Гражданский кодекс часть 1

индивидуальный предприниматель ФИО3 обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО4 об обязании заключить договор аренды в пределах оставшегося срока договора субаренды.

Исковые требования мотивированы тем, что договор аренды досрочно прекращен 29.09.2020, а истец как субарендатор вправе требовать заключения с ним нового договора аренды на срок, установленный ранее договором аренды.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 03.08.2021 в удовлетворении иска отказано. Судебный акт мотивирован тем, что в рамках дела А32-35910/2020 установлено, что в действиях арендатора - ООО "Недижимость Юга" установлены признаки недобросовестного поведения, заключающегося в передаче помещения в субаренду ФИО3 Заключение договора субаренды оценено как мнимая сделка.

Индивидуальный предприниматель ФИО3 обжаловал решение арбитражного суда первой инстанции в порядке апелляционного производства и просит решение отменить как незаконное. Апеллянт указывает на факт отмены кассационным судом судебных актов по делу А32-35910/2020 с направлением дела на новое рассмотрение и просит приостановить производство по настоящему делу до вступления в законную силу судебных актов по делу А32-35910/2020.

В отзыве ответчика на апелляционную жалобу приводятся доводы о том, что договор субаренды носит недобросовестный характер, действия арендатора и субарендатора направлены на то, чтобы избежать арендной платы по договору аренды путем искусственного создания видимости деятельности, подпадающей под льготу по уплате арендной платы в связи с ограничениями, введенными в связи с коронавирусной инфекцией.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 20.11.2013 между индивидуальным предпринимателем ФИО4 (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Недвижимость Юга" (арендатор) заключен договор аренды N 10, в соответствии с которым во владение и пользование предоставлен объект недвижимости: магазин в квартире N 24, общей арендуемой площадью 46,4 кв. м, расположенный на 1 этаже в здании по адресу (местоположение): <...>.

Помещение принято арендатором во владение и пользование 15.01.2014 года по акту приема-передачи.

Согласно п. 1.1 договора аренды объект предоставлен под размещение магазина ювелирных изделий и часов, организацию ломбардной деятельности, торговлю футлярами и иными аксессуарами, скупку изделий из драгоценных металлов и драгоценных камней, выдачу займов, микрофинансовую деятельность, ремонт ювелирных изделий и часов, размещение банкомата (-ов).

В силу п. 7.1. срок действия договора аренды был установлен в течение 5 лет с возможностью продления на тот же срок в случае если по истечении срока действия договора ни одна из сторон не извит желание расторгнуть договор аренды. Таким образом, с учетом автоматического продления договора аренды в порядке п. 7.1. срок действия договора аренды должен был истечь 20 ноября 2023 года.

11.02.2020 по Договору субаренды N 03-Ю от 11.02.2020 ООО "Недвижимость Юга" предоставило арендуемое помещение в субаренду предпринимателю ФИО3 (субарендатор) для размещения магазина ювелирных, изделий и часов.

Договор субаренды (с учетом дополнительных соглашений от 25.05.2020 г. и 05.06.2020) заключен на срок до 20 августа 2021 г.

11.02.2020 объект аренды передан в фактическое пользование субарендатору по акту приема-передачи от 11.02.2020.

В решении Арбитражного суда Краснодарского края от 03.02.2021 по делу N А32-35910/2020 суд признал факт досрочного прекращения договора аренды с 29.08.2020. Указанное решение суда вступило в законную силу 15.04.2021.

В связи с прекращением договора аренды, истец, продолжая пользоваться арендуемым помещением, 01.02.2021, ссылаясь на право заключить договор аренды напрямую с собственником в порядке ст. 618 ГК РФ, направил в адрес ответчика уведомление о намерении заключить договор аренды на объект недвижимости площадью 46, 4 кв. м, расположенный на 1 этаже в здании по адресу: <...>, в порядке статьи 618 ГК РФ в пределах оставшегося срока Договора субаренды.

Указанное уведомление вручено ответчику 08.02.2021, и оставлено без ответа.

Неисполнение ответчиком своей обязанности заключить договор аренды послужило истцу основанием для обращения в суд с настоящими исковыми требованиями.

Апелляционный суд не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения.

Согласно разъяснению, данному в пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции":" При принятии постановления арбитражный суд апелляционной инстанции действует в пределах полномочий, определенных статьей 269 АПК РФ. В случае несогласия суда только с мотивировочной частью обжалуемого судебного акта, которая, однако, не повлекла принятия неправильного решения или определения, арбитражный суд апелляционной инстанции, не отменяя обжалуемый судебный акт, приводит иную мотивировочную часть".

Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Согласно пункту 2.3.3 договора № 10 аренды от 20.11.2021, заключенного между предпринимателем ФИО4 (арендодатель) и ООО "Недвижимость Юга"(арендатор) арендатор вправе сдавать объект в целом или по частям в субаренду с письменным уведомлением только при условии сохранения целевого назначения помещений, указанных в п.п.1 настоящего договора.

Таким образом, в силу указанного пункта арендодатель дал общее согласие на заключение договора субаренды при условии сохранения целевого использования помещения с последующим информированием его о заключении субаренды. Предельный срок субаренды арендодателем не оговорен, в связи с чем договор субаренды может быть заключен в пределах срока аренды ( пункт 15 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66).

Договор субаренды № 03-Ю от 11.02.2020 заключен между ООО "Недвижимость Юга" и предпринимателем ФИО3 (субарендатор) с указанием срока субаренды до 19.11.2023 (л.д.13, т.1). Дополнительным соглашением от 25.05.2020 между указанными лицами установлен срок субаренды до 24.08.2020 (л.д.15, т.1).

Дополнительным соглашением от 05.06.2020 между теми же лицами установлены срок субаренды до 20.08.2021 (л.д.16, т.1).

Таким образом, поскольку стороны не представили иных доказательств, апелляционный суд исходит из того, что с учетом дополнительных соглашений срок субаренды установлен до 20.08.2021.

Согласно пункту 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Таким образом, по точному и ясному смыслу закона при досрочном прекращении договора аренды субарендатор вправе требовать заключения с ним договора аренды в пределах оставшегося срока субаренды ( то есть, до 20.08.2021).

Притязания истца о заключении с ним договора аренды на срок действия прекращенного договора аренды (как пояснил представитель истца в судебном заседании апелляционной инстанции) не соответствуют закону, в связи с чем апелляционный суд не усматривает оснований для отмены решения суда первой инстанции и принятия нового судебного акта об удовлетворении иска. К моменту рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции субъективное право субарендатора на понуждение к заключению договора аренды прекращено истечением срока субаренды, установленного указанным договором субаренды ( с учетом дополнительного соглашения от 05.06.2020), в связи с чем истец утратил легитимацию по иску.

Кроме того, на момент рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции договор аренды от 20.11.2013, заключенный между ФИО4 и ООО "Недвижимость Юга" не признан в судебном порядке недействительным, недействующим или прекращенным ( ввиду принятия постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17.09.2021 по делу А32-35910/2020 и отмены судебных актов по указанному делу), что также исключает возможность удовлетворения заявленного иска.

Апелляционный суд не усматривает оснований для приостановления производства по настоящему делу до вступления в законную силу судебных актов по делу А32-35910/2020, поскольку разрешение данного дела не зависит от результатов разрешения дела А32-35910/2020. Срок действия договора субаренды от 11.02.2020 ( с учетом дополнительного соглашения от 05.06.2020) истек 20.08.2021. Уже истекший срок не может быть продлен по соглашению сторон. В силу прямого указания закона субарендатор имеет право на заключение договора аренды только в пределах срока, установленного договором субаренды ( что является прямым изъятием из общей нормы о сроке аренды, установленного пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации), что подтверждено правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.09.2011 № 4381/11.

С учетом изложенного, апелляционный суд, изменяя мотивировочную часть решения, не усматривает оснований для отмены правильного по существу решения суда первой инстанции.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

ходатайство ФИО3 о приостановлении производства по делу - отклонить.

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03 августа 2021 года по делу А32-19072/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.

Председательствующий В.В. Галов

Судьи А.А. Попов

О.А. Сулименко