Гражданский кодекс часть 1

от Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области: представитель ФИО3, удостоверение, по доверенности от 09.01.2019 (до и после перерыва);

от ООО «Элит-Оценка»: представитель ФИО4. паспорт, по доверенности от 06.02.2018 (до перерыва),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 08.02.2019 по делу № А53-15768/2018 (судья Золотарева О.В.)

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1

(ИНН <***>, ОГРНИП <***>)

к ответчику Министерству имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области

при участии третьего лица ООО «Элит-Оценка»

о признании недостоверной итоговой величины рыночной стоимости размера ежегодной арендной платы

по встречному иску о взыскании долга, пени,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к Министерству имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий и организаций по Ростовской области (далее - министерство) о признании уведомления от 13.09.2017 №19.6.3/2416 об изменении арендной платы недействительным.

Министерство обратилось со встречным иском к предпринимателю о взыскании 763 108 руб. 50 коп. задолженности, 35 330 руб. 02 коп. неустойки.

В процессе рассмотрения дела исковые требования предпринимателем неоднократно уточнялись, в итоговой редакции уточнений предприниматель просил суд признать недостоверной итоговую величину рыночной стоимости размера ежегодной арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 61:590020522:348, площадью 19 821 кв.м, расположенным по адресу: <...>, в сумме 1 486 575 руб., определенную на основании отчета об оценке от 22.08.2017 № 243/2-011104, выполненного ООО «Элит-Оценка». Установить рыночную стоимость ежегодной арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 61:590020522:348, определенную по состоянию на 14.06.2017, в размере 809 100 руб.

Уточнение принято судом протокольным определением от 14.01.2019.

Министерство представило расчет с учетом заключения судебной экспертизы, согласно которому размер долга составляет 411 864 руб. 72 коп., пени - 29 184 руб. 31 коп.

В судебном заседании суда первой инстанции 05 февраля 2019 года представитель предпринимателя признал наличие задолженности в размере, установленном по результатам экспертизы.

Решением от 08.02.2019 первоначальные исковые требования удовлетворены. Признана недостоверной итоговая величина рыночной стоимости размера ежегодной арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 61:59:0020522:348, площадью 19 821 кв.м, расположенного по адресу: <...>, в сумме 1 486 575 руб., определенную на основании отчета об оценке от 22.08.2017 № 243/2-011104, выполненного ООО «Элит-Оценка». Установлена рыночная стоимость ежегодной арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым
№ 61:59:0020522:348, площадью 19 821 кв.м, расположенным по адресу: <...>, определенная по состоянию на 14 июня 2017 года, в размере 809 100 рублей. Встречные исковые требования удовлетворены частично. С предпринимателя в пользу министерства взыскано 411 864 руб. 72 коп. задолженности, а также 29 183 руб. 27 коп. неустойки. В удовлетворении остальной части встречного иска отказано. С министерства в пользу предпринимателя взыскано 30 000 руб. расходов по проведению судебной экспертизы.

Не согласившись с принятым судебным актом, министерство обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 08.02.2019 отменить, удовлетворить исковые требования в полном объеме. В обоснование жалобы заявитель указывает, что судебная экспертиза не может опровергать достоверность отчета независимого оценщика, в соответствии с которым министерством определялся размер арендной платы по договору. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, поэтому арендная плата за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в силу п. 1 ст. 424 ГК РФ, является устанавливаемой (регулируемой) уполномоченными на то органами. Размер арендной платы по договору аренды за спорный период на основании отчета об оценке от 22.08.2017 № 243/2-011104. Отчет составлен с учетом требований законодательства в области оценочной деятельности. На основании изложенного, минимущество Ростовской области возражало против проведения судебной экспертизы по определению годовой рыночной стоимости права пользования на условиях договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020522:348, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 14.06.2017.

От индивидуального предпринимателя ФИО1 и Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области в материалы дела поступили письменные пояснения, которые судом апелляционной инстанции рассмотрены и приобщены к материалам дела.

Представитель Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт. Поддержал доводы письменных пояснений.

Представитель индивидуального предпринимателя ФИО1 возражал против удовлетворения апелляционной жалобы. Поддержал доводы письменных пояснений относительно Отчета №243/2-011104 оценщика ООО «Элит-Оценка» с учетом заключения СООА «Межрегиональный союз оценщиков» № 181/05-19 от 04.06.2019, из которого следует, что Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297 утвержден Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», которым определены общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности (пункт 1). Основными подходами, используемыми при проведении оценки, названы сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов предписано учитывать не только возможность применения каждого из них, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации (пункт 11). Сравнительный подход как совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами рекомендовано применять при доступности достоверной и достаточной для анализа информации о ценах и характеристиках объектов-аналогов (пункты 12,13). Доходный подход как совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки, рекомендовано применять когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода (пункты 15. 16. 17). Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 утвержден Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», которым рекомендовано применение сравнительного подхода к оценке недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений, когда в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам либо типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения). В этом случае при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обоснованно (пункт 22). Применение доходного подхода рекомендовано для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов. В рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям (пункт 23). Применение затратного подхода рекомендовано для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений. Условиями применения такого подхода названа низкая активность рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке (пункт 24). Из Отчета № 243/2-011104, представленного представителем ООО «Элит-Оценка» в суд апелляционной инстанции, и заключения Саморегулируемой организации оценщиков Ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков»
№ 181/05-19 от 04.06.2019 усматривается, что годовая рыночная стоимость права пользования на условиях договора аренды спорного земельного участка но состоянию на 14.06.2017 определена только одним подходом. На момент проведения оценки оценщик ООО «Элит-Оценка» не располагал достоверной информацией, позволяющей прогнозировать будущие затраты и доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. Например, отсутствует подтвержденная заказчиком в установленном порядке (ФСО № 3 пункт 11) информация о расходах, связанных с владением объектом оценки. В рамках данного подхода, оценщиком были выбраны объекты-аналоги, относящиеся к сегменту рынка «под ИЖС». Между тем, сегмент рынка для оцениваемого объекта - «под производственно-складскую застройку». Приведенные объекты не могут являться объектами-аналогами объекту оценки ввиду причастности указанных объектов и объекта оценки к различным сегментам рынка. В обоснование отказа от сравнительного подхода оценщик ООО «Элит-Оценка» сослался на то, что рынок земель, категория - земли населенных пунктов под производственно-складскую застройку в г.Шахты не развит. Однако возможность применения сравнительного подхода подтверждена заключением судебной экспертизы. Рыночная стоимость ежегодной арендной платы за пользование спорным земельным участком определена по состоянию на 14 июня 2017 года, в размере 809 100 рублей. В заключении судебной экспертизы отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, им даны ответы на поставленные вопросы, при этом каких-либо неясностей, противоречий или необоснованности в заключении эксперта судом не установлено, равно как и процессуальных нарушений. Поэтому суд первой инстанции обоснованно принял заключение эксперта. При этом процессуальным законодательством установлены особые правила оспаривания результатов проведенной по делу судебной экспертизы. Так, в силу части 2 статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов. Однако Минимущество Ростовской области о назначении по делу повторной экспертизы в суде первой инстанции не ходатайствовало. Поскольку при изложенных обстоятельствах оценщик ООО «Элит-Оценка» необоснованно отказался от использования сравнительного подхода, установленная им итоговая величина оценки не может быть признана достоверной. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.05.2017 по делу №А53-15943/2016. Что касается экспертного заключения Саморегулируемой организации оценщиков Ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков» № 181/05-19 от 04.06.2019, то перед экспертом не ставились задачи анализа исходных данных, а отчет об оценке № 243/2-011104 проверен посредством анализа текста. Следовательно, проведенная экспертиза отчета носила нормативно-методический характер, соответственно, не могла подтвердить рыночную стоимость объекта оценки, определенную оценщиком в отчете об оценке. По смыслу ч. 5 ст. 71 АПК РФ экспертное заключение саморегулируемой организации на отчет об оценке не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами. В рассматриваемом случае из сути заявленных исковых требований усматривается, что целью обращения индивидуального предпринимателя ФИО1 в арбитражный суд является установление достоверной величины годовой арендной платы за пользование земельным участком.

В силу пункта 2 названного Информационного письма в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ).

Определением от 15.04.2019 апелляционный суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Элит-Оценка» (ИНН <***>, ОГРН <***>; адрес: 344010, <...>).

Представитель ООО «Элит-Оценка» поддержал доводы, представленного ранее письменного отзыва.

В порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлен перерыв до 15 июля 2019 года до 14 час. 30 мин.

После окончания перерыва 15 июля 2019 года в 14 час. 34 мин. судебное заседание продолжено с участием прежнего представителя Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области, который поддержал занимаемую правовую позицию.

Законность и обоснованность судебного акта проверяется в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав пояснения представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между комитетом по управлению имуществом администрации г. Шахты (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка находящегося в государственной собственности № 6553 от 08.08.2013 (в редакции дополнительных соглашений от 07.04.2014, 20.02.2015).

Согласно условиям заключенного договора, а также акту приема-передачи к нему, арендодатель предоставил в аренду земельный участок с кадастровым номером 61:59:0020522:348, находящийся по адресу: <...>, общей площадью 19 821 кв. м (далее участок).

При рассмотрении дела №А53-13769/2015 Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в постановлении от 30.08.2016 установлено, что спорный земельный участок был передан в государственную собственность Ростовской области на основании распоряжения Территориального управления Росимущества по Ростовской области.

Спорный земельный участок находится в собственности Ростовской области (дата регистрации 26.01.2007, регистрационная запись № 61:59:0020522:348 – 61/049/2017-1), что подтверждается выпиской из ЕГРН от 14.06.2017.

В соответствии с пунктом 3.1 договора размер годовой арендной платы составлял 619 204 руб.

В соответствии с абзацем 2 пункта 3.4 договора арендодатель в одностороннем порядке изменяет размер арендной платы при принятии органами государственной власти и управления соответствующих актов, регламентирующих порядок определения размера арендной платы, при изменении ставки арендной платы, кадастровой стоимости земельного участка, значений и коэффициентов, используемых в расчете арендной платы за землю. В этих случаях размер арендной платы считается измененным с момента вступления в силу нормативных - правовых актов (официальной публикации нормативного - правового акта или даты указанной в нормативном - правовом акте) или момента, указанного в нормативных - правовых актах, которыми изменяется порядок определения размера арендной платы, ставки арендной платы, кадастровая стоимость земельного участка, значения и коэффициенты, используемые в расчете арендной платы за землю. Индексация размера арендной платы проводится путем последовательного перемножения индексов прогнозируемого уровня инфляции.

На момент заключения договора аренды размер арендной платы устанавливался в соответствии с постановлением Правительства Ростовской области от 27.02.2012 № 120 «Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и находящихся в государственной собственности Ростовской области».

В соответствии с п.п. 3.2 договора арендная плата вносится арендатором равными долями ежемесячно, не позднее 20-го числа отчетного месяца, путем перечисления на счет, указанный в договоре.

Письмом от 13.09.2017 № 19.6.3/2416 в адрес предпринимателя было направлено уведомление об изменении собственника земельного участка и реквизитов для оплаты платежей по договору аренды, а также уведомление об изменении с 14.06.2017 условий договора в части размера ежегодной арендной платы согласно отчету об оценке от 22.08.2017 № 243/2-011104, выполненному ООО «Элит-Оценка».

Письмом от 21.05.2018 № 19.6.3/1279/74 в адрес арендатора было направлено уведомление о наличии задолженности и пени.

Принимая решение по делу, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке, в сроки и в размере, определенном договором.

В силу пункта 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Указанные положения конкретизированы в пункте 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015, в соответствии с которой, если иное не установлено настоящим кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Арендная плата за использование спорного участка находится в собственности субъекта Российской Федерации – Ростовской области и носит регулируемый характер (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса).

Из положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в случае, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, и не вправе применять иной размер арендной платы.

В пункте 19 постановления от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления от 25.01.2013 № 13) Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Поскольку договор № 6553 от 08.08.2013 был заключен сторонами после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, к отношениям сторон, заключившим данный договор, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, установленный нормативными актами Ростовской области.

Письмом от 13.09.2017 № 19.6.3/2416 в адрес арендатора направлено уведомление об изменении с 14.06.2017 условий договора в части размера ежегодной арендной платы согласно отчету об оценке от 22.08.2017 № 243/2-011104, выполненному ООО «ЭлитОценка». По указанному отчету рыночная стоимость годовой арендной платы спорного участка определена в размере 1 486 575 руб.

Несогласие с размером арендной платы, установленной данным отчетом, выражено предпринимателем в первоначальном иске. Арендатором также представлен в материалы дела отчет ООО «Центр независимой профессиональной оценки Эксо-С» № 61/18-071, согласно которому итоговая величина годовой рыночной стоимости права пользования на условиях договора аренды составляет 495 525 руб.

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки. Из содержания названной нормы следует, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Кодекса). Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом может быть назначена экспертиза (пункт 2 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком»).

С учетом наличия в деле внесудебных экспертиз с существенно различными результатами оценки права аренды, по ходатайству предпринимателя определением от 24.10.2018 судом была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФИО5, перед экспертом поставлен следующий вопрос:

1) Определить годовую рыночную стоимость права пользования на условиях договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020522:348, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 14.06.2017.

Согласно выводам экспертного заключения ИП ФИО5, годовая рыночная стоимость права пользования на условиях договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020522:348, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 14.06.2017 составляет 809 100 руб.

При исследовании заключения судебной экспертизы суд пришел к выводу о том, что оно соответствует требованиям Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о допустимости доказательств, соответствует Федеральному закону от 31.05.2001 N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и нормам статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд также указал, что в заключении судебной экспертизы отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, им даны ответы на поставленные вопросы, при этом каких-либо неясностей, противоречий или необоснованности в заключении эксперта судом не установлено, равно как и процессуальных нарушений.

Суд, руководствуясь положениями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ), разъяснениями, изложенными в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 65 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что при оценке рыночной стоимости спорного помещения оценщиком не были допущены такие нарушения Закона № 135-ФЗ и требования иных правовых актов в области оценочной деятельности, которые лишали бы отчет об оценке доказательственной силы и могли бы повлиять на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. В отчете содержится вся необходимая, достаточная и существенная для оценки стоимости объекта информация.

Установление в годовой рыночной стоимости права аренды, установленной результатами проведенной по делу судебной экспертизы, соответствует целям судебной защиты, за которой предприниматель и обратился, заявляя настоящий иск.

С учетом результатов проведенной по делу экспертизы, применения коэффициентов инфляции, с учетом взысканной Арбитражным судом Ростовской области по делу № А53-1872/2018 с арендатора задолженности в размере 564 762 руб. 74 коп. за период с 14.06.2017 по 31.10.2017, согласно расчету министерства, размер задолженности арендатора за период с 01.11.2017 по 30.04.2018 составляет 411 864 руб. 72 коп., размер пени за период с 20.11.2017 по 30.04.2018 – 29 184 руб. 31 коп.

С указанным расчетом министерства согласился предприниматель.

Между тем, судом осуществлена проверка расчетов сторон, в результат которой установлено, что расчет пени сторонами произведен неверно.

Так, согласно перерасчету суда, с учетом норм ст. 191, 193 ГК РФ, размер пени за указанный период составляет 29 183 руб. 27 коп.

Таким образом, с арендатора в пользу министерства судом взыскано 411 864 руб. 72 коп. задолженности, а также 29 183 руб. 27 коп. неустойки.

Возражения заявителя, обусловленные несогласием с заключением судебной экспертизы, апелляционная коллегия находит не соответствующими положениям статей 71, 82, части 3 статьи 286, части 2 статьи 287 Кодекса. Основания считать названное доказательство не относимым, недопустимым и не отвечающим предъявляемым к доказательствам в арбитражном процессе требованиям, не установлено судом.

Экспертиза проведена компетентным специалистом, экспертом ФИО5, оценщиком 1 категории, членом экспертного совета Российского общества оценщиков, доктором экономических наук.

Применяя только затратный подход и обосновывая отказ от сравнительного и доходного подхода оценщик ООО «Элит-Оценка» сослался на то, что рынок земель, категория - земли населенных пунктов под производственно-складскую застройку в г.Шахты не развит, что приведет к значительной погрешности. Однако возможность применения сравнительного подхода подтверждена заключением судебной экспертизы. Экспертиза проводилась с осмотром объекта и приложением фотоматериалов объекта (л.д. 23-24, т.3). Такого осмотра по внесудебному исследованию не проводилось. В судебном заключении (л.д. 30, 46-49, т.3) приведены аналоги участков, арендуемых различными арендаторами в городе Шахты у муниципалитетов с указанием конкретной годовой рыночной стоимости права аренды.

Таким образом, доводы заявителя жалобы о том, что суд был не вправе применять годовую рыночную стоимость права аренды по результатам судебной экспертизы, не принимаются, так как по смыслу законодательства об оценке предполагается, что в случае наличия спора о величине рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, данный спор разрешается в суде с использованием процессуального механизма назначения судебной экспертизы.

Судом также принято во внимание, что ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы не заявлялось ни в первой, ни в апелляционной инстанциях.

Суд первой инстанции выполнил требования статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, полно, всесторонне исследовал и оценил представленные в деле доказательства и принял законный и обоснованный судебный акт.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 08.02.2019 по делу
№ А53-15768/2018 оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий М.Г. Величко

Судьи Ю.И. Баранова

О.А. Еремина