Гражданский кодекс часть 1

Федеральное государственное бюджетное учреждение «Всероссийский научно-исследовательский институт табака, махорки и табачных изделий» (далее – заявитель, учреждение, ФГБНУ ВНИИТТИ) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – заинтересованное лицо, регистрирующий орган, Управление Росреестра) о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, выраженного в сообщении об отказе в государственной регистрации от 12.04.2021
№ КУВД-001/2020-30375747/3 договора аренды нежилых помещений № 7 от 01.09.2020, с реестровым номером федерального имущества П12240003936, расположенных по адресу: 350072, <...>, включающих в себя помещения первого этажа № 2-6, 6/1, 7, 8, 8/1, 8/2, 14 общей площадью 121,9 кв. м, кадастровый (или условный) номер 23:43:0141004:744; обязании Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю произвести государственную регистрацию договора аренды нежилых помещений № 7 от 01.09.2020 с реестровым номером федерального имущества П12240003936, расположенных по адресу: 350072, <...>, включающих в себя помещения первого этажа № 2-6, 6/1, 7, 8, 8/1, 8/2, 14 общей площадью 121,9 кв. м, кадастровый (или условный) номер 23:43:0141004:744.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.03.2022 заявленные требования удовлетворены. Взысканы с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в пользу ФГБНУ ВНИИТТИ судебные расходы по оплате госпошлины в размере 3 000 руб. Судебный акт мотивирован отсутствием у регистрирующего органа оснований для отказа в государственной регистрации договора аренды нежилых помещений.

Не согласившись с принятым судебным актом, Управление Росреестра обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В обоснование апелляционной жалобы заинтересованное лицо ссылается на то, что из информации, изложенной в предмете договора аренды № 7 от 01.09.2020, не представляется возможным сделать однозначный вывод относительно того, какой объект является предметом описываемого договора аренды - части здания или помещение, не приложен технический план части помещения, передаваемого в аренду.

В отзыве на апелляционную жалобу учреждение просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ФГБНУ ВНИИТТИ поддержал свою правовую позицию по рассматриваемому спору.

Дело рассмотрено в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва, выслушав представителя лица, участвующего в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции, Федеральное государственное бюджетное научное учреждение «Всероссийский научно-исследовательский институт табака, махорки и табачных изделий» (ФГБНУ ВНИИТТИ), г. Краснодар (арендодатель) и ООО «Объединение краснодарский чай», г. Краснодар (арендатор) заключили долгосрочный договор аренды нежилых помещений № 7 от 01.09.2020, по результатам проведенного аукциона на право заключения договоров аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в оперативном управлении ФГБНУ ВНИИТТИ (протокол № 13-08 от 13.08.2020 поведения открытого аукциона по извещению № 160720/912187/01).

Во исполнение условий вышеуказанного договора аренды арендодатель по акту приема-передачи от 01.09.2020 передал арендатору во временное владение и пользование недвижимое имущество - нежилые помещения, с реестровым номером федерального имущества П12240003936, расположенные по адресу: 350072, <...>, включающие в себя помещения первого этажа № 2-6, 6/1, 7, 8, 8/1, 8/2, 14 общей площадью 121,9 кв. м, для использования под производственно-офисное помещение (КН 23:43:0141004:744).

22.12.2020 представитель ФГБНУ ВНИИТТИ обратился заявлением и необходимыми документами в филиал ГАУ КК «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг Краснодарского края» в городе Краснодар, офис на ул. Зиповская, для государственной регистрации договора аренды № 7 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в соответствии со ст. ст. 14, 15, 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации), Порядком представления заявления о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество и прилагаемых к нему документов, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 26.11.2015 № 883, что подтверждается распиской в получении документов за номером учета входящих документов № MFC-0495/2020-41015-1.

Согласно описи документов, принятых для оказания государственных услуг, к заявлению № MFC-0495/2020-41015-1 на регистрацию были представлены договор аренды № 7 в 5 экземплярах (4-подлинника, 1-копия), в каждом сшиве которого находились следующие документы:

- договор аренды № 7 от 01.09.2020;

- протокол № 13-08 от 13.08.2020 поведения открытого аукциона по извещению
№ 160720/912187/01;

- документы, подтверждающие полномочия лиц, подписавших договор аренды;

- кадастровый паспорт помещения с КН23:43:0141004:744, расположенного в здании с КН23:43:0141004:196;

- письмо учредителя (МИНОБРНАУКИ РФ) о согласовании сделок по передаче в аренду федерального недвижимого имущества;

- акт приема-передачи нежилого помещения в аренду от 01.09.2020;

- платежное поручение от 22.10.2020 № 523180;

- доверенность от 18.12.2018.

12.01.2021 в соответствии Законом о регистрации регистрирующий орган приостановил государственную регистрацию договора аренды, направил в адрес заявителя соответствующее уведомление № КУВД-001/2020-30375747/1 для представления заявителем дополнительных документов, в том числе документов, подтверждающих право собственности на объект недвижимости с кадастровым номером 23:43:0141004:744, уточнения предмета договора аренды.

08.04.2021 заявителем в филиал ГАУ КК «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг Краснодарского края» в г. Краснодар, офис на ул. Зиповская (№ MFC-0495/2021-22851-1) были сданы дополнительные документы. Согласно описи документов, принятых для оказания государственных услуг, к данному заявлению были приложены свидетельства о ГРП от 21.10.2010 № 306625, 23-АИ, и от 12.12.2014 № 485845, 23-АН, подтверждающие право собственности Российской Федерации и право оперативного управления ФГБНУ ВНИИТТИ на здание (корпус 13) с кадастровым номером 23:43:0141004:196, в котором находятся передаваемые в аренду помещения с кадастровым номером 23:43:0141004:744.

12.04.2021 регистрирующий орган сообщением от № КУВД-001/2020-30375747/3 отказал учреждению в государственной регистрации договора аренды по причине не предоставления заявителем документов, послуживших основанием для приостановления регистрации.

Несогласие с отказом регистрирующего органа послужило основанием для обращения учреждения в арбитражный суд.

Принимая обжалуемый акт, суд первой инстанции с учетом положений статей 198 - 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к правильному выводу об обоснованности заявленных требований.

В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу статей 131, 164, пункта 2 статьи 609 и пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса договор аренды недвижимого имущества, заключенный сроком не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Федерального закона РФ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Согласно части 1 статьи 4 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Согласно пункту 2 части 2 статьи 14 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Пунктом 8 части 2 статьи 14 Закона о регистрации предусмотрено, что основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, в том числе, являются иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости.

В статье 18 Закона о регистрации указано, что к заявлению о регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество, которые должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП; если иное не установлено данным Законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами, документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются заявителем.

Государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного на то им (ими) лицами, и документов, необходимых для ее осуществления (правоустанавливающих документов), которые должны пройти правовую экспертизу с целью установления отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

При отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав осуществляется внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

В государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом о регистрации для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (статья 27 Закона о регистрации).

Согласно пункту 5 статьи 44 Закона о регистрации в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Системный анализ вышеуказанных правовых норм позволяет прийти к выводу о том, что действующее законодательство относит части сооружений к объектам недвижимого имущества, подлежащим государственной регистрации.

Основанием для кадастрового учета части здания, в данном случае, в соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 14 Закона о регистрации в корреспонденции с пунктом 5 статьи 44 Закона о регистрации, является сам договор аренды.

Пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса предусмотрено, что в договоре аренды должны быть отражены данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Судом первой инстанции установлено, что лаборатория (корпус 13) площадью 475,3 кв. м, расположенная по адресу: <...>, принадлежит учреждению на праве оперативного управления на основании договора от 16.05.2007 № VIII.10.

Судом первой инстанции обоснованно принято во внимание, что согласно пункту 1.1 договора учреждение и общество обозначили текстуальное описание части недвижимого имущества (помещений), переданного во временное владение и пользование обществу, а именно: нежилые помещения с реестровым номером федерального имущества П12240003936, расположенные по адресу: 350072, <...>, включающие в себя помещения первого этажа № 2-6, 6/1, 7, 8, 8/1, 8/2, 14 общей площадью 121,9 кв. м, для использования под производственно-офисное помещение.

Судом первой инстанции также учтено, что учреждение представило, в том числе, на государственную регистрацию кадастровый паспорт первого этажа, площадью 121,9 кв. м, в состав которого входит план помещения.

В пункте 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016, даны следующие разъяснения.

Учет части помещения в целях фиксации ограничения (обременения) вещного права при сохранении права собственности на помещение в целом, равно как учет помещения как части здания, не приводит к появлению нового объекта недвижимости как объекта гражданских прав, даже если соответствующая переданная в пользование часть нежилого помещения или нежилого здания обладает свойствами обособленности и изолированности.

Описание части объекта недвижимости (помещения, здания) является лишь дополнительной характеристикой данного объекта.

При этом следует иметь в виду, что учет переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие объекты недвижимости. Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о таких частях недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения).

В пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.07.2018, также разъясняется, что отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о части передаваемого в аренду объекта недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части вещи, если имеется подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимости), и из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд первой инстанции обоснованно заключил о том, что представленные на регистрацию с договором документы позволяли идентифицировать передаваемые помещения, предмет аренды согласован сторонами, разногласий относительно местоположения, границ и площади нежилых помещений между сторонами договора не имелось.

Сведения о здании и о его частях, содержавшиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и в Государственном кадастре недвижимости на сегодняшний момент являются актуальными.

Кроме того, предъявленный к государственной регистрации договор аренды никем не оспорен и не признан недействительным.

Выводы суда первой инстанции соответствуют правовому подходу, отраженному Верховным Судом Российской Федерации в определениях от 13.07.2021 № 308-ЭС21-10394, от 12.12.2019 № 308-ЭС19-23326, от 20.02.2018 № 307-КГ17-18061 и от 05.07.2018 № 151-ПЭК18.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что учреждение выполнило требования пункта 3 статьи 26 Закона о регистрации, при этом у регистрирующего органа отсутствовали правовые основания для отказа в государственной регистрации.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.02.2022 по делу № А32-28568/2021.

Довод заинтересованного лица, что из информации, изложенной в предмете договора аренды № 7 от 01.09.2020, не представляется возможным сделать однозначный вывод относительно того, какой объект является предметом описываемого договора аренды - части здания или помещение, не приложен технический план части помещения, передаваемого в аренду, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку представленные учреждением документы позволяют с должной степенью достоверности идентифицировать объект аренды. Разногласий относительно местоположения, границ и площади нежилых помещений между сторонами договоров не имелось.

Доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, поскольку, не опровергая выводы суда, они сводятся исключительно к несогласию с оценкой установленных обстоятельств по делу, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.

Суд первой инстанции выполнил требования статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, полно, всесторонне исследовал и оценил представленные в деле доказательства и принял законный и обоснованный судебный акт.

Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену оспариваемого акта
(ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.03.2022 по делу
№ А32-28569/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия настоящего постановления, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий И.Н. Глазунова

Судьи О.Ю. Ефимова

М.В. Соловьева