Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления имущественных отношений администрации муниципального образования Каневской район

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.10.2020 по делу
№ А32-21301/2020

по заявлению Управления имущественных отношений администрации муниципального образования Каневской район

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

при участии третьих лиц: публичного акционерного общества «Сбербанк России», ФИО1, финансового управляющего ФИО2 О.

о признании незаконным уведомления о приостановке государственной регистрации заявления,

об обязании погасить регистрационную запись об обременении земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных отношений администрации муниципального образования Каневской район (далее – заявитель, Управление имущественных отношений) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – Управление Росреестра) о признании незаконным уведомления от 13.05.2020 № 23/999/001/2020-398872 о приостановке государственной регистрации заявления № 23/999/001/2020-398872; об обязании погасить регистрационную запись 23-23-27/013/2010-903 от 27.05.2010 об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:11:0603151:6.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены публичное акционерное общество «Сбербанк России», ФИО1, финансовый управляющий ФИО2

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.10.2020 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Управление имущественных отношений администрации муниципального образования Каневской район обжаловало его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе заявитель просит отменить решение суда, ссылаясь на то, что договор № 1100001597 от 16.04.2010 содержит условие относительно возможности пролонгирования срока действия договора, однако доказательства обращения арендатора к арендодателю по вопросу продления договора аренды или заключения договора на новый срок в деле отсутствуют. На основании этого, апеллянт полагает, что договор аренды прекратил свое действие в связи с истечением срока аренды, то есть после 16.04.2020 и без возобновления на неопределенный срок. Администрация не является участником взаимоотношений, касающихся залога права аренды земельного участка или сделок по отчуждению объекта недвижимости. Суд запретил Росреестру совершать регистрационные действия только по сделкам граждан Б-вых. Реализация арендодателем своего права на прекращение договора аренды земельного участка по истечении его срока – не противоречит принятым обеспечительным мерам по делу
№ А32-51007/2018 о запрете Росреестру совершать регистрационные действия до рассмотрения обособленного спора о признании сделок по отчуждению имущества в пользу ФИО3.

В отзыве на апелляционную жалобу финансовый управляющий
ФИО2 просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В порядке статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением от 03.02.2021 в составе апелляционного суда произведена замена судьи Соловьевой М.В. на судью Пименова С.В.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает дело в отсутствие участвующих в деле лиц, извещенных надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции,
08 мая 2020 года через официальный сайт Росреестра Управление имущественных отношений администрации муниципального образования Каневской район обратилось с заявлением о государственной регистрации прекращения сделки (аренды) на земельный участок с кадастровым номером 23:11:0603151:6.

19 мая 2020 года получено уведомление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю от 13 мая 2020 года № 23/999/001/2020-398872 о приостановлении государственной регистрации, из которой следует, что: «В ходе проведения правовой экспертизы документов, установлено, что, согласно сведений Единого государственного реестра недвижимости, в отношении вышеуказанного недвижимого имущества, приняты обеспечительные меры, в виде запрета Управлению Росреестра по Краснодарскому краю совершать регистрационные действия до рассмотрения обособленного спора о признании сделок по отчуждению имущества в пользу ФИО3 недействительными в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:11:0603151:6, расположенного по адресу: Краснодарский край, район Каневской, ст. Каневская, ул. Горького, 236А, на основании Определения Арбитражного суда Краснодарского края по делу
№ А32-51007/2018, что препятствует осуществлению государственной регистрации прекращения ограничения права и обременения недвижимого имущества в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:11:0603151:6, расположенного по адресу: Россия, Краснодарский край, район Каневской, ст. Каневская, ул. Горького, 236А».

На основании изложенного, государственным регистратором было принято решение о приостановлении государственной регистрации.

Управление имущественных отношений обратилось с заявлением о признании незаконным уведомления о приостановке государственной регистрации права от 19.05.2020 № 23/999/001/2020-398872 о приостановке государственной регистрации заявления № 23/999/001/2020-398872.

Разрешая настоящее дело, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

На основании части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерацииобязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

По смыслу приведенных норм для признания решений и действий (бездействия) незаконными необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие оспариваемых действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение ими прав и законных интересов заявителя.

В соответствии со статьей 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон
№ 218-ФЗ), государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом, на государственную регистрацию 08.05.2020 заявителем были поданы следующие документы: заявление о регистрации прекращения ограничения (обременения) права
№ 23/999/001/2020-398872; кадастровый паспорт земельного участка.

13.05.2020 в соответствии с пунктом 37 части 1 статьи 26 Федерального закона № 218-ФЗ государственная регистрация была приостановлена, по следующим основаниям.

Согласно данным ЕГРН в отношении объекта недвижимости, а именно земельного участка с кадастровым номером 23:11:0603151:6, расположенного по адресу: Краснодарский край, Каневской район, ст. Каневская, ул. Горького, 236А, отсутствуют зарегистрированные права.

В отношении вышеуказанного объекта недвижимости имеются следующие обременения:

-договор аренды от 27.05.2010 между ФИО4 и Каневским районом Краснодарского края;

-договор о переуступке прав и обязанностей по договору аренды от 03.08.2018 между ФИО4 и ФИО5;

-договор аренды от 03.08.2020 между ФИО5 и Каневским районом Краснодарского края;

-арест от 10.04.2019 на основании определения Арбитражного суда Краснодарского края по делу № А32-51007/2018.

В связи с тем, что основанием приостановления государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) права - аренды послужило наличие актуального ареста, Управлением Росреестра 13.05.2020 № 23-02/409 был направлен запрос в Арбитражный суд Краснодарского края для получения информации об актуальности данного ареста.

Из полученного ответа на запрос следовало, что в отношении спорного объекта недвижимости в настоящий момент обременения не сняты и являются актуальными.

На основании подпункта 37 пункта 1 статьи 26 Федерального закона
№ 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 6 статьи 26 Федерального закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по основанию, указанному в пункте 37 части 1 настоящей статьи, приостанавливается до поступления в орган регистрации прав судебного акта или акта уполномоченного органа о снятии предусмотренных пунктом 37 части 1 настоящей статьи ареста или запрета, о возврате залога залогодателю либо об обращении залога в доход государства.

Согласно пункту 13 статьи 32 Федерального закона № 218-ФЗ суд или уполномоченный орган, наложившие арест на недвижимое имущество или установившие запрет на совершение определенных действий с недвижимым имуществом либо избравшие залог недвижимого имущества в качестве меры пресечения в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации, направляют в орган регистрации прав в срок не более чем три рабочих дня заверенную копию акта о наложении ареста, о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом или об избрании в качестве меры пресечения залога, а также заверенную копию акта о снятии ареста или запрета, о возврате залога залогодателю или об обращении залога в доход государства.

Как следует из положений пункта 37 части 1 статьи 26, части 6 статьи 26, части 13 статьи 32 Федерального закона № 218-ФЗ, императивно установлена обязанность государственного регистратора приостановить регистрацию в связи с наличием ареста (ограничения) и государственный регистратор не наделен правом давать оценку акту уполномоченного органа о наложении ареста, т.е. определения его режима.

Заявитель обратился в Управление Росреестра по Краснодарскому краю с заявлением об осуществлении государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) права - аренды.

Поскольку в соответствии с пунктами 3, 4 статьи 1 Федерального закона
№ 218-ФЗ регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что внесение записи о прекращении права аренды в ЕГРН вносится путем внесения новой регистрационной записи.

Внесение изменений в Единый государственный реестр недвижимости является регистрационным действием, и, таким образом, совершение любых регистрационных действий при наличии зарегистрированных ограничений на объекты недвижимости не предусмотрено действующим законодательством.

Суд первой инстанции также указал, что на государственную регистрацию было подано только заявление об осуществлении государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) права - аренды. Однако для осуществления государственной регистрации прекращения права аренды недостаточно одного заявления, также необходимы доказательства фактического прекращения арендных правоотношений. Само по себе одно заявление не является документом - основанием для погашения регистрационной записи об аренде, поскольку запись об обременении может быть погашена на основании судебного решения либо соглашения сторон о расторжении договора.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что на момент обращения с заявлением о государственной регистрации прекращения обременения земельного участка, у регистратора отсутствовали основания считать договор аренды действующим ввиду истечения его срока 16 апреля 2020 года.

Данные доводы подлежат отклонению судом апелляционной инстанции ввиду следующего.

В соответствии со статьями 606 и 610 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Частью 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации). В этом случае каждая из сторон договора аренды вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора, заключенного на неопределенный срок.

Согласно пункту 3 статьи 425, пункту 1 статьи 610, пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Возобновление договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок возможно в случае продолжения использования арендатором имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

В пункте 1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено следующее. В случаях, предусмотренных законом (например, статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора. Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, поскольку договор № 1100001597 от 16.04.2010 был заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации), то он на законных основаниях может быть возобновлен на неопределенный срок.

На основании вышеуказанного следует вывод, что для осуществления государственной регистрации прекращения права аренды заявителю необходимо представить доказательства фактического прекращения арендных отношений, а именно: соглашение сторон о прекращении арендных отношений, решение суда или доказательства надлежащего уведомления стороны договора о прекращении договора, заключенного на неопределенный срок.

Кроме того, апелляционный суд принимает во внимание, право аренды земельного участка по договору аренды от 16.04.2010 № 1100001597 включено в конкурсную массу по делу о банкротстве должника, что подтверждается определением суда об утверждении мирового соглашения между ФИО3 и финансовым управляющим. На спорном земельном участке расположен принадлежащий должнику на праве собственности объект недвижимого имущества, здание и право аренды земельного участка учтены отдельно в составе имущества должника.

Исходя из положений пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 450, статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, абзаца 18 статьи 2, пункта 3 статьи 213.25 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», разъяснениями, изложенными в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», требования Управления имущественных отношений по существу направлены на безвозмездное изъятие актива из конкурсной массы должника, что в свою очередь может повлечь причинение вреда кредиторам должника.

Согласно части 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

В соответствии с подпунктом 1 и 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Согласно пункту 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11, при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее: покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Кроме того, согласно представленным пояснениям, по истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться земельным участком в отсутствие возражений со стороны арендодателя, следовательно, договор возобновился на тех же условиях на неопределенных срок.

При таких обстоятельствах, судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении заявленных требований.

Доводы заявителя апелляционной жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется, выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам, установленным по результатам исследования и оценки доказательств.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.10.2020 по делу
№ А32-21301/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия настоящего постановления, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий С.С. Филимонова

Судьи О.Ю. Ефимова

С.В. Пименов