Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Красносулинского района на решение Арбитражного суда Ростовской области от 02.12.2013 по делу № А53-13828/2013

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2

к ответчику - Комитету по управлению имуществом Красносулинского района

о расторжении договора аренды земельного участка и по встречному иску

принятое в составе судьи Жигало Н.А.

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Комитету по управлению имуществом Красносулинского района о расторжении договора аренды земельного участка № 41 от 12.08.2009.

Исковое заявление принято Арбитражным судом Ростовской области к производству с присвоением делу № А53-13828/2013.

В свою очередь, Комитет по управлению имуществом Красносулинского района обратился в Арбитражный суд Ростовской области к индивидуальному предпринимателю о расторжении договора аренды земельного участка № 41 от 12.08.2009, об обязании произвести за свой счет рекультивацию земельного участка с кадастровым номером 61:18:0600005:468, расположенного по адресу: Ростовская область, Красносулинский район, Божковское сельское поселение, в 2,2 км на север от хутора ФИО3, для использования в целях сельскохозяйственного использования в соответствии с проектом рекультивации, об обязании ФИО2 возвратить по акту приема-передачи рекультивированный земельный участок с кадастровым номером 61:18:0600005:468, расположенный по адресу: Ростовская область, Красносулинский район, Божковское сельское поселение, в 2,2 км на север от х. ФИО3 в соответствии с условиями договора аренды земельного участка от 12.08.2009 № 41 (с учетом изменении предмета требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - т. 1 л.д. 85-86).

Исковое заявление принято судом к производству, делу присвоен № А53-14747/2013.

Определением от 06.08.2013 дела объединены в одно производство с присвоением делу № А53-13828/2013.

Решением от 02.12.2013 иск индивидуального предпринимателя ФИО2 удовлетворен, договор № 41 от 12.08.2009 аренды земельного участка, заключенный между сторонами, расторгнут. Иск Комитета по управлению имуществом Красносулинского района удовлетворен частично, суд обязался индивидуального предпринимателя ФИО2 возвратить земельный участок с кадастровым номером 61:18:0600005:468, расположенный по адресу: Ростовская область, Красносулинский район, Божковское сельское поселение, в 2,2 км на север от х.ФИО3, для использования в целях сельскохозяйственного использования, общей площадью 380800 кв. м. В удовлетворении остальной части требований Комитета по управлению имуществом Красносулинского района отказано.

Решение мотивировано тем, что спорный земельный участок передан в аренду в состоянии не пригодном для использования его по целевому назначению. В акте приема-передачи отсутствуют сведения о фактическом состоянии земельного участка, при подписании акта осмотр участка не проводился. Поскольку земельный участок передавался в аренду в состоянии не пригодном для сельскохозяйственного использования, требование об обязании предпринимателя произвести рекультивацию участка необоснованно. В связи с расторжением договора, земельный участок подлежит возврату арендодателю в том состоянии, в котором он передан.

Не согласившись с указанным судебным актом, Комитет по управлению имуществом Красносулинского района обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил его изменить, удовлетворить требования Комитета по управлению имуществом Красносулинского района об обязании индивидуального предпринимателя ФИО2 произвести за свой счет рекультивацию земельного участка с кадастровым номером 61:18:0600005:468, расположенного по адресу: Ростовская область, Красносулинский район, Божковское сельское поселение, в 2,2 км на север от хутора ФИО3, для использования в целях сельскохозяйственного использования в соответствии с проектом рекультивации и обязании ФИО2 возвратить по акту приема-передачи рекультивированный земельный участок с кадастровым номером 61:18:0600005:468, расположенный по адресу: Ростовская область, Красносулинский район, Божковское сельское поселение, в 2,2 км на север от х. ФИО3 в соответствии с условиями договора аренды земельного участка от 12.08.2009 № 41.

В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что предприниматель имел возможность оценить состояние земельного участка до проведения торгов, на момент заключения спорного договора арендатор претензий относительно состояния земельного участка не заявлял. До 2013 года арендатор не сообщал о том, что использовать участок в сельскохозяйственных целях невозможно. По мнению заявителя, предприниматель обязан произвести мероприятия по рекультивации земельного участка.

В судебное заседание апелляционной инстанции представитель Комитета по управлению имуществом Красносулинского района не явился. Комитетом заявлено ходатайство о рассмотрении дела без участия его представителя и об изменении наименования на Управление земельно-имущественных отношений и муниципального заказа Красносулинского района.

Представитель индивидуального предпринимателя ФИО2 в заседании доводы жалобы отклонил как несостоятельные по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Законность и обоснованность решения проверяется в соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в обжалуемой части.

Изучив материалы дела и заслушав пояснения представителя индивидуального предпринимателя ФИО2, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Как видно из материалов дела, по результатам проведенных 12.08.2009 торгов между сторонами заключен договор № 41 аренды земельного участка (т. 1 л.д. 20-22), согласно которому Комитет по управлению имуществом Красносулинского района (арендодатель) предоставляет, а индивидуальный предприниматель ФИО2 (арендатор) принимает в аренду земельный участок из категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 61:18:0600005:468, находящийся по адресу: Ростовская область, Красносулинский район, Божковское сельское поселение, в 2,2 км на север от хутора ФИО3, для сельскохозяйственного использования, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, общей площадью 380800 кв.м.

В соответствии с пунктом 2.1 срок аренды с 12.08.2009 по 12.08.2024.

Во исполнение названного договора, арендодатель передал арендатору земельный участок с кадастровым номером 61:18:0600005:468 в целях сельскохозяйственного использования по акту от 12.08.2009 (т. 1 л.д. 24).

В результате обследования земельного участка специалистами Управления сельского хозяйства и продовольствия администрации Красносулинского района 20.08.2009 установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 61:18:0600005:468 ведется разработка и добыча камня-пластушки неустановленными лицами. Результаты обследования отражены в акте от 20.08.2009 (т. 1 л.д. 29).

При повторных обследованиях земельного участка 25.12.2012 и 23.05.2013 также установлено нецелевое использование участка, осуществление на участке незаконной добычи тонкослойного выветрелого песчаника на площади 200000 кв.м (акт от 25.12.2012 - т. 2 л.д. 35, акт от 23.05.2013 - т. 2 л.д. 67).

Письмом от 14.01.2013 комитет уведомил предпринимателя о необходимости произвести рекультивацию земельного участка в соответствии с разрешенным видом использования для сельскохозяйственного производства ввиду его нецелевого использования для добычи тонкослойного выветрелого песчаника (т. 2 л.д. 21-22).

В письме от 15.01.2013 арендатор сообщил о том, что участок передан в аренду в ненадлежащем состоянии, участок не пригоден для использования в целях ведения сельскохозяйственной деятельности, потребовал устранить недостатки (т. 2 л.д. 23-24).

Арендатором направлено арендодателю уведомление от 24.04.2013 о расторжении договора (т. 2 л.д. 31-32).

Письмом от 25.06.2013 арендодатель уведомил арендатора о расторжении договора (т. 2 л.д. 33-34).

Полагая, что арендодателем передан в пользование земельный участок, не пригодный для предусмотренного договором вида использования, индивидуальный предприниматель ФИО2 обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

В связи с нецелевым использованием спорного земельного участка арендатором, Комитет по управлению имуществом Красносулинского района, также обратился в арбитражный суд с иском.

В соответствии со статьей 78 Земельного кодекса Российской Федерации земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей.

Согласно статье 79 Земельного кодекса Российской Федерации сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), - в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

В силу части 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно части 1 статьи 611 Земельного кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Из постановления комитета от 26.03.2008 № 134 (т. 1 л.д. 112) об утверждении проекта границ спорного земельного участка, землеустроительного дела, кадастрового паспорта следует, что земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием - для сельскохозяйственного использования (пастбища).

В кадастровом паспорте вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного использования (т. 1 л.д.27-28).

Из названных выше актов обследования земельного участка следует, что фактически на участке осуществляется разработка добыча тонкослойного выветрелого песчаника.

Факт использования участка не в соответствии с его назначением и определенной в договоре аренды целью подтвержден самим арендатором в письме от 15.01.2013.

Вместе с тем, в материалах дела имеется заключение экспертов ФИО4 и ФИО5 Центра экспертных исследований № Э-56/13 от 05.08.2013 (т. 1 л.д. 44-60), в котором указано, что по результатам исследования ретроспективных спутниковых снимков земной поверхности, на земельном участке добыча общераспространенных полезных ископаемых карьерным способом велась, по крайней мере, до 01.08.2009.

В ходе допроса в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции эксперт ФИО4 пояснил, что при выходе в сеть Интернет на сайт Геопортал Роскосмоса «Сервис космических снимков", судом установлено, что по данным космических снимков по состоянию на 01.11.2007, 09.09.2008 спорный земельный участок имеет неровную, неоднородную поверхность разных цветов, что не характерно для участков прилегающих пастбищ, более половины площади земельного участка использовано под добычу полезных ископаемых.

В соответствии со статьей 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В статье 612 Кодекса установлено арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 Кодекса).

Оценив указанные выше обстоятельства и доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что спорный земельный участок передан в пользование арендатору в состоянии, не пригодном для использования по целевому назначению для пастбищ.

На основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Судом первой инстанции требование об обязании арендатора возвратить спорный земельный участок удовлетворено, однако, между сторонами возникли разногласия относительно требований арендодателя об обязании выполнить мероприятия по рекультивации земельного участка.

В удовлетворении требований в этой части судом первой инстанции отказано.

По смыслу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор при прекращении договора аренды обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором он его получил.

Как отмечено выше, при проведении исследования специалистами на основании данных космических снимков по состоянию на 01.11.2007, 09.09.2008 установлено, что спорный участок на момент заключения спорного договора и на момент передачи участка арендатору участок использовался в целях добычи общераспространенных полезных ископаемых карьерным способом. Доказательств обратного заявителем жалобы не представлено.

Таким образом, в акте приема-передачи спорного земельного участка в пользование арендатору указаны недостоверные сведения о состоянии участка и возможности его использования в сельскохозяйственных целях.

Целью проведения работ по рекультивации является восстановление продуктивности и народно-хозяйственной ценности нарушенных земель, а также улучшение условий окружающей среды.

На момент передачи земельного участка на участке велась деятельность по разработке карьера, следовательно, в силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации на арендатора не может быть возложена обязанность проводить работы по рекультивации участка.

Кроме того, спорным договором не предусмотрена обязанность арендатора проводить рекультивацию участка в случае его возвращения арендодателю в любом случае.

При таких условиях, вывод суда первой инстанции об отсутствии у индивидуального предпринимателя обязанности по проведению мероприятий по рекультивации земельного участка обоснован, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения решения в обжалуемой части.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

изменить наименование Комитета по управлению имуществом Красносулинского района на Управление земельно-имущественных отношений и муниципального заказа Красносулинского района.

Решение Арбитражного суда Ростовской области от 02.12.2013 по делу № А53-13828/2013 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий Еремина О.А.

Судьи Ковалева Н.В.

Чотчаев Б.Т.