Гражданский кодекс часть 1

Комитет по управлению имуществом города Волгодонска (далее – истец, комитет) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Земля» (далее – ответчик, общество) о взыскании 1 555 046 руб. 25 коп. задолженности, 29 760 руб. 11 коп. неустойки, а также неустойки, начисленной на сумму 1 555 046 руб. 25 коп. за период с 08.06.2018 по день фактического исполнения обязательства.

Иск мотивирован применением при заключении договора неверной ставки арендной платы 1,5 %, в результате чего на стороне общества образовалась задолженность. По мнению истца, с учетом статуса общества (сельскохозяйственный производитель) подлежала применению ставка арендной платы 18 %.

Общество с ограниченной ответственностью «Земля» обратилось со встречным иском к Комитету по управлению имуществом города Волгодонска о признании за ООО «Земля» права на применение ставки арендной платы в размере 1,5 % по договору аренды № 142 от 23.05.2017.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 08.11.2018 первоначальный иск удовлетворен. С общества с ограниченной ответственностью «Земля» в пользу Комитета по управлению имуществом города Волгодонска взыскано 1 555 046 руб. 25 коп. задолженности, 29 760 руб. 11 коп. неустойки за период с 21.06.2017 по 07.06.2018, неустойка в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, начисленная на сумму 1 555 046 руб. 25 коп. за период с 08.06.2018 по день фактического исполнения обязательства за каждый день просрочки. В удовлетворении встречного иска отказано. С общества с ограниченной ответственностью «Земля» в доход федерального бюджета взыскано 28 848 руб. государственной пошлины.

Решение мотивировано следующим.

Представитель общества в судебном заседании признала иск в части долга и пени, рассчитанных истцом за 2017 год, однако возражала против расчета истца за период январь-март 2018 года, поскольку соглашением от 08.10.2018 № 164 стороны изменили кадастровую стоимость земельного участка, размер годовой арендной платы. При расчете долга за 2018 год истец, по мнению общества, должен исходить из условий соглашения.

Суд указал, что ставки арендной платы за пользование спорным земельным участком являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

С учетом разрешенного вида использования земельного участка, основного вида деятельности общества и фактического использования участка, суд пришел к выводу о том, что арендная плата за земельный участок при заключении договора № 142 от 23.05.2017, указанная в подпункте 3.1 должна была определяться исходя из ставки 18 % от кадастровой стоимости земельного участка.

Расчет истца признан судом верным.

Суд также пришел к выводу о правомерности требований комитета о взыскании пени. Ответчиком период взыскания и методология расчета не оспорены, ходатайство о снижении неустойки не заявлено.

Суд указал, что удовлетворение первоначального иска исключает удовлетворение встречных требований.

Общество с ограниченной ответственностью «Земля» обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, и просило решение отменить, принять по делу новый судебный акт, в удовлетворении первоначального иска отказать, удовлетворить встречный иск.

Общество указало, что ставка 1,5% была определена при заключении сторонами договора аренды. Кроме того, ответчиком в отзыве на иск было указано, что им оспаривается кадастровая стоимость земельного участка.

В дополнении к апелляционной жалобе ответчик также указал, что кадастровая стоимость земельного участка на момент заключения договора, была рассчитана с применением удельного показателя кадастровой стоимости в размере 42,25 руб. с относящегося к 9 группе видов разрешённого использования. Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 21.08.2018 была пересчитана с применением величины удельного показателя кадастровой стоимости в размере 3,60 руб., установленной для 15 группы видов разрешённого использования.

В отзыве на апелляционную жалобу комитет апелляционную жалобу не признал, просил решение оставить без изменения.

Ответчиком было заявлено ходатайство о приостановлении производства по апелляционной жалобе до рассмотрения Ростовским областным судом дела
№ 3а-597/2018 по административному иску ООО «Земля» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 61:48:0100102:174 в размере его рыночной стоимости.

Ответчиком была представлена копия определения Ростовского областного суда по делу № 3а-597/2018 о назначении экспертизы на предмет определения кадастровой стоимости спорного земельного участка по состоянию на 20 марта 2017 года.

Рассмотрев данное ходатайство, апелляционный суд приостановил производство по апелляционной жалобе определением от 26.02.2019, поскольку определение кадастровой стоимости относится к периоду, в рамках которого заявлены требования о взыскании задолженности в настоящем деле, изменение архивной кадастровой стоимости может повлиять на итоги рассмотрения настоящего дела.

Определением от 23.07.2019 производство по апелляционной жалобе было возобновлено в связи со вступлением в законную силу решения суда Ростовского областного суда по делу № 3а-597/2018.

В судебном заседании представитель ответчика апелляционную жалобу поддержал в полном объеме, настаивал на ее удовлетворении.

Истец явку представителя не обеспечил, о времени и месте рассмотрения жалобы извещен надлежащим образом.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, заслушав представителя ответчика, апелляционная коллегия пришла к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между КУИ города Волгодонска и ООО «Земля» был заключён договор №142 от 23.05.2017 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 45 093 кв.м, из земель населённых пунктов с кадастровым номером 61:48:0100102:174, находящийся по адресу: Ростовская обл., г. Волгодонск, Жуковское шоссе, 26, под производственные и складские предприятия сельхозназначения (п. 1.1 договора).

Срок аренды участка установлен договором с 23.05.2017 по 23.05.2022.

В п. 3.1 договора стороны установили годовой размер арендной платы за земельный участок - 337 641 руб. 14 коп.

При этом приложением № 2 к договору является расчет арендной платы, из которого следует, что размер годовой арендной платы определен сторонами, исходя из кадастровой стоимости участка - 19 281 315 руб. 87 коп. и ставки арендной платы -1,5%.

В соответствии с п. 3.2 договора арендная плата вносится арендатором поквартально равными частями не позднее 20 числа последнего месяца отчетного квартала.

Договор аренды земельного участка был зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается записью государственной регистрации
№ 61:48:0100102:174-61/009/2017-2 от 13.06.2017.

Указанный земельный участок принят ООО «Земля» по акту приёма-передачи в аренду земельного участка от 23.05.2017 в удовлетворительном состоянии; к моменту подписания договора и акта приёма - передачи арендатор произвёл осмотр земельного участка, принял его без замечаний и возражений; ни в момент подписания договора, ни при передаче земельного участка претензий к состоянию арендованного имущества не имел.

Уведомлением № 1055 от 28.02.2018 об изменении условий договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 142 от 23.05.2017 ООО «Земля» было извещено об изменении размера арендной платы с 01.01.2018 в связи с изменением ставки арендной платы с 1,5 % на 18 %.

Указанным уведомлением установлен новый размер годовой арендной платы за земельный участок, который составил 4 213 761 руб. 40 коп.

Уведомлением № 30 от 16.03.2018 комитет указал, что обществом не доплачена арендная плата за период с 21.11.2017 по 31.03.2018.

19.07.2018 комитет направил претензию в адрес общества с требованием доплатить арендную плату и уплатить неустойку.

В связи с тем, что спор сторонами в досудебном порядке не урегулирован, комитет обратился в суд с иском о взыскании долга, общество - со встречным иском о признании права на льготную ставку арендной платы.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации

Согласно пункту 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Поскольку переданный в аренду земельный участок находится в публичной собственности, плата за пользование земельным участком является регулируемой.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001
№ 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории поселения, при наличии утвержденных правил землепользования и застройки поселения. 

В соответствии с Положением о Комитете по управлению имуществом города Волгодонска, утвержденного решением Волгодонской городской Думы от 05.03.2008 № 29, Комитет по управлению имуществом города Волгодонска является отраслевым (функциональным) органом Администрации города Волгодонска и осуществляет от ее имени полномочия по управлению и распоряжению муниципальным имуществом и земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в рамках компетенции, установленной настоящим Положением.

В рассматриваемом случае размер арендной платы регулируется следующими нормативными актами: Постановлением Правительства Ростовской области от 02.03.2015 №135 «об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области»; Постановлением Администрации г. Волгодонска от 07.12.2015 №2528 «Об утверждении Положения об определении размера арендной платы, расчета условий и сроков за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования «Город Волгодонск».

Так п. 9.1.2 Приложения № 2, утвержденного Постановлением Администрации г. Волгодонска от 07.12.2015 № 2528 установлена ставка арендной платы 1,5% для земельных участков, предназначенных для размещения предприятий продовольственного снабжения, сбыта и заготовок (плодоовощных баз, складов).

Пунктом 15.2 Приложения № 2, утвержденного Постановлением Администрации г. Волгодонска от 07.12.2015г. № 2528, для земельных участков, предназначенных для размещения объектов сельскохозяйственного назначения, в том числе зданий, строений и сооружений, используемых для животноводства и птицеводства, установлена ставка 18%.

При этом, как установлено судом, в п. 3.1 договора стороны установили годовой размер арендной платы за земельный участок -337 641 руб. 14 коп., рассчитанный на основании кадастровой стоимости участка -19 281 315 руб. 87 коп., ставки арендной платы -1,5%.

Из выписки из ЕГРЮЛ общества, а также пояснений, изложенных в отзыве на иск, следует, что основным видом деятельности ООО «Земля» является выращивание однолетних сельскохозяйственных культур. Расположенные на земельном участке объекты недвижимости ООО «Земля» использует под хранение сельскохозяйственных культур. Фактическое использование земельного участка - хранение в складах сельскохозяйственных культур.

Разрешенный вид использования земельного участка - производственные и складские предприятия сельхозназначения.

При рассмотрении дела № 3а-190/2018 Ростовским областным судом (решение от 05.03.2019, вступившее в законную силу 09.09.2019), общество также приводило доводы о фактическом использовании в целях свиноводства. Судом общей юрисдикции был оценен акт обследования от 29.09.2019, согласно которому один и пяти корпусов строений, расположенных на участке, используется под содержание крупного рогатого скота, второй частично – под содержание домашней птицы, два строения связаны с разведением свиней, два строения задействованы под коровники.

С учетом данных обстоятельств, сомнения в применении ставки 18%, предусмотренной для размещения объектов сельскохозяйственного назначения зданий, в том числе зданий, используемых для животноводства и птицеводства, у апелляционного суда отсутствуют.

Доводы ответчика об отнесении земельного участка к 9-му виду разрешенного использования, не влияют на применение ставки с учетом фактического использования земельного участка и сведений ЕГРН.

Существовавшее несоответствие вида разрешенного использования: фактическому использованию устранено 21.08.2017 - в ЕГРН внесены изменения в сведения о виде разрешенного использования земельного участка с «производственные и складские предприятия сельхозназначения» на «хранение и переработка сельхозпродукции».

Таким образом, суд первой инстанции верно определил ставку, подлежащую применению, - 18 %.

При этом, определяя размер арендной паты, апелляционный суд исходит из следующих обстоятельств.

Решением Ростовского областного суда по делу № 3а-33/2019 (3а-597/2018) от 05.03.2019, вступившим в законную силу 03.06.2019, установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:48:0100102:174, категория земель – земли населённых пунктов, разрешённое использование - производственные и складские предприятия сельхозназначения, площадью 45 093 кв. м, равной его рыночной стоимости, составляющей 9 694 995 руб. по состоянию на 20 марта 2017 года на период с 1 января 2018 года по 20 августа 2018 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 18 октября 2018 года.

Согласно пункту 28 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Таким образом, при расчете арендной платы с 01 января 2018 года подлежит применению размер кадастровой стоимости, установленной решением суда общей юрисдикции - 9 694 995 руб.

Также решением Ростовского областного суда по делу № 3а-190/2018 от 05.03.2019, вступившим в законную силу 09.09.2019, оставлено без удовлетворения административное исковое заявление ООО «Земля» об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка на архивную дату 20.03.2017 равной
162 334,80 руб.

Соответственно, до 01.01.2018 применению подлежит кадастровая стоимость земельного участка, равная 19 281 315 руб. 87 коп.

Апелляционный суд произвел расчет арендной платы за 1 квартал 2018 года (с 01.01.2018 по 31.03.2018 – окончание спорного периода) при применении ставки 18 %.

9 694 995 руб. х 18%/ 4 = 436 274,77 руб.

Поскольку ответчик признал иск в части требований, касающихся задолженности и пени за 2017 год - 84 410,28 руб. задолженности и 1936,37 руб. пени (на сумму задолженности 84 410,28 руб.) (судебное заседание 08.10.2018), за указанный период апелляционный суд принимает размер задолженности и пени, признанные ответчиком.

Согласно статье 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае признания иска ответчиком в мотивировочной части решения может быть указано только на признание иска ответчиком и принятие его судом.

Соответственно, сумма задолженности общества за заявленный истцом период составляет 520 685,05 руб.

Кроме того, комитетом заявлено требование о взыскании пени за период 21.06.2017 по 07.06.2018 в размере 29 760 руб. 11 коп.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.

В соответствии с частью 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

На основании статей 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (штрафом, пеней) предусмотренными законом или договором, которую должник обязан уплатить в случае неисполнение или ненадлежащего исполнения обязательств.

Согласно пункту 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 1/300 действующей в это время ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Ответчиком период взыскания и методология расчета не оспорены.

С учетом изменения суммы задолженности, подлежащей взысканию, апелляционным судом произведен перерасчет неустойки, в соответствии с которым размер неустойки за период с 21.06.2017 по 07.06.2018 составил 13 108,74 руб. (1936,37 руб. – признанная пеня по состоянию на 20.12.2017, с 21.12.2017 по 20.03.2018 (ставка рефинансирования 7,5 %) – 1209,93 руб., 650,86 руб. – за период с 21.03.2018 по 25.03.2018 (ставка рефинансирования 7,5 %), 9311,58 руб. - за период с 26.03.2018 по 07.06.2018 (ставка рефинансирования 7,25 %).

Неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

Ответчиком при рассмотрении настоящего дела ходатайство о снижении неустойки не заявлено.

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 65 Постановления № 7 от 24.03.2016 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства.

Расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (часть 1 статьи, статья 8, пункт 16 части 1 статьи 64 и часть 2 статьи 70 Закона об исполнительном производстве).

В случае неясности судебный пристав -исполнитель, иные лица, исполняющие судебный акт, вправе обратиться в суд за разъяснением его исполнения, в том числе по вопросу о том, какая именно сумма подлежит взысканию с должника (статья 179 АПК РФ).

В силу изложенного судом признано правомерным требование истца о взыскании с ответчика неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, начисленную на сумму долга 520 685,05 руб. за период с 08.06.2018 по день фактического исполнения обязательства за каждый день просрочки.

Оценивая встречные требования общества, апелляционный суд отмечает следующее.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

В соответствии с положениями части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Правовой эффект, которого добивается общество заявлением встречного иска, фактически заключается в определении судом размера арендной платы, который подлежит оплате в спорный и будущий периоды.

При этом, вопрос о размере подлежащей оплате арендной платы является предметом исследования в споре о взыскании арендной платы, то есть в рамках первоначального иска.

Требование общества не является требованием о защите нарушенного права, предусмотренным статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации или иным федеральным законом, по сути, оно является обращенным к суду требованием высказать правовую оценку относительно подлежащей применению ставки арендной платы. Такой способ защиты не предусмотрен законом, соответственно, предъявление такого требования не является надлежащим способом защиты права.

Избрание истцом ненадлежащего способа защиты является самостоятельным и достаточным основанием для отказа в иске.

Оценка подлежащей определению арендной ставки дана при рассмотрении судом первоначального иска о взыскании задолженности по арендной плате.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации несоответствие выводов,

изложенных в решении, обстоятельствам дела, является основанием для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции.

При таких обстоятельствах, оспариваемый судебный акт подлежит изменению в части суммы взысканной с ответчика задолженности и пени.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе подлежат отнесению на стороны пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. Иск удовлетворен на 33,68 %, не удовлетворен на 66,32 %.

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины, с ответчика в доход федерального бюджета надлежит взыскать пропорционально удовлетворенным требованиям государственную пошлину по иску в размере
19 132 руб.

При подаче апелляционной жалобы ответчик оплатил государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 3000 руб. (платежное поручение № 697 от 04.12.2018), в связи с чем, возмещению ответчику со стороны истца подлежат судебные расходы в размере 1 010,4 руб.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 08.11.2018 по делу
№ А53-22930/2018 изменить.

Резолютивную часть решения изложить в следующей редакции:

«Первоначальный иск удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Земля»
(ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Комитета по управлению имуществом города Волгодонска (ОГРН <***>, ИНН <***>)
520 685,05 руб. задолженности, 13 108,74 руб. неустойки за период с 21.06.2017 по 07.06.2018, неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, начисленную на сумму 520 685,05 руб. за период с 08.06.2018 по день фактического исполнения обязательства за каждый день просрочки.

В остальной части иска отказать.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Земля»
(ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета
19 132 руб. государственной пошлины по иску».

Взыскать с Комитета по управлению имуществом города Волгодонска (ОГРН<***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Земля» (ОГРН <***>, ИНН <***>)
1 010,4 руб. в возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий Р.Р. Илюшин

Судьи И.Н. Глазунова

Т.Р. Фахретдинов