Гражданский кодекс часть 1

общества с ограниченной ответственностью «АгриКомТорг»
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 23.12.2013 по делу № А32-30752/2013
по иску общества с ограниченной ответственностью «Фирма «ТЭТ-Медико»
к обществу с ограниченной ответственностью «АгриКомТорг»
о взыскании задолженности и расторжении договора,
принятое в составе судьи Пристяжнюка А.Г.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Фирма «ТЭТ-Медико» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края к обществу с ограниченной ответственностью «АгриКомТорг» с исковым заявлением о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в размере 229 394,00руб., пени в размере 1 146,97 руб., расторжении договора аренды нежилых помещений от 14.09.2009, заключенного между ООО «Фирма «ТЭТ-Медико» и ООО «АгриКомТорг».

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.12.2013 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Ответчик обжаловал решение в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, просил его отменить, принять по делу новый судебный акт, в иске отказать.

В обоснование апелляционной жалобы ответчик ссылается на то обстоятельство, что договор является незаключенным, поскольку не был зарегистрирован в предусмотренном законом порядке.

В отзыве на апелляционную жалобу истец просит решение суда оставить без изменения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение арбитражного суда первой инстанции в части удовлетворения иска о расторжении договора аренды нежилых помещений от 14.09.2009, надлежит отменить, исковые требования в данной части оставить без рассмотрения, в остальной части решение оставить без изменения.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции 14.09.2009, между истцом и ответчиком был заключен договор аренды нежилых помещений, согласно п. 1.1. которого истец передал, а ответчик принял по акту приема-передачи во временное владение и пользование за плату нежилые помещения: № 7 (3этаж) площадью 11,1 кв.м. и № 8 (3 этаж) площадью 49,9 кв.м., расположенные в здании по адресу: г. Краснодар, ул. Первомайская, 31.

В соответствии со статьями 131 и 609 Гражданского кодекса, статьями 4 и 26 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации.

Договор от 14.09.2009 был заключен сторонами на 11 месяцев, в связи с чем, не подлежал государственной регистрации, в связи с чем, довод апелляционной жалобы о том, что спорный договор является незаключенным, отклоняется как не подтвержденный материалами дела.

В соответствии с п. 2.4. указанного договора указанный договор по окончанию срока его действия считается пролонгированным на тот же срок, если стороны не расторгнут договор.

В соответствии с заключенными в последующем дополнительными соглашениями от 01.03.2012 и 01.03.2013 стороны изменяли предмет аренды, т.е. арендованные помещения, размер арендной платы за их пользование и размер компенсационных выплат.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по оплате арендных платежей, образовалась задолженность в размере 229 394,00 руб., была начислена пеня в размере 1 146,97 руб.

Гарантийным письмом от 20.04.2013 ответчик просил у истца возможность отсрочки оплаты арендных платежей и приостановлении срока действия договора аренды, в связи с имеющимися финансовыми трудностями.

Согласно акту сверки по состоянию на 31.08.2013 подписанного сторонами без замечания, за арендатором, ответчиком по настоящему делу образовалась задолженность в размере 229 394,00 руб., о чем истец осведомил ответчика и потребовал погашения задолженности (претензия).

Письмом от 05.09.2013 ответчик просил об отсрочке уплаты долга, ссылаясь на наличие финансовых трудностей, при этом сумму долга не оспаривал.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Размер задолженности, возникшей у ответчика по заключенному договору аренды, подтвержден материалами дела, доказательств внесения оплаты ответчиком не представлено.

Суд первой инстанции, проанализировав доказательства по делу в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца в части взыскания с ответчика задолженности и пени.

В соответствии с частью 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучение ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Указанное означает, что для расторжения договора аренды в связи с неисполнением возложенных на него обязанностей арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора должен направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.

Данный вывод подтверждается п. 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Судом установлено, что в материалах дела имеется претензия арендодателя о взыскании арендной платы.

Вместе с тем указанная претензия не содержит предложения о расторжении договора аренды. Иной претензии истец в материалы дела не представил.

Таким образом, истцом не соблюден претензионный порядок, предусмотренный законом.

Необходимость в любом случае учитывать соблюдение сторонами обязательного досудебного порядка урегулирования спора констатирована и в рекомендациях НКС при Федеральном арбитражном суде Северо-Кавказского округа от 21.06.2013 (вопрос 1). Аналогичные выводы нашли отражение в постановлениях Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.09.2013 по делу № А32-2134/2013, от 31.05.2013 № А22-1892/2012, от 30.05.2013 № А32-30737/2012.

Согласно пункту 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Апелляционный суд отмечает также, что указание в резолютивной части решения на расторжение договора аренды от 14.09.2002 является явной опечаткой, скалькированной из просительной части иска: в материалы дела представлен договор от 14.09.2009, в мотивировочной части решения суд также сослался на договор от указанной даты.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации, в случае оставления иска без рассмотрения, государственная пошлина возвращается из федерального бюджета. Однако, как видно из материалов дела, за исковое требование о расторжении договора, истец государственную пошлину не платил: при подаче иска им уплачено в федеральный бюджет 7610,82 рубля, что соответствует цене иска 230 540,97 рубля.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23 декабря 2013 года по делу № А32-30752/2013 в части удовлетворения иска о расторжении договора аренды нежилых помещений от 14.09.2009, заключенного между ООО «Фирма «ТЭТ-Медико» и ООО «АгриКомТорг» отменить.

Иск ООО «Фирма «ТЭТ-Медико» в части расторжения договора аренды нежилых помещений от 14.09.2009, заключенного между ООО «Фирма «ТЭТ-Медико» и ООО «АгриКомТорг», оставить без рассмотрения.

В остальной части решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23 декабря 2013 года по делу № А32-30752/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий Т.Р. Фахретдинов

Судьи М.В. Ильина

О.Х. Тимченко