевне установлен размер возмещения за изымаемый для государственных нужд Российской Федерации земельный участок с кадастровым номером 23:43:0422002:2245, площадью 50 001 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, г. Краснодар, район х. им. Ленина, в сумме 2919303 руб., из которых рыночная стоимость земельного участка - 2918603 руб., рыночная стоимость убытков и упущенной выгоды - 700 руб., из которых:

Суд обязал Скоробогатова Виктора Викторовича, Михалину Ирину Геннадьевну в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты вступления решения в законную силу предоставить АО «Международный аэропорт «Краснодар» банковские реквизиты для перечисления возмещения за изъятый земельный участок. В случае непредоставления со стороны Скоробогатова Виктора Викторовича, Михалиной Ирины Геннадьевны банковских реквизитов, акционерному обществу «Международный аэропорт «Краснодар» возмещение за изъятый земельный участок перечислить на депозитный счет нотариуса».

Не согласившись с принятым судебным актом, ИП Михалина И.Г. обжаловала его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе предприниматель просит отменить решение суда, ссылаясь на то, что судебная экспертиза проведена с грубыми нарушениями действующего законодательства: Закона № 73-ФЗ, Закона № 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки, что делает итоговое заключение недостоверным доказательством. В экспертном заключении отсутствует поручение руководителя ООО «Сити-Консалт» на производство экспертизы по настоящему делу конкретному эксперту. В заключении эксперта отсутствуют сведения об участниках процесса, присутствовавших при производстве судебной экспертизы. Экспертом не применен Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 299 (далее по тексту - ФСО
№ 3), не соблюдены требования ст. 11 Закона № 135-ФЗ. Информация, использованная в анализе рынка (разделы 2.1.3.1 и 2.1.З.2), экспертом не подтверждена. В заключении не указаны источники информации, а также не представлены копии материалов и распечаток, позволяющие сделать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В судебном экспертном заключении отсутствуют сведения о применяемых стандартах оценки; информация о принятых при проведении оценки объекта оценки допущениях; анализ внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки. В заключении отсутствуют основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например, динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы. В заключении содержится неполное описание объекта оценки. В исследуемом заключении приведена неверная таблица корректировки, соответственно, неверно применен корректирующий коэффициент - 19,4%. заключении экспертом не исследованы и не компенсированы имеющиеся различия объекта оценки и объектов-аналогов. Получение Михалиной И.Г. вне рамок дела заключения специалиста не делает данное доказательство недопустимым. Такое заключение должно быть признано судом письменным доказательством или иным документом, допускаемым в качестве доказательства в соответствии со ст. 89 АПК РФ. Более того, Михалиной И.Г. было отказано в назначении повторной экспертизы, чем нарушено ее право на судебную защиту, предусмотренное ст. 46 Конституции Российской Федерации и ст. 11 ГК РФ.

В отзыве на апелляционную жалобу АО «МАКР» указало на законность и обоснованность принятого арбитражным судом первой инстанции решения, просило в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

В судебном заседании представитель истца не согласился с доводами апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей не обеспечили. От ИП Михалиной И.Г. поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие ее представителя.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность решения суда проверены судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, в соответствии с распоряжением Правительства РФ от 20.04.2016 N 726-р «Об утверждении перечня аэропортов федерального значения» Международный аэропорт «Краснодар» является аэропортом федерального значения.

Строительство аэропортового комплекса «Пашковский» г. Краснодара, реконструкция инженерных сооружений аэропортового комплекса, взлетно-посадочной полосы, рулежных дорожек, перрона, водосточно-дренажной системы, замена светосигнального оборудования, строительство (реконструкция) аварийно-спасательной станции (Краснодарский край, г. Краснодар). Искусственная взлетно-посадочная полоса 3000 х 45 м, количество мест стоянки воздушных судов - 48. Строительство аэровокзала, объектов служебно-технической территории (Краснодарский край, г. Краснодар) пропускной способностью до 1700 пассажиров в час. в соответствии с распоряжением Правительства РФ от 19.03.2013 N 384-р включено в схему территориального планирования Российской Федерации в области федерального воздушного транспорта (поз. 22 гл. 3 «Воздушный транспорт»).

Данная позиция внесена в 1 этап планируемых для размещения объектов федерального значения схемы территориального планирования распоряжением Правительства РФ от 17.04.2018 N 684-р сроком до 2020 г.

В соответствии с Законом Краснодарского края от 21.12.2018 N 3930-КЗ «О Стратегии социально-экономического развития Краснодарского края до 2030 года» проект по строительству нового аэровокзального комплекса аэропорта Краснодар включен в стратегию развития экономических комплексов - торгово-транспортно-логистический комплекс.

Согласно приказу Министерства транспорта Краснодарского края от 29.06.2018 N 289 «Об утверждении доклада о результатах за 2017 год и основных направлениях деятельности министерства транспорта и дорожного хозяйства Краснодарского края на 2018 - 2021 годы», в планы развития отрасли воздушного транспорта на 2018 год входит реализация проектов по строительству новых современных аэровокзальных комплексов в аэропортах Геленджик и Краснодар. Управляющей компанией «Базэл Аэро» запланирована реализация проекта по строительству нового аэровокзального комплекса аэропорта Краснодар, ориентировочные сроки реализации первого этапа проекта 2018 - 2022 годы.

Приказом Федерального агентства воздушного транспорта Российской Федерации от 09.07.2018 N 567-П «Об изъятии для государственных нужд земельных участков в целях реализации проекта «Строительство аэровокзала Международного аэропорта Краснодар (Пашковский), объектов служебно-технической территории, пропускной способностью до 1 700 пассажиров в час» принято решение об изъятии для нужд Российской Федерации земельного участка с кадастровым номером 23:43:0422002:2245, площадью 50 001 кв. м, распложенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, г. Краснодар, район х. им. Ленина (далее - спорный земельный участок).

Согласно п. 2 Приказа 09.07.2018 г. N 567-П акционерному обществу «Международный аэропорт «Краснодар» поручено осуществить мероприятия по выкупу в свою собственность изымаемых для государственных нужд Российской Федерации земельных участков, в том числе выступать при заключении соглашений об изъятии земельных участков стороной соглашения - покупателем.

Данный приказ издан Федеральным агентством воздушного транспорта в рамках компетенции. Согласно п. 1 Постановления Правительства РФ от 30.12.2009 N 1131 «О полномочиях Федерального агентства воздушного транспорта по изъятию, предоставлению земельных участков и резервированию земель» Федеральное агентство воздушного транспорта осуществляет принятие решений об изъятии для федеральных нужд земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества для размещения объектов воздушного транспорта, в том числе аэродромов, аэропортов, объектов единой системы организации воздушного движения, объектов систем связи, иных зданий и сооружений, обеспечивающих использование объектов воздушного транспорта, а также о резервировании земель для указанных целей.

Приказ от 09.07.2018 N 567-П в соответствии со ст. 56.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) опубликован в газете «Краснодарские известия» (от 17.07.2018 N 103 (6107)), на официальном сайте Федерального агентства воздушного транспорта (режим доступа: https://www.favt.ru/dokumenty-reshenija-rosaviacii/?id=4438), письмом от 11.07.2018 N Исх-17077/14 направлен ответчикам.

Доказательства оспаривания Приказа от 09.07.2018 N 567-П - основания изъятия спорных земельных участков стороны в суд не представили.

Право собственности на спорный земельный участок зарегистрировано за ответчиками, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 06.06.2019 N 23/237/004/2019-181.

С целью определения размера возмещения за изымаемый земельный участок истец заключил договор с оценочной компанией ООО «ЭсАрЖди-Оценка актив».

На основании отчета об оценке ООО «ЭсАрДжи-Оценка активов» N 741/18-МАКР рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:43:0422002:2245 составила 2 712 221 руб., исходя из размера долей (1/2) размер возмещения за спорный участок для ответчиков составил 1 356 110 руб. 50 коп.

20.06.2019 истец сопроводительными письмами: от 11.06.2019-г. N 07/1233 и от 11.06.2019 N 1234 направил ответчикам соглашение об изъятии спорного земельного участка для государственных нужд путем выкупа, с приложением выписки из ЕГРН, выписки из отчета об оценке N 741/18-МАКр.

В связи с неполучением от собственников земельного участка подписанного соглашения об изъятии земельного участка акционерное общество «Международный аэропорт «Краснодар» обратилось в суд с требованием об изъятии для государственных нужд земельного участка с кадастровым номером 23:43:0422002:2245 и о прекращении прав общей долевой собственности ответчиков на участок.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.12.2019, оставленным без изменений постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2020 по делу N А32-51300/2019, требования истца об изъятии для государственных нужд у ответчиков указанного земельного участка удовлетворены.

При определении размера компенсации суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В соответствии со статьей 281 Гражданского кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который, подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.

Согласно пункту 1 статьи 56.8 ЗК РФ размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд (далее также - размер возмещения), рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством (пункт 2 статьи 56.8 ЗК РФ).

В случае, если в результате изъятия земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества у правообладателей изымаемой недвижимости возникают убытки в связи с невозможностью исполнения ими обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, правообладатели изымаемой недвижимости обязаны представить лицу, выполняющему работы по оценке изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества или оценке прекращаемых прав и размера убытков, причиняемых таким изъятием, документы, подтверждающие возникновение у правообладателей изымаемой недвижимости убытков в связи с невозможностью исполнения указанных обязательств (пункт 6 статьи 56.8 ЗК РФ).

Между сторонами имеет место спор о размере компенсации при изъятии у предпринимателя указанных выше объектов.

В силу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, а также может назначить экспертизу по своей инициативе, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства или проведения дополнительной либо повторной экспертизы.

В связи с наличием у сторон разногласий относительно размера возмещения, причитающегося ответчикам за изымаемый для государственных нужд земельный участок, и учитывая, что разрешение данного вопроса требует специальных познаний, суд первой инстанции по ходатайству сторон определением от 17.03.2020 назначил судебную экспертизу, производство которой поручено эксперту ООО «Сити-Консалт» Чернякову А.В.

Согласно экспертному заключению от 19.06.2020 N 051320.01:

1) рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:43:0422002:2245, площадью 50 001 кв. м, принадлежащего на праве собственности ИП Скоробогатову В.В. и ИП Михалиной И.Г., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес: Краснодарский край, г. Краснодар, район х. им. Ленина, на дату проведения экспертизы составляет 2 918 603 рубля, в том числе:

- рыночная стоимость доли ИП Скоробогатову В.В. в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0422002:2245 составляет 1 459 301,50 рублей;

- рыночная стоимость доли ИП Михалиной И.Г. в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0422002:2245 составляет 1 459 301,50 рублей.

2) рыночная стоимость убытков и упущенной выгоды ИП Михалиной И.Г. на дату проведения экспертизы составляет 350 рублей;

3) рыночная стоимость убытков и упущенной выгоды ИП Скоробогатова В.В. на дату проведения экспертизы составляет 350 рублей

Поскольку процедура назначения и проведения экспертизы осуществлена в соответствии с законом, заключение эксперта соответствует предъявляемым законом требованиям, а неясностей, исключающих однозначное толкование выводов экспертов, судом не установлено, судебная экспертиза, результаты которой отражены в заключении эксперта от 19.06.2020 N 051320.01, является надлежащим доказательством по настоящему делу.

ИП Михалиной И.Г. предоставлены возражения относительно заключения эксперта, основанные на рецензии от 04.08.2020 N Р-198/07, выполненной специалистом ООО «Краснодарский центр Кадастра, Оценки и Экспертизы».

Рецензия специалиста от 04.08.2020 N Р-198/07, подготовленная
ООО «Краснодарский центр Кадастра, Оценки и Экспертизы», правомерно не принята во внимание судом, так как данный документ составлен по заказу ответчика, услуги по составлению рецензии также оплачены ответчиком. Кроме того, данная рецензия не соответствует требованиям, установленным статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и не может быть принята как надлежащее средство доказывания недостоверности заключения судебной экспертизы. Рецензент не предупреждался об уголовной ответственности, исследование произведено вне рамок судебного разбирательства.

Рецензия на заключение судебной экспертизы не предусмотрена процессуальным законодательством как форма доказывания. Рецензия, составленная после получения результатов судебной экспертизы, не обладает необходимой доказательственной силой в подтверждение доводов заявителя жалобы.

Данный вывод соответствует сложившейся судебной практике (определение Верховного Суда Российской Федерации от 10.10.2014 N 305-ЭС14-3484 по делу N А40-135495/2012, постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19.07.2016 по делу N А32-24417/2014, постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24.05.2016 по делу N А32-23257/2013, постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 07.07.2015 по делу N А32-33381/2014).

Согласно статье 14 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 73-ФЗ) руководитель государственного судебно-экспертного учреждения обязан по получении постановления или определения о назначении судебной экспертизы поручить ее производство конкретному эксперту или комиссии экспертов данного учреждения, которые обладают специальными знаниями в объеме, требуемом для ответов на поставленные вопросы.

Согласно статье 41 Закона № 73-ФЗ в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами. На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

Следовательно, требование о поручении руководителем экспертного учреждения проведения экспертизы конкретному эксперту не распространяется на негосударственные судебно-экспертные учреждения, к которым относится
ООО «Сити-Консалт».

При этом, само определение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.03.2020 содержит поручение на проведение судебной экспертизы именно эксперту ООО «Сити-Консалт» Чернякову А.В.

В соответствии с определением Арбитражного суда Краснодарского края от 02.06.2020 по делу № А32-61035/2019 по ходатайству эксперта был назначен экспертный осмотр спорного земельного участка (на 08.06.2020 в 10 час. 00 мин).

В соответствии с заключением эксперта (стр. 7 заключения) эксперт провел визуальный осмотр спорного земельного участка в присутствии представителя истца и ответчика. При этом, сам ответчик – ИП Михалина И.Г. не опровергла то обстоятельство, что ей и ее представителем была обеспечена явка на экспертный осмотр, состоявшийся 08.06.2020.

Заключение подготовлено на бумажном носителе, пронумеровано постранично, прошито, подписано экспертом, скреплено печатью экспертной организации, что соответствует п. 6 ФСО № 3.

Заключение эксперта содержит дату составления заключения и его порядковый номер, а также дату определения стоимости участка (стр. 7 заключения), что соответствует абз. 1, 9 п. 4 ст. 11 Закона № 135-ФЗ.

Заключение эксперта содержит задание на производство экспертизы (стр. 4 заключения), что соответствует п. 4 ФСО № 3, пп. «а» п. 8 ФСО № 3.

Цель оценки, а также поставленные перед экспертами вопросы указаны в задании на производство экспертизы (стр. 4 заключения), что соответствует абз. 5 п. 4 ст. 11 Закона № 135-ФЗ.

В исследовательской части заключения (стр. 7) приведены принятые при проведении оценки допущения (об истинности параметров объекта оценки, содержащихся в материалах арбитражного дела; о дате проведения оценки, о чрезвычайных обстоятельствах, которые не отражаются на величине сделки) при которых произведена оценка, что соответствует пп. «в» п. 8 ФСО № 3, абз. 7 п. 4 ст. 11 Закона № 135-ФЗ.

Сведения о заказчике (органе, лице, назначившем судебную экспертизу), сведения об эксперте (специалисте, проводившем оценку) с указанием его квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки, экспертной организации содержатся на стр. 5 заключения, а также в приложении
№ 3 к заключению (стр. 70-76 заключения), основание проведения экспертизы указано на стр. 5 заключения, что соответствует пп. «г», «д» п. 8, абз. 1 пп «е» п. 8 ФСО № 3, абз. 2. 3 п. 4 ст. 11 Закона № 135-ФЗ.

В заключении дана ссылка на материалы дела № А32-61035/2019, предоставленные эксперту в целях проведения экспертизы, что соответствует п. 12 ФСО № 3.

Заключение эксперта содержит перечень использованных законодательных и нормативно-правовых актов (стр. 6 заключения), а также содержит ссылки на источники информации, использованные при проведении экспертизы (сноски и по тексту: стр. 11 заключения, стр. 12 заключения, стр. 14 заключения, стр. 16 заключения, стр. 19 заключения, стр. 21 заключения, стр. 24 заключения, стр. 28-29 заключения, стр. 33 заключения, стр. 34 заключения, стр. 39-67 заключения, стр. 78-79 заключения, стр. 81-82 заключения, стр. 84 заключения, в том числе перечень примененных стандартов оценки, что соответствует пп. «б» п. 8 ФСО № 3, п. 11 ФСО № 3, абз 7, 10 п. 4 ст. 11 Закона № 135-ФЗ.

Кроме того, в приложениях 1,2,4 содержится ценовая информация, использованная при проведении экспертизы, в т.ч. о принятых экспертом аналогах, которая была использована при расчетах рыночной стоимости, что соответствует п.п. 9, 10 ФСО № 3.

Подробное описание объекта оценки, общая информация, идентифицирующая объект оценки, приведена в разделе 2.1.1 заключения (стр. 8-11, 69 заключения) (заключение содержит схемы расположения оцениваемого участка, в т.ч. на публичной кадастровой карте, описание земельного участка: кадастровый номер, адрес, данные о правообладателях, наименования имущественных прав, категория участка, вид разрешенного использования, площадь, тип покрытия подъездных путей, рельеф, фактическое использование, наличие орошения, возможность подключения к коммуникациям, результаты экспертного осмотра, фотоматериалы), что соответствует абз. 2 пп. «е» п. 8 ФСО № 3, пп. «ж» п. 8 ФСО № 3, п. 11 ФСО № 3, абз. 6 ч. 4 ст. 11 Закона № 135-ФЗ.

В разделах 2.1.4, 2.1.5, 2.2, приложении 4 заключения эксперта производится определение стоимости (оценка) земельного участка, оценка земельного участка доходным и сравнительным подходами, приведено обоснование выбора примененных методов оценки, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, произведено согласование результатов оценки, полученных различными подходами, а также расчет убытков, связанных с изъятием участка, что соответствует абз. 3 пп. «е» п. 8 ФСО № 3, пп. «и» п. 8 ФСО № 3, пп. «к» п. 8 ФСО № 3, п. 13 ФСО № 3, абз. 8 п. 4 ст. 11 Закона № 135-ФЗ.

Анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, в т.ч. на спрос, предложения и цены дан в разделе 2.1.3 заключения (стр. 11-21) (экспертом дана оценка политической, социально-экономической обстановке, определен сегмент рынка, к которому относится объект экспертизы и дан анализ указанному сегменту, произведен анализ фактических предложений о продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения в г. Краснодар, приведены статистические сведения фактических стоимостных данных, произведен анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены, ценообразующих факторов (продажи/предложения, условий продажи, оформленного права, юридических ограничений, категории и вида разрешенного использования участков, функционального назначения, местоположения, размера участка, наличия улучшений, даны выводы относительно рынка земельного участка), что соответствует пп. «з» п. 8 ФСО № 3.

В заключении на стр. 28, стр. 29-30 экспертом на основании проведенного анализа рынка (раздел 2.1.3 заключения), инфляционных процессов выявлен фактор продажи/предложения по критерию предложения, а также фактор размера собственности (площади объекта), определены корректировки на основании Справочника оценщика недвижимости, на который дана ссылка, т.е. при соответствии рыночным данным (стр. 17-18 заключения), где приводились фактические предложения о продаже участков в г. Краснодар о цене предложения и площади предлагаемого к продаже участка); при этом размер корректировки (скидки на торг) согласно Справочнику оценщика составляет от 17,8 до 21,9 %, экспертом в расчет принято среднее значение корректировки (скидки на торг) из указанного диапазона (19,4%) (стр. 28 заключения, что соответствует п. 13 ФСО № 3.

При проведении экспертизы были отобраны только те аналоги, которые в наибольше степени приближаются по элементам сравнения к оцениваемому участку, в частности по функциональному назначению (пашня). Исходя из описания и обследования участка, отсутствия многолетних насаждений на нем, эксперт пришел к выводу о принадлежности участка к пашне и подобрал соответствующие, в т.ч. функциональному назначению, аналоги (стр. 27-28 заключения). Следовательно, т.к. все аналоги и оцениваемый участок относятся к пашне, корректировка на функциональное назначение не требуется, если бы участки имели разное функциональное назначение корректировка бы требовалась. Указанный вывод эксперта соответствует п. 5 ФСО № 3.

Таким образом, в заключении изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в заключении, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, подтверждена; содержание заключения не допускает неоднозначного толкования полученных результатов, заключение является полным, не содержит неясностей и противоречий, имеет обоснованные выводы по поставленным вопросам, что соответствует ст. 86 АПК РФ, п. 5 ФСО № 3.

Итоговая величина стоимости объекта оценки (ответы на поставленные вопросы) содержится в на стр. 34 заключения, что соответствует абз. 4 пп. «е» п. 8 ФСО № 3, п. 14 ФСО № 3, абз. 8 п. 4 ст. 11 Закона № 135-ФЗ.

На стр. 5 заключения эксперта указан вид экспертизы - судебная оценочная экспертиза.

На основании вышеизложенного несостоятелен и не подтверждается материалами дела довод ответчика о том, что экспертом не был использован и соблюден ФСО № 3, а заключение № 051320.01 не соответствует ФСО № 3 и ст. 11 Закона № 135-ФЗ.

Как следует из экспертного заключения, заключение содержит перечень использованных законодательных и нормативно-правовых актов (стр. 6 заключения, л.д. 6), а также содержит ссылки на источники информации, использованные при проведении экспертизы (сноски и по тексту: стр. 11 заключения, стр. 12 заключения стр. 14 заключения, стр. 16 заключения, стр. 19 заключения стр. 21 заключения, стр. 24 заключения, стр. 28-29 заключения, стр. 33 заключения, стр. 34 заключения, стр. 39-67 заключения, стр. 78-79 заключения, стр. 81-82 заключения, стр. 84 заключения, в том числе перечень примененных стандартов оценки, что соответствует пп. «б» п. 8 ФСО № 3, п. 11 ФСО № 3, абз 7, 10 п. 4 ст. 11 Закона № 135-ФЗ.

В соответствии с п. 5 и 11 ФСО № 3 вся существенная информация, приведенная в разделах 2.1.3.1 и 2.1.3.2 заключения, подтверждена ссылками на открытые источники информации.

Перечень использованных стандартов оценки приведен в разделе 1.3 заключения (стр. 6, л.д. 45): Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», утв. приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)», утв. приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 298, Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)», утв. приказом Минэкономразвития России от N 611.

Принятые при проведении оценки допущения приведены на стр. 7 заключения (об истинности параметров объекта оценки, содержащихся в материалах арбитражного дела; о дате проведения оценки, о чрезвычайных обстоятельствах, которые не отражаются на величине сделки), а также на стр. 28-29 заключения (о необходимости произведения корректировок цен предложений объектов сравнения, введение корректировок только на различия между оцениваемым объектом и объектами-аналогами).

Анализ внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки, приведен в разделе 2.1.3 заключения «Анализ рынка объекта оценки», в частности:

произведён анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта экспертизы на рынок объекта экспертизы, в т.ч. тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующей дате проведения экспертизы (стр. 11-14 заключения);

произведено определение и анализ сегмента рынка, к которому принадлежит объект экспертизы (стр. 14-18, заключения), в частности на стр. 16 заключения отмечены характерные для земель сельскохозяйственного назначения факторы: тенденция удорожания удельной цены при уменьшении расстояния до краевого центра, перспектива перевода участков в другую категорию, различие стоимости в зависимости от расположения, описывается влияние пандемии коронавируса;

произведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены (стр. 18-21 заключения): фактор продажи/предложения, фактор условия продажи, фактор даты продажи/предложения, фактор оформленного права на земельный участок, фактор на юридические ограничения, фактор категории земель, фактор разрешенного использования, фактор функционального назначения, фактор местоположения, фактор размера (площади) участка, наличие улучшений.

Согласно п. 5 в ФСО № 3 оценщик должен придерживаться принципа достаточности: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки.

В соответствии п. 11 ФСО № 7 объем исследований (анализа рынка) определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

В заключении содержатся выводы об основных ценообразующих факторах в сегменте рынка, к которому относится изымаемый участок, а также выводы об уровне рыночной стоимости в данном сегменте, о спросе и предложении и т.д. (п. 2.1.3.5 заключения, стр. 22 заключения). В частности, эксперт указал вариабельность цен на земельные участки сельскохозяйственного производства; дал оценку рынку купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного использования в районе расположения оцениваемых участков (определил как «ограниченный» и «неактивный»); констатировал небольшой спрос.

Определение «точное описание объекта оценки» в Законе N 135-ФЗ и федеральных стандартах оценки отсутствует. Поэтому содержание описательной части определено экспертом самостоятельно в объеме, достаточном для ответа на поставленные судом перед экспертом вопросы с соблюдением оценочного законодательства. Также учитывались основные ценообразующие факторы, выявленные на рынке в сегменте, к которому относится объект оценки.

В ходе проведения судебной экспертизы экспертом был осуществлен совместный со сторонами осмотр спорного земельного участка, по результатам которого эксперт указал на отсутствие на земельном участке зданий и насаждений, режиме использования участка (участок не обрабатывается).

В экспертном заключении приведены схемы расположения объекта экспертиза на территории г. Краснодар, в масштабе района расположения (стр. 9 заключения), расположение земельного участка с отражением границ (на Публичной кадастровой карте) (стр. 10 заключения), приведено описание земельного участка по параметрам: адрес, данные о правообладателе, наименование имущественного права, документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, кадастровый номер, категория земель, разрешенное использование, площадь, тип подъездных путей, рельеф, наличие орошения, фактическое использование, возможность подключения коммуникаций, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость (стр. 10 заключения).

На стр. 69 заключения приведены фотографии земельного участка, произведённые при осмотре участка.

Информация о типе почв в материалах дела отсутствует. Ответчиком в материалы дела не представлена. Кроме того, вопрос о типе почвы перед экспертом не ставился. Для определения рыночной стоимости данных фактор является несущественным, так как не относится к ценообразующим.

В экспертном заключении приведено точное описание объекта оценки, позволяющее его идентифицировать.

В соответствии с п. 13 ФСО № 3 в случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации).

Анализ значения корректировки на «Фактор продажи/предложения» приведен на стр. 18-19 заключения. Согласно данному анализу цены сделок с недвижимостью являются коммерческой тайной и не разглашаются, в процессе торговли запрашиваемая владельцами объекта цена снижается. В связи с этим эксперт на стр. 28 заключения по результатам проведения анализа рынка выявил данные основанные только на ценах предложения (объявления о продаже) и применил среднее значение скидки на торг (19,4 %) в соответствии со Справочником оценщика недвижимости - 2018 «Земельные участки сельскохозяйственного назачения», под ред. Лейфера Л.А. (стр. 19, 28 заключения).

Относительно фактора размера (площади) участка на стр. 21, 29 заключения эксперт указывает на необходимость проведения поправки на площадь в цене объектов-аналогов при условии отличия их общих площадей от площади объекта оценки. С учетом того, что спорный земельный участок, а также участки-аналоги имеют площадь менее 10 га, то размер корректировки составил 1 (т.е. корректировка математически не произведена, процент корректировки составил 0 % (стр. 31 заключения). Значение корректировки на площадь участка принято в соответствии со Справочником оценщика недвижимости - 2018 «Земельные участки сельскохозяйственного назачения», под ред. Лейфера Л.А. (стр. 21 заключения).

Значение корректировки на фактор продажи/предложения в размере 19,4% был определен на основании данного Справочника, что следует из содержания стр. 19 заключения, стр. 28 заключения (рисунок № 6 «Значение скидки на торг»), для неактивного рынка скидка на торг составляет от 17,8 % до 21,0 %, а среднее значение - 19,4 %, следовательно, указанный размер корректировки был введен верно, а также использован при расчетах (стр. 30 заключения - таблица № 6).

В соответствии со Справочником оценщика недвижимости - 2018 «Земельные участки сельскохозяйственного назначения» (под ред, Лейфера Л.Д., Нижний Новгород 2018) (стр. 152, 156):

залежь - земли, которые ранее использовались и более одного года не используются для возделывания сельскохозяйственных культур;

пашня - это земельный участок, систематически обрабатываемый и используемый для возделывания сельскохозяйственных культур.

Ответчиком не предоставлено доказательств того, что участок более 1 года не используется для выращивания сельскохозяйственных культур. Более того, как следует из материалов осмотра участка (стр. 69 заключения - фототаблица), имеются визуальные признаки, что изымаемый земельный участок перестал обрабатываться только с 2020 г., т.к. имеет признаки обработки в 2019 г., выращивания сельскохозяйственных культур (подсолнечника).

Кроме того, согласно данным ЕГРН, имеющимся в материалах дела, земельный участок относится к категории «земли сельскохозяйственного назначения», имеет вид разрешенного использования «для сельскохозяйственного использования».

В связи с этим земельный участок квалифицирован как «пашня».

В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам (п. 22 ФСО N 7).

Представленные в рецензии ответчика объекты-аналоги имеют преимущества в расположении (расположены на территории с более развитой инфраструктурой), могут быть использованы не в сельскохозяйственной деятельности, в связи с чем более инвестиционно привлекательны, не отвечают требованиям ФСО N 7, ст. 56.8 ЗК РФ.

Иных документально и нормативно обоснованных доводов, опровергающих выводы эксперта, апелляционная жалоба не содержит, а само по себе несогласие участвующих в деле лиц с результатами экспертизы не свидетельствует о ее недостоверности, неполноте либо неясности и не является основанием для исключения ее из числа доказательств по делу.

Таким образом, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для вывода о недопустимости проведенной по делу судебной экспертизы, а равно недостоверности содержащихся в заключении выводов.

По смыслу части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации само по себе заявление лицом, участвующим в деле, ходатайства о назначении повторной экспертизы не создает обязанности суда по ее безусловному назначению.

Учитывая изложенное, судебная коллегия отклоняет ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы, заявленное ответчиком в суде апелляционной инстанции.

Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда первой инстанции оценке тех же обстоятельств дела и норм права, не опровергают правомерность и обоснованность выводов суда первой инстанции, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы (чек от 25.09.2020) подлежат отнесению на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.09.2020 по делу
№ А32-61035/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий Е.А. Маштакова

Судьи Р.Р. Илюшин

С.И. Яицкая