Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 05.02.2019 по делу № А32-30365/2018, принятое судьей Меньшиковой О.И.,

по заявлению администрации г. Сочи

к заинтересованному лицу Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

при участии третьего лица: Мезенцева Игоря Николаевича

о признании незаконным отказа; об обязании,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Сочи (далее – заявитель, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Краснодарского края (далее – управление) в погашении регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202004:223 площадью 700 кв.м. для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район,
ул. Калужская; об обязании погасить регистрационную запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202004:223 площадью 700 кв.м. для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу:
г. Сочи, Центральный район, ул. Калужская, заключенного между муниципальным образованием город-курорт Сочи и ФИО1

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечён ФИО1.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.02.2019 заявление администрации удовлетворено. Судебный акт мотивирован тем, что у управления не имелось законных оснований для отказа в государственной регистрации прекращения спорного договора аренды.

Не согласившись с принятым судебным актом, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю обратилось в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции по делу отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать. Управление полагает, что при проведении правовой экспертизы (предусмотренной пп. 3 п. 1
ст. 29 Закона № 218-ФЗ), представленных документов для осуществления государственной регистрации, у государственного регистратора возникли сомнения в наличии оснований для проведения указанных регистрационных действий. Истечение срока аренды само по себе не является основанием для погашения регистрационной записи.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд рассматривает апелляционную жалобу в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили.

В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие участвующих в деле лиц в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между администрацией муниципального образования город-курорт Сочи (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен Договор № 4900004594 (4930002091) о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды, предоставляемого для строительства от 14.04.2008 (далее - Договор аренды), предметом которого являлся земельный участок с кадастровым номером 23:49:0202004:223 из земель населенных пунктов, расположенный по адресу:
г. Сочи, Центральный район, ул. Калужская, образованный из части участка государственной собственности, расположенного в квартале с кадастровым номером 23:49:02 02 004, для индивидуального жилищного строительства. Срок действия Договора - до 17.01.2018.

На основании договора о передаче прав и обязанностей от 04.09.2008 ФИО2 передал свои права и обязанности по Договору аренды земельного участка № 4900004594 (4930002091) от 14.04.2008 ФИО1.

Департаментом имущественных отношений администрации г. Сочи 14.11.2017 в адрес ФИО1 направлено уведомление о прекращении срока действия Договора аренды с 17.01.2017; в данном уведомлении было указано также на то, что срок действия договора продлеваться не будет.

По истечении срока действия Договора аренды Департамент имущественных отношений администрации г. Сочи обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю с заявлением о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении обременения, возникшего на основании Договора аренды, в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202004:223, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Калужская.

К данному заявлению были приложены следующие документы:

уведомление-возражение о продлении договора от 14.11.2017
№ 27847/0205-17;

договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды, предоставляемого для строительства от 14.04.2008 № 4900004594 (4930002091);

доверенность;

отчет об отслеживании почтового отправления от 16.01.2018.

На основании пункта 5 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» управлением направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации от 29.01.2018 № 23/264/001/801/2018-495 в связи с непредставлением администрацией документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права.

15.05.2018 Управление направило в адрес администрации сообщение об отказе в государственной регистрации от 03.05.2018 № 23/264/001/801/2018-495, мотивированное тем, что представленное департаментом имущественных отношений администрации г. Сочи на государственную регистрацию письмо от 14.11.2017 № 27897/02-0517, направленное в адрес ФИО1, не может являться документом-основанием для погашения регистрационной записи об аренде, поскольку согласно данным сайта «Почта России» сведения о получении данного письма адресатом отсутствуют.

Не согласившись с данным отказом, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В силу статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ).

В соответствии с частью 6 статьи 72 Закона № 218-ФЗ, со дня вступления в силу Закона № 218-ФЗ, сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сведения государственного кадастра недвижимости считаются сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости и не требующими дополнительного подтверждения, в том числе указанными в статье 4 Закона N 218-ФЗ участниками отношений, возникающих при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Как указано в части 2 статьи 1 Закона № 218-ФЗ, Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

Согласно части 3-5 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

При этом, государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения (ч. 6 ст. 1 Закона
№ 218-ФЗ).

К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений (часть 2 статьи 8 Закона N 218-ФЗ).

В соответствии с частью 4 статьи 18 Закона № 218 -ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:

1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Согласно части 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Из материалов дела следует, что в качестве основания для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении обременения, возникшего на основании Договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202004:223, заявитель представил в Управление Росреестра по Краснодарскому краю Договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды, предоставляемого для строительства от 14.04.2008, уведомление-возражение о продлении договора от 14.11.2017 № 27897/0205-17, отчет об отслеживании почтового отправления.

При этом, основанием для отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю от 03.05.2018 № 23/264/001/801/2018-495 в погашении регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202004:223 площадью 700 кв.м. для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Калужская, - послужил вывод управления о том, что представленное уведомление-возражение о продлении договора от 14.11.2017 № 27897/0205-17, содержащее сведения о прекращении договора аренды по истечении срока аренды земельного участка, а также представленный отчет об отслеживании почтового отправления с почтовым идентификатором
№ 35400096851474, которым, по мнению регистрирующего органа, не подтверждается вручение ФИО1 указанного уведомления, не является документом-основанием для погашения записи об аренде, не отвечает требованиям действующего законодательства для внесудебного расторжения договора аренды.

Также администрация сослалась на п. 8.6 Договора аренды, которым предусмотрено, что договор признается расторгнутым в одностороннем порядке по требованию арендодателя по истечении 10 дней с даты получения арендатором акта о расторжении договора. Датой получении арендатором акта о расторжении договора является дата вручения акта о расторжении договора арендатору или его представителю под расписку; дата доставки арендатору акта о расторжении договора заказным письмом с уведомлением о вручении в случае направления по почте; дата составления акта об отказе в получении акта о расторжении договора. Согласно п. 5.2.25 Договора аренды, при прекращении договора вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии.

Однако, акт о возврате на государственную регистрацию не представлен.

В соответствии с частью 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Земельного кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом.

На основании части 1 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу части 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с частью 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 1 статьи 407 ГК РФ предусмотрено, что обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Пунктом 3 статьи 425 ГК РФ установлено, что договор признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства, за исключением случаев, когда договором или законом предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по данному договору.

Срок действия договора устанавливается соглашением сторон, если иное не определено ГК, другим законом. Данный срок может быть установлен, в том числе, истечением времени, конкретной датой.

Исходя из приведенной нормы права, истечение срока действия договора является основанием прекращения возникшего из него обязательства только в случае, когда на это прямо указано в законе или договоре.

Согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Таким образом, основной способ толкования условий договора состоит в выяснении буквального значения содержащихся в договоре слов и выражений.

Пунктом 2.1 Договора аренды срок действия договора определен до 17.01.2018.

В случае, если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока действия Договора, указанного в п. 2.1, при отсутствии письменных возражений арендодателя, направленных до истечения срока действия договора, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2.4 Договора аренды).

Как следует из пункта 8.3 Договора аренды, срок действия Договора прекращается по истечении срока, указанного в пункте 2.1 настоящего договора. Договор не подлежит продлению, вместе с тем арендатор вправе ставить вопрос о заключении договора на новый срок.

Из буквального толкования вышеуказанных условий договора следует, что сторонами определено автоматическое прекращение договора по истечении срока его действия, без продления Договора. Следовательно, истечение срока действия договора влечет его прекращение. В то же время, арендатор может поставить вопрос о заключении договора на новый срок.

Исходя из смысла положений главы 29 ГК РФ, возможность расторжения договора предусмотрена только в отношении фактически заключенного и действующего договора, в связи с чем окончание договорных отношений в связи с истечением действия договора, которым они установлены, влечет невозможность применения к ним правил о расторжении договора, в силу их фактического отсутствия.

С учетом изложенного, апелляционная коллегия отклоняет ссылки управления на положения п. 2 ст. 450 ГК РФ, предусматривающие соответственно порядок расторжения договора в судебном порядке, а равно на п. 8.6 Договора, касающийся расторжения договора в одностороннем порядке (в то время как основанием для обращения администрации с заявлением явилось прекращение действия договора в связи с истечением срока его действия), в данном случае являются несостоятельными.

Таким образом, апелляционной коллегией отклоняется как необоснованный довод управления о том, что уведомление-возражение от 14.11.2017 № 27897/0205-17 не является документом-основанием для погашения записи об аренде, не отвечает требованиям действующего законодательства для внесудебного расторжения договора аренды, основанный на п. 8.6 Договора аренды, тем более что п. 8.3 Договора направление соответствующего уведомления не предусмотрено.

Действующее законодательство не предусматривает автоматического продления договора на новый или неопределенный срок после истечения срока действия договора. Следовательно, для продолжения договорных отношений необходимо направление стороной по договору письменной оферты на продление срока действия договора и акцепта такой оферты другой стороной (статья 433 ГК РФ).

Из толкования пп. 2.1, 2.4, 8.3 Договора аренды также следует, что арендатор, являющийся стороной договора, уведомленный об условиях договора, в том числе о его прекращении с 17.01.2018, в случае намерения продолжить пользование земельным участком, фактически должен принять меры по направлению арендодателю предложения о заключении договора на новый срок.

В материалах дела отсутствуют доказательства обращения ФИО1 в администрацию с заявлением о заключении на новый срок договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202004:223 площадью 700 кв.м. для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу:
г. Сочи, Центральный район, ул. Калужская.

При изложенных обстоятельствах, суд правомерно пришел к выводу о том, что Договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды, предоставляемого для строительства от 14.04.2008, прекратил свое действие, в связи с чем, у Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Краснодарского края отсутствовали основания для отказа в погашении регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202004:223 площадью 700 кв.м. для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Калужская.

Суд первой инстанции пришёл к правильному выводу об отсутствии оснований для отказа в погашении записи о государственной записи о праве аренды.

В целях восстановления нарушенного права, суд правомерно возложил на управление обязанность по погашению регистрационной записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202004:223 площадью 700 кв.м. для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу:
г. Сочи, Центральный район, ул. Калужская, заключенного между муниципальным образованием город-курорт Сочи и ФИО1

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным. Основания для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции не установлены.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.02.2019 по делу
№ А32-30365/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, в течение двух месяцев с даты его вступления в законную силу (даты изготовления в полном объёме), через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий М.В. Соловьева

Судьи М.В. Ильина

С.С. Филимонова