Гражданский кодекс часть 1

на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 18.12.2019 по делу № А53-31610/2019
по заявлению Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области
при участии третьих лиц: Комитета по охране объектов культурного наследия Ростовской области; публичного акционерного общества «Киноконцертный комплекс «Русь»
о признании незаконным решения,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее – заявитель, департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее – заинтересованное лицо, управление) о признании незаконным решения, выразившегося в учете изменений сведений в ЕГРН земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050508:24.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены публичное акционерное общество «Киноконцертный комплекс «Русь», Комитет по охране объектов культурного наследия Ростовской области.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 18.12.2019 в удовлетворении заявления отказано.

Суд пришел к выводу о том, что решение государственного регистратора об изменении вида разрешенного использования земельного участка принято в строгом соответствии с положениями Федерального закона от 13.07.2015 № 218 «О государственной регистрации недвижимости», Градостроительного кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации. Суд приходит к выводу, что действия управления не противоречат требованиям действующего законодательства.

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, и просил решение отменить, заявленные требования удовлетворить.

В обоснование апелляционной жалобы департамент указал, что изменение целевого назначения земель историко-кульrурного назначения и не соответствующая их целевому назначению деятельность не допустимы.

Понятие территории объекта культурного наследия определено в статье 3.1 Закона № 73-ФЗ, согласно которой территорией объекта культурного наследия является территория, непосредственно занятая данным объектом культурного наследия и (или) связанная с ним исторически и функционально, являющаяся его неотъемлемой частью и установленная в соответствии с настоящей статьей.

Таким образом, на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0050508:24 по адресу: <...>, распространяется действие статьи 5.1 Закона №73-ФЗ предусматривающей запрет строительства объектов капитального строительства и увеличения объемно-пространственных характеристик существующих на территории памятника объектов капитального строительства; проведения земляных, строительных, мелиоративных и иных работ, за исключением работ по сохранению объекта культурного наследия или его отдельных элементов, сохранению историко-градостроительной или природной среды объекта кульrурного наследия на территории объекта культурного наследия, а также требования постановления Правительства РФ от 12.09.2015 № 972 «Об утверждении Положения о зонах охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации».

В отзыве на апелляционную жалобу управление апелляционную жалобу не признало, указало, что регистратором проведена правовая экспертиза представленных документов, сведения о зоне с особыми условиями использования территорий были внесены в ЕГРН 04.12.2017, то есть после внесения изменений о виде разрешенного использования земельного участка.

Определением апелляционного суда от 15.06.2020 в связи с пребыванием в отпуске судьи Нарышкиной Н.В. в составе суда произведена замена судьи Нарышкиной Н.В. на судью Фахретдинова Т.Р. в порядке, установленном статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Рассмотрение апелляционной жалобы начато сначала.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы апелляционной жалобы.

Управление и третьи лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей указанных лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, заслушав представителя администрации, апелляционная коллегия пришла к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, по информации, полученной департаментом в письме ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ростовской области (входящий №11301/59.30 от 23.07.2019), вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050508:24 был изменен на основании заявления собственника земельного участка и представленных документов, а именно заявление (декларации) о выборе вида разрешенного использования и выписки из правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону №59-34-2/8984 от 07.04.2017.

Департамент, полагая, что такое изменение вида разрешенного использования земельного участка является незаконным, обратился в суд с настоящим заявлением.

Как следует из положений статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации. Поскольку законодательство не ограничивает возможность применения различных способов для защиты субъектом хозяйственной деятельности предполагаемого нарушенного права, суд полагает подлежащим рассмотрению по существу заявленного в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требования.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенных норм для признания действий (бездействия) незаконными необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие оспариваемых действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение ими прав и законных интересов заявителя.

В ЕГРН содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером 61:44:0050508:24, расположенном по адресу: Ростовская обл.,
<...>: категория земель - земли населенных пунктов; вид разрешенного использования - гостиницы; с уточненной площадью 3850 кв.м.

Собственником данного земельного участка является ОАО «Киноконцертный комплекс «Россия» (дата регистрации права - 10.01.2008).

Согласно части 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав и государственный кадастровый учет осуществляются на основании заявления.

По сведениям ЕГРН 11.04.2017 в орган регистрации прав обратился собственник земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050508:24 ОАО «Киноконцертный комплекс «Россия» в лице представителя по доверенности от 21.06.2016 № ЗД-1236 ФИО2 с заявлением № 61-0-1-236/3103/2017-2384 о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости.

К указанному заявлению, в том числе были приложены следующие документы: выписка из правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону в отношении земельного участка, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, уд. Пушкинская, 52; заявление (декларация) о выборе вида разрешенного использования земельного участка от 11.04.2017.

Пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ предусмотрено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Законом № 218-ФЗ оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в ЕГРН сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных Законом № 218-ФЗ об объектах недвижимости.

Согласно статье 8 Закона № 218-ФЗ в ЕГРН вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости.

К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции здании, сооружении, помещений и машино-мест, перепланировки помещений.

К дополнительным сведениям об объекте недвижимости относятся сведения, которые изменяются на основании решений (актов) органов государственной власти или органов местного самоуправления, сведения, которые содержатся в других государственных и муниципальных информационных ресурсах (за исключением сведений, указанных в части 2 статьи 8 Закона № 218-ФЗ), и сведения, которые в соответствии с частями 1 - 3 статьи 38 Закон № 218-ФЗ вносятся в уведомительном порядке.

Исходя из положений части 3, 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Основные и вспомогательные виды строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

В ходе проведенной правовой экспертизы государственным регистратором прав не выявлено оснований для приостановления и отказа в осуществлении государственного кадастрового учета изменений земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050508:24.

17.04.2017 по результатам рассмотрения заявления № 61-0-1-236/3103/2017-2384 земельного участку с кадастровым номером 61:44:0050508:24 изменен вид разрешенного использования с «выставочные залы и комплексы; предприятия общественного питания, в т.ч встроенные и пристроенные к зданиям иного назначения; театры; кинотеатры; концертные залы; залы для встреч и собраний; универсальные зрительные залы; клубы (Дома культуры); центры общения и досуговых занятий; залы для встреч, собраний, занятий детей и молодежи, взрослых многоцелевого и специализированного назначения; ночные клубы, залы для аттракционов и развлечений, танцевальные залы и дискотеки, развлекательные комплексы, помещения для игр в боулинг, бильярд, активных детских игр, информационные, компьютерные (неигровые) центры; салоны сотовой связи, фотосалоны, пункты продажи сотовых телефонов и приема платежей, центры по предоставлению полиграфических услуг, ксерокопированию и т.п, фотосалоны; объекты бытового обслуживания, парикмахерские, косметические салоны, салоны красоты, фитнес - клубы, бани, сауны общего пользования, службы доставки питания по заказу; магазины продовольственные и промтоварные, универсальные магазины (смешанная торговля промышленными и продовольственными товарами) ; специализированные промтоварные магазины, мебельные и автомобильные салоны» на «гостиницы».

Суд первой инстанции указал, что, заявляя требования о признании незаконным изменения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050508:24, департамент не учел, что государственный регистратор прав при проведении правовой экспертизы документов, поступающих в орган регистрации прав для осуществления государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета не наделен полномочиями по проверке порядка исполнения договоров о выполнении и реализации инвестиционных проектов.

Согласно пункту 24 статьи 106 Земельного кодекса Российской Федерации зоны с особыми условиями использования территорий, в том числе возникающие в силу закона, ограничения использования земельных участков в таких зонах считаются установленными, измененными со дня внесения сведений о зоне с особыми условиями использования территории, соответствующих изменений в сведения о такой зоне в ЕГРН.

Вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050508:24 был изменен собственником земельного участка 13.04.2017, в то время как сведения о зоне с особыми условиями использования территорий были внесены в ЕГРН 04.12.2017.

Однако, суд первой инстанции не учел то обстоятельство, что нежилое здание, расположенное на спорном земельном участке, отнесено к памятникам истории и культуры в 1998 году.

Так, постановлением Главы Администрации Ростовской области от 09.10.1998 № 411 «О принятии на государственную охрану памятников истории и культуры г. Ростова-на-Дону и мерах по их охране» в связи с необходимостью принятия мер по сохранению памятников истории и культуры области был утвержден перечень памятников истории и культуры г. Ростова-на-Дону, состоящих на государственной охране, пункт 66 которого, отнес здание театра ГОМЭЦ, с 1959 г. - кинотеатр «Россия», 1935 г., арх. Л.Ф. Эберг, Л.Л. Эберr. Реконструкция 1959 г., арх. Л.Л. Эберг, инж. ФИО3 к памятнику местного значения.

На указанном земельном участке расположено нежилое здание - «Киноконцертный музыкальный центр», с ограничением (обременением) права «памятник», в пользу государственного автономного учреждения культуры Ростовской области «Донское наследие», информация внесена в ЕГРН на основании письма Областной инспекции по охране и эксплуатации памятников истории и культуры №321/07-15 от 14.04.2000.

Положения Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" предполагают особые условия использования территории, на которой расположены памятники культуры.

Принцип единства судьбы прав на здание и на земельный участок, занимаемый зданием, согласно ст. 1 ЗК РФ является одним из основополагающих принципов российского права, регулирующих оборот недвижимого имущества.

Статьей 7 ЗК РФ предусмотрено, что земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами (пункт 4 статьи 85 Земельного кодекса).

Частью 8 ст. 36 ГрК РФ также установлено, что земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Следовательно, и земельное, и градостроительное законодательство исходит из сохранения прав на использование объектов капитального строительства и земельных участков под ними по прежнему фактическому разрешенному использованию в случае, когда происходит изменение градостроительной документации, предусматривающей иное зонирование территории (статья 30 ГрК РФ), и существующее фактическое использование объектов не опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Данные выводы соответствуют правовой позиции, изложенной в пункте 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, а также в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 09.12.2015 № 308-КГ15-7455.

В соответствии с п.1 ст. 99 ЗК РФ к землям историко-культурного назначения относятся, в том числе земли объектов культурного наследия народов Российской Федерации (памятников истории и культуры), в том числе объектов археологического наследия.

Пункт 2 ст. 99 ЗК РФ устанавливает, что земли историко-культурного назначения используются строго в соответствии с их целевым назначением.

Управление, обладая информацией, согласно данным ЕГРН, о факте нахождения объекта культурного наследия в границах спорного земельного участка, обязано было дополнительно истребовать информацию у Комитета по охране объектов культурного наследия Ростовской области.

ПАО «Киноконцертный комплекс «Русь» заявило о пропуске заявителем срока исковой давности.

Согласно части 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

Как следует из материалов дела, департамент направил заявление 26.08.2019, при этом о факте изменения вида разрешенного использования заявителю стало известно 23.07.2019 из письма ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ростовской области (входящий №11301/59.30. Соответственно, заявление подано с соблюдением трехмесячного срока на обращение в суд.

Апелляционный суд дополнительно отмечает, что полученное обществом разрешение на реконструкцию объекта соответствует первоначальному виду разрешенного использования, восстановление записи в ЕГРН направлено на сохранение баланса интереса сторон спора и не нарушает прав ПАО ««Киноконцертный комплекс «Русь» в части владения имуществом, обремененным охранным обязательством.

С учетом изложенного, судебное решение подлежит отмене как вынесенное при несоответствии выводов суда обстоятельствам дела.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе подлежат отнесению на стороны пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 18.12.2019 по делу
№ А53-31610/2019 отменить.

Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, выразившееся в учете изменений сведений в Едином государственном реестре недвижимости земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050508:24, расположенного по адресу: <...> с «выставочные залы и комплексы; предприятия общественного питания, в т.ч встроенные и пристроенные к зданиям иного назначения; театры; кинотеатры; концертные залы; залы для встреч и собраний; универсальные зрительные залы; клубы (Дома культуры); центры общения и досуговых занятий; залы для встреч, собраний, занятий детей и молодежи, взрослых многоцелевого и специализированного назначения; ночные клубы, залы для аттракционов и развлечений, танцевальные залы и дискотеки, развлекательные комплексы, помещения для игр в боулинг, бильярд, активных детских игр, информационные, компьютерные (неигровые) центры; салоны сотовой связи, фотосалоны, пункты продажи сотовых телефонов и приема платежей, центры по предоставлению полиграфических услуг, ксерокопированию и т.п, фотосалоны; объекты бытового обслуживания, парикмахерские, косметические салоны, салоны красоты, фитнес - клубы, бани, сауны общего пользования, службы доставки питания по заказу; магазины продовольственные и промтоварные, универсальные магазины (смешанная торговля промышленными и продовольственными товарами); специализированные промтоварные магазины, мебельные и автомобильные салоны» на «гостиницы».

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области восстановить в Едином государственном реестре недвижимости в сведениях об объекте недвижимости - земельном участке с кадастровым номером 61:44:0050508:24, расположенном по адресу: <...>, вид разрешенного использования «выставочные залы и комплексы; предприятия общественного питания, в т.ч встроенные и пристроенные к зданиям иного назначения; театры; кинотеатры; концертные залы; залы для встреч и собраний; универсальные зрительные залы; клубы (Дома культуры); центры общения и досуговых занятий; залы для встреч, собраний, занятий детей и молодежи, взрослых многоцелевого и специализированного назначения; ночные клубы, залы для аттракционов и развлечений, танцевальные залы и дискотеки, развлекательные комплексы, помещения для игр в боулинг, бильярд, активных детских игр, информационные, компьютерные (неигровые) центры; салоны сотовой связи, фотосалоны, пункты продажи сотовых телефонов и приема платежей, центры по предоставлению полиграфических услуг, ксерокопированию и т.п, фотосалоны; объекты бытового обслуживания, парикмахерские, косметические салоны, салоны красоты, фитнес - клубы, бани, сауны общего пользования, службы доставки питания по заказу; магазины продовольственные и промтоварные, универсальные магазины (смешанная торговля промышленными и продовольственными товарами); специализированные промтоварные магазины, мебельные и автомобильные салоны».

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий Р.Р. Илюшин

Судьи И.Н. Глазунова

Т.Р. Фахретдинов