Гражданский кодекс часть 1

ФИО1 по доверенности от 25.06.2015, представитель ФИО2 по доверенности от 14.09.2015, управляющий – индивидуальный предприниматель ФИО3 на основании приказа от 07.08.2015,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента муниципальной собственности городских земель администрации муниципального образования город Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 26.02.2016 по делу № А32-11642/2015 по иску Департамента муниципальной собственности и городских земель муниципального образования город Краснодар к обществу с ограниченной ответственностью «Галант», г. Краснодар о понуждении к заключению договора купли-продажи муниципального имущества,

принятое в составе судьи Пристяжнюка А. Г

УСТАНОВИЛ:

Департамент муниципальной собственности и городских земель муниципального образования город Краснодар (далее – истец, департамент) предъявил в Арбитражный суд Краснодарского края иск к обществу с ограниченной ответственностью «Галант» (далее - ООО «"Галант»), в котором истец просил суд, с учетом уточнения заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обязать ООО «Галант» заключить с департаментом муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар договор купли-продажи муниципального имущества муниципального образования город Краснодар в соответствии с решением арбитражного суда, изложив преамбулу и пункты 1.2, 2.5, 4.1, 4.2.3, 4.4, 5.1, 5.2, 5.3 договора в следующей редакции:

- преамбулу договора изложить в следующей редакции: «Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар, именуемый в дальнейшем Продавец, в лице заместителя главы муниципального образования горд Краснодар, директора департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар ФИО4, действующего на основании Положения о департаменте муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар и распоряжения администрации муниципального образования город Краснодар от 12.11.2014 № 1503-рл «О переводе ФИО4», с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью «ГАЛАНТ», в лице управляющего - индивидуального предпринимателя ФИО3, действующего на основании Протокола внеочередного собрания участников Общества № 2015.08.07-ГА- 025-038-УЧРД-ГА=01 = от 07.08.2015, Договора передачи полномочий единоличного исполнительного органа ООО «ГАЛАНТ» управляющему № ГА-Д-2012-0002-Б от 07.08.2015, Приказа № 2015.08.07-ГА-025-038-УЧРД-ГА=02= от 07.08.2015 и Устава Общества, именуемый в дальнейшем Покупатель, с другой стороны, вместе именуемые Стороны, на основании решения Арбитражного суда Краснодарского края от 23.10.2013 по делу № АЗ2-24712/2003, постановлений Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.01.2014г. по делу № АЗ2-24712/2003, арбитражного суда кассационной инстанции от 21.04.2014г. по делу № АЗ2-24712/2003, заключили настоящий Договор о нижеследующем:»;

- пункт 1.2 договора изложить в редакции: «1.2. Продаваемый объект осмотрен Покупателем, техническое состояние соответствует указанному в Техническом паспорте БТИ, инв.№ 2414-165 от 21.08.2013 г. ГУП КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» каких-либо претензий к состоянию продаваемого имущества последний не имеет.";

- пункт 2.5 договора изложить в следующей редакции: "2.5. Стоимость земельного участка, подлежащего отчуждению Продавцом в соответствии с законодательством РФ при продаже муниципального имущества, в стоимость Имущества не включается.";

- пункт 4.1 договора изложить в следующей редакции: "4.1. Продавец обязан после поступления денежных средств в размере стоимости имущества на счет Продавца передать имущество Покупателю по акту приема-передачи имущества.";

-пункт 4.2.3 договора изложить в следующей редакции: "4.2.3. После приемки Имущества по акту приема-передачи: самостоятельно и за счет собственных средств оформить документы, необходимые для государственной регистрации права собственности Покупателя на Имущество; зарегистрировать право собственности на Имущество в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, соблюдать иные условия, предусмотренные настоящим Договором и законодательством Российской Федерации."

- пункт 4.4 договора изложить в редакции: «4.4. В течение 5 (Пяти) рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности к Покупателю представить Продавцу копию свидетельства о государственной регистрации права собственности, необходимую для исключения имущества из реестра муниципальной собственности муниципального образования город Краснодар»;

- пункт 5.1 договора изложить в редакции: «5.1. За невыполнение или ненадлежащее выполнение своих обязательств по настоящему Договору Стороны несут имущественную ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и настоящим Договором»;

- пункт 5.2 договора изложить в редакции: "5.2. За несвоевременное перечисление средств, предусмотренных Договором, Покупатель оплачивает пеню из расчета 1/300 (одной трехсотой) действующей на дату платежа ставки рефинансирования Центрального банка РФ от просроченной суммы, подлежащей уплате за соответствующий период за каждый календарный день просрочки исполнения обязательств, начиная со следующего за установленным днем оплаты";

- пункт 5.3 договора изложить в редакции: "5.3. В случае отказа или уклонения Покупателя от оплаты стоимости Покупатель Имущества по истечении двух месяцев после наступления срока платежа Продавец в одностороннем порядке полностью отказывается от исполнения Договора".

По ходатайству ответчика определением суда от 29.06.2015 производство по делу было приостановлено до принятия Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом постановления по делу А32-24712/2003 по апелляционной жалобе ООО «Галант» на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.04.2015.

Определением суда от 13.08.2015 производство по делу было возобновлено в порядке статьи 146 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.02.2016 ходатайство представителей истца и ответчика о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств удовлетворено.

Суд обязал ООО «Галант», г. Краснодар заключить с департаментом муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар договор купли-продажи муниципального имущества муниципального образования город Краснодар в соответствии с решением арбитражного суда, изложив преамбулу и пункты 1.2, 2.5, 4.1, 4.2.3, 4.4, 5.1, 5.2, 5.3 договора в следующей редакции:

- преамбулу договора изложить в редакции ООО «Галант»: «Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар, именуемый в дальнейшем Продавец, в лице директора департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар ФИО5, действующего на основании Положения о департаменте муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар и распоряжения администрации муниципального образования город Краснодар от 15.01.2016 № 26-рл «О приеме на работу ФИО5», с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью «ГАЛАНТ», в лице управляющего - индивидуального предпринимателя ФИО3, действующего на основании Протокола внеочередного собрания участников Общества № 2015.08.07-ГА- 025-038-УЧРД-ГА=01 = от 07.08.2015, Договора передачи полномочий единоличного исполнительного органа ООО «ГАЛАНТ» управляющему № ГА-Д-2012-0002-Б от 07.08.2015, Приказа № 2015.08.07-ГА-025-038-УЧРД-ГА=02= от 07.08.2015 и Устава Общества, именуемый в дальнейшем Покупатель, с другой стороны, вместе именуемые Стороны, на основании решения Арбитражного суда Краснодарского края от 23.10.2013 по делу № АЗ2-24712/2003, заключили настоящий Договор о нижеследующем:»;

- пункт 1.2 договора изложить в редакции ООО «Галант»: «1.2. Продаваемый объект осмотрен Покупателем, техническое состояние соответствует указанному в Техническом паспорте БТИ, инв.№ 2414-165 от 21.08.2013 г. ГУП КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ»;

- пункт 2.5 договора исключить;

- пункт 4.1 договора исключить;

- пункт 4.2.3 договора исключить;

- пункт 4.4 договора изложить в редакции Департамента: «4.4. В течение 5 (Пяти) рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности к Покупателю представить Продавцу копию свидетельства о государственной регистрации права собственности, необходимую для исключения имущества из реестра муниципальной собственности муниципального образования город Краснодар»;

- пункт 5.1 договора изложить в редакции Департамента: «5.1. За невыполнение или ненадлежащее выполнение своих обязательств по настоящему Договору Стороны несут имущественную ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и настоящим Договором»;

- пункт 5.2 договора исключить.

- пункт 5.3 договора исключить.

Департамент муниципальной собственности и городских земель муниципального образования город Краснодар обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил отменить решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.02.2016 по делу № А32-11642/2015 в части отказа в удовлетворении требования департамента об обязании ООО «Галант» заключить с департаментом договор купли-продажи муниципального имущества муниципального образования город Краснодар в соответствии с решением суда (далее – договор), изложив пункты 1.2, 2.5, 4.1, 4.2.3, 4.4, 5.1, 5.2, 5.3 договора в редакции, предложенной департаментом, принять по делу № А32-11642/2015 в обжалуемой части новый судебный акт, удовлетворив заявленные исковые требования в полном объеме, изложив пункты 1.2, 2.5, 4.1, 4.2.3, 4.4, 5.1, 5.2, 5.3 в редакции, предложенной департаментом.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что суд первой инстанции необоснованно отказал департаменту в удовлетворении исковых требований в отношении пунктов 2.5, 4.1, 4.2.3, 5.2, 5.3 договора купли-продажи муниципального имущества, исключив их из указанного договора, а также в отношении пункта 1.2 данного договора, изложив его в редакции ответчика. Департамент считает, что содержание пункта 2.5 проекта договора в редакции, предложенной департаментом, соответствует действующему законодательству, не нарушает прав покупателя.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО «Галант» просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения по мотивам, изложенным в отзыве.

В судебном заседании представители ООО «Галант» поддержали доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.

В силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Ввиду отсутствия возражений лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции только в обжалуемой части.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя участвующего в деле лица, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.10.2013 по делу № А32-24712/2003, исковые требования ООО "Галант" к Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (далее по тексту - ДМСиГЗ администрации мо г. Краснодар) и Департаменту имущественных отношений Краснодарского края об обязании заключить договор купли-продажи арендуемых нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>, были удовлетворены частично, а именно: суд обязал Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодар заключить с ООО «Галант», г. Краснодар договор купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>, общей площадью 605,9 кв.м. (в соответствии с Техническим паспортом составленным по состоянию на 21.08.2013 инв. № 2414-165) по цене 4035408 руб. (четыре миллиона тридцать пять тысяч четыреста восемь рублей), а именно: - Литер под/А: помещение № 2 площадью 13,2 кв.м.; помещение № 4/1 площадью 7,5 кв.м.; помещение № 7 площадью 280,8 кв.м.; помещение № 9/1 площадью 5,7 кв.м. - Литер А: помещение № 9 площадью 231,2 кв.м. - Литер А1: помещение № 3 площадью 9,7 кв.м. - Литер А2: помещение № 21 площадью 5,1 кв.м.; помещение № 22 площадью 15,1 кв.м.; помещение № 15/1 площадью 3,6 кв.м., помещение № 10 площадью 4,5 кв.м.; помещение № 11 площадью 13,1 кв.м.; помещение № 12 площадью 2,3 кв.м.; помещение № 15 площадью 3,6 кв.м. - Литер A3: помещение № 18 площадью 9,0 кв.м. - Литер а4: помещение № 20 площадью 1.5 кв.м.

На основании исполнительного листа от 07.05.2014г. № АС 006618037 судебным приставом-исполнителем 29.07.2014г. было возбуждено исполнительное производство, в рамках исполнения которого истец направил в адрес ответчика 7 экземпляров договора купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>, подписанных со стороны истца.

ООО "Галант" 19.01.2015 направило ДМСиГЗ администрации мо г. Краснодар один экземпляр договора, подписанного ООО "Галант" и семь протоколов разногласий к договору.

После получения протокола разногласий от ООО «Галант» администрации мо г. Краснодар согласовал два (п.2.2, 3.2) из одиннадцати пунктов (преамбула, п. 1.2., 2.2., 2.5, 3.2., 4.1., 4.2.3., 4.4., 5.2., 5.3.) проекта договора, отразив согласование принятых редакций в протоколе согласования проекта разногласий и уведомлением от 18.02.2015г. № 3584.26, направило в адрес ответчика, указав о необходимости вернуть все проекты договора, направленные ранее.

ООО "Галант", в свою очередь, 19.03.2015 направил администрации мо г. Краснодар, протокол разногласий от 19.03.2015, проигнорировав обращение истца о возврате остальных экземпляров договора.

Действия ответчика препятствуют истцу исполнить решение суда по делу А32-24712/2003.

Более того, те изменения, которые ответчик вносит в п. 1.2., 2.5, 4.1., 4.2.3., 4.4., 5.1., 5.2., 5.3. проекта договора не нарушают права и законные интересы ООО "Галант", в связи с чем, по мнению Департамента, договор купли-продажи подлежит заключению в редакции истца.

Изложенные обстоятельства послужили основанием истцу для обращения в Арбитражный суд Краснодарского края с исковыми требованиями.

При принятии решения суд руководствовался следующим.

Частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Как предусмотрено статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются соглашением сторон. В силу части 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические и физические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей. Они по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (часть 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

В соответствии с пунктом 10 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», следует, что при рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела. Так, в частности, суд определяет фактическое соотношение переговорных возможностей сторон и выясняет, было ли присоединение к предложенным условиям вынужденным, а также учитывает уровень профессионализма сторон в соответствующей сфере, конкуренцию на соответствующем рынке, наличие у присоединившейся стороны реальной возможности вести переговоры или заключить аналогичный договор с третьими лицами на иных условиях и т.д.

Вместе с тем, при оценке того, являются ли условия явно обременительными им нарушают ли существенным образом баланс интересов сторон, судам следует иметь в виду, что сторона вправе в обоснование своих возражений, в частности, представлять доказательства того, что данный договор, содержащий условия, создающие для нее существенные преимущества, был заключен на этих условиях в связи с наличием другого договора (договоров), где содержатся условия, создающие, наоборот, существенные преимущества для другой стороны (хотя бы это и не было прямо упомянуто ни в одном из этих договоров), поэтому нарушение баланса интересов сторон на самом деле отсутствует.

На основании пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В ходе рассмотрения настоящего дела судом установлено, что вступившим в законную силу Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.10.2013 по делу № А32-24712/2003 суд обязал Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодар заключить с ООО «Галант», г. Краснодар договор купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>, общей площадью 605,9 кв.м. (в соответствии с Техническим паспортом составленным по состоянию на 21.08.2013 инв. № 2414-165) по цене 4035408 руб. (четыре миллиона тридцать пять тысяч четыреста восемь рублей), а именно: - Литер под/А: помещение № 2 площадью 13,2 кв.м.; помещение № 4/1 площадью 7,5 кв.м.; помещение № 7 площадью 280,8 кв.м.; помещение № 9/1 площадью 5,7 кв.м. - Литер А: помещение № 9 площадью 231,2 кв.м. - Литер А1: помещение № 3 площадью 9,7 кв.м. - Литер А2: помещение № 21 площадью 5,1 кв.м.; помещение № 22 площадью 15,1 кв.м.; помещение № 15/1 площадью 3,6 кв.м., помещение № 10 площадью 4,5 кв.м.; помещение № 11 площадью 13,1 кв.м.; помещение № 12 площадью 2,3 кв.м.; помещение № 15 площадью 3,6 кв.м. -Литер A3: помещение № 18 площадью 9,0 кв.м. - Литер а4: помещение № 20 площадью 1.5 кв.м.

В соответствии с частью 1 статьи 16, частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. Преюдициальная связь судебных актов арбитражных судов обусловлена указанным свойством обязательности как элемента законной силы судебного акта, в силу которой в процессе судебного доказывания суд не должен дважды устанавливать один и тот же факт в отношениях между теми же сторонами. Иной подход означает возможность опровержения опосредованного вступившим в законную силу судебным актом вывода суда о фактических обстоятельствах другим судебным актом, что противоречит общеправовому принципу определенности, а также принципам процессуальной экономии и стабильности судебных решений (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 05.02.2007 № 2-П).

Во исполнение принятого судом решения истец направил в адрес ООО "Галант" проект договора (оферту) купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>.

ООО "Галант" 19.01.2015 направило ДМСиГЗ администрации мо г. Краснодар протокол разногласий к оферте, с учетом условий договора, определенных решением суда от 23.10.2013 по делу № А32-24712/2003, указав на несогласие с преамбулой договора и пунктами 1.2, 2.2, 2.5, 3.2, 4.1, 4.2.3, 4.4, 5.1, 5.2 и 5.3.

После получения протокола разногласий от ООО «Галант» ДМСиГЗ администрации мо г. Краснодар согласовал 2 (Два) из 11 (Одиннадцать) пунктов договора, а именно: п. 2.2 и п. 3.2, направив свой протокол разногласий на протокол разногласий ООО «Галант», тем самым истец фактически отклонил протокол разногласий ООО «Галант».

ООО "Галант", в свою очередь, 19.03.2015 направил ДМСиГЗ администрации мо г. Краснодар, протокол разногласий от 19.03.2015.

Рассмотрение судом спора относительно возникших между сторонами разногласий по конкретным условиям договора сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Согласно статье 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Из представленных в материалы дела доказательств следует, что между сторонами возник спор относительно преамбулы и пунктов 1.2, 2.5, 4.1, 4.2.3, 4.4, 5.1, 5.2 и 5.3 договора купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>, общей площадью 605,9 кв.м., во исполнение решения Арбитражного суда Краснодарского края от 23.10.2013 по делу № А32-24712/2003.

Рассмотрев представленные сторонами редакции преамбулы договора судом установлено, что к дате принятия судом решения по настоящему делу директором департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар с 15.01.2016г. является ФИО5, согласно Распоряжения № 26-рл от 15.01.2016г. "О приеме на работу ФИО5".

Кроме того, полномочия управляющего ООО «ГАЛАНТ» - индивидуального предпринимателя ФИО3, определены Протоколом внеочередного собрания участников Общества № 2015.08.07-ГА- 025-038-УЧРД-ГА=01= от 07.08.2015, Договором передачи полномочий единоличного исполнительного органа ООО «ГАЛАНТ» управляющему № ГА-Д-2012-0002-Б от

07.08.2015, Приказом № 2015.08.07-ГА-025-038-УЧРД-ГА=02= от 07.08.2015 и Уставом Общества.

При изложенных обстоятельствах преамбулу договора суд изложил в редакции ответчика, с учетом внесенных изменений:

«Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар, именуемый в дальнейшем Продавец, в лице директора департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар ФИО5, действующего на основании Положения о департаменте муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар и распоряжения администрации муниципального образования город Краснодар от 15.01.2016 № 26-рл «О приеме на работу ФИО5», с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью «ГАЛАНТ», в лице управляющего - индивидуального предпринимателя ФИО3, действующего на основании Протокола внеочередного собрания участников Общества № 2015.08.07-ГА- 025-038-УЧРД-ГА=01 = от 07.08.2015, Договора передачи полномочий единоличного исполнительного органа ООО «ГАЛАНТ» управляющему № ГА-Д-2012-0002-Б от 07.08.2015, Приказа № 2015.08.07-ГА-025-038-УЧРД-ГА=02= от 07.08.2015 и Устава Общества, именуемый в дальнейшем Покупатель, с другой стороны, вместе именуемые Стороны, на основании решения Арбитражного суда Краснодарского края от 23.10.2013 по делу № АЗ2-24712/2003, заключили настоящий Договор о нижеследующем:».

Судом рассмотрены редакции сторон пункта 1.2. договора и установлено, что разногласия сторон в редакции указанного пункта сводятся к указанию отсутствия, либо наличия претензий к состоянию продаваемого имущества.

Вместе с тем, судебными актами по делам А32-66/2013, А32-67/2013, А32-68/2013, имеющими преюдициальное значение к рассматриваемому спору было установлено, что состояние арендованных ООО "Галант" помещений не позволяло использовать их по назначению по причинам, за которые арендатор не отвечает, а именно: техническое состояние помещений было обусловлено неисполнением обязательств собственником помещений по капитальному ремонту, связанному с капитальным ремонтом всего здания, в котором они расположены.

При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу, что наличие претензий к состоянию приобретаемого ответчиком имущества, лишает возможности принятие пункта 1.2. в редакции истца, в связи с чем пункт 1.2. договора следует принятию в редакции ответчика:

"1.2. Продаваемый объект осмотрен Покупателем, техническое состояние соответствует указанному в Техническом паспорте БТИ, инв.№ 2414-165 от 21.08.2013г. ГУП КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ».

Суд установил, что из предложенной истцом редакции п. 2.5. договора следует, что стоимость земельного участка, подлежащего отчуждению Продавцом в соответствии с законодательством Российской Федерации при продаже муниципального имущества, в стоимость Имущества не включается.

Вместе с тем, в соответствии с нормой пункта 1 статьи 552 ГК РФ, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В соответствии с нормой пункта 2 статьи 555 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Из имеющихся в материалах дела доказательств, следует что земельный участок, расположенный по адресу: <...> площадь 1471 кв.м. сформирован и имеет кадастровый номером 23:43:0303049:10, кадастровая стоимость земельного участка 21592338,28 руб., что подтверждается кадастровой выпиской от 10.09.2015 за № 2343/12/15-1028171.

В соответствии с частью 5 статьи 16 № 189-ФЗ от 29.12.2004 «О введении в действие ЖК РФ», с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Из представленных в материалы дела выписок из ЕГРП, свидетельств о госрегистрации права на квартиры, следует, что здание, в котором расположены помещения, подлежащие выкупу, является многоквартирным жилым домом.

В соответствии с ч. 1 ст. 37 ЖК РФ, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Анализ вышеуказанных норм права и обстоятельств дела, позволяет сделать вывод, что в настоящий период существует право общей долевой собственности на земельный участок с к/н 23:43:0303049:10 у всех собственников квартир и нежилых помещений в мкд, при этом доля в праве общей долевой собственности на земельный участок пропорциональна площади принадлежащих помещений к размеру общей площади здания.

Возникновение права общей долевой собственности на земельный участок находится в зависимости от момента формирования земельного участка (до или после введения в действие Жилищного кодекса). В пунктах 66, 67 постановления от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» Пленумы Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснили, что земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

При изложенных обстоятельствах, суд пришел к правомерному выводу, что включение в договор пункта 2.5. в редакции истца приведет к нарушению прав ответчика и принципа единства земельного участка и объекта недвижимости расположенного на нем и создаст для ответчика дополнительное обязательство, по сравнению с тем, как это урегулировано законодателем по умолчанию, при данных обстоятельствах, суд считает необходимым исключить п. 2.5. договора.

Рассматривая спорную редакцию пункта 4.1. договора, судом установлено, что передача помещений истцом обществу по акту приема-передачи после подписания договора купли-продажи невозможна, поскольку помещения уже были возвращены обществу в части поворота судебных актов согласно определения АСКК от 16.10.2013 г. по делу А32-21169/2011, определения от 13.09.2013 г. по делу А32-4541/2012 и актам приема-передачи от 21.05.2014.

Таким образом, помещения фактически находятся во владении и пользовании ООО "Галант", в связи с арендными отношениями (переданы ранее).

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (п. 2 ст. 224 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора (п. 5 постановления Пленума от 17.11.2011 № 73).

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Принимая во внимание, что к моменту заключения сторонами договора купли-продажи арендуемого имущества спорный объект недвижимости уже находился во владении покупателя на основании ранее заключенного между сторонами договора аренды нежилого помещения и акта приема-передачи, суд, руководствуясь разъяснениями, содержащимися в п. 5 постановления Пленума от 17.11.2011 № 73, обоснованно признал исполненным обязательство истца по передаче спорных помещений по договору купли-продажи, что соответствует сложившейся судебной практике (Постановление ВАС РФ от 17.11.2013г. № 73, Постановление ФАС УО от 27.06.2012г. по делу А76-22371/2011)

При таких обстоятельствах пункт 4.1. договора правомерно исключен судом.

Учитывая исключение из договора пункта 4.1. пункты 3.1, 3.2, 3.3 и 4.2.2, которыми предусмотрена необходимость передачи имущества по акту приема-передачи и его подписание сторонами договора, являются недействующими, в силу исполнения обязательств истцом по передаче помещений по договору купли-продажи ответчику (п. 2 ст. 224 ГК РФ).

Подпункт 4.2.3. договора, предложенный в редакции истца предусматривает необходимость приемки имущества по акту приема-передачи и действия, связанные с государственной регистрацией права собственности Покупателя на Имущество в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

В связи с исполнением истцом обязательств по передаче имущества ранее, а так же предусмотренным законом порядком государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество суд правомерно посчитал необходимым исключить пп. 4.2.3. договора.

Рассматривая спорный пункт 4.4. договора, суд посчитал принятию его в редакции истца, поскольку основанием исключения имущества из муниципальной собственности, является наличие зарегистрированного права собственности на реализованное имущество, в связи с чем предоставление истцу копии свидетельства позволит своевременно внести необходимые сведения реестра муниципальной собственности муниципального образования город Краснодар, тем самым исключить возможные неблагоприятные последствия в виде начисления арендной платы для ответчика.

При таких обстоятельствах, суд обоснованно принял предложенную истцом редакцию пункта 4.4. договора:

"4.4. В течение 5 (Пяти) рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности к Покупателю представить Продавцу копию свидетельства о государственной регистрации права собственности, необходимую для исключения имущества из реестра муниципальной собственности муниципального образования город Краснодар".

Пунктом 5.1. договора в редакции истца, предусмотрена имущественная ответственность сторон в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и настоящим договором за невыполнение или ненадлежащее выполнение своих обязательств по настоящему договору сторонами.

Суд установил, что пункт 5.1. договора подлежит принятию в редакции истца, поскольку императивные и диспозитивные нормы гражданского законодательства формализованы с учетом соблюдения принципа баланса интересов должника и кредитора, в т.ч. законодателем предусмотрены императивные и диспозитивные нормы, определяющие ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств сторонами.

Пункты 5.2. и 5.3 договора правомерно признаны судом подлежащим исключению, так как данные пункты не нарушают права и законные интересы сторон, поскольку предусмотренная пунктами 5.2. и 5.3. договора мера ответственности установлена действующим законодательством Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, суд пришел к обоснованному выводу, что приведенные и другие собранные по делу доказательства, обосновывающие наличие или отсутствие имеющих значение для дела обстоятельств, исследованные и оцененные арбитражным судом представленные суду доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ и в своей совокупности достаточны для вывода о правомерности заявленных истцом требований в части обязания ООО «Галант» заключить с департаментом муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар договор купли-продажи муниципального имущества муниципального образования город Краснодар в соответствии с решением арбитражного суда, изложив преамбулу и пункты 1.2 – в редакции ответчика, пункты 4.4 и 5.1 - в редакции истца, а пункты 2.5, 4.1, 4.2.3, 5.2, 5.3 договора - исключить.

Выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, основаны на правильной системной оценке подлежащих применению норм материального права, отвечают правилам доказывания и оценки доказательств (часть 1 статьи 65, часть 5 статьи 200, части 1 – 5 статьи 71 АПК РФ).

Доводы подателя жалобы, приведенные в апелляционной жалобе, аналогичны доводам, приведенным последним в суде первой инстанции, и направлены на переоценку фактических обстоятельств дела и имеющихся в материалах дела доказательств, которым суд первой инстанции дал надлежащую оценку. Апелляционный суд считает, что оснований для переоценки выводов и доказательств, которые при рассмотрении дела были исследованы и оценены судом первой инстанции с соблюдением требований статьи 71 АПК РФ, не имеется.

Суд первой инстанции выполнил требования статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, полно, всесторонне исследовал и оценил представленные в деле доказательства и принял законный и обоснованный судебный акт.

Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену оспариваемого акта (ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом апелляционной инстанции не установлено. С учетом изложенного, основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.02.2016 по делу
№ А32-11642/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий А.Н. Стрекачёв

Судьи А.Н. Герасименко

ФИО6