Гражданский кодекс часть 1

общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик СК10» (далее – заявитель, общество, застройщик) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее – заинтересованное лицо, регистрирующий орган) о признании незаконным отказа, об обязании регистрации договора участия в долевом строительстве.

Решением суда от 27.10.2021 заявленные требования удовлетворены.

Заинтересованное лицо обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило его отменить, отказать в удовлетворении требований в полном объёме.

В обоснование жалобы ответчик приводит доводы о том, что судом не учтены разъяснения, данные в письмах Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, Министерства экономического развития Российской Федерации, Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, о том, что участие в гражданском обороте мишино-мест, доступ к которым осуществляется через смежные (зависимые) машино-места, как самостоятельных объектов недвижимости, не допускается.

В судебном заседании представитель управления поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель общества просил решение суда оставить без изменения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, заслушав представителей сторон, апелляционная коллегия не находит оснований к отмене судебного акта.

Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик СК10» осуществляет в качестве застройщика строительство многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0050220:296 по адресу: <...>. Строительство ведется на основании разрешения на строительство № 61-310-949301-2019 от 19.07.2019 сроком действия до 19.12.2021.

В отношении объектов недвижимости, создаваемых в строящемся доме, заключены договоры участия в долевом строительстве в соответствии с требования Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

04.05.2021 общество обратилось в Управление Росреестра по Ростовской области с заявлением о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве №15 КСМ ЦС П от 30.04.2021 в отношении объекта долевого строительства в строящемся доме - машино-места №49, заключенного обществом и ФИО3

Процедура регистрации приостанавливалась 18.05.2021.

18.08.2021 Управлением Росреестра по Ростовской области принято решение об отказе в государственной регистрации прав. Обществу направлено соответствующее уведомление №КУВД-001/2021-18023424/3 от 18.08.2021.

Основанием отказа в государственной регистрации явилось следующее.

При правовой экспертизе договора участия в долевом строительстве, представленного на государственную регистрацию, регистратором установлено, что согласно разрешению на строительство многоквартирного жилого дома вместимость автостоянки составляет 68 машино-мест, общая площадь - 
 2162,66 кв.м.

Согласно плану подземного этажа автостоянки многоквартирного жилого дома выявлены такие машино-места, которые не имеют свободного въезда-выезда к местам общего пользования и доступ к которым осуществляется через смежные машино-места. В отношении машино-мест, доступ к которым осуществляется через смежные с ними машино-места, по мнению государственного регистратора, участие таких объектов в гражданском обороте, как самостоятельных объектов недвижимости, недопустимо. В качестве самостоятельного объекта недвижимости должно участвовать машино-место, имеющее отдельный самостоятельный въезд-выезд, независимо от количества транспортных средств, которые могут разместиться в границах такого машино-места.

Следовательно, по мнению государственного регистратора, выявлена внутренняя противоречивая информация о количестве машино-мест, отраженном в разрешении на строительство, проектной декларации и поэтажном плане подземного этажа многоквартирного жилого дома. В разрешении на строительство и в проектной декларации указано 68 машино-мест. Однако предметом договора участия в долевом строительстве является машино-место №49, которое не имеет самостоятельного въезда-выезда, является «зависимым», в связи с чем, данное машино-место не является машино-местом в понимании законодательства о государственной регистрации недвижимости и не может участвовать в гражданском обороте в качестве объекта недвижимости.

Таким образом, по мнению Управления Росреестра по Ростовской области, в многоквартирном жилом доме должно быть 68 машино-мест с самостоятельным въездом, каждое из которых может участвовать в гражданском обороте и быть предметом договора участия в долевом строительстве. Машино-места без самостоятельного въезда в число 68 машино-мест не входят и не могут быть предметом договора участия в долевом строительстве.

Не согласившись с данным отказом, общество обратилось в суд с заявлением по настоящему делу.

Исходя из того, что на государственную регистрацию представлены все необходимые документы, в которых отсутствуют разночтения в площади объекта, заявленного к регистрации, суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что у управления не было оснований для отказа в государственной регистрации, предусмотренных положениями Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон №218-ФЗ), оспариваемый отказ нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, на основании чего, руководствуясь частью 1 статьи 14, пунктом 2 части 4, частью 5 статьи 18 Закона от 13.07.2015 №218-ФЗ, частью 1 статьи 198, частью 5 статьи 200, частью 2,
пунктом 3 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, удовлетворил требования.

С доводами, изложенными в апелляционной жалобе, судебная коллегия не может согласиться ввиду следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными нормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Пунктами 4, 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что при рассмотрении дела об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд осуществляет проверку оспариваемого акта или отдельных положений, решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушает ли оспариваемый акт, действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу положений статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно пункту 1 статьи 3 Закона №218-ФЗ государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии).

В соответствии с частью 2 статьи 7 Закона №218-ФЗ государственный реестр недвижимости представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит, в том числе из реестра объектов недвижимости (кадастр недвижимости) и реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества (реестр прав на недвижимость).

В силу части 1 статьи 8 Закона №218-ФЗ в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости. В реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости (часть 1 статьи 9 Закона №218-ФЗ).

Как установлено частью 1 статьи 14 Закона №218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке. Из положений части 2 названной статьи следует, что основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости (пункт 1); акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество (пункт 6); межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном Федеральным законом порядке, утвержденная в установленном Федеральным законом порядке карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ
(пункт 7).

Как следует из материалов дела, спорный объект недвижимости (машино-места) создан в результате строительства многоквартирного жилого дома, в связи с чем государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно.

По правилам части 1 статьи 21 Закона №218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Из представленных суду материалов дела следует, что общество возводит многоквартирный жилой дом по адресу: <...>, в соответствии с проектной документацией и разрешением на строительство, в том числе, поэтажным планом подземной автостоянки, которая содержит 68 машино-мест, включая машино-места с «зависимым» въездом и выездом.

Проектная документация прошла государственную экспертизу, по её результатам получено положительное заключение от 01.07.2019 
 №61-1-1-3-016489-2019. На основании проектной документации Департаментом архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону выдано разрешение на строительство № 61-310-949301-2019 от 19.07.2019.

Указанная разрешительная документация не отменена и не оспорена в судебном порядке.

Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство объекта капитального строительства на указанных в проектной документации параметрах в силу прямого указания статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. В соответствии с данном нормой разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3.3 статьи 48 Закона №218-ФЗ при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в рамках проведения правовой экспертизы на предмет наличия оснований для отказа государственной регистрации прав, предусмотренных 
 пунктом 7 части 1 статьи 26 указанного закона, проверка законности выдачи уполномоченным органом разрешения на строительство, а также проверка соответствия сведений, содержащихся в проектной декларации и (или) плане создаваемого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, сведениям, указанным в проектной документации, государственным регистратором прав не осуществляется.

Согласно пункту 3.2. статьи 48 Закона №218-ФЗ при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в рамках проведения правовой экспертизы на предмет наличия оснований для отказа государственной регистрации прав, предусмотренных пунктом 7 части 1 статьи 26 Федерального закона план создаваемого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и проектная декларация проверяются государственным регистратором прав исключительно:

1) на наличие в таких плане и декларации сведений об объекте долевого строительства, являющемся предметом данного договора;

2) на соответствие содержащихся в таких плане и декларации сведений о виде объекта долевого строительства, назначении такого объекта, об этаже, на котором он расположен, об общей площади такого объекта (для жилого помещения) или его площади (для нежилого помещения или машино-места) сведениям, указанным в данном договоре.

Таким образом, действия Управления Росреестра по Ростовской области в рамках правовой экспертизы следует квалифицировать как выход за пределы полномочий государственного регистратора при проведении правовой экспертизы договора участия в долевом строительстве. При этом в уведомлении об отказе государственной регистрации отсутствуют правовые основания, перечень которых определен статьями 26 и 48 Закона № 218-ФЗ.

Государственным регистратором не указаны нормы закона, которые запрещают создание в многоквартирном жилом доме подземной автостоянки с машино-местами, имеющими «зависимый» въезд и выезд, а также реализацию указанных машино-мест по договорам участия в долевом строительстве.

Ссылка регистрирующего органа на разъяснения, данные в письме Минэкономразвития России от 20.12.2019 № Д23и-44592, не может быть учтена апелляционной коллегией, поскольку указанные разъяснения не являются ни нормативным правовым актом, ни подзаконным.

В преамбуле данного письма министерство указывает, что в соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 №437 (далее - Положение), Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим выработку государственной политики и нормативно-правовое регулирование в отнесенных к его ведению сферах деятельности. Согласно Положению Минэкономразвития России не наделено полномочиями по официальному разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.

Следовательно, данные разъяснения, как и иные разъяснения исполнительных органов власти, не имеют для суда, являющегося органом непосредственного правоприменения, юридической силы.

При таких обстоятельствах отказ управления в государственном кадастровом учете и постановке на учет машино-мест правомерно признан судом первой инстанции незаконным, а также нарушающим права и законные интересы заявителя.

Согласно пункту 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Определение надлежащего способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя входит в компетенцию арбитражного суда исходя из оценки спорных правоотношений, совокупности установленных обстоятельств по делу.

При этом, выбирая восстановительную меру, суд должен исходить из конкретной ситуации, и применяемая восстановительная мера должна: соответствовать существу спора и касаться именно его предмета; быть адекватной возможностям и потребностям каждой из сторон; способствовать реальному восстановлению прав лица, чьи права были нарушены и быть направленной на устранение именно того нарушения, которое обсуждалось в ходе судебного спора.

С учетом изложенного, апелляционная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о возложении на управление обязанности устранения допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя путем постановки на государственный кадастровый учет и в последующем государственной регистрации права собственности на вновь созданный объект недвижимости: объект по договору участия в долевом строительстве от 30.04.2021 
 №15 КСМ ЦС П.

С учетом изложенного, у судебной коллегии отсутствуют основания для переоценки выводов суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе.

Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.

Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 27.10.2021 по делу №А53-29661/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий Р.Р. Илюшин

Судьи Н.В. Нарышкина

Т.Р. Фахретдинов