Гражданский кодекс часть 1

к ответчику: Администрации муниципального образования г. Краснодар, Департаменту муниципальной собственности городских земель администрации муниципального образования город Краснодар,

о признании отказа недействительным, об обязании заключить договор аренды на новый срок,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма «Кубаньразвитие» (далее – заявитель) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Администрации муниципального образования город Краснодар, к Департаменту муниципальной собственности городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (далее – заинтересованные лица) о признании незаконным решение администрации муниципального образования города Краснодар об отказе в заключении договора аренды земельного участка, расположенного в городе Краснодар, <...>, с кадастровым номером 23:43:0416076:28, на новый срок; об обязании администрацию муниципального образования города Краснодар заключить на новый срок договор аренды земельного участка, расположенного в городе Краснодар, <...>, с кадастровым номером 23:43:0416076:28.

Заявление мотивировано наличие у общества преимущественного права на заключение договора на новый срок, предусмотренного пунктом 4.2.6 договора аренды от 24.05.2010.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.01.2021 в удовлетворении заявления отказано. Судебный акт мотивирован следующим. Согласно пункту 8.1 договора аренды указанный договор прекращается по истечении срока аренды. Договор аренды не предусматривает условия о его пролонгации. Письмом от 12.05.2020 Администрация города Краснодара выразила свою волю на отказ от договора аренды. Само по себе намерение арендатора на продление арендных отношений не влечет у арендодателя обязанности по предоставлению земельного участка в аренду на новый срок. Статья 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации не предусматривает возможности заключить новый договор аренды без проведения торгов. Суд также сослался на норму пункта 2 статьи 4 и пункта 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации и пришел к выводу, что новая редакция Земельного кодекса не позволяет заключить новый договор без проведения торгов.

Не согласившись с указанным решением, общество с ограниченной ответственностью "ПКФ "Кубаньразвитие" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять новое решение об удовлетворении заявления. Заявитель апелляционной жалобы полагает, что суд не применил закон, подлежащий применению. Апеллянт указывает, что, поскольку при принятии Федерального закона от 26.04.2014 № 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" не было предусмотрено, что новые нормы распространяются на ранее заключенные договоры аренды земельных участков, в силу пункта 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат применению условия ранее действовавшего договора.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель общества поддержал доводы апелляционной жалобы. Администрация муниципального образования и Департамент, будучи извещенными о месте и времени рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции, представителей в суд не направили, в связи с чем дело рассмотрено в отсутствие представителей указанных муниципальных органов в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя общества, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежитудовлетворениюпо следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Департаментом имущественных отношений Краснодарского края (арендодатель) и Краснодарской краевой организацией ветеранов внутренних дел и внутренних войск России (арендатор) был заключен договор № 000002150 от 24.05.2010, согласно которому арендатору передан во временное владение и пользование земельный участок площадью 9194 кв.м. из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:43:0416076:28 по адресу: г.Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул.Андреевская,16, для временного размещения объекта движимого имущества (спортивных площадок).

Указанный договор аренды был заключен на срок 10 лет до 27.04.2020 ( пункт 7.2 договора). Согласно пункту 8.1 договора действие договора прекращается по окончании срока аренды участка.

По соглашению от 08.10.2013 права и обязанности арендатора по договору были переданы от Краснодарской краевой общественной организации "Вьетнамская община Кубани" обществу с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Кубаньразвитие" (л.д.21, т.1).

Апелляционный суд отмечает, что заявитель не представил документа о переходе прав и обязанностей арендатора от первоначального арендатора - Краснодарской краевой организацией ветеранов внутренних дел и внутренних войск России - указанной общине, однако из обстоятельств дела следует, что таковой переход имел место, поскольку регистрационный орган зарегистрировал переход аренды как обременения по соглашению от 08.10.2013, а такая регистрация осуществляется на основании последовательных сделок о передаче прав и обязанностей.

Не оспаривает правомерности перехода прав и обязанностей арендатора по договору от 24.05.2010 и Администрация города Краснодара, заключившая с обществом "ПКФ "Кубаньразвитие" соглашение от 20.02.2015 о внесении изменений в условия договора относительно размера арендной платы (л.д.24, т.1).

Полномочия арендодателя перешли от субъекта Российской Федерации муниципальному образованию город Краснодар в связи с внесением изменений в распределение соответствующих компетенционных полномочий согласно Закону Краснодарского края от 05.11.2002 № 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае" ( в редакции Закона от 17.02.2015 № 3121-КЗ).

24.01.2020 общество направило в Администрация предложение о заключении договора на новый срок. Письмом от 07.02.2020 Департамент муниципальной собственности и городских земель Администрации муниципального образования город Краснодар отказал в заключении нового договора без проведения торгов (л.д.8-10, т.1).

Письмом от 12.05.2020 Администрация города Краснодара сообщила обществу об отказе от договора аренды от 24.05.2010 и потребовала освобождения земельного участка (л.д.93-94). Указанное письмо было направлено обществу и считается ему врученным в порядке статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации по истечении месячного срока хранения отправления в отделении связи 23.06.2020 (л.д.99, 102, т.1).

Апелляционный суд не усматривает оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Доводы заявителя апелляционной жалобы основаны на неправильном толковании норм материального права.

Действительно согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации: "Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров".

Вместе с тем указанная норма введена для стабилизации правового положения сторон действующего договора.

Договор аренды земельного участка согласно пункту 7.2 договора заключен на срок 10 лет до 27.04.2020 и согласно пункту 8.1 действие договора прекращается по истечении срока аренды земельного участка.

Таким образом, в соответствии с условиями договора и абзацем 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор прекращен 27.04.2020.

Соответственно норма пункта 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит применению к порядку заключения нового договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Таким образом, заключение нового договора аренды вместо договора, срок действия которого истек, и возможность изменений условий которого была ограничена нормой пункта 2 статьи 422 ГК РФ, подчиняется нормам гражданского и земельного законодательства, действующим на момент заключения нового договора.

Апелляционный суд находит неправильным вывод суда первой инстанции о том, что включение в договор условия о прекращении его действия истечением срока, само по себе исключает возможность применения нормы пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации ( соответствующая правовая позиция выражена в пункте 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2(2020), однако в данном деле применение пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации о возможности возобновления договора на неопределенный срок исключено ввиду прямо выраженной отрицательной воли арендодателя (возражения арендодателя против продолжения пользования после прекращения договора аренды). Из письма Департамента от 07.02.2020 и письма Администрации от 12.05.2020 следует, что муниципальное образование возражает против продолжения пользования земельным участком общества без заключения нового договора аренды.

Таким образом, с учетом вышеизложенного, заключение нового договора аренды без проведения торгов возможно только по основаниям, указанным в статье 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации ( в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ).

Согласно п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи.

В соответствии с п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены пунктом 3 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.

Обществу испрашиваемый земельный участок был предоставлен без проведения торгов, поэтому в силу подпункта 1 пункта 3 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации заявитель имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов при наличии в совокупности условий, перечисленных в п. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации

На основании пункта 4 ст. 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 ст. 39.6 ЗК РФ только при наличии в совокупности следующих условий:

заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ;

на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

При отсутствии данных условий заявитель не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем, испрашиваемый земельный участок, может быть предоставлен данному лицу в аренду, в том числе в аренду на новый срок, только на торгах, проводимых в форме аукциона.

Так, заявителем не представлено в материалы дела документальных доказательств, подтверждающих наличие совокупности условий, указанных в п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ, в том числе и расположение на спорном земельном участке объектов недвижимого имущества и факт владения ими на праве собственности.

При таких обстоятельствах заявление общества об обязании муниципального образования заключить на новый срок договор аренды земельного участка без проведения торгов не подлежит удовлетворению.

Довод заявителя апелляционной жалобы о наличии у него преимущественного права на заключение договора аренды не может быть основанием для удовлетворения поданного заявления.

Апелляционный суд воздерживается от оценки: имеется ли у заявителя преимущественное право на заключение договора арены на новый срок (поскольку для правильного разрешения данного дела указанное обстоятельство не имеет значения, однако указанное обстоятельство может быть предметом отдельного судебного спора), однако отмечает, что порядок реализации преимущественного права установлен иной, нежели требование о понуждении арендатора заключить договор аренды на новый срок.

Согласно абзацу третьему пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Таким образом, преимущественное право на заключение договора аренды защищается иным способом, нежели избрал заявитель в данном деле.

С учетом изложенного, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены правильного по существу решения арбитражного суда первой инстанции.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14 января 2021 года по делу № А32-15678/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.

Председательствующий В.В. Галов

Судьи Р.А. Абраменко

О.А. Сулименко