Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Спецмонолитстрой» и департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 20 февраля 2016 года по делу № А53-24718/2015 (судья Димитриев М.А.)

по иску департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304)

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью «Спецмонолитстрой» (ИНН 6164101915, ОГРН 1026103284130)

о взыскании неустойки по договору аренды земельного участка и об обязании заключить дополнительное соглашение к договору,

УСТАНОВИЛ:

департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее – истец, департамент, ДИЗО г. Ростова-на-Дону) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Спецмонолитстрой» (далее – ответчик, общество, ООО «Спецмонолитстрой») о взыскании 634 578 руб. 45 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.07.2014 по 30.06.2015, 57 529 руб. 37 коп. неустойки за период с 20.09.2014 по 07.08.2015 и обязании общества подписать дополнительное соглашение №5 к договору аренды №22570 от 14.03.2002.

Исковые требования мотивированы тем, что согласно дополнительному соглашению от 15.05.2008 к договору аренды №22570 от 14.03.2002 сторонами согласован порядок определения размера арендной платы исходя из рыночной стоимости права аренды. В соответствии с Порядком определения размера арендной платы, утвержденным постановлением Правительства Ростовской области от 27.02.2012 №120, департаментом в адрес общества был направлен для подписания проект дополнительного соглашения №5 к договору аренды об изменении размера арендной платы, установленной в соответствии с протоколом №21 от 18.07.2014 заседания городской комиссии по согласованию результатов оценки права пользования земельным участком с кадастровым номером 61:44:0073307:17. Данное дополнительное соглашение обществом не подписано. Обществом также не исполняется обязанность по внесению арендной платы в установленные договором сроки.

Заявлением от 19.11.2015 (л.д. 52) департамент отказался от иска в части взыскания долга по арендной плате и увеличил цену иска в части взыскания неустойки до 62 552 руб. 84 коп. за счет увеличения периода просрочки до 16.10.2015.

Решением суда от 20 февраля 2016 года удовлетворено исковое требование о взыскании с общества в пользу департамента неустойки в размере 62 552 руб.
84 коп. В остальной части в удовлетворении исковых требований суд отказал.

Суд указал, что согласно отчету №22/14/5 от 09.07.2014 об оценке рыночной стоимости объекта оценки право пользования на условиях аренды в течение одного года земельным участком с кадастровым номером 61:44:0073307:17 составляет 1 524 000 руб. Сумма основной задолженности, исчисленная из нового размера арендной платы, обществом погашена в добровольном порядке, что свидетельствует о признании обществом основного долга и о согласии с новым размером арендной платы, установленным департаментом. В части требования об обязании ответчика подписать дополнительное соглашение к договору суд указал, что договор аренды заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, арендная плата по нему является регулируемой. Поскольку условие о размере арендной платы не является существенным условием договора аренды, оно не требует согласования сторонами. Действующий нормативно-правовой акт Ростовской области не предусматривает необходимости заключения дополнительных соглашений к договору об изменении арендной платы. Согласно абзацу 11 пункта 15 постановления Правительства Ростовской области от 02.03.2015 №135 «Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области» размер ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке в пределах срока договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, путем направления в адрес арендатора уведомления об изменении арендной платы. Обязательность внесения изменений в договор аренды в данном случае также не подпадает под регулирование пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд удовлетворил иск в части взыскания неустойки за просрочку внесения арендных платежей в размере 62 552 руб. 84 коп., признав произведенный истцом расчет неустойки правильным.

Общество и департамент обжаловали решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Общество просило решение отменить в части взыскания неустойки и принять в указанной части новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

Департамент просил решение отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований об обязании подписать дополнительное соглашение №5 к договору аренды №22570 от 14.03.2002, принять в указанной части новый судебный акт об удовлетворении иска.

Апелляционная жалоба общества мотивирована следующими доводами:

- вывод суда о согласии общества с новым расчетом арендной платы не обоснован. Судом не исследовано, как определялась арендная плата и не обосновано, в связи с чем принимается отчет №22/14/5 от 09.07.2014. Произведенная обществом оплата не свидетельствует о признании им нового порядка расчета арендной платы, а свидетельствует о наличии переплаты арендной платы,

- в связи с отсутствием задолженности по арендной плате, взыскание с общества неустойки в размере 62 552 руб. 84 коп. является незаконным. Суд необоснованно отклонил заявление общества о применении положений статьи 333 ГК РФ.

Департамент в апелляционной жалобе указал следующее:

- дополнительными соглашениями от 15.05.2008 и от 28.04.2010 к договору аренды стороны согласовали порядок определения размера арендной платы исходя из рыночной стоимости права аренды. Постановлением Правительства Ростовской области от 27.02.2012 №120 утвержден Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена. Размер арендной платы, определенной в соответствии с пунктом 5 данного Порядка, подлежит изменению в пределах срока договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, исходя из рыночной стоимости права аренды такого земельного участка, устанавливаемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, но не чаще чем 1 раз в год путем заключения дополнительного соглашения к договору аренды данного земельного участка. Поскольку размер арендной платы по договору аренды, установленный в соответствии с протоколом №136 от 10.06.2005 комиссии по согласованию результатов оценки объектов муниципальной собственности является неактуальным вследствие инфляционных процессов и не отражает реальную стоимость пользования арендованным имуществом, департаментом подготовлен и направлен в адрес общества для подписания проект дополнительного соглашения №5 к договору аренды,

- независимо от того, что цена аренды земельных участков относится к категории регулируемых цен, стороны договора не лишены права требовать друг от друга внесения в заключенный ими договор изменений, обусловленных изменением законодательства. Принятие соответствующими органами нормативных актов, регулирующих принципы и правила определения размера арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в муниципальной и государственной собственности, является случаем, установленным подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ, на основании которого договор может быть изменен по требованию одной из сторон.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы своей апелляционной жалобы, просил решение суда в части отказа в удовлетворении требования об обязании общества заключить дополнительное соглашение к договору отменить. Пояснил, что заявленная ко взысканию в рамках настоящего дела неустойка в размере 62 552 руб. 84 коп. начислена за период с 20.09.2014 по 16.10.2015 за нарушение сроков внесения обществом арендной платы за период с 01.07.2014 по 30.09.2015. Представил копию расчета суммы неустойки, являющегося приложением к заявлению от 19.11.2015 №59-30-25472/13 об уточнении исковых требований (л.д. 52 том 1).

Представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы общества.

В судебном заседании был объявлен перерыв с 05.07.2016 до 12.07.2016.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 14.03.2002 на основании постановления администрации города Ростова-на-Дону от 07.09.2001 №2 между Комитетом по
земельным ресурсам и землеустройству по г. Ростову-на-Дону (арендодатель) и ООО «Спецмонолитстрой» (арендатор) был заключен договор №22570, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду целый земельный участок с кадастровым номером 61:44:0073307:17 по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Машиностроительный, 2 а, сроком до 07.09.2016.

Государственная регистрация договора аренды произведена 23.05.2002 (запись о регистрации №61-01/44-97/2002-137).

В соответствии с пунктом 2.1 договора размер арендной платы определяется по формуле: А = Рс х Ки х Кз х Ккр х S, где Рс – средняя ставка земельного налога за единицу земельного участка в год; Ки – коэффициент индексации ставок земельного налога; Кз – коэффициент зоны градостроительной (территориальной зоны); Ккр – коэффициент кратности, учитывающий вид использования земель и категории арендаторов; S – площадь земельного участка в метрах.

В пункте 2.4 договора стороны согласовали, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями (1/4) от общей суммы платы за один год не позднее 20 числа последнего месяца квартала.

Суд первой инстанции правильно установил, что заключенный между
сторонами договор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как следует из материалов дела, спорный земельный участок является земельным участком, государственная собственность на который не разграничена, и находится в распоряжении органов местного самоуправления.

Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.12.2011 №9069/11, публичные образования при сдаче ими в аренду принадлежащих им на праве собственности земельных участков, выступают одновременно не только как субъект гражданского оборота и сторона в договоре аренды, но и как субъект публичных отношений, наделенный в установленных законом случаях правом издавать нормативные акты, закрепляющие ставки арендной платы или механизм их определения. В силу такого властного полномочия публичное образование фактически обладает возможностью в одностороннем порядке изменять условие о размере арендной платы в ранее заключенных им договорах аренды, в том числе даже тогда, когда условия договора вообще не предусматривают его одностороннего изменения.

В силу пункта 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Во исполнение требований Земельного кодекса Российской Федерации Правительством Российской Федерации принято постановление от 16.07.2009 №582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей, а также предсказуемости, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя.

В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Поскольку договор №22570 от 14.03.2002 был заключен сторонами после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, к правоотношениям сторон, заключившим данный договор, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, установленный соответствующими нормативными актами Ростовской области и г. Ростова-на-Дону.

За период с 01.07.2014 по 30.06.2015 арендодатель, руководствуясь положениями соответствующих нормативных актов, произвел начисление обществу арендной платы за использование спорного земельного участка.

Кроме этого, принимая во внимание, что размер арендной платы по договору №22570 от 14.03.2002, установленный в соответствии с протоколом №136 от 10.06.2005 комиссии по согласованию результатов оценки объектов муниципальной собственности, является неактуальным вследствие инфляционных процессов и не отражает реальную стоимость пользования арендованным имуществом, 05.08.2014 департамент направил в адрес общества с сопроводительным письмом №59-30/8553/6 (л.д. 44 том 1) для подписания дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка.

Неподписание ООО «Спецмонолитстрой» дополнительного соглашения к договору и неисполнение им своей обязанности по внесению арендной платы за период с 01.07.2014 по 30.06.2015 послужили основанием для обращения ДИЗО
г. Ростова-на-Дону в суд с иском по настоящему делу.

Поскольку до рассмотрения спора по существу ООО «Спецмонолитстрой» произвело погашение задолженности по арендной плате в полном объеме, департамент отказался от иска в части взыскания 634 578 руб. 45 коп. долга.

В связи с нарушением обществом согласованных в договоре сроков внесения арендной платы департамент просил взыскать с него неустойку в размере
62 552 руб. 84 коп.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В пункте 5.3 договора стороны согласовали, что в случае невнесения арендной платы в установленные договором сроки арендатор обязуется уплатить в бюджет пеню в размере, установленном налоговым законодательством для налогоплательщиков на момент внесения арендной платы.

В соответствии со статьей 75 Налогового кодекса Российской Федерации пеня за каждый день просрочки определяется в процентах от неуплаченной суммы налога или сбора. Процентная ставка пени принимается равной одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Рассмотрев требование департамента о взыскании неустойки, суд первой инстанции признал его заявленным обоснованно.

В апелляционной жалобе общество не согласилось с данным выводом суда первой инстанции, указало, что суд не исследовал, каким образом определялась арендная плата и не обосновал, в связи с чем принимается отчет №22/14/5 от 09.07.2014. Произведенная обществом оплата не свидетельствует о признании им нового порядка расчета арендной платы, а свидетельствует о наличии переплаты арендной платы.

Согласно позиции общества, расчет платы за пользование земельным участком в спорный период должен был быть осуществлен исходя из кадастровой стоимости земельного участка по формуле, закрепленной в соответствующих нормативных актах.

Вместе с тем, согласно позиции департамента, расчет соответствующей платы правомерно был произведен им, исходя из рыночной стоимости права аренды спорного земельного участка.

Поскольку правильность произведенного истцом расчета неустойки непосредственно связана с расчетом суммы долга, суд апелляционной инстанции с учетом доводов жалобы общества проверил расчет суммы долга, за нарушение оплаты которого департамент произвел начисление неустойки в размере
62 552 руб. 84 коп., и пришел к следующим выводам.

Согласно пояснениям ДИЗО г. Ростова-на-Дону, заявленная ко взысканию в рамках настоящего дела неустойка в размере 62 552 руб. 84 коп. начислена за период с 20.09.2014 по 16.10.2015 за нарушение сроков внесения обществом арендной платы за период с 01.07.2014 по 30.09.2015.

В указанный период (с 01.07.2014 по 30.09.2015) действовали два областных нормативных правовых акта, регламентирующих порядок расчета арендной платы за пользование не разграниченными земельными участками, а именно: постановление Правительства Ростовской области от 27.02.2012 №120 «Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области» (действовавшее по 01.03.2015) и постановление Правительства Ростовской области с аналогичным названием от 02.03.2015 №135 (действующее с 02.03.2015), а также два муниципальных нормативных акта, а именно: постановление администрации города Ростова-на-Дону от 27.05.2014 №580 «О Порядке расчета арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, расположенных в границах муниципального образования «Город Ростов-на-Дону» (действовавшее по 14.07.2015) и постановление администрации города Ростова-на-Дону от 09.07.2015 №576 «О расчете арендной платы и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, расположенных в границах муниципального образования «Город Ростов-на-Дону», и признании утратившими силу некоторых правовых актов Администрации города Ростова-на-Дону» (действующее с 15.07.2015).

Согласно пункту 1 приложения №1 к постановлению Правительства Ростовской области от 27.12.2012 №120, действовавшего по 01.03.2015, размер арендной платы на год за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается по видам использования земель и категориям арендаторов, в том числе для лиц, освобожденных от уплаты земельного налога, органами местного самоуправления городских округов и муниципальных районов с учетом Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 №582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

В период с 01.07.2014 по 01.03.2015 на территории муниципального образования «Город Ростов-на-Дону» органами муниципальной власти не был установлен порядок определения размера арендной платы на год за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Постановлением администрации города Ростова-на-Дону от 27.05.2014 №580 для неразграниченных земель были утверждены только ставки арендной платы по видам использования земель в процентах от кадастровой стоимости. Более того, в абзаце 2 пункта 1 приложения №1 к постановлению от 27.05.2014 №580 было указано, что порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, установлен постановлением Правительства Ростовской области от 27.02.2012 №120.

Таким образом, в период с 01.07.2014 по 01.03.2015 порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определялся постановлением Правительства Ростовской области от 27.02.2012 №120.

Изучив материалы дела и положения постановления от 27.02.2012 №120, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что истец правомерно произвел начисление арендной платы за указанный период, исходя из рыночной стоимости права аренды участка.

Так, в пункте 1 приложения №1 к постановлению от 27.02.2012 №120 предусмотрено, что размер арендной платы на год за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается по видам использования земель и категориям арендаторов органами местного самоуправления. В пунктах 2 и 3 указанного приложения №1 к постановлению установлены случаи, при которых размер арендной платы определяется на основании кадастровой стоимости земельных участков и также устанавливается органами местного самоуправления. Пункт 5 приложения №1 к постановлению касается случая определения размера платы за пользование участком исходя из рыночной стоимости права аренды.

Спорный земельный участок по виду своего разрешенного использования и порядку его предоставления в аренду обществу не подпадает ни под один из случаев, при которых размер арендной платы подлежит определению на основании кадастровой стоимости участка.

Общество нормативно не обосновало необходимость осуществления расчета платы за участок на основании его кадастровой стоимости.

К спорной ситуации также не подлежит применению пункт 5 приложения №1 к постановлению от 27.02.2012 №120, поскольку договор аренды №22570 от 14.03.2002 был заключен задолго до принятия указанного постановления в период, когда порядок расчета платы за пользование участком определялся на основании других нормативных правовых актов. В связи с чем, земельный участок не может быть признан предоставляемым впервые.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что размер арендной платы за пользование земельным участком в период с 01.07.2014 по 01.03.2015 подлежал определении в соответствии с пунктом 8.2 постановления от 27.02.2012 №120, согласно которому в случае, если органами местного самоуправления не установлены размеры арендной платы в соответствии с пунктами 1-3, 8.1 настоящего Порядка, то размер арендной платы определяется исходя из рыночной стоимости права аренды таких земельных участков, устанавливаемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, за исключением случаев, установленных пунктом 6 настоящего Порядка. При этом размер арендной платы на год за использование указанных земельных участков не может быть ниже размера земельного налога за такие земельные участки.

Учитывая, что во исполнение пункта 1 приложения №1 к постановлению от 27.02.2012 №120 органами местного самоуправления муниципального образования «Город Ростов-на-Дону» не был установлен порядок определения размера арендной платы за не разграниченные земельные участки, расположенные на территории муниципального образования, размер платы за использование спорного земельного участка в указанный период подлежал определению исходя из рыночной стоимости права аренды земельного участка.

Относительно размера арендной платы за период с 01.07.2014 по 01.03.2015 суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить следующее.

Как указывалось выше, из материалов дела следует, что истец правильно произвел начисление ответчику арендной платы за указанный период исходя из рыночной стоимости права аренды спорного земельного участка.

Однако истец неправомерно определил размер арендной платы за указанный период в соответствии с отчетом №22/14/5 от 07.07.2014, подготовленным
ООО «Оценка Оптима» (л.д. 57-84 том 1).

Так, согласно материалам дела, в июне 2005 года оценщиками, аккредитованными при администрации города Ростова-на-Дону, была проведена оценка рыночной стоимости права аренды спорного земельного участка. В соответствии с протоколом №136 от 10.06.2005 комиссии по согласованию результатов оценки рыночная стоимость права аренды спорным участком составила 145 050 руб. в год.

В материалы дела представлены дополнительные соглашения №2 от 15.05.2008 и №4 от 28.04.2010 к договору №22570 от 14.03.2002, в которых стороны согласовали размер арендной платы на 2008 год как произведение рыночной стоимости права аренды (145 050 руб.) и коэффициентов инфляции на 2006, 2007 и 2008 годы, а также размер арендной платы на 2010 год как произведение рыночной стоимости права аренды (145 050 руб.) и коэффициентов инфляции на 2006, 2007, 2008, 2009 и 2010 годы.

Таким образом, стороны согласовали не только методологию определения размера платы, соответствующую действовавшему в указанный период нормативному регулированию, но и согласовали применение к их правоотношениям оценки, произведенной в 2005 году и утвержденной протоколом №136 от 10.06.2005 комиссии по согласованию результатов оценки объектов муниципальной собственности.

Случаи и периодичность изменения арендной платы за использование земельных участков в спорный период регулировались пунктом 9 приложения №1 к постановлению от 27.02.2012 №120.

Согласно указанному пункту в одностороннем порядке по требованию арендодателя размер годовой арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, мог изменяться либо путем ежегодной индексации с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, либо в связи с изменением ставок арендной платы, нового размера прогнозируемого уровня инфляции, порядка определения размера арендной платы, которые утверждаются соответствующими нормативными актами. При этом в последнем случае размер арендной платы считался измененным с момента вступления в силу данных нормативных правовых актов.

Таким образом, учитывая положения действующего законодательства Российской Федерации об обязательной публикации федеральных законов о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, а также нормативных актов, связанных с утверждением ставок арендной платы, нового размера прогнозируемого уровня инфляции, порядка определения размера арендной платы, арендатор, действуя разумно и добросовестно, имеет возможность и обязан отслеживать нормативное регулирование в области земельных отношений в целях своевременного внесения арендной платы в необходимом размере.

Иная ситуация складывается при определении размера арендной платы на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков и проведении арендодателем соответствующей переоценки.

В частности, в абзаце 10 пункта 9 приложения №1 к постановлению от 27.02.2012 №120 закреплено, что размер арендной платы, определенный в соответствии с пунктом 5 данного Порядка, подлежит изменению в пределах срока договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, исходя из рыночной стоимости права аренды такого земельного участка, устанавливаемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, не чаще чем 1 раз в год путем заключения дополнительного соглашения к договору аренды данного земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

Установление особого порядка изменения размера арендной платы в связи с осуществлением переоценки стоимости права аренды в виде заключения дополнительного соглашения к договору аренды обусловлено необходимостью информирования арендатора о проведенной оценке и выражения им своего согласия с данной оценкой (то есть отсутствие у него возражений относительно порядка ее проведения).

Несмотря на то, что в абзаце 10 пункта 9 приложения №1 к постановлению от 27.02.2012 №120 указано на его применимость к пункту 5 названного приложения, суд апелляционной инстанции полагает возможным применить данное правило к спорной ситуации.

Так, в первоначальной редакции постановления от 27.02.2012 №120 пункт 8.2 в приложении №1 отсутствовал. Названный пункт был введен позднее постановлением Правительства Ростовской области от 22.08.2013 №514. Вместе с тем, вводя пункт 8.2 и закрепляя в нем порядок определения размера арендной платы аналогичный порядку, закрепленному в пункте 5 приложения, законодатель, тем не менее, не внес изменения в абзац 10 пункта 9. Данное обстоятельство является недостатком законодательной техники.

Вместе с тем, порядок определения размера арендной платы, указанный в пункте 8.2 приложения №1 к постановлению от 27.02.2012 №120, является аналогичным порядку определения размера платы, указанному в пункте 5 названного приложения.

Исходя из механизма изменения размера арендной платы путем проведения переоценки рыночной стоимости права аренды земельных участков и необходимости соблюдения в данной ситуации баланса интересов как арендатора, который должен быть своевременно информированным о проведенной переоценке, так и арендодателя, к спорным правоотношениям подлежит применению абзац 10 пункта 9 приложения №1 к постановлению от 27.02.2012 №120, регулирующий сходные отношения.

На допустимость применения указанного принципа к гражданским правоотношениям, связанным с арендой публичных земель, указано в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30.03.2016 по делу №А32-19109/2015.

Дополнительное соглашение №5 к договору аренды №22570 от 14.03.2002, содержащее информацию о проведенной переоценке (о подготовке ООО «Оценка Оптима» нового отчета об оценке №22/14/5 от 07.07.2014), было направлено департаментом в адрес общества с сопроводительным письмом от 05.08.2014
№59-30/8553/6.

Таким образом, ответчик, получив указанное дополнительное соглашение, действуя разумно и добросовестно, обязан был ознакомиться с данным отчетом.

Доказательства направления ООО «Спецмонолитстрой» в адрес департамента мотивированного отказа от применения указанной оценки к спорным правоотношениям в материалы дела не представлены.

ООО «Спецмонолитстрой» указанный отчет не оспорило, каких-либо доводов относительно его неправильности не заявило.

Таким образом, оценка стоимости права аренды спорного земельного участка, осуществленная на дату 07.07.2014, подлежала применению к правоотношениям сторон только с 01 января года, следующего за годом, в котором она была проведена, то есть с 01.01.2015.

Применение данной оценки ранее указанной даты, в том числе и до информирования арендатора о самом факте проведения оценки и ее результатах, не может быть признано правомерным.

Размер арендной платы за период с 01.07.2014 по 31.12.2014 подлежал определению как произведение рыночной стоимости права аренды (145 050 руб.), согласованной сторонами в дополнительных соглашениях к договору, и коэффициентов инфляции на 2006, 2007, 2008, 2009, 2010, 2011, 2012, 2013 и 2014 годы.

Согласно расчету истца (л.д. 60-66 том 2), представленному в суде апелляционной инстанции и являющемуся приложением к уточнениям исковых требований от 19.11.2015 №59-30-25472/13 (л.д. 52 том 1), годовой размер арендной платы за использование земельным участком в 2014 году составлял 286 637 руб. 45 коп.

Учитывая согласованное сторонами в пункте 2.4 договора условие о внесении арендатором арендной платы ежеквартально равными частями (1/4) от общей суммы платы за один год, ООО «Спецмонолитстрой» обязано было произвести внесение арендной платы за третий и четвертый кварталы 2014 года в размере по 71 659 руб. 36 коп. за каждый квартал.

При таких обстоятельствах, департамент неправомерно произвел начисление ответчику арендной платы за третий и четвертый кварталы 2014 года в размере 357 011 руб. 23 коп. и 381 000 руб. соответственно. Данное обстоятельство привело к необоснованному завышению размера неустойки, начисленной департаментом за нарушение обществом сроков внесения данных платежей.

Размер арендной платы за период с 01.01.2015 по 01.03.2015, то есть за период действия постановления от 27.02.2012 №120, подлежал определению в соответствии с отчетом №22/14/5 от 07.07.2014, подготовленным ООО «Оценка Оптима» (л.д. 57-84 том 1), с учетом пункта 9 приложения №1 к названному постановлению.

Постановление Правительства Ростовской области от 27.02.2012 №120 «Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области» было отменено постановлением Правительства Ростовской области с аналогичным названием от 02.03.2015 №135, вступившим в силу с 02.03.2015.

Согласно пункту 1 приложения №1 к постановлению Правительства Ростовской области от 02.03.2015 №135 размер арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органами местного самоуправления городских округов и муниципальных районов по видам использования земель с учетом Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 №582.

В период с 02.03.2015 по 14.07.2015 на территории муниципального образования «Город Ростов-на-Дону» органами муниципальной власти не был установлен порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена. В указанный период также действовало постановление администрации города Ростова-на-Дону от 27.05.2014 №580, которым, как указывалось выше, для неразграниченных земель были утверждены только ставки арендной платы по видам использования земель в процентах от кадастровой стоимости.

Таким образом, в период с 02.03.2015 по 14.07.2015 порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определялся постановлением Правительства Ростовской области от 02.03.2015 №135.

Согласно пункту 10 приложения №1 к постановлению от 02.03.2015 №135 в случае, если размеры арендной платы не установлены в соответствии с пунктами
1-9 Порядка, являющегося приложением №1 к названному постановлению, то размер ежегодной арендной платы определяется по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом размер ежегодной арендной платы за использование земельных участков не может быть ниже размера земельного налога за такие земельные участки. Если размер ежегодной арендной платы, определенный по результатам рыночной оценки, ниже размера земельного налога, то размер ежегодной арендной платы устанавливается в размере земельного налога.

Поскольку спорный земельный участок по виду своего разрешенного использования и порядку его предоставления в аренду обществу не подпадает ни под один из случаев, указанных в пунктах 1-9 Порядка, являющегося приложением №1 к постановлению от 02.03.2015 №135, расчет арендной платы за использование данного участка в период с 02.03.2015 по 14.07.2015 подлежал определению в соответствии с пунктом 10 приложения №1 к названному постановлению, то есть исходя из рыночной стоимости права аренды участка.

15.07.2015 вступило в силу постановление администрации города Ростова-на-Дону от 09.07.2015 №576 «О расчете арендной платы и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, расположенных в границах муниципального образования «Город Ростов-на-Дону», и признании утратившими силу некоторых правовых актов администрации города Ростова-на-Дону», которым было признано утратившим силу постановление администрации города Ростова-на-Дону от 27.05.2014 №580.

Указанным постановлением во исполнение постановления Правительства Ростовской области от 02.03.2015 №135 администрацией города Ростова-на-Дону утвержден «Расчет арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена».

Таким образом, в период с 15.07.2015 по 30.09.2015 порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определялся постановлением Правительства Ростовской области от 09.07.2015 №576.

Согласно пункту 11 приложения №1 к постановлению от 09.07.2015 №576 арендная плата за земельные участки в случаях, не указанных в пунктах 1-9 настоящего постановления, определяется по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом размер ежегодной арендной платы за использование земельных участков не может быть ниже размера земельного налога за такие земельные участки. Если размер ежегодной арендной платы, определенный по результатам рыночной оценки, ниже размера земельного налога, то размер ежегодной арендной платы устанавливается в размере земельного налога.

Поскольку спорный земельный участок по виду своего разрешенного использования и порядку его предоставления в аренду обществу не подпадает ни под один из случаев, указанных в пунктах 1-9 приложения №1 к постановлению от 09.07.2015 №576, расчет арендной платы за использование данного участка в период с 15.07.2015 по 30.09.2015 подлежал определению в соответствии с пунктом 11 приложения №1 к названному постановлению, то есть исходя из рыночной стоимости права аренды участка.

Методология определения размера арендной платы, подлежащая применению к спорным правоотношениям, в постановлениях от 27.02.2012 №120, от 02.03.2015 №135 и от 09.07.2015 №576 является аналогичной.

Размер арендной платы за первый, второй и третий кварталы 2015 года с учетом применения индекса инфляции, составил по 401 955 руб. за каждый квартал.

Учитывая вышеизложенное, департамент неправомерно произвел начисление ответчику арендной платы за второй и третий кварталы 2015 года в размере 420 436 руб. 11 коп. и 427 482 руб. соответственно. Данное обстоятельство привело к необоснованному завышению размера неустойки, начисленной департаментом за нарушение обществом сроков внесения данных платежей.

Кроме этого, при определении начального периода просрочки департаментом не было учтено, что согласно пункту 2.4 договора арендодатель обязан вносить арендную плату не позднее 20 числа последнего месяца квартала, следовательно, арендатор считается просрочившим исполнение данной обязанности с 21 числа последнего месяца квартала. Несмотря на это, в заявленном периоде истец произвел начисление неустойки, начиная с 20 числа последнего месяца соответствующего квартала.

При определении начального периода начисления неустойки истцом также не были учтены положения статьи 193 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что при осуществлении расчета неустойки департаментом учтены произведенные ответчиком в спорный период 12 платежей. Ответчик не оспорил ни отраженную департаментом в расчете сумму оплат, ни дату их внесения. Таким образом, спор между сторонами в данной части отсутствует.

С учетом вышеизложенного, суд апелляционной инстанции осуществил перерасчет размера неустойки за заявленный истцом период, размер которой составил 13 151 руб. 64 коп.

Довод апелляционной жалобы общества о необоснованном отклонении заявления ответчика о применении положений статьи 333 ГК РФ, отклоняется судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.

Согласно статье 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить.

В соответствии с правовым подходом, отраженным в судебных актах высших судебных инстанций (определение Конституционного суда Российской Федерации от 15.01.2015 №7-О, постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №81 от 22.12.2011), снижение неустойки судом возможно только в случае заявления соответствующего ходатайства ответчиком при рассмотрении дела по правилам суда первой инстанции и только в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения ответчиком своих обязательств.

С принятием Федерального закона от 08.03.2015 №42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации», вступившего в силу с 01.06.2015, указанный правовой подход был закреплен в пунктах 1 и 2 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ).

При этом в соответствии с пунктом 74 указанного постановления, возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Заключая договор №22570 от 14.03.2002, ответчик был согласен с указанным условием о размере ответственности за нарушение арендатором своей обязанности по внесению арендных платежей, в связи с чем, и вступил в договорные отношения с истцом на указанных условиях.

Ответчик в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ни в суде первой инстанции, ни в апелляционной жалобе не указал обстоятельства, свидетельствующие о несоразмерности неустойки, исчисленной исходя из 1/300 учетной ставки Банка России от суммы задолженности за каждый день просрочки, не представил соответствующие документальные подтверждения, тем самым приняв на себя соответствующие процессуальные риски (статья 9 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В данном случае примененный судом первой инстанции процент неустойки соразмерен последствиям нарушения арендатором своей обязанности по внесению арендной платы в согласованные сроки.Размер неустойки, рассчитанный исходя из 1/300 учетной ставки Банка России от суммы задолженности за каждый день просрочки, не является чрезмерно высоким и соответствует сложившейся практике договорных отношений.

Немотивированное уменьшение предусмотренного сторонами в договоре размера ответственности нарушает принцип свободы договора.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно не применил статью 333 ГК РФ.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции в данной части суд апелляционной инстанции не усматривает.

Таким образом, решение суда в части взыскания неустойки подлежит изменению, размер неустойки подлежит уменьшению с 62 552 руб. 84 коп. до 13 151 руб. 64 коп. В удовлетворении требования о взыскании неустойки в остальной части надлежит отказать.

В рамках настоящего дела департаментом также было заявлено требование об обязании общества подписать дополнительное соглашение №5 к договору аренды №22570 от 14.03.2002.

В обоснование данного требования департамент указал, что названным дополнительным соглашением внесены изменения в пункт 1.1 раздела 1 договора аренды в части изменения оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка – применения отчета от 09.07.2014 №22/14/5. Необходимость заключения дополнительного соглашения к договору после проведения переоценки рыночной стоимости права аренды предусмотрена пунктом 5 приложения №1 к постановлению от 27.02.2012 №120 и пунктом 5 приложения №1 к постановлению от 27.05.2014 №580.

Рассмотрев данное требование, суд первой инстанции признал его не подлежащим удовлетворению.

Суд первой инстанции указал, что в силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется в том числе посредством прекращения или изменения правоотношения. Требование об изменении договора представляет собой разновидность такого способа защиты гражданских прав как прекращение правоотношения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Таким образом, законодатель, основываясь на принципе свободы договора, в качестве универсального способа изменения договорного правоотношения предусмотрел изменение договора по соглашению сторон (неконфликтный способ изменения правоотношения).

Представленным в материалы дела письмом от 05.08.2014 №59-30/8553/6 (л.д. 44 том 1) и копией почтового уведомления (л.д. 45-46 том 1) подтверждается соблюдение департаментом предусмотренного законом досудебного порядка по требованию об изменении договора.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Данная норма закона предусматривает, что изменение договора по требованию одной из сторон (конфликтный способ изменения правоотношения) возможно в исключительных случаях. Указанные исключительные случаи обусловлены либо существенным нарушением договора (нарушение имеющее разрушительный эффект для правоотношения) либо прямым указанием закона (прежде всего Гражданского кодекса Российской Федерации) на возможность такого изменения.

Суд первой инстанции указал, что в настоящем случае установленных названными положениями закона оснований для изменения договора не имеется.Поскольку спорный договор заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, в силу разъяснений, содержащихся в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», арендная плата по указанному договору является регулируемой.Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Однако суд апелляционной инстанции не может согласиться с данным выводом суда первой инстанции.

Несмотря на то, что размер арендной платы является регулируемым, стабилизация арендных отношений является законным интересом лица, обратившегося в суд с требованием о внесении изменений в договор.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, дополнительное соглашение №5 к договору аренды №22570 от 14.03.2002 было подготовлено департаментом в 2014 году. В предмете соглашения в данном дополнительном соглашении были указаны нормативные акты, которые в настоящее время признаны утратившими силу.

При таких обстоятельствах, требование департамента об обязании общества подписать дополнительное соглашение к договору на предложенных условиях не может быть удовлетворено. Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для изменения либо отмены решения суда в данной части.

ДИЗО г. Ростова-на-Дону вправе повторно направить в адрес общества дополнительное соглашение к договору с актуальными условиями и, в случае недостижения между сторонами согласия, обратиться с соответствующим иском в суд.

Поскольку решение суда в части взыскания неустойки подлежит изменению, решение суда подлежит изменению и в части распределения судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе подлежат отнесению на сторон пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.

При подаче искового заявления и апелляционной жалобы департамент не уплачивал государственную пошлину, поскольку в силу положений подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от ее уплаты.

Таким образом, государственная пошлина по иску в части отказа в удовлетворении исковых требований и по апелляционной жалобе департамента взысканию не подлежит.

При обращении с иском и с апелляционной жалобой ООО «Спецмонолит-строй» перечислило в федеральный бюджет государственную пошлину в размере 3 000 руб. по платежному поручению №169 от 14.03.2016. В апелляционной жалобе общество просило проверить законность и обоснованность решения суда только в части взыскания суммы неустойки.

Учитывая вышеизложенное, поскольку требование департамента о взыскании неустойки удовлетворено на 21,03% и в удовлетворении данного требования отказано на 78,97%, с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 526 руб. по иску и с департамента в пользу общества подлежат взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 2 369 руб.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции при рассмотрении дела не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 20 февраля 2016 года по делу №А53-24718/2015 в части взыскания неустойки изменить.

Абзацы второй, третий и четвертый резолютивной части изложить в следующей редакции:

«Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Спецмонолитстрой» (ИНН 6164101915, ОГРН 1026103284130) в пользу департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону
(ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304) 13 151 руб. 64 коп. неустойки по договору №22570 от 14.03.2002 за период с 23.12.2014 по 25.08.2015.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Спецмонолитстрой» (ИНН 6164101915, ОГРН 1026103284130) в доход федерального бюджета 526 руб. государственной пошлины по иску».

Взыскать с департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Спецмонолитстрой» (ИНН 6164101915,
ОГРН 1026103284130) 2 369 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий О.Г. Авдонина

Судьи О.Г. Ломидзе

А.А. Попов