Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи Краснодарского края, Департамента имущественных отношений администрации города Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.12.2016 по делу № А32-42560/2015

по иску общества с ограниченной ответственностью «Моторсервис» (ИНН <***> ОГРН <***>)

к администрации города Сочи Краснодарского края – исполнительно - распорядительному органу муниципального образования город-курорт Сочи

третье лицо: Департамент имущественных отношений администрации города Сочи Краснодарского края,

о признании недействительным (ничтожным) договора в части,

принятое в составе судьи Корейво Е.В.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Моторсервис» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации города Сочи Краснодарского края – исполнительно - распорядительному органу муниципального образования город-курорт Сочи (далее – ответчик) о признании недействительным пункта 3.2. договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) № 4900009924 от 13.05.2015.

Исковые требования мотивированы тем, что согласованный пунктом 3.2. договора аренды № 4900009924 от 13.05.2015 размер годовой арендной платы рассчитан с нарушением закона.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.12.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент имущественных отношений администрации города Сочи Краснодарского края.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.12.2016 исковые требования удовлетворены. Суд признал недействительным пункт 3.2. договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) № 4900009924 от 13.05.2015. С Администрации города Сочи - исполнительно-распорядительного органа муниципального образования город-курорт Сочи за счет казны муниципального образования город-курорт Сочи в пользу общества с ограниченной ответственностью «Моторсервис» взыскано 6000 руб. расходов на оплату государственной пошлины и 40000 руб. расходов на оплату судебной экспертизы. С Администрации города Сочи - исполнительно-распорядительного органа муниципального образования город-курорт Сочи за счет казны муниципального образования город-курорт Сочи в пользу общества с ограниченной ответственностью «Институт оценки и управления собственностью» взыскано 8000 руб. расходов на оплату судебной экспертизы.

Администрация города Сочи Краснодарского края и Департамент имущественных отношений администрации города Сочи обжаловали решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просили решение суда от 21.12.2016 отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что вынесенное судом первой инстанции решение является незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права. Поскольку земельный участок, испрашиваемый обществом, не относится к категории земельных участков, указанных в пункте 5.2. постановления главы г. Сочи от 30.06.2009 № 210 «О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи», в отношении которых необходимо определять арендную плату от кадастровой стоимости земельного участка, постольку арендную плату необходимо определять в зависимости от рыночной стоимости земельного участка. Размер годовой арендной платы за земельный участок определен на основании отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы № 001/16-2015 от 15.04.2015, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Закона № 135 и составляет 694155 руб. Данный отчет никем не оспорен и выполнен в соответствии с постановлением главы г. Сочи от 30.06.2009 № 210, пунктом 5.2. которого установлен перечень земельных участков, арендная плата в отношении которых определяется на основании кадастровой стоимости и рассчитывается в процентах. По мнению заявителей, судом не учтено, что в соответствии со статьями 2, 13 закона № 135, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Основанием изменения или расторжения договора служит одновременное наличие четырех условий, указанных в пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации. Принимая участие на торгах на право заключения спорного договора аренды, истец был согласен со всеми существенными условиями торгов и договора в виде размера арендной платы, определенной по итогам оценки. Изменяя размер арендной платы таким образом, суд ставить в неравное положение претендентов на участие в торгах, которые возможно имели намерение принять участие в торгах по предоставлению указанного земельного участка в аренду. По утверждению заявителей, у истца отсутствовали препятствия для оспаривания размера арендной платы на стадии заключения договора аренды.

Заявители (ответчик и третье лицо) явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом.

Представитель заинтересованного лица (истца) в судебном заседании против доводов апелляционной жалобы возражал по основаниям отзыва; представил отзыв, в котором указал, что поскольку указанный в пункте 3.2. договора размер арендной платы определен на основании отчета об оценке, не соответствующего требованиям закона № 135-ФЗ, постольку в оспариваемой части договор недействителен. Также, истец указал на несостоятельность довода заявителей об отсутствии условий для изменения договора, предусмотренных п. 2 ст. 451 ГК РФ.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие заявителей (ответчика и третьего лица).

Законность и обоснованность решения проверены судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя заинтересованного лица (истца), арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между муниципальным образованием город-курорт Сочи (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Моторсервис» (арендатор) заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) № 4900009924 от 13.05.2015, согласно условиям которого арендодатель обязался предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях договора земельный участок площадью 3500 кв.м., с кадастровым номером 23:49:0301011:2434, расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Я.Фабрициуса, д. 18, с видом разрешенного использования - для эксплуатации станции техобслуживания автомобилей, административного здания, кафе, проходной, бани, в территориальной зоне «П1». Категория земель – земли населенных пунктов (пункт 1.1. договора).

Срок действия договора установлен с момента его государственной регистрации до 26 января 2064 года (пункт 2.1. договора).

Согласно пункту 3.2. договора, размер годовой арендной платы устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 15.04.2015 № 001/16-2015 и составляет 694155 руб.

По мнению истца, согласованный в пункте 3.2. договора размер годовой арендной платы рассчитан с нарушением закона.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.

Согласно статье 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статье 11 Гражданского кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом. Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Заинтересованным в судебной защите является лицо, имеющее законное право или охраняемый законом интерес, средством защиты которых выступает предъявленный этим лицом иск (заявление). Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.08.2005 N 3668/05).

Из пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

В соответствии с частью 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Согласно части 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и доставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Частью 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Общество с ограниченной ответственностью «Моторсервис» является собственником объектов недвижимости, расположенных на арендуемом земельном участке, в связи с чем, заключение договора аренды земельного участка, необходимого для их использования, обязательно для муниципального образования, а арендная плата за участок носит регулируемый характер.

В целях мобилизации неналоговых доходов, поступающих в бюджет муниципального образования, и соблюдения принципа рационального использования земельных ресурсов на территории города-курорта Сочи главой города Сочи принято постановление № 210, которым определен период поэтапного (с 2009 года) перехода на рыночную оценку размера годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи и установлено, что размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности (т. 1, л.д. 44-48).

В соответствии с пунктом 2.2 постановления главы города Сочи от 18.07.2016 № 1699 «О порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов» (действующего на момент вынесения оспариваемого судебного акта), арендная плата по договорам аренды, заключенным до вступления в силу настоящего постановления, подлежащая в соответствии с прилагаемым порядком расчету на основании рыночной стоимости земельного участка, в случае, если годовой размер арендной платы на дату вступления в силу настоящего постановления определен на основании отчета об оценке, подлежит исчислению и уплате исходя из рыночной стоимости земельного участка после ее определения в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности не ранее чем по истечении 5 лет с даты составления последнего отчета об оценке величины арендной платы.

В соответствии с отчетом № 001/16-2015 «Об определении величины (размера) годовой арендной платы на земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов. Площадь: 3500 кв.м., с кадастровым номером 23:49:0301011:2434, расположенного по адресу: Россия, Краснодарский край,
г. Сочи, Хостинский район, ул. Яна Фабрициуса, д. 18, составленном обществом с ограниченной ответственностью «Капитал+», по состоянию на 27.03.2015 рыночная стоимость годовой арендной платы составляет 694155 руб. (т. 1, л.д. 119).

Данная сумма представляет собой произведение рыночной стоимости земельного участка, полученной сравнительным подходом и составляющей 8414000 руб. и выраженной в процентах ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка в аренду (8,25%).

В рамках настоящего дела, по ходатайству истца, определением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.06.2016 была назначена и проведена экспертом общества с ограниченной ответственностью «Институт оценки и управления собственностью» ФИО2 судебная оценочная экспертиза.

На разрешение эксперту поставлены следующие вопросы:

- соответствует ли отчет № 001/16-2015 «Об определении величины (размера) годовой арендной платы на земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов. Площадь: 3500 кв.м., с кадастровым номером 23:49:0301011:2434, расположенный по адресу: Россия, Краснодарский край,
г. Сочи, Хостинский район, ул. Яна Фабрициуса, д.18, выполненный обществом с ограниченной ответственностью «Капитал+» по состоянию на 27.05.2015, требованиям федеральных стандартов оценки ФСО 1-3? В случае наличия нарушений, влияют ли они на величину стоимости арендной платы?

- какова величина рыночной стоимости земельного участка из земель населенных пунктов, площадью: 3500 кв.м., с кадастровым номером 23:49:0301011:2434, расположенного по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Яна Фабрициуса, д.18, по состоянию на 27 марта 2015 года?

В соответствии с экспертным заключением № 1-1151-Э/2016 от 30.09.2016, составленным экспертом общества с ограниченной ответственностью «Институт оценки и управления собственностью» ФИО2, отчет № 001/16-2015 «Об определении величины (размера) годовой арендной платы на земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов. Площадь: 3500 кв.м., с кадастровым номером 23:49:0301011:2434, расположенный по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Яна Фабрициуса, д.18, выполненный обществом с ограниченной ответственностью «Капитал+» по состоянию на 27.05.2015, не соответствует в полной мере требованиям федеральных стандартов оценки ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» и ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», а также статье 11 «Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки» Федерального закона ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Выявленные в отчете нарушения влияют на величину стоимости арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0301011:2434. Рыночная стоимость земельного участка, определенная по состоянию на 27.03.2015, составляет 9111191 руб. (т. 3, л.д. 1-177).

Принимая во внимание результаты судебной экспертизы, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что отчет № 001/16-2015, в силу допущенных оценщиком нарушений, не отражает реальной рыночной стоимости земельного участка, следовательно, указанная в нем величина не могла быть использована при определении цены договора аренды земельного участка.

Вместе с тем, из содержания искового заявления не следует, что истцом оспаривалась рыночная стоимость земельного участка. Истец в иске указал, что включение в условия договора размера годовой арендной платы, рассчитанной экспертным учреждением, не соответствует постановлению администрации г. Сочи от 03.06.2011 г. № 1061. В рамках настоящего спора истец ссылается на то, что в договоре аренды установлена арендная плата за год, рассчитанная на основании отчета, который должен был содержать только рыночную стоимость земельного участка, а не стоимость арендной платы за год.

Во исполнение пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации № 582 от 16 июля 2009 года, были утверждены Постановлением от 27 января 2011 № 50 (в редакции по состоянию на 05 сентября 2011 года) Главы администрации (губернатора) Краснодарского края Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственной собственности, которая не разграничена на территории Краснодарского края (далее - Правила Краснодарского края).

Пунктом 2 названного Постановления главы администрации Краснодарского края рекомендовано органам местного самоуправления муниципальных образований Краснодарского края не позднее 1 марта 2011 года привести в соответствие с настоящим постановлением свои нормативные правовые акты, а также ранее заключенные договоры аренды земельных участков в установленном законодательством порядке.

Во исполнение краевого постановления, администрацией города Сочи 03.06.2011 было принято постановление № 1061 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи". Оно было опубликовано 09 июня 2011 года в газете "Новости Сочи" N 92, и соответственно вступило в силу с указанной даты.

В преамбуле к Правилам № 1061 указано, что это правила, в том числе, для определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности. Пунктом 1.2. Правил установлено, что правила применяются в случаях заключения договоров аренды земельных участков либо внесения изменений в указанные договоры аренды земельных участков в части расчета арендной платы.

Пунктом 4.1. Правил установлено: "Если иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора) Краснодарского края (по состоянию на 05 сентября 2011 года), размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается по формуле: Ап = Р x С x Ки, где Ап - размер арендной платы за земельный участок, руб.; Р - рыночная стоимость земельного участка, руб., определяемая на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды; С - ставка арендной платы, %; Ки - коэффициент инфляции, определяемый в соответствии с п. 5.2. раздела 5 Правил г. Сочи, т.е. при расчете арендной платы в год проведения рыночной оценки соответственно Ки принимается равным 1.

В соответствии с п. 2 Информационного письма № 92, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

Так, в отчете 001/16-2015 имеются выводы о рыночной стоимости земельного участка, равной 8414000 руб. Основным выводом отчета является стоимость арендной платы за год, которая составляет 694155 руб. и была включена в спорный договор аренды.

Включение в условия договора размера годовой арендной платы, рассчитанной экспертным учреждением, не соответствовала постановлению администрации г. Сочи от 03.06.2011 № 1061 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи" (действовавших на момент заключения договора). Данный нормативный акт был отменен Постановлением администрации города Сочи от 08.10.2015 № 2872 "Об отмене Постановления администрации города Сочи от 3 июня 2011 года № 1061 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи".

Отмена постановлении № 1061 не влияют на оценку законности пункта 3.2 договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) № 4900009924 от 13.05.2015. Податель жалобы не подтвердил выполнение и использование при заключении спорного договора отчета в соответствии с муниципальными правовыми актами.

Пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (пункт 1 статьи 180 Кодекса).

Поскольку включение в договор условия о размере годовой арендной платы, рассчитанной оценщиком, не соответствует постановлению от 03.06.2011 № 1061, пункт 3.2 договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) № 4900009924 от 13.05.2015 является недействительным.

При таких обстоятельствах исковые требования правомерно удовлетворены Арбитражным судом Краснодарского края.

Довод апелляционной жалобы о том, что арендную плату за предоставленный истцу во временное владение и пользование земельный участок необходимо определять от рыночной стоимости земельного участка в соответствии с пунктами 2, 5.2. постановления № 210, согласуется с положенными в основу обжалуемого судебного акта выводами и только подтверждает их правильность.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции при рассмотрении дела не допущено.

Администрация (орган местного самоуправления) освобождена от уплаты государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы (пункт 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.12.2016 года по делу № А32-42560/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Е.А. Маштакова

Судьи В.В. Ванин

Н.В. Нарышкина