Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Алексеева Р.А., судей Кухаря В.Ф. и Рыжкова Ю.В., при участии от истца – индивидуального предпринимателя Еременко Геннадия Александровича (ИНН 233700202644, ОГРНИП 307233713800044) – Цветкова А.В. (доверенность от 16.03.2016), от ответчика – индивидуального предпринимателя Багиян Миры Сергеевны (ИНН 230102958020, ОГРНИП 304230110400572) – Матросовой Н.В. (доверенность от 24.02.2016), рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Багиян Миры Сергеевны на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.03.2016 (судья Семушин А.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2016 (судьи Малыхина М.Н., Авдонина О.Г., Ломидзе О.Г.) по делу № А32-30108/2015, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Еременко Г.А. (далее – Еременко Г.А.) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края к индивидуальному предпринимателю Багиян М.С. (далее – Багиян М.С.) с иском о взыскании 140 тыс. рублей задолженности по арендной плате за период с 01.06.2014 по 01.08.2015, расторжении договора аренды здания от 01.05.2014, возложении на ответчика обязанности возвратить переданный в аренду административно-бытовой корпус, расположенный по адресу: г. Анапа, проезд Тополиный, 2, площадью 1460,5 кв. м, с кадастровым номером 23:37:0107001:1561.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.03.2016, оставленным
без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2016, с Багиян М.С. в пользу Еременко Г.А. взыскано 140 тыс. рублей задолженности по арендной плате, а также 11 200 рублей расходов по уплате государственной пошлины; на Багиян М.С. возложена обязанность возвратить Еременко Г.А. спорное здание. В остальной части в иске отказано.

Суды указали, что стороны заключили договор аренды от 01.05.2014, имущество передано ответчику, который обязательства по внесению арендной платы не выполнил, поэтому требования истца о взыскании задолженности и возложении обязанности возвратить объект договора аренды правомерны. Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, поскольку на момент рассмотрения дела договор прекратил свое действие в связи с односторонним отказом арендодателя от исполнения данного договора, возобновленного на неопределенный срок. Суды отклонили довод ответчика о том, что договор и передаточный акт от 01.06.2014 подписаны не им, поскольку заключением судебной экспертизы не подтверждена фальсификация указанных документов. В силу статей 9 и 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Багиян М.С. должна доказать довод о том, что не подписывала договор
и передаточный акт. Между тем ответчик таких доказательств суду не представил.
Со ссылкой на пункт 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» суд апелляционной инстанции отклонил довод ответчика о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам, поэтому договор аренды является недействительной сделкой. Право собственности истца на арендованное имущество признано вступившим в законную силу судебным актом, в установленном порядке не оспорено, изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним не внесены (пункт 52 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). Суды отклонили довод Багиян М.С. о том, что она самостоятельно возводила спорный объект недвижимого имущества, поскольку ссылка на проверочные мероприятия, проводимые Следственным комитетом России, не является надлежащим доказательством, опровергающим принадлежность объекта аренды истцу. Суд апелляционной инстанции посчитал, что ответчик в любом случае не может ссылаться на принадлежность ему спорного объекта до момента государственной регистрации за ним права собственности.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 07.09.2016 решение и постановление отменены, производство по делу прекращено. Суд кассационной инстанции счел спор не подведомственным арбитражному суду, поскольку обе стороны выступали в договоре аренды в качестве граждан (физических лиц),
а не предпринимателей.

По кассационной жалобе истца определением Судебной коллегии
по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.01.2017 постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 07.09.2016 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в тот же суд. Верховный Суд Российской Федерации указал, что само по себе отсутствие в договоре ссылки на статус предпринимателя не изменяет экономической направленности договора аренды. Закон
не требует, чтобы индивидуальный предприниматель при осуществлении экономической (предпринимательской) деятельности обязательно указывал свой статус в заключаемых гражданских договорах.

В кассационной жалобе Багиян М.С. просит отменить судебные акты и отказать
в иске. По мнению заявителя, суды не учли, что Багиян М.С. по устной договоренности
с Еременко Г.А. возвела на принадлежащем ему участке спорное здание. Еременко Г.А., действуя недобросовестно, злоупотребив своими правами и не поставив ответчика
в известность, обратился в Анапский городской суд Краснодарского края, который решением от 19.11.2012 признал за ним право собственности на здание. Истец обязан
в силу положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) возместить ответчику расходы на строительство спорного здания, однако такие расходы не возмещены, поэтому ответчик вправе на основании статей 359 и 360 Кодекса удерживать и владеть спорным имуществом. Договор аренды от 01.05.2014 Багиян М.С.
с Еременко Г.А. не подписывала, что подтверждается заключением судебной почерковедческой экспертизы от 11.01.2016 № 2918/04-3/1.1.

В отзыве истец отклонил доводы жалобы.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы, представитель истца возражал против отмены обжалуемых судебных актов, просил оставить кассационную жалобу без удовлетворения.

Ответчик заявил ходатайство о приобщении дополнительных документов, рассмотрев которое, суд кассационной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для его удовлетворения.

Ответчик также заявил ходатайство о приостановлении производства
по кассационной жалобе.Рассмотрев данное ходатайство, суд кассационной инстанции счел его не подлежащим удовлетворению, поскольку отсутствуют основания
для приостановления, предусмотренные статьями 143, 144 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Суды установили, что Еременко Г.А. (арендодатель) и Багиян М.С. (арендатор) заключили договор аренды здания от 01.05.2014, по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору за плату во временное владение и пользование здание – административно-бытовой корпус, расположенный по адресу: г. Анапа, проезд Тополиный 2, площадью 1460,5 кв. м, с кадастровым номером 23:37:0107001:1561. Срок действия договора – до 31.10.2014 (пункт 1.4 договора).

Согласно пункту 3.1 договора сумма арендной платы составляет 10 тыс. рублей
в месяц. Размер арендной платы не может быть увеличен арендодателем в одностороннем порядке в течение срока действия договора.

На основании акта приема-передачи от 01.06.2014 помещения переданы ответчику.

Ответчик арендную плату с 01.06.2014 по 01.08.2015 не вносил, задолженность составила 140 тыс. рублей.

Истец направил в адрес ответчика предложение от 01.08.2015 с требованием погасить задолженность в трехдневный срок, а в случае неустранения нарушения – подписать соглашение о расторжении договора и передать по акту арендуемое здание. Проект соглашения направлен в адрес ответчика. Предложения истца получены ответчиком 07.08.2015 (т. 1, л. д. 31).

Поскольку задолженность Багиян М.С. не погасила и соглашение о расторжении договора не подписала, Еременко Г.А. обратился в суд с иском.

Статьей 606 Кодекса установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Согласно статье 614 Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В силу статьи 309 Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. В соответствии со статьей 310 Кодекса односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Истец заявил требования о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.06.2014 по 01.08.2015 в сумме 140 тыс. рублей.

Доказательства внесения арендной платы отсутствуют.

Возражая против иска, ответчик отрицает наличие арендных правоотношений
с истцом, указывая, что договор аренды и передаточный акт им не подписывались, спорное здание возведено Багиян М.С. за свой счет.

Судом первой инстанции для проверки доводов Багиян М.С. о том, что договор аренды и передаточный акт ею не подписывались, назначена судебная почерковедческая экспертиза. На разрешение эксперта поставлен вопрос о том, Багиян М.С. или иным лицом подписан договор аренды от 01.05.2014 и передаточный акт от 01.06.2014.

В заключении от 11.01.2016 № 2918/04-3/1.1 эксперт пришел к выводу,
что не может ответить на вопрос, выполнены ли исследуемые подписи от имени
Багиян М.С. самой Багиян М.С. или другим лицом. При сравнении подписей установлено, что ни совпадения, ни различия не могут служить основанием для положительного
или отрицательного вывода. Объясняется это тем, что совпадения признаков не образуют индивидуальной или близкой к ней совокупности, поскольку относятся к часто встречающимся в подписях разных лиц. В отношении же различий не удалось установить, являются ли они вариантами признаков подписи Багиян М.С., не проявившимися
в представленных образцах, либо они обусловлены действием на процесс письма «сбивающих» факторов, либо же эти признаки являются признаками подписи другого лица. Отсутствие однозначности в оценке различий не позволило решить вопрос
об исполнителе ни в категорической, ни в вероятной форме.

Таким образом, заключением судебной экспертизы фальсификация договора аренды и передаточного акта не подтверждены.

Суды правомерно указали, что с учетом положений статей 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации бремя доказывания довода о том,
что договор и передаточный акт не подписывался Багиян М.С., лежит на самой
Багиян М.С. Между тем ответчик таких доказательств суду не представил, поэтому отсутствуют основания полагать о незаключении сторонами договора аренды.

Истец представил в материалы дела решение Анапского городского суда Краснодарского края от 19.11.2012, согласно которому право собственности на спорное здание признано за индивидуальным предпринимателем Еременко Геннадием Александровичем. В решении отражен, в том числе, факт выдачи истцу разрешения от 08.09.2011 на строительство спорного объекта. Копия разрешения представлена
в материалы дела.

Государственная регистрация права собственности на спорное здание за истцом подтверждена свидетельством о государственной регистрации права от 13.02.2013 (серия 23-АЛ № 388008). Запись о регистрации № 23-23-26/011/2013-138 произведена в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 08.02.2013.

Земельный участок, занятый зданием, находится у Еременко Г.А. на праве аренды по договору от 13.09.2010 о передаче прав и обязанностей по договору от 02.08.2010 № 3700003885 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, зарегистрированному в установленном порядке 24.08.2010.

Как разъяснено в пункте 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике
при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Кодексом. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании
суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи
в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Право истца ответчиком в установленном порядке не оспорено, изменения
в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним
не внесены.

В жалобе ответчик указывает, что самостоятельно возводил объект недвижимого имущества, в подтверждение чего ссылается на проверку, проводимую Следственным управлением Следственного комитета России по Краснодарскому краю в отношении Еременко Г.А. на основании заявления Багиян М.С. о мошеннических действиях. Однако с учетом приведенных оснований ссылка ответчика на проверочные мероприятия, проводимые Следственным комитетом России, не является надлежащим доказательством, опровергающим принадлежность объекта аренды истцу.

При наличии зарегистрированного права собственности за истцом ответчик
в любом случае не может ссылаться на принадлежность ему спорного объекта до момента судебного оспаривания указанного права истца и государственной регистрации права собственности за собой. Следовательно, суды правомерно отклонили доводы ответчика
о том, что объект недвижимого имущества не является собственностью Еременко Г.А.

Факт использования помещений ответчиком и размер арендной платы
не оспариваются, доказательства оплаты долга не представлены, исковые требования
о взыскании задолженности за период с 01.06.2014 по 01.08.2015 в сумме 140 тыс. рублей правомерно удовлетворены судами.

В соответствии со статьей 450 Кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет
для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 Кодекса договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор: пользуется имуществом
с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо
с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда
в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Истец заявил о расторжении договора аренды по мотивам неоплаты задолженности за аренду. Вместе с тем суды правомерно пришли к выводу о том, что на момент рассмотрения спора договор аренды прекращен.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Кодекса, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений
со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях
на неопределенный срок.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 610 Кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Договор аренды от 01.05.2014 заключен на срок до 31.10.2014 (пункт 1.4 договора). По окончании указанного срока арендатор в отсутствие возражений арендодателя продолжал использовать арендуемое имущество. Истец направил ответчику письмо
о расторжении договора и возврате имущества 01.08.2015. Согласно почтовому уведомлению Багиян М.С. получила названное письмо арендодателя 07.08.2015. Поэтому суды правомерно пришли к выводу о прекращении договора на момент вынесения решения по делу. Поскольку договор прекращен, основания для его расторжения отсутствуют, в иске в соответствующей части отказано правильно.

В силу статьи 622 Кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку Багиян М.С. не представила доказательств возврата объекта аренды, суды правомерно возложили на нее обязанность возвратить недвижимое имущество.

Довод Багиян М.С. о праве удерживать спорное имущество до момента возмещения истцом ее затрат на строительство здания отклоняется. Багиян М.С.
не предъявила встречного иска о взыскании своих затрат, вопросы о размере затрат
и их доказанности не являются предметом спора по рассматриваемому делу. В силу статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Руководствуясь статьями 274, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

ходатайство Багиян Миры Сергеевны о приобщении дополнительных документов удовлетворить.

Ходатайство Багиян Миры Сергеевны о приостановлении производства
по кассационной жалобе оставить без удовлетворения.

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.03.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2016 по делу № А32‑30108/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий Р.А. Алексеев

Судьи В.Ф. Кухарь

Ю.В. Рыжков