Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы администрации города Сочи и общества с ограниченной ответственностью «Дельта+»
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.11.2019
по делу № А32-6132/2019
по иску администрации города Сочи (ОГРН <***>, ИНН <***>)
к обществу с ограниченной ответственностью «Дельта+» (ОГРН <***>, ИНН <***>)
о взыскании задолженности,
по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Дельта+»
(ОГРН: <***>, ИНН: <***>)
к администрации города Сочи (ОГРН <***>, ИНН <***>)
о признании недействительной (ничтожной) сделки,
принятое в составе судьи Данько М.М.,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Сочи (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Дельта+» (далее – ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды от 22.05.2017 N 4900010457 за период с 13.06.2018 по 13.12.2018 в размере 61 265 руб. и пени за период с 13.03.2018 по 13.12.2018 в размере 453 203,14 руб.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком принятых на себя сделкой обязательств.

Общество с ограниченной ответственностью «Дельта+» обратилось в суд со встречным исковым заявлением о признании недействительной (ничтожной) сделкой договор аренды № 4900010457 от 22.05.2017 земельного участка площадью 303 кв. м с кадастровым номером 23:49:0302027:1078, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, Курортный проспект, 94/2, заключенного по результатам аукциона обществом с ограниченной ответственностью «Дельта+» и администрацией города Сочи.

Встречные исковые требования мотивированы тем, что арендодателем введен арендатор в заблуждение относительно потребительских качеств предмета договора аренды.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.11.2019
по делу № А32-6132/2019 в удовлетворении первоначального и встречного иска отказано.

Администрация города Сочи обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просила его отменить в части неудовлетворенных исковых требований администрации города Сочи, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований администрации в полном объеме.

Апелляционная жалоба доводов не содержит, сводится к констатации незаконности обжалуемого решения и несогласия с ним.

Общество с ограниченной ответственностью «Дельта+» обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило его отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указал, что выводы суда первой инстанции о том, что неисполнимый арендатором ООО «Дельта+» договор аренды земельного участка не может быть признан недействительным без оспаривания процедуры торгов, так как он заключен на торгах является не обоснованным.

Кроме того, заявитель апелляционной жалобы указал, что вывод суда первой инстанции о том, что потребительские свойства и особые условия использования земельного участка, выставленного на торги для заключения договора аренды, были известны ООО «Дельта+» до их проведения, не соответствуют обстоятельствам дела.

В судебное заседание администрация города Сочи, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб, явку представителя не обеспечила.

В связи с изложенным, апелляционные жалобы рассматривается в их отсутствие, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель общества с ограниченной ответственностью «Дельта+» в судебном заседании поддержал доводы своей апелляционной жалобы, против удовлетворения апелляционной жалобы администрации возражал.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, муниципальным образованием город-курорт Сочи и ООО "Дельта+" 22.05.2017 подписан договор № 4900010457 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302027:1078 площадью 303 кв. м, имеющего адрес: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, Курортный проспект, 94/2 с видом разрешенного использования: "Фитнес-комплекс" для строительства объекта сроком действия 1,6 года с момента его государственной регистрации. Договор зарегистрирован уполномоченным государственным органом 13.06.2017.

Договор заключен по результатам торгов по реализации права аренды земельного участка муниципальной собственности.

Истец указывает, что арендная плата арендатором не вносится, чем нарушаются требования закона и условия сделки.

В соответствии со статьей 36 Конституции Российской Федерации, пункта 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли на территории Российской Федерации является платным.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного Кодекса Российской Федерации, порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

В соответствии со статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

По смыслу п. 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, с учетом положений ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.

Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

С учетом изложенного, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности (а также государственная собственность на которые не разграничена), подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта или с указанной в данном акте даты.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона.

В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что нарушение предусмотренной пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности арендодателя передать арендатору имущество, повлекшее невозможность использования его по назначению, является основанием для отказа во взыскании арендной платы.

По смыслу пункта 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Арендатор не обязан вносить арендную плату, а при ее уплате - вправе требовать возврата арендной платы за период, в течение которого не имел возможности использовать арендованное имущество по причинам, за которые арендатор не отвечает.

Общество письмом от 08.09.2017 N 104 направило в адрес департамента имущественных отношений города Сочи архитектурно-строительный проект фитнесс-комплекса.

Решением N 21.01-21/35422 от 04.12.2017 администрация города Сочи отказала заявителю в выдаче разрешения на строительство, поскольку проектирование объекта капитального строительства осуществлено в границах защитной зоны памятника архитектуры.

ООО "Дельта+" письмом N 160 от 26.12.2017 обратилось к главе города с просьбой внести изменения в договор в части продления срока его действия на один год, так как для получения необходимых согласований в управлении государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края необходимо время.

На это письмо департамент имущественных отношений администрации города Сочи своим письмом от 18.01.2018 N 838/0205-16 ответил отказом, поскольку объявление о торгах содержало соответствующую информацию.

Также, арендатор письмом N 161 от 26.12.2017 обратился в управление государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края с просьбой согласовать проект строительства фитнесс-комплекса. Управление письмом N 78-19-998/18 от 06.02.2018 сообщило, что согласно публичной кадастровой карте земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302027:1078 находится на расстоянии 46 м от объекта культурного наследия "Санаторий им. С. Орджоникидзе, 1934-1937 г.г. На эти объекты границы территории в установленном закон порядке не утверждены, проекты зон охраны не разработаны. Проект зон охраны объектов культурного наследия подлежит в установленном порядке государственной историко-культурной экспертизе в целях соответствия его требованиям государственной охраны объектов культурного наследия. Необходимо разработать проекты зон охраны вышеуказанных объектов культурного наследия, либо проект границ территории с целью регламентации режима использования земельного участка. Проект строительства надлежит разработать с учетом градостроительных регламентов проектов зон охраны, либо границ территории с поквартальной разверткой представить на согласование в управление.

Общество указывает, что для разработки проекта строительства, необходимо разработать дорогостоящую документацию в отношении объектов, находящихся в федеральной собственности, и не имеющих отношения к условиям заключенного договора аренды земельного участка, за свой счет осуществить государственную историко-культурную экспертизу, и после этого, с учетом указанной документации разработать проектную документацию на свой объект строительства.

Получив указанную информацию, общество обратилось в департамент имущественных отношений с письмом от 05.04.2018 N 35 о досрочном расторжении договора аренды от 22.05.2017 N 4900010457 в связи с невозможностью его исполнения.

Письмом от 04.05.2018 N 11266/0205-16 департамент отказал в расторжении, указав, что оно возможно после проведения осмотра земельного участка и оплаты задолженности за пользование участком.

Из условий договора аренды от 22.05.2017 следует, что участок передан именно для строительства объекта, а не для его строительства и эксплуатации, поскольку срок действия договора составляет 1 год и 6 месяцев.

Строительство до момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию предполагает разработку и утверждение проекта, а также собственно строительство.

Приведенная выше переписка свидетельствует о добросовестности арендатора, поскольку им был изготовлен проект и совершен весь комплекс действий, необходимых для освоения участка по назначению, указанному в договоре.

Неутверждение проекта и невыдача разрешения на строительство от поведения арендатора не зависело.

Отсутствие возможности строительства объекта на арендованном земельном участке свидетельствует о том, что он (участок) передан арендатору в состоянии, которое не позволяло приступить к его использованию по указанному в договоре назначению непосредственно после заключения сделки без выполнения неоговоренных в ней условий.

Невозможность использования предмета аренды по не зависящим от арендатора обстоятельствам, освобождает последнего от внесения арендных платежей.

На основании изложенного, судом первой инстанции обоснованно отказано администрации в иске о взыскании задолженности по арендной плате и ответственности за просрочку ее оплаты.

Изложенные в апелляционной жалобе администрации города Сочи доводы не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены или изменения решения.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 178 Гражданского кодекса сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 статьи 178 Гражданского кодекса, заблуждение предполагается достаточно существенным, в том числе если: сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные (подпункт 2 пункта 1 статьи 178 Гражданского кодекса); сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку (подпункт 5 пункта 2 статьи 178 Гражданского кодекса).

При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 статьи 178 Гражданского кодекса, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные.

Объявление о торгах содержало сведения о том, что земельный участок обременен второй зоной округа горно-санитарной охраны курорта, охранной зоной санатория "Правда", защитной зоной памятников архитектуры санатория им. Ворошилова и санатория им. С. Орджоникидзе.

То есть организатор торгов раскрыл перед их потенциальными участниками все обременения передаваемого на торги земельного участка.

Отсутствие границ зон охраны объекта культурного наследия, находящегося вне границ спорного участка не является информацией об этом участке и она не подлежала размещению в объявлении о торгах.

Необходимым и достаточным было информирование возможных претендентов о наличии обременения участка зонами охраны объектов культурного наследия.

При указанных обстоятельствах объявление содержало всю исчерпывающую информацию о земельном участке.

Отсутствие возможности использования участка по его назначению не связано с пороками участка, а является причиной бездействия уполномоченных органов в отношении другого объекта, не являющегося предметом заключенной сторонами сделки. Поскольку оснований для признания сделки недействительной как совершенной под влиянием обмана и заблуждения у суда не имелось, суд правомерно отказал в удовлетворении исковых требований.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.11.2019
по делу № А32-6132/2019 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия настоящего постановления.

Председательствующий Н.В. Ковалева

Судьи Е.А. Маштакова

ФИО3