Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Айбатулина К.К., судей Алексеева Р.А. и Чесняк Н.В., при участии в судебном заседании от истца – акционерного общества «Российский сельскохозяйственный банк» (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО1 (доверенность от 22.11.2016), в отсутствие ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>), извещенной о времени и месте судебного разбирательства, рассмотрев кассационную жалобу акционерного общества «Российский сельскохозяйственный банк» в лице Краснодарского регионального филиала на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2016 по делу № А32-23267/2015 (судьи Баранова Ю.И., Ванин В.В., Пономарева И.В.), установил следующее.

АО «Российский сельскохозяйственный банк» (далее – банк) обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – предприниматель) об обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке от 25.12.2013 <***>-7.2ф имущество: хозяйственный блок площадью 500 кв. м (кадастровый номер 23:49:0121007:1201) и земельный участок площадью 600 кв. м (кадастровый номер 23:49:0121007:107), расположенные по адресу: г. Сочи, <...>, уч. 1, установив начальную продажную цену заложенного имущества в размере 9 998 250 рублей.

Решением от 27.08.2015 (судья Суханов Р.Ю.) иск удовлетворен. Суд установил начальную продажную цену заложенного имущества, указанную в договоре об ипотеке.

Определением от 25.01.2016 апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции.

Постановлением апелляционного суда от 12.12.2016 решение от 27.08.2015 отменено. Суд апелляционной инстанции обратил взыскание в пределах суммы задолженности в размере 8 506 149 рублей 59 копеек на имущество, указанное в договоре об ипотеке от 25.12.2013 <***>-7.2ф. Начальная продажная стоимость заложенного имущества установлена в размере 21 840 800 рублей в соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102‑ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) на основании заключения эксперта от 20.07.2016.

В кассационной жалобе банк просит отменить постановление апелляционного суда от 12.12.2016 и оставить в силе решение от 27.08.2015. По мнению заявителя, апелляционный суд нарушил нормы материального и процессуального права. Согласно заключению эксперта текущая рыночная (справедливая) стоимость заложенного имущества составляет 12 999 787 рублей, залоговая стоимость – 17 172 217 рублей 20 копеек. Установленная постановлением апелляционного суда цена заложенного имущества завышена и не соответствует его рыночной стоимости, что затруднит реализацию имущества и исполнение судебного акта. Банк считает, что его требование подлежит удовлетворению по залоговой стоимости в размере 9 998 250 рублей, установленной в договоре об ипотеке.

В судебном заседании представитель банка поддержал доводы жалобы.

Изучив материалы дела и выслушав представителя банка,Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении жалобы надлежит отказать.

Из материалов дела видно, что 25.12.2013 банк (кредитор) и предприниматель (заемщик) заключили кредитный договор <***> на сумму 8450 тыс. рублей под 17,5% годовых сроком возврата 25.12.2018.

В обеспечение обязательств по кредитному договору предприниматель (залогодатель) и банк (залогодержатель) заключили договор об ипотеке от 25.12.2013 <***>-7.2ф (в редакции дополнительного соглашения от 09.04.2014), в соответствии с которым банку в залог передано недвижимое имущество в виде хозяйственного блока площадью 500 кв. м (кадастровый номер 23:49:0121007:1201) и земельного участка площадью 600 кв. м (кадастровый номер 23:49:0121007:107), расположенные по адресу: г. Сочи, <...>, уч. 1.

Общая залоговая стоимость заложенного имущества определена сторонами в размере 9 998 250 рублей (пункт 3.2 договора об ипотеке).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.11.2014 по делу № А32‑24498/2014 (в редакции определения от 24.02.2015) с предпринимателя в пользу общества взыскано 8 506 149 рублей 59 копеек задолженности, из которых 8 076 543 рубля 56 копеек долга, 413 122 рубля 51 копейка процентов за пользование кредитом, 8298 рублей 62 копейки неустойки за просроченный долг и 8184 рубля 90 копеек неустойки за просроченные проценты по кредитному договору от 25.12.2013 <***>.

При разрешении спора о размере начальной продажной цены предмета залога суд апелляционной инстанции правильно применил к правоотношениям сторон нормы материального и процессуального права.

Согласно статье 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

По смыслу статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном указанным Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 названного Кодекса.

Если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога, признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания (пункт 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора – устанавливается судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Согласно пункту 6 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998 № 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге», если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге. При наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества.

В пункте 5.1 договора об ипотеке от 25.12.2013 стороны предусмотрели, что начальная продажная цена предмета ипотеки, с которой начинаются публичные торги, определяется решением арбитражного суда.

Определением суда апелляционной инстанции от 03.03.2016 по ходатайству предпринимателя назначена судебная экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости заложенного имущества.

Согласно экспертному заключению от 20.06.2016 № 14-э/16, выполненному ООО «Агентство оценки и экспертизы собственности "Экспертный совет"», рыночная стоимость названных объектов составляет 27 301 тыс. рублей.

Оценив указанное экспертное заключение, апелляционный суд установил, что рыночная стоимость спорного имущества соответствует стоимости этого имущества, определенной в представленном банком отчете об оценке ООО «Центр экономических и правовых экспертиз» от 18.09.2013 № 315, выполненном при заключении договора об ипотеке, и в представленном предпринимателем отчете ООО «Независимый оценщик» от 04.11.2015 № 66/3. При этом апелляционный суд принял во внимание, что установленная в договоре об ипотеке залоговая стоимость имущества установлена в 3 раза меньше рыночной. Однако банк такое уменьшение стоимости заложенного имущества не обосновал.

Ссылаясь в кассационной жалобе на необходимость установления начальной продажной стоимости заложенного имущества в размере, согласованном в договоре об ипотеке, банк не привел доводы и доказательства, свидетельствующие об ошибочности выводов судебной экспертизы.

Довод банка о затруднительности реализации заложенного имущества по установленной апелляционным судом цене носит предположительный характер.

Действующим законодательством предусмотрен порядок реализации заложенного имущества (статья 350 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 58 Закона об ипотеке): продажа осуществляется на торгах; в случае объявления торгов несостоявшимися производятся вторые торги, на которых стоимость снижается на 15%; в случае объявления несостоявшимися вторых торгов залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25% ниже его начальной продажной цены.

Таким образом, вывод суда апелляционной инстанции об установлении начальной продажной цены заложенного имущества в размере 80% от его рыночной стоимости соответствует нормам материального права и обстоятельствам дела.

Банк в жалобе не приводит нормы материального и процессуального права, которые, по его мнению, нарушил суд апелляционной инстанции. Доводы жалобы фактически сводятся к оценке доказательств, которая не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

При изложенных обстоятельствах основания для отмены постановления по доводам жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 284, 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2016 по делу № А32-23267/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий К.К. Айбатулин

Судьи Р.А. Алексеев

Н.В. Чесняк