Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Комитета по управлению имуществом города Таганрога и ОАО "Таганрогский металлургический завод" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 10.12.2014 по делу № А53-55/2014

по иску Комитета по управлению имуществом города Таганрога

к ответчику - ОАО "Таганрогский металлургический завод"

при участии третьего лица - администрации города Таганрога

о взыскании неустойки

и по встречному иску ОАО "Таганрогский металлургический завод"

к Комитету по управлению имуществом города Таганрога, администрации города Таганрога, Финансовому управлению г. Таганрога

о взыскании убытков

принятое в составе судьи Пипник Т.Д.

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом г. Таганрога обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к открытому акционерному обществу "Таганрогский металлургический завод" о взыскании неустойки в размере 60000000 рублей.

Иск принят к производству суда, возбуждено дело № А53-55/2014.

Открытое акционерное общество "Таганрогский металлургический завод" обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Комитету по управлению имуществом города Таганрога, администрации города Таганрога о расторжении договоров аренды от 12.12.2012 № 12-424, № 12-425, взыскании убытков в размере 65452914 руб. 01 коп. (с учетом увеличения размера исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации – т. 4 л.д. 102-103).

Иск принят к производству суда, возбуждено дело № А53-5917/2014.

Определением от 22.04.2014 дело № А53-55/14 объединено с делом № А53-5917/14 с присвоением № А53-55/14.

Определением от 15.07.2014 к участию в деле в качестве соответчика привлечено финансовое управление г. Таганрога (т. 4 л.д. 153-154).

Решением от 10.12.2014 производство по делу в части требований о расторжении договора аренды от 12.12.2012 № 12-424 земельного участка с кадастровым номером 61:58:0000000:39729 и взыскании убытков в размере 20474170 руб. 93 коп. прекращено. В удовлетворении первоначального иска отказано. В удовлетворении остальной части встречного иска отказано.

Решение мотивировано тем, что основания для применения к арендатору договорной ответственности в виде взыскания пени отсутствуют. Указанные арендатором недостатки объекта аренды являются явными и могли быть известны при заключении договора. Основания для расторжения договора по основаниям, предусмотренным в статье 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, отсутствуют. Требование о взыскании убытков оставлено без удовлетворения, поскольку ЗАО «ТАГМЕТ» не представлены доказательства нарушения арендодателем условий договоров аренды. Производство по делу в части требований о расторжении договора аренды от 12.12.2012 № 12-424 земельного участка с кадастровым номером 61:58:0000000:39729 и взыскания убытков в размере 20474170 руб. 93 коп. прекращено на основании пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с отказом ОАО «ТАГМЕТ» от требований в данной части.

Не согласившись с указанным судебным актом, стороны обжаловали его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе Комитет по управлению имуществом г. Таганрога указал на незаконность решения в части отказа в удовлетворения требования о взыскании неустойки, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что арендатором не исполнены обязательства, предусмотренные в пунктах 4.8-4.9 договоров аренды. Наличие оснований для применения договорной ответственности подтверждено документально.

В апелляционной жалобе ОАО «ТАГМЕТ» указало на незаконность решения в части отказа в удовлетворения требований о взыскании убытков, просил его отменить в данной части и принять новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что объекты аренды имеют недостатки, на земельных участках отсутствует инфраструктура, подключение к сетям водоснабжения и водоотведения невозможно, схема газоснабжения отсутствует. Администрацией г. Таганрога не осуществлено строительство КНС и напорно-самотечных камер очистных сооружений, в связи с чем невозможно изготовления проекта планировки и межевания территорий невозможно. В письме от 17.03.2014 мэра г. Таганрога подтвержден факт отсутствия инженерных сетей. Кроме того, спорных земельный участок находится в зоне акустического дискомфорта, на приаэродромной территории, охранной зоне линии электропередач 3 пр.35 кВ, охранной зоне ливневой канализации, охранной зоне места перегрузки и хранения жидких химических грузов из сжиженных газов, в санитарно-защитной полосе водоотвода. Указанные обстоятельства исключают возможность использовать часть земельного участка площадью 24692 кв.м. Заявленные к взысканию убытки подлежат взысканию в соответствии со статьей 37 Земельного кодекса Российской Федерации. Размер подлежащих взысканию убытков определен как уплаченная арендная плата и затраты арендатора на освоение земельного участка.

В судебном заседании представитель Комитета по управлению имуществом г. Таганрога поддержал жалобу, доводы жалобы ОАО «Тагмет» отклонил как несостоятельные.

Представитель ОАО «Тагмет» в заседании жалобу поддержал, доводы жалобы Комитета по управлению имуществом г. Таганрога отклонил как несостоятельные.

Представитель администрации г. Таганрога в судебном заседании поддержал позицию Комитета по управлению имуществом г. Таганрога.

Представитель финансового управления г. Таганрога в заседание не явился, отзыв не представил. Управлением заявлено ходатайство о рассмотрении дела без участия его представителя.

Изучив материалы дела и заслушав пояснения представителей сторон, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, на основании протокола об итогах аукциона от 18.07.2011 (т. 1 л.д. 41), между Комитетом по управлению имуществом г. Таганрога (арендодатель) и ОАО "Тагмет" (арендатор) заключены договоры аренды № 270 (т. 1 л.д. 6-10), № 271 (т. 1 л.д. 11-15), № 272 (т. 1 л.д. 16-20), № 273 (т. 1 л.д. 21-25), № 274 (т. 1 л.д. 26-30), № 275 (т. 1 л.д. 31-35), № 276 (т. 1 л.д. 36-40) земельных участков с кадастровыми номерами 61:58:0004523:122, 61:58:0004523:121, 61:58:0004480:57, 61:58:0004525:24, 61:58:0004524:63, 61:58:0004524:59,61:58:0004523:105 для жилой застройки Северного жилого массива сроком до 17.07.2016.

Во исполнение названного договора арендодатель передал арендатору названные земельные участки по актам приема-передачи.

Сторонами 18.07.2011 заключено соглашение о неустойке, в соответствии с которым победитель аукциона в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по комплексному освоению участков уплачивает организатору аукциона штраф в размере 60000000 рублей (т. 1 л.д. 73-74).

В обеспечение суммы уплаты штрафа между сторонами заключен договор залога № И-340/1 от 19.07.2011 (т. 1 л.д. 75-81), по которому залогодатель передает в залог залогодержателю имущество согласно приложению № 1, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора.

В результате объединения названных выше участков образованы участки с кадастровыми номерами 61:58:0000000:39729 и 61:58:0000000:39728, в связи с чем сторонами 12.12.2012 заключены договоры аренды № 12-425 (т. 2 л.д. 105-108) и № 12-424 (т. 2 л.д. 109-116), по условиям которых арендодатель предоставляет арендатору земельные участки из земель населенных пунктов для размещения комплексной жилой застройки, для жилой застройки Северного жилого массива.

Земельные участки обременены: находятся в зоне акустического дискомфорта аэродрома, находятся в охранной зоне линии электропередач 3 пр.35 кВ, находятся в охранной зоне ливневой канализации, на приаэродромной территории (пункт 1.1.1).

Комплексная жилая застройка предполагает застройку коттеджами, сблокированными жилыми домами до 3 этажей, многоквартирными малоэтажными жилыми домами с этажностью до трех этажей (пункт 1.1.2).

В пунктах 4.8 договоров арендатор обязался обеспечить подготовку проекта планировки территории в пределах земельного участка, назначенного для комплексного освоения в целях жилищного строительства – 1 месяц с момента заключения договоров аренды земельных участков до момента передачи документов в Комитет по архитектуре и градостроительству г. Таганрога для подготовки публичных слушаний. Арендатор также обязался обеспечить подготовку проекта межевания территории в границах земельных участков, предназначенных для комплексного освоения в целях жилищного строительства – 4 месяца с момента выхода постановления об утверждении результатов публичных слушаний по проекту утверждения планировки территории до момента получения документов кадастрового учета на вновь образованные земельные участки (пункт 4.9). Арендатор обязался осуществить жилищное строительство в течение 5 лет с момента заключения договоров аренды (пункт 4.11).

Согласно пункту 8.1 договоров способом обеспечения обязательства по освоению земельных участков является неустойка. Соглашение о неустойки должно быть оформлено в письменной форме. При неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств уплачивается штраф в размере 60000000 рублей. В обеспечение уплаты штрафа заключается договор залога.

Полагая, что арендатором не исполнены обязательства, предусмотренные в пунктах 4.8, 4.9 и 4.11 договоров аренды земельных участков, Комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В связи с наличием у земельных участков существенных недостатков, не позволяющих использовать объект аренды по назначению, ОАО «ТАГМЕТ» обратился в суд с требованием о расторжении договоров и взыскании убытков.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, вытекающие из договора, должны исполняться сторонами надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В пунктах 4.8, 4.9 и 4.11 спорных договоров арендатор обязался:

обеспечить подготовку проекта планировки территории в пределах земельного участка, назначенного для комплексного освоения в целях жилищного строительства – 1 месяц с момента заключения договоров аренды земельных участков до момента передачи документов в Комитет по архитектуре и градостроительству г. Таганрога для подготовки публичных слушаний;

обеспечить подготовку проекта межевания территории в границах земельных участков, предназначенных для комплексного освоения в целях жилищного строительства – 4 месяца с момента выхода постановления об утверждении результатов публичных слушаний по проекту утверждения планировки территории до момента получения документов кадастрового учета на вновь образованные земельные участки;

осуществить жилищное строительство в течение 5 лет с момента заключения договоров аренды.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.

На основании пункта 1 статьи 329 Кодекса исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (штрафом, пеней) предусмотренными законом или договором, которую должник обязан уплатить в случае неисполнение или ненадлежащего исполнения обязательств.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Условия и порядок применения договорной ответственности определяются соглашением сторон при заключении договора. Сторонами договора должны быть определены основания применения ответственности, порядок ее применения, санкции за нарушение.

В материалы дела представлено два текста соглашения о неустойке от 18.07.2011. Наличие разных текстов соглашений сторонами не оспаривается, в суде первой инстанции в отношении разных текстов соглашений о фальсификации не заявлялось, пояснений относительно наличия двух вариантов соглашения о неустойки сторонами не представлены.

В пункте 2.1 соглашения о неустойке (т. 1 л.д. 73-74), на которое ссылается Комитет по управлению имуществом г. Таганрога, определено, что победитель аукциона в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по комплексному освоению участков уплачивает организатору аукциона штраф в размере 60000000 рублей.

В пункте 2.1 соглашения о неустойке (т. 4 л.д. 150), на которое ссылается ОАО «Тагмет», указано, что победитель аукциона в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по комплексному освоению участков уплачивает организатору аукциона штраф в размере 60000000 рублей. Стороны определили, что предусмотренная настоящим соглашением ответственность победителя аукциона наступает в следующих случаях:

по истечении пятилетнего срока для завершения жилищного строительства на арендуемых земельных участках не будет обеспечено выполнение всех условий по их комплексному освоению, указанных в договорах аренды;

до истечения срока действия договоров аренды они будут расторгнуты в судебном порядке по требованию арендодателя по основаниям, предусматривающим вину арендатора.

Оценив содержание представленных в материалы дела соглашений о неустойке, суд первой инстанции признал их действующими и юридически обязательными для сторон. Истолковав тексты соглашений в порядке статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к выводу, что представленный ответчиком вариант содержит более подробное описание оснований привлечения его к ответственности. Введенные в этот текст условия конкретизируют основания для начисления штрафа, тогда как представленный истцом текст указывает на начисление его при нарушении договора, без указания конкретного обязательства, обеспеченного этим штрафом. С учетом изложенного, суд первой инстанции указал на отсутствие условий для применения ответственности в виде взыскания неустойки, предусмотренных соглашением, представленным ОАО «Тагмет».

Вместе с тем, согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По смыслу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о применении договорной ответственности считается заключенным, если сторонами достигнуто соглашение по основаниям применения ответственности, условиях применения ответственности и порядку ее применения, ее размере.

Из положений статьи 432 Кодекса следует, что заявление одной из сторон о необходимости согласования какого-либо условия означает, что это условие является существенным.

Поскольку представленные тексты соглашений о неустойке отличаются по содержанию в части условий применения договорной ответственности, это условие является существенными для сторон.

В пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» указано, что, если в ходе переговоров одной из сторон предложено условие о цене или заявлено о необходимости ее согласовать, то такое условие является существенным для этого договора (пункт 1 статьи 432 ГК РФ). Он не может считаться заключенным до тех пор, пока стороны не согласуют названное условие или сторона, предложившая условие о цене или заявившая о ее согласовании, не откажется от своего предложения.

В силу абзаца второго пункта 4 статьи 421 ГК РФ в случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Вместе с тем согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из этих положений ГК РФ следует, что заявление одной из сторон о необходимости согласования какого-либо условия означает, что это условие является существенным, то есть таким, отсутствие соглашения по которому означает, что договор не является заключенным.

Иное толкование, исходя из которого в этом случае должно иметь место восполнение отсутствия названного соглашения положениями диспозитивной нормы, означает противоречащее принципу свободы договора (статья 421 ГК РФ) навязывание сделавшей такое заявление стороне условий, на которых бы она договор не заключила.

С учетом названных выше обстоятельств, а также указанных разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (применяемых в данном случае по аналогии), суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что наличие различных по содержанию соглашений, в части условий применения ответственности, влечет признание соглашения незаключенным.

Наличие в спорных договорах аренды земельных участков пункта 8.1 об уплате штрафа за ненадлежащее исполнение обязательств, не свидетельствует о наличии согласованной воли сторон относительно условий применения договорной ответственности.

При таких условиях, вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требования о взыскании неустойки правомерен.

ОАО «Тагмет» заявлено требование о расторжении договора аренды № 12-424 и взыскании убытков в размере 52244776 руб. 86 коп.

Основанием для расторжения договора аренды и взыскания убытков является наличие существенных недостатков объекта названного договора аренды: необеспеченность инфраструктурой. Заявитель жалобы указывает на то, участки невозможно обеспечить соответствующей инженерной инфраструктурой, объектами водоснабжения, сетями водоотведения и газоснабжения, участок находится в защитной зоне от места перегрузки и хранения жидких химических грузов и санитарно-защитной полосе водоотвода.

Согласно статье 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

В статье 37 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков. Эти требования применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду.

Однако, в пункте 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Согласно абзацу 3 пункта 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство регулирует отношения между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, или с их участием, исходя из того, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

В силу статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. В соответствии со статьей 421 Кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Доказательства, подтверждающие, что спорные договоры заключены вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для арендатора условиях, чем воспользовалась другая сторона (статья 179 Гражданского кодекса Российской Федерации), в материалах дела отсутствуют.

Суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что арендатор мог и должен был при заключении договора аренды выяснить всю информацию о состоянии участков, их инфраструктурной обеспеченности, предусмотреть возможные расходы и риски хозяйственной деятельности по освоению этих участков.

ОАО «Тагмет» не представлено доказательств, подтверждающих объективную невозможность подключения к инженерным сетям. По существу, доводы заявителя сводятся к удорожанию строительства жилого комплекса, что не имеет правового значения для вывода о наличии оснований для расторжения договора аренды в соответствии со статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений.

Возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, поэтому ее применение возможно лишь при наличии условий ответственности, предусмотренных законом. При этом, в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать факт нарушения обязательства контрагентом, наличие и размер понесенных истцом убытков, причинную связь между правонарушением и убытками.

Требуя взыскания убытков, ОАО «Тагмет» не представило доказательств того, что арендодатель нарушил либо ненадлежащим образом исполнил условия договора аренды земельного участка. Обязательство по передаче земельного участка в пользование арендатору исполнено.

Поскольку ОАО «Тагмет» не представлено доказательств наличия недостатков земельного участка, объективно препятствующих его использованию, которые не были и не могли быть известны арендатору при участии в аукционе и заключении договора, признаки противоправности в действиях арендодателя отсутствуют, оснований для взыскания убытков не имеется.

При таких условиях, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требований Комитета по управлению имуществом г. Таганрога и ОАО «Тагмет», оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суд апелляционной инстанции не усматривает.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 10.12.2014 по делу № А53-55/2014 оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Еремина О.А.

Судьи Ковалева Н.В.

Чотчаев Б.Т.