Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев дело № А53-13914/2015 по иску государственного бюджетного образовательного учреждения начального профессионального образования Ростовской области «Профессиональное училище №81» (г.Таганрог),
к ответчику: индивидуальному предпринимателю ФИО2,
при участии третьих лиц: Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области,
о расторжении договора аренды, о взыскании задолженности и встречному иску о взыскании задолженности,

по встречному иску о взыскании расходов по ремонту арендованного помещения,

УСТАНОВИЛ:

государственное бюджетное образовательное учреждение начального профессионального образования Ростовской области "Профессиональное училище №81" обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании 953 083 рублей 40 копеек задолженности, 35 256 рублей 85 копеек пени, 189 894 рублей 36 копеек задолженности по коммунальным услугам, 25 234 рублей 55 копеек пени за неоплату коммунальных услуг, а так же с требованием о расторжении договора №3574/12 аренды недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Ростовской области от 29.03.2012.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком договорных обязательств по внесению арендной платы в рамках договора аренды недвижимого имущества № 3574/12 от 29.03.2012, а так же ненадлежащим исполнением ответчиком договорных обязательств по внесению платы за содержание арендуемого имущества в рамках соглашения сторон о возмещении затрат на содержание арендуемого помещения от 05.03.2012 .

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 19.10.2015 исковые требования удовлетворены: с ответчика в пользу истца взыскано 1 142 977 рублей 76 копеек задолженности, 60 491 рубль 40 копеек пени, 31 035 рублей расходов по оплате государственной пошлины. Суд расторг договор №3574/12 аренды недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Ростовской области от 29.03.2012.

Судебный акт мотивирован ненадлежащим исполнением ответчиком договорных обязательств по внесению арендной платы.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

Апеллянт настаивает на доводах о том, что при расчете задолженности не учтены платежи ответчика на сумму в 323 835 рублей 95 копеек, осуществленные по следующим платежным поручениям: № 522, №575, № 523 и № 555 (ООО "РостФакторинг) и № 9 и № 8 (ООО "Дом ювелирного дела АТЭЛЬЕРЪ"). Кроме того апеллянт настаивает на доводах о том, что спорные требования подлежат рассмотрению в рамках дела о банкротстве ответчика №А53-19974/2015. Также апеллянт настаивает на несоблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора в части требований о расторжении договора, приводит доводы об осуществлении ремонтных работ арендованного помещения на сумму в 486 000 рублей.

Изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о необходимости перехода к рассмотрению настоящего дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции в виду следующего.

В соответствии с положениями пункта 2 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, снованием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции в любом случае является рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из участвующих в деле лиц, не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

В соответствии с положениями части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса извещаются арбитражным судом о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия путем направления копии судебного акта в порядке, установленном настоящим Кодексом, не позднее чем за пятнадцать дней до начала судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

В соответствии с положениями части 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом, если к началу судебного заседания, совершения отдельного процессуального действия арбитражный суд располагает сведениями о получении адресатом копии определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, направленной ему в порядке, установленном настоящим Кодексом, или иными доказательствами получения лицами, участвующими в деле, информации о начавшемся судебном процессе.

В соответствии с положениями части 6 статьи 121 Кодекса лица, участвующие в деле, после получения определения о принятии искового заявления и возбуждении производства по делу, самостоятельно предпринимают меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи и несут риск наступления неблагоприятных последствий в результате непринятия мер по получению информации о движении дела.

Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации содержит положения как о необходимости самостоятельного получения лицами, участвующими в деле, информации о движении дела, так и о надлежащем извещении судом названных лиц о судебных заседаниях и отдельных процессуальных действиях по делу.

Как следует из материалов дела, обращаясь в суд с исковым заявлением, истец указал на участие в судебном заседании третьего лица – Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области.

Определением суда первой инстанции от 23.06.2015 исковое заявление принято к производству.

Определение суда не содержит оснований мотивированного отказа в привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области.

Таким образом, суд принял исковое заявление в редакции истца, а, следовательно, Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области считается привлеченным к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В материалах дела отсутствуют доказательства извещения Министерства о времени и месте судебного разбирательства, фактически в адрес министерства судебные акты не направлялись.

В соответствии с пунктом 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при наличии оснований, предусмотренных частью 4 статьи 270 настоящего Кодекса, арбитражный суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, в срок, не превышающий трех месяцев со дня поступления апелляционной жалобы вместе с делом в арбитражный суд апелляционной инстанции.

О переходе к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции выносится определение с указанием действий лиц, участвующих в деле, и сроков осуществления этих действий.

Определением от 28.12.2015 суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению настоящего спора по правилам суда первой инстанции.

31.05.2016 в суд от истца поступило ходатайство об уточнении исковых требований, в соответствии с которым истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 10.08.2014 по 10.05.2016 в размере 1 957 633 рубля 16 копеек, пени за ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендной платы за период с 11.08.2014 по 10.05.2016 в размере 189 288 рублей 98 копеек, 171 627 рублей 98 копеек задолженности по договору на возмещение затрат на содержание арендуемого помещения, 21 599 рублей 54 копейки пени за его ненадлежащее исполнение и 21 655 рублей 15 копеек задолженности по оплате коммунальных услуг, а так же 499 041 рубль 70 копеек штрафа, начисленного в соответствии с пунктом 4.3. договора аренды, а всего 2 860 846 рублей 51 копейка. Истец так же просит суд расторгнуть договор №3574/12 аренды недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Ростовской области от 29.03.2012, взыскав с ответчика судебные расходы.

Указанное ходатайство подлежит удовлетворению в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

25.07.2016 в суд от истца поступило ходатайство об уточнении исковых требований в части увеличение периода взыскания суммы основной задолженности по арендным платежам, рассчитанной по июль месяц 2016 года.

Определением от 27.07.2016 в удовлетворении названного ходатайства отказано, поскольку по указанным требованиям в заявленном периоде истцом не соблюден обязательный претензионный порядок урегулирования спора, установленный частью 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 02.03.2016 № 47-ФЗ), вступившей в силу 01.06.2016, что не лишает истца права обратиться в суд с самостоятельным отдельным исковым заявлением.

25.07.2016 в суд от истца - ГОУ НАО "Профессиональное училище № 81" так же поступило ходатайство о процессуальном правопреемстве истца в части требований о взыскании задолженности и пени, мотивированное тем обстоятельством, что 14.07.2016 между государственным бюджетным образовательным учреждением начального профессионального образования Ростовской области "Профессиональное училище №81" и государственным бюджетным профессиональным образовательным учреждением "Азовский казачий кадетский аграрно - технологический техникум" заключен договор цессии с правом требования суммы основного долга, штрафов, пени, предусмотренных договором №3574/12 аренды недвижимого имущества.

В соответствии с положениями статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации, право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

В соответствии с положениями пункта 2 названной статьи, для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии с положениями пункта 3 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации, если должник не был уведомлен в письменной форме о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим неблагоприятных для него последствий. Обязательство должника прекращается его исполнением первоначальному кредитору, произведенным до получения уведомления о переходе права к другому лицу.

В соответствии с положениями статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношении (реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга, смерть гражданина и другие случаи перемены лиц в обязательствах) арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте. Правопреемство возможно на любой стадии арбитражного процесса.

Определением от 27.07.2016 судом по ходатайству истца произведена процессуальная замена государственного бюджетного образовательного учреждения начального профессионального образования Ростовской области "Профессиональное училище №81" на государственное бюджетное профессиональное образовательное учреждение "Азовский казачий кадетский аграрно - технологический техникум" ( в части требований).

В судебном заседании 24.08.2016 представитель истца заявил ходатайство об уточнении исковых требований, в соответствии с которым истец просит взыскать с ответчика:

- задолженность по арендной плате по договору от 29.03.2012 №3574/12 в размере 2 186 428 рублей 57 копеек;

- пеню по п. 4.2. договора от 29.03.2012 №3574/12 по состоянию на 10.05.206 в размере 260 338 рублей 50 копеек;

- штраф за нарушение пункта 4.3. договора от 29.03.2012 №3574/12 в размере 530 171 рубля 25 копеек;

- задолженность и пеню по договору на возмещение затрат по состоянию на 21.08.2015 в размере 214 882 рублей 67 копеек.

Истец так же просит расторгнуть договор от 29.03.2012 №3574/12 и выселить предпринимателя.

В соответствии с положениями статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Суд апелляционной инстанции, изучив названное ходатайство, полагает его подлежащим удовлетворению в части взыскания пени и неустойки, в то же время в части выселения ответчика суд уточнения не принимает, ввиду несоблюдения истцом обязательного претензионного порядка.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что фактически истец уточнил подлежащую сумму взыскания, период которой по факту не выходит за пределы периода ранее заявленного ходатайства от 31.05.2016.

В то же время с целью соблюдения прав ответчика, судом апелляционной инстанции в судебном заседании от 24.08.2016 объявлен перерыв до 31.08.2016.

25.08.2016 уточненные требования направлены по электронной почте представителю ответчика, а так же путем факсимильной связи, сведения о которых указаны ответчиком при регистрации в системе «Мой Арбитр» Картотеки арбитражных дел. Суд апелляционной инстанции особо отмечает, что электронная почта ответчика start-ap@mail.ru использовалась при подаче электронных документов через систему КАД арбитр, кроме того, также указан следующий телефонный номер: (863) 218-89-24 при дозвоне на который установлен автоматический факс. По указанным каналам связи судом направлены уточненные требования истца, сведения о получении которых, имеются в материалах дела.

Определением от 31.08.2016 апелляционный суд произвел процессуальное правопреемство в отношении оставшихся требований истца о расторжении договора аренды ( с ГОУ НПО «Профессиональное училище № 81» на ГБПОУ «Азовский казачий кадетский аграрно-технологический техникум» в связи с тем, что право оперативного управления в отношении спорного объекта с 27.01.2016 зарегистрировано за техникумом ( л.д.1, т.3).

Учитывая изложенные обстоятельства, предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции по правилам, установленным нормами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для рассмотрения дела арбитражным судом первой инстанции являются исковые требования государственного бюджетного образовательного учреждения начального профессионального образования Ростовской области "Профессиональное училище № 81" и государственного бюджетного профессионального образовательного учреждения "Азовский казачий кадетский аграрно - технологический техникум" к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате по договору от 29.03.2012 №3574/12 в размере 2 186 428 рублей 57 копеек, пени по п. 4.2. договора от 29.03.2012 №3574/12 по состоянию на 10.05.206 в размере 260 338 рублей 50 копеек, штрафа за нарушение пункта 4.3. договора от 29.03.2012 №3574/12 в размере 530 171 рубля 25 копеек, задолженности и пени по договору на возмещение затрат по состоянию на 21.08.2015 в размере 214 882 рублей 67 копеек; а так же требования о расторжении договора №3574/12 аренды недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Ростовской области от 29.03.2012 (исковые требования изложены с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением от 31.05.2016 суд апелляционной инстанции принял встречное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 к государственному бюджетному образовательному учреждению начального профессионального образования Ростовской области "Профессиональное училище № 81" о взыскании 486 000 рублей стоимости неотделимого улучшения арендованного помещения (выполненных работ), направленные к зачету первоначальных исковых требований.

Предприниматель указывает, что в ходе использования арендованного имущества им произведены улучшения в виде работ на сумму в 486 000 рублей, которые, по мнению предпринимателя, подлежат к зачету в сумму основной задолженности.

Выслушав пояснения сторон, изучив и исследовав фактические обстоятельства дела и его материалы, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 29.03.2012 между Государственным бюджетным образовательным учреждением начального профессионального образования Ростовской области "Профессиональное училище № 81" (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатор) заключен договор № 3574/12 аренды недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Ростовской области (договор № 3574/12), согласно которому арендодатель с согласия минимущества области предоставляет, а арендатор принимает в аренду находящееся в государственной собственности Ростовской области и принадлежащие арендодателю на праве оперативного управления нежилое здание, расположенное по адресу: <...>, для использования под торгово-бытовых услуг. Общая площадь предоставляемого в аренду недвижимого имущества 334,9 кв.м.

В силу п. 1.2 договор заключен на срок с 05.03.2012 до 05.03.2017.

Согласно п. 1.3 № 3574/12 договора стоимость предоставленного в аренду недвижимого имущества определяется в соответствии с действующим законодательством и отражается в приложении № 2, являющейся неотъемлемой частью настоящего договора.

На основании п. 2.3.8 договора № 3574/12 арендатор обязуется в 3-хдневный срок после подписания настоящего договора аренды заключить с арендодателем соглашение об оплате коммунальных услуг и возмещения иных затрат, связанных с использованием недвижимого имущества, указанного в п. 1.1 договора.

Пунктом 3.2 договора № 3574/12 предусмотрено, что в соответствии с расчетом на дату заключения договора (приложение № 3) за указанное в п. 1.1 недвижимое имущество устанавливается арендная плата в сумме 1197000 рублей в год с учетом НДС, 1014406,78 рублей в год без учета НДС.

Арендная плата с учетом НДС ежемесячно равными частями не позднее 10-го числа отчетного месяца перечисляется арендатором на счет арендодателя (п. 3.3 договора № 3574/12).

В силу п. 4.2 договора № 3574/12 в случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные настоящим договором, он уплачивает пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации на дату заключения настоящего договора за каждый день просрочки по платежным реквизитам, согласно п. 3.3 настоящего договора.

В соответствии с п.4.3. договора № 3574/12 в случае предоставления недвижимого имущества или части его в субаренду Арендатор уплачивает штраф в 5-кратном размере месячной арендной платы по каждому случаю.

По акту приема-передачи имущество передано арендодателю.

05.03.2012 между Государственным бюджетным образовательным учреждением начального профессионального образования Ростовской области "Профессиональное училище № 81" (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатор) заключен договор на возмещение затрат на содержание арендуемого помещения (договор), согласно которому арендодатель как пользователь принимает обязательство по возмещению затрат содержание помещения за арендуемое помещение в соответствии с договором аренды № 3574/12 от 29.03.2012, заключенного между сторонами.

В силу п. 1.2 данного договора срок договора устанавливается с 05.03.2012 по 05.03.2017, а по расчетам до полного их завершения.

Плата за предоставляемые коммунальные услуги определена в соответствии с тарифом установленным ресурсоснабжающими организациями, плата за земельный налог начисляется в соответствии с законом и может меняться в течение всего срока аренды. Арендатор самостоятельно производит платежи по возмещению коммунальных и иных услуг по предъявлению арендодателем счетов на внебюджетный лицевой счет учреждения, до 20 числа следующего за отчетным (п. 3.1, 3.2 договора).

Согласно п. 4.3 договора в случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные настоящим договором, начисление пени в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый календарный день просрочки.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей и платежей в счет возмещения затрат по содержанию арендованного имущества послужило основанием для предъявления спорных требований о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате по договору от 29.03.2012 №3574/12 в размере 2 186 428 рублей 57 копеек, пени по п. 4.2. договора от 29.03.2012 №3574/12 по состоянию на 10.05.206 в размере 260 338 рублей 50 копеек, штрафа за нарушение пункта 4.3. договора от 29.03.2012 №3574/12 в размере 530 171 рубля 25 копеек, задолженности и пени по договору на возмещение затрат по состоянию на 21.08.2015 в размере 214 882 рублей 67 копеек, а так же требования о расторжении договора №3574/12 аренды недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Ростовской области от 29.03.2012 (исковые требования изложены с учетом уточнений сумм взыскания от 24.08.2016).

В свою очередь предприниматель обратился в суд со встречными требованиями о предъявлении к зачету 486 000 рублей стоимости выполненных работ по улучшению арендованного помещения.

При принятии настоящего судебного акта, суд апелляционной инстанции полагает правомерным исходить из следующего.

Ответчик в ходе рассмотрения спора по существу настаивал на доводах о необходимости рассмотрения первоначальных исковых требований в рамках дела о банкротстве ответчика.

Суд апелляционной инстанции отклоняет названные доводы ответчика о необходимости рассмотрения названных требований в рамках дела о банкротстве как несостоятельные, поскольку определением от 30.10.2015 производству по делу №А53-19974/2015 о банкротстве ответчика прекращено, ввиду чего требования подлежат рассмотрению в порядке общего искового производства.

Спорные правоотношения по своей правовой природе возникают из договора аренды, в силу чего подлежат правовому регулированию положениями главы 34 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации, а так же положениями общих норм обязательственного права части первой Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

С учетом положений статей 606, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема - передачи.

В соответствии с положениями статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии с положениями статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового обороты или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с положениями статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, недопустим односторонний отказ от исполнения обязательства.

В соответствии с правилами статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с положениями статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В соответствии с положениями пункта 3 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении дела.

По смыслу пункта 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Из положений указанных норм следует, что формирование предмета доказывания в ходе рассмотрения конкретного спора, а также определение источников, методов и способов собирания объективных доказательств, посредством которых устанавливаются фактические обстоятельства дела, является исключительной прерогативой суда, рассматривающего спор по существу.

В соответствии с нормами статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

В соответствии с положениями статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В судебном заседании, состоявшемся 27.07.2016, представитель истца пояснил, что спорное имущество перешло в оперативное управление государственного бюджетного профессионального образовательного учреждения "Азовский казачий кадетский аграрно - технологический техникум", в подтверждение чего представлено свидетельство о государственной регистрации права оперативного управления на нежилое здание, расположенное по адресу: <...>, общая площадь 334,9 кв.м. (т.3 л.д. 1).

Положениями статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии с положениями части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Согласно части 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

Следовательно, предъявление иска, с учетом характера нарушения права, должно иметь своей целью реальное восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в арбитражный суд лица.

Учитывая то обстоятельство, что в настоящее время право оперативного управления перешло к государственному бюджетному профессиональному образовательному учреждению "Азовский казачий кадетский аграрно - технологический техникум", государственное бюджетное образовательное учреждение начального профессионального образования Ростовской области "Профессиональное училище № 81" фактически более арендодателем не выступает, а, следовательно, является ненадлежащим истцом по настоящему иску.

В то же время в соответствии с положениями части 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Учитывая то обстоятельство, что право оперативного управления объектом аренды перешло к государственному бюджетному профессиональному образовательному учреждению "Азовский казачий кадетский аграрно - технологический техникум", которое от исковых требований не отказалось, представитель на удовлетворении требований в полном объеме настаивал, надлежащим истцом по исковым требованиям в полном объеме является именно казачий техникум. В удовлетворении исковых требований профучилища надлежит отказать как ненадлежащему истцу.

Таким образом, будучи надлежащим истцом по делу, государственное бюджетное профессиональное образовательное учреждение "Азовский казачий кадетский аграрно - технологический техникум" отыскивает с ответчика задолженность по арендным платежам за период с 10.08.2014 по 10.05.2016.

Как было указано ранее, с учетом положений статей 606, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема - передачи.

Ответчик в настоящее время продолжает осуществлять предпринимательскую деятельность в арендуемом помещении, расположенном по адресу: <...>.

В подтверждение факта пользования ответчиком арендованным помещением истцом в материалы дела представлен акт проверки использования помещения, а так же фотографический отчет, из которого следует, что помещение используется ответчиком для размещения магазина.

Указанный акт судом оценен в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и признан надлежащим и достоверным доказательством, ввиду чего истец правомерно отыскивает с ответчика арендную плату за период пользования помещением с 10.08.2014 по 10.05.2016.

В силу пункта 3.3. № 3574/12 договора, арендная плата вносится ежемесячно равными частями не позднее 10 числа отчетного месяца.

В соответствии с письмом Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (далее - Минимущество Ростовской области) от 18.12.2013 № 19/13325 арендная плата за указанное помещение с 01.01.2014 составляет 111 335 рублей 96 копеек в месяц с учетом НДС.

С 10.08.2014 по 10.12.2014 прошло 5 отчетных месяцев.

Задолженность по договору аренды № 3574/12 от 29.03.2012 за 2014 год составляет 111 335 рублей 96 копеек * 5 = 556 679 рублей 80 копеек.

В соответствии с письмом Минимущества Ростовской области от 10.03.2015 № 19.5.3./429/37 арендная плата за указанное помещение с 01.01.2015 составляет 117 459 рублей 44 копейки с учетом НДС.

С 10.01.2015 по 10.12.2015 прошло 12 отчетных месяцев. Арендная плата за 2015 год составляет 117 459 рублей 44 копейки * 12 = 1 409 513 рублей 28 копеек.

В соответствии с письмом Минимущества Ростовской области от 28.12.2015 № 19.5.3/5464 арендная плата за указанное помещение с 01.01.2016 составляет 124 976 рублей 85 копеек с учетом НДС.

С 10.01.2016 по 10.05.2016 прошло 5 отчетных месяцев.

Арендная плата за 2016 год составляет 124 976 рублей 85 копеек * 5 = 624 884 рубля 25 копеек.

Отыскивая задолженность по 10 мая 2016 года, истец не учитывает, что арендная плата вносится ежемесячно равными частями не позднее 10-го числа отчетного месяца (п. 3.3 договора № 3574/12), следовательно, по 10.05.2016 включительно, подлежало оплате 5 месяцев 2016 года.

Итого подлежало плате: 556 679 рублей 80 копеек + 1 409 513 рублей 28 копеек + 624 884 рубля 25 копеек = 2 591 077 рублей 33 копейки.

Материалами дела подтверждены следующие платежи осуществленные ответчиком в счет исполнения обязательства: оплата ООО "РОСТФАКТОРИНГ" за ответчика платежное поручение № 522 от 03.09.2014 – 111 335 рублей 96 копеек; платежное поручение № 575 от 05.11.2014 – 111 335 рублей 96 копеек; оплата ООО "ДОМ ЮВЕЛИРНОГО ДЕЛА АТЭЛЬЕРЪ" за ответчика платежное поручение №9 от 08.12.2014 – 12 000 рублей; платежное поручение №37 от 06.04.2015 – 45 000 рублей, платежное поручение №452 от 04.08.2014 – 111 335 рублей 96 копеек.

Относительно платежного поручения №452 от 04.08.2014 в томе 3 на листе дела 90 имеется письмо Управления Федерального казначейства по Ростовской области о получении названных денежных средств. В то же время информации относительно перечисления 212 500 рублей по платежному поручению №20 в материалах дела отсутствует. Также в материалах дела отсутствуют сведения о перечислении названной суммы в счет погашения задолженности, банк «Открытие» на запрос суда ответил об отсутствии названной информации (т.3 л.д. 112), ответчиком доказательств реального исполнения платежного поручения №452 от 04.08.2014 не представлено.

Учитывая изложенное, материалами дело подтверждено перечисление ответчиком: 111335,96+111335,96+12000+45000+111335,96 = 391 007 рублей 88 копеек, ввиду чего задолженность составляет: 2 591 077 рублей 33 копейки - 391 007 рублей 88 копеек = 2 200 069 рублей 45 копеек.

Однако истец отыскивает 2 186 428 рублей 57 копеек задолженности за спорный период (с учетом уточнений), а учитывая то обстоятельство, что суд по собственной инициативе не вправе выходить за пределы заявленных исковых требований, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 2 186 428 рублей 57 копеек задолженности по внесению арендной платы за период с 10.08.2014 по 10.05.2016.

Суд отмечает, что в остальной части погашение задолженности ответчиком не подтверждено, представленными в материалы дела документами опровергнуто.

Ненадлежащее исполнение ответчиком договорных обязательств в части внесения арендных платежей послужило основанием для требований истца о взыскании с ответчика 260 338 рублей 50 копеек пени начисленной за ненадлежащее исполнение ответчиком договора от 29.03.2012 №3574/12 рассчитанной по состоянию на 10.05.2016.

В соответствии с положениями статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойка является одним из способов защиты нарушенного права.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Истец просит взыскать с ответчика 260 338 рублей 50 копеек пени, начисленной за период с 11.10.2014 по 10.05.2016.

Судом расчет истца проверен и признан арифметически и методологически неверным, составленным, в том числе, без учета платежей со стороны ответчика.

Судом апелляционной инстанции произведен перерасчет неустойки, размер которой составил 182 073 рубля 30 копеек за период с 11.10.2014 по 10.05.2016.

Истец так же просит взыскать с ответчика 171 627 рублей 98 копеек задолженности по договору на возмещение затрат на содержание арендуемого помещения, 21 599 рублей 54 копейки пени за его ненадлежащее исполнение и 21 655 рублей 15 копеек задолженности по оплате коммунальных услуг, а всего 214 882 рубля 67 копеек.

Факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению платежей ответчиком не опровергнут, размер задолженности подтвержден представленными в материалы дела доказательствами, в том числе выставляемыми ответчику счетами на оплату.

Размер подлежащей взысканию неустойки судом апелляционной инстанции проверен, ответчиком не оспорен, ввиду чего признан правомерным, заявленным в законных пределах.

Таким образом, с ответчика в пользу истца так же подлежит взысканию 171 627 рублей 98 копеек задолженности по договору на возмещение затрат на содержание арендуемого помещения, 21 599 рублей 54 копейки пени за его ненадлежащее исполнение и 21 655 рублей 15 копеек задолженности по оплате коммунальных услуг.

Всего же с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 2 186 428 рублей 57 копеек задолженности по внесению арендной платы за период с 10.08.2014 по 10.05.2016, 182 073 рубля 30 копеек неустойки за период с 11.10.2014 по 10.05.2016, 171 627 рублей 98 копеек задолженности по договору на возмещение затрат на содержание арендуемого помещения, 21 599 рублей 54 копейки пени за его ненадлежащее исполнение и 21 655 рублей 15 копеек задолженности по оплате коммунальных услуг.

Истец так же просил взыскать с ответчика 530 171 рубль 25 копеек штрафа, начисленного в соответствии с пунктом 4.3. договора аренды.

Как было указано ранее, в соответствии с положениями пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с положениями пункта 4.3. договора № 3574/12 в случае предоставления недвижимого имущества или части его в субаренду Арендатор уплачивает штраф в 5-кратном размере месячной арендной платы по каждому случаю.

В соответствии с положениями статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Истцом в нарушение названных положений, доказательств передачи имущества в субаренду не представлено.

Кроме того, представленным самим истцом актом осмотра подтверждено, что в арендуемом помещении осуществляется деятельность непосредственно ответчиком.

Учитывая изложенное, в удовлетворении требований о взыскании 530 171 рубля 25 копеек штрафа, начисленного в соответствии с пунктом 4.3. договора аренды, надлежит отказать.

Истцом так же заявлено требование о расторжении договора №3574/12 аренды недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Ростовской области от 29.03.2012. Следует отметить, что государственное бюджетное образовательное учреждение начального профессионального образования Ростовской области "Профессиональное училище № 81", в чьем оперативном управлении в настоящее время находится объект аренды, исковые требования в названной части поддержало.

Неисполнение ответчиком обязательств по своевременному внесению арендной платы послужило основанием для обращения истца с требованием о досрочном расторжении договора.

В соответствии с положениями статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в случае только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно разъяснениям п. 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса). Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Ответчик просит оставить данное требование без рассмотрения. По мнению ответчика, истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком в части требований о расторжении договора.

Суд критически оценивает данный довод в связи с тем, что материалы дела содержат уведомление от 01.09.2015г. о расторжении договора, а также акт от 02.09.2015 об отказе подписания документа (отказ от приема и регистрации доставленного уведомления о расторжении договора). Кроме того, суд принимает во внимание то обстоятельство, что досудебный порядок устанавливается в целях возможного примирения сторон, вместе с тем, исковое заявление принято судом к производству 23.06.2015, однако, ответчик не принял никаких мер к урегулированию спора за длительный период, ввиду чего, приходит к выводу, что возможности по урегулированию спора исчерпаны и оставление иска без рассмотрения не будет способствовать разрешению спора.

В связи с вышеизложенным, суд приходит к выводу, что обязанность по уведомлению о досрочном расторжении была исполнена Государственным бюджетным образовательным учреждением начального профессионального образования Ростовской области «Профессиональное училище № 81», о чем свидетельствует уведомление от 01.09.2015. Однако, как следует из материалов дела, индивидуальный предприниматель ФИО2 от исполнения обязательств уклонился.

В свою очередь ответчик предъявил к зачету встречное требование о взыскании 486 000 рублей стоимости выполненных работ по улучшению арендованного помещения.

В соответствии с положениями пункта 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации прямо предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Как следует из материалов дела, а так же из пояснений сторон, ответчиком выполнение работ с арендодателем согласовано не было, доказательств обратного ответчиком не представлено.

Учитывая изложенные обстоятельства, в удовлетворении встречного требования надлежит отказать.

В соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Как следует из материалов дела, с учетом уточнений цена иска составила 3 191 820 рублей 99 копеек, кроме того заявлено одно требование неимущественного характера, виду чего государственная пошлина составляет 44 959 рублей.

Иск удовлетворен на сумму в 2 583 384 рубля 54 копейки или 80,94% от цены иска, а так же удовлетворено требование неимущественного характера, ввиду чего на ответчика подлежит отнести 37 532 рубля 58 копеек расходов по оплате государственной пошлины по иску.

При подаче искового заявления истцом оплачена государственная пошлина в сумме 31 035 рублей, что подтверждается платежными поручениями от 05.05.2015 № 420025 на сумму 25035 рублей и от 09.06.2015 № 233445 на сумму 6000 рублей.

Учитывая изложенное, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 31 035 рублей расходов по оплате государственной пошлины по иску.

Кроме того, с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию 13 924 рубля государственной пошлины по иску.

Ответчику при подаче встречного искового заявления предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины, ввиду чего с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию 12 720 рублей государственной пошлины по встречному иску.

Кроме того ответчику как апеллянту предоставлялась отсрочка по уплате государственной пошлины по жалобе, ввиду чего с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию 2 428 рублей 20 копеек государственной пошлины по апелляционной жалобе, или 80,94% от 3 000 рублей.

С истца в доход федерального бюджета подлежит взысканию оставшаяся часть или 571 рубль 80 копеек.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 19 октября 2015 года по делу №А53-13914/2015 отменить и принять по делу новый судебный акт.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) в пользу государственного бюджетного профессионального образовательного учреждения "Азовский казачий кадетский аграрно - технологический техникум" (ИНН <***>, ОГРН <***>) – 2 186 428 (два миллиона сто восемьдесят шесть тысяч четыреста двадцать восемь) рублей 57 копеек задолженности по внесению арендной платы за период с 10 августа 2014 года по 10 мая 2016 года, 182 073 (сто восемьдесят две тысячи семьдесят три) рубля 30 копеек неустойки за период с 11 октября 2014 года по 10 мая 2016 года, 171 627 (сто семьдесят одну тысячу шестьсот двадцать семь) рублей 98 копеек задолженности по договору на возмещение затрат на содержание арендуемого помещения, 21 599 (двадцать одну тысячу пятьсот девяносто девять) рублей 54 копейки пени за его ненадлежащее исполнение и 21 655 (двадцать одну тысячу шестьсот пятьдесят пять) рублей 15 копеек задолженности по оплате коммунальных услуг.

Расторгнуть договор №3574/12 аренды недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Ростовской области от 29 марта 2012 года, заключенный между государственным образовательным учреждением начального профессионального образования «Профессиональное училище № 81» и предпринимателем ФИО2

В удовлетворении остальной части заявленных исковых требований – отказать.

В удовлетворении встречных требований – отказать.

Взыскать с государственного бюджетного профессионального образовательного учреждения "Азовский казачий кадетский аграрно - технологический техникум" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 571 (пятьсот семьдесят один) рубль 80 копеек государственной пошлины по жалобе.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) в доход федерального бюджета 13 924 (тринадцать тысяч девятьсот двадцать четыре) рубля государственной пошлины по иску, 12 720 (двенадцать тысяч семьсот двадцать) рублей государственной пошлины по встречному иску, 2 428 (две тысячи четыреста двадцать восемь) рублей 20 копеек государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.

Председательствующий В.В. Галов

Судьи М.В. Ильина

Т.Р. Фахретдинов