Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Мазуровой Н.С. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца – администрации Приморско-Ахтарского городского поселения Приморско-Ахтарского района (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО1 (доверенность от 25.12.2018), от ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) – ФИО3 (доверенность от 13.02.2015), рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.10.2018 (судья Семушина А.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2018 (судьи Новик В.Л., Баранова Ю.И., Величко М.Г.) по делу № А32-34205/2018, установил следующее.

Администрация Приморско-Ахтарского городского поселения Приморско-Ахтарского района (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2
(далее – предприниматель) о расторжении договора от 28.12.2011 № 2500004141 аренды земельного участка.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.10.2018, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда
от 21.12.2018, исковое заявление удовлетворено, договор от 28.12.2011 № 2500004141 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:25:0101019:54 расторгнут. Судебные инстанции пришли к выводу о неиспользовании предпринимателем спорного земельного участка в целях строительства мини-гостиницы в течение трех лет. Данное обстоятельство в силу подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) является основанием для расторжения договора аренды в судебном порядке. Суд апелляционной инстанции отклонил довод ответчика о несоблюдении претензионного порядка урегулирования спора. Из материалов дела следует, что истец в адрес ответчика направил претензию от 11.05.2018 № 1634 о неисполнении обязательств по договору аренды; 21.06.2018 в адрес ответчика направлено уведомление о расторжении договора аренды по соглашению сторон ввиду отсутствия заинтересованности в использовании арендуемого земельного участка по целевому назначению. Данная претензия направлена по адресу регистрации ответчика, а также по адресу, указанному в договоре. Установленные обстоятельства позволили суду заключить, что истец не допустил нарушений пункта 2 статьи 452 и пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс). Суд апелляционной инстанции также указал, что 19.12.2014 по заявлению прежнего арендатора выдано разрешение на строительство № RU 23526101-184/14 сроком до 19.06.2015, за указанный период на земельном участке с кадастровым номером 23:25:0101019:54 строительство объекта не начато. По заявлению ФИО2 22.05.2015 выдано разрешение на строительство № RU 235260101-77/15, срок действия которого продлен до 07.06.2016, за указанный период на земельном участке с кадастровым номером 23:25:0101019:54 строительство также не начато. Ссылку заявителя на осуществление мероприятий по освоению спорного земельного участка (в частности, заключение договора на выполнение работ по подключению водопроводной и канализационной сети, получение технических условий на присоединение объекта строительства к сетям водопровода и электрическим сетям, заключение договора об осуществлении технологического присоединения к электросетям, осуществление работ по проектированию и дизайну мини-гостиницы, заключение договора на выполнение строительных работ по строительству мини-гостиницы, получение разрешения на строительство) апелляционный суд отклонил, поскольку разрешение на строительство неоднократно выдавалось и продлевалось, при этом строительство не осуществлено, новое разрешение на строительство не получено. Договор строительного подряда от 15.06.2015 не может подтверждать освоение и использование земельного участка, поскольку не представлены акты выполненных работ, отчеты по изысканиям, проектная документация. Кроме того, разрешение на строительство от 22.05.2015 № RU 23526101-77/15, которое положено в основу договора строительного подряда (пункт 1.3 договора), не действует. Доказательства подключения водопроводной и канализационной сети, а также к электросетям в материалах дела отсутствуют. Ответчик не представил доказательств, свидетельствующих о том, каким образом предоставление смежных земельных участков для размещения объектов торговли, воспрепятствовало ему в освоении арендуемого земельного участка. Поскольку цель, в соответствии с которой ответчику предоставлен в аренду земельный участок не достигнута или может быть достигнута, суды пришли к выводу о нарушении арендатором установленного статьями 45 и 46 Земельного кодекса срока освоения земельного участка, предназначенного для строительства, что является существенным нарушением заключенного договора аренды. Требование администрации о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:25:0101019:54 подлежит удовлетворению.

В кассационной жалобе предприниматель, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение
и постановление апелляционного суда, принять по делу новый судебный акт об отказе
в удовлетворении иска. Податель жалобы указывает, что предпринимал меры к освоению земельного участка и осуществил первоначальные мероприятия по строительству объекта. Спорный договор не содержит определенных сроков освоения земельного участка. Неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение определенного времени
не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением. Должностным лицом муниципального образования совершались действия, препятствующие арендатору осуществить строительство мини-гостиницы. Истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора в соответствии
с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса.

В отзыве администрация указала на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов.

В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы жалобы, просил отменить судебные акты. Представитель администрации полагал,
что решение и постановление основаны на представленных в материалы дела доказательствах.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей истца и ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение
и апелляционное постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, администрация муниципального образования Приморско-Ахтарский район и ФИО4 (арендатор) заключили договор от 28.12.2011 № 2500004141 аренды земельного участка площадью 774 кв. м (кадастровый номер 23:25:0101019:54), расположенного по адресу: г. Приморско-Ахтарск, ул. Набережная, 148. Категория земель – земли населенных пунктов, целевое назначение – под мини-гостиницу (т. 1, л. д. 9 – 14). Согласно пункту 6.2 договора участок предоставлен на 10 лет (до декабря 2021 года).

В соответствии с пунктом 4.1.6 арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с условиями и целями его предоставления, указанными в договоре.

Пунктом 7.3 договора установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут судом по основаниям, предусмотренным пунктом 3.2.5 договора.

Согласно пункту 3.2.5 арендодатель имеет право принимать решение
о прекращении права пользования земельным участком и досрочном расторжении договора при существенных нарушениях условий договора, в том числе неиспользования земельного участка по целевому назначению, а также использовании земельного участка способами, ухудшающими его качественные характеристики.

4 февраля 2015 года ФИО4 и предприниматель заключили договор уступки прав и обязанностей арендатора по договору от 28.12.2011 № 2500004141 аренды земельного участка (т. 1, л. <...>).

10 мая 2018 года специалистами администрации произведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 23:25:0101019:54, в результате которого установлено,
что на земельном участке отсутствует объект капитального строительства, работы по строительству мини-гостиницы не ведутся (т. 1,
л. д. 16).

Администрация в адрес предпринимателя направила претензию от 11.05.2018 № 1634, предложив в течение одного месяца устранить допущенные нарушения
условий договора аренды (т. 1, л. <...>).

Уведомлением от 21.06.2018 № 2162 администрация сообщила предпринимателю
о расторжении договора аренды и предложила ему подписать соответствующее соглашение (т. 1, л. д. 17).

7 июля 2018 года произведен повторный осмотр земельного участка с кадастровым номером 23:25:0101019:54, в результате которого установлено, что строительство
не ведется, земельный участок по целевому назначению не используется (т. 1, л. д. 15).

Названные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации
с исковым заявлением в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Статьей 42 Земельного кодекса предусмотрено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; выполнять иные требования, предусмотренные данным Кодексом, федеральными законами.

В соответствии с положениями статей 45 и 46 Земельного кодекса одним из оснований прекращения договора аренды земельного участка, права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права пожизненного наследуемого владения земельным участком является неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условия договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями или существенно ухудшает имущество. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и невыполнения указанной обязанности.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Как видно из материалов дела, спорный земельный участок 28.12.2011 предоставлен правопредшественнику ответчика в целях размещения на нем мини-гостиницы (пункт 1.1 договора аренды). Арендатору выдавались разрешения на строительство объекта (т. 1, л. <...>).

В то же время по состоянию на 07.07.2018 на участке отсутствовал названный объект, строительные работы не производились (т. 1, л. <...>).

По правилам статьи 71 Кодекса арбитражный суд оценивает доказательства
по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается
как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Кодекса).

Судебные инстанции, исследовав и оценив представленные в дело доказательства, руководствуясь положениями норм земельного и гражданского законодательства, установили, что земельный участок предоставлен для строительства мини-гостиницы. Доказательств, свидетельствующих о наличии на земельном участке принадлежащего предпринимателю незавершенного строительством объекта недвижимости (мини-гостиницы), о выполнении каких-либо строительных работ в материалы дела не представлено. Из актов от 10.05.2018 и от 07.07.2018 обследования земельного участка усматривается, что на нем отсутствует объект капитального строительства, работы по строительству мини-гостиницы не ведутся. Суд апелляционной инстанции также указал, что с 2014 по 2016 (период действия разрешений на строительство) строительство на земельном участке с кадастровым номером 23:25:0101019:54 арендатором не начато.

При таких обстоятельствах судебные инстанции пришли к верному выводу
о существенном характере допущенных нарушений и о наличии основании
для расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Доказательств, свидетельствующих о том, что имелись объективные препятствия к началу строительства на участке (в том числе и по причинам, зависящим от арендодателя), ответчик не привел.

Предприниматель, ссылаясь на противодействие должностных лиц администрации, документально данный довод не подтвердил. Из содержания судебных актов по делу № А32-18858/2015 следует, что спор о расторжении договора аренды возник в связи с допущенной прежним арендатором просрочкой внесения арендной платы. Вступившими в законную силу судебными актами по делу № А32-33883/2016 требования предпринимателя о признании незаконным отказа администрации в продлении разрешения на строительство мини-гостиницы от 22.05.2015 № RU 23523101-77/15, выраженное в письме от 23.06.216 № 2808, а также об обязании продлить срок действия разрешения на строительство на шесть месяцев, оставлены без удовлетворения. Суды указали, что период действия разрешения на строительство предприниматель не приступил к выполнению строительных работ на спорном земельном участке. По заявлению предпринимателя 07.12.2015 продлен срок действия разрешения на строительство № RU 23526101-77/15 до 07.06.2016. В материалы дела не представлено ни одного доказательства, свидетельствующего о выполнении предпринимателем строительных работ.

Обоснованных доводов о незаконном характере требований уполномоченного органа, содержащихся в последующих отказах администрации (т. 1, л. <...>), предприниматель не привел.

В пункте 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки» разъяснено, что по смыслу статьи 392.3 Гражданского кодекса стороны договора и третье лицо вправе согласовать переход всех прав и обязанностей одной из сторон договора третьему лицу. В этом случае к третьему лицу переходит комплекс прав и обязанностей по договору в целом, в том числе в отношении которых не предполагается совершение отдельной уступки или перевода долга. По смыслу статей 392.3 и 391 Гражданского кодекса, если с согласия арендодателя арендатор и третье лицо заключили договор перенайма, то третье лицо полностью заменяет первоначального должника в отношениях с кредитором и обязано вносить арендную плату за все периоды пользования имуществом, в том числе до вступления в договор, если в соглашении о передаче договора не предусмотрено иное. Вместе с тем, если такой перенаем правомерно происходит без согласия арендодателя, например, в случае, предусмотренном пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса, первоначальный и новый арендаторы, по общему правилу, несут солидарную ответственность перед арендодателем за встречное исполнение в ответ на исполнение, осуществленное арендодателем до заключения соглашения о передаче договора (статья 323 Гражданского кодекса).

В данном случае участок предоставлен в аренду для строительства в декабре 2011 года, по состоянию на июль месяц 2018 года строительство на участке не начато. Установленный законом трехлетний срок (пункт 2 статьи 45 Земельного кодекса применительно к договору аренды) истек. Подготовка документации, предшествующей получению разрешения на строительство, связана с действиями самого арендатора и не свидетельствует о наличии препятствий к освоению участка.

Ссылка ответчика на несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора отклоняется. Из содержания претензии от 11.05.2018 видно, что арендодатель требовал устранить нарушения, которые заключались в неиспользовании земельного участка для строительства объекта (т. 1, л. <...>). Доказательства, позволяющие заключить, что арендатор принял меры к устранению допущенного нарушения в разумный срок, в материалах дела отсутствуют.

Иные доводы жалобы заявителя не основаны на содержании представленных в дело доказательств, рассмотрены при разрешении спора в суде апелляционной инстанции, где получили надлежащую правовую оценку.

С учетом изложенного основания для отмены решения от 08.10.2018
и постановления от 21.12.2018 по доводам жалобы отсутствуют, поскольку они
не опровергают выводы судов, сводятся к несогласию с ними и направлены на переоценку исследованных доказательств и установленных по делу фактических обстоятельств,
что выходит за пределы полномочий арбитражного суда округа в силу требований статей 286 и 287 Кодекса. Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, правильно применили нормы материального права.

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов
в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины при подаче кассационной жалобы относятся на предпринимателя по правилам статьи 110 Кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 − 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.10.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2018 по делу
№ А32-34205/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок,
не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном
статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий А.И. Мещерин

Судьи Н.С. Мазурова

И.В. Сидорова