Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрация города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.03.2019 по делу № А32-38961/2018

по иску администрации города Сочи

к ответчику - ООО "База отдыха Юг"

о расторжении договора

принятое в составе судьи Семушина А.В.

УСТАНОВИЛ:

администрация города Сочи обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "База отдыха Юг" о расторжении договора от 06.07.2015 № 4900010003 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402040:63, общей площадью 5791 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Нижнеимеретинская, 30.

Решением от 11.03.2019 в иске отказано.

Решение мотивировано тем, что факт ведения строительно-монтажных работ на земельном участке не выявлен. Спорный объект не идентифицирован. Основания для вывода о нарушении ответчиком существенных условий договора аренды земельного участка отсутствуют.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность и необоснованность решения, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что в ходе осмотра предоставленного ответчику земельного участка установлено, что на земельном участке расположен двухэтажный объект недвижимости, на котором проводятся строительно-монтажные работы. По мнению заявителя, ответчиком нарушен пункт 1.3 договора аренды земельного участка, что является основанием для расторжения договора.

В судебное заседание апелляционной инстанции представитель администрации города Сочи не явился. Администрация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещена в порядке пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 12 от 17.02.2011.

Представитель ООО "База отдыха Юг" в заседание не явился. Общество о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещено

Изучив материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, между муниципальным образованием город - курорт Сочи в лице департамента имущественных отношений администрации города Сочи (арендодатель) и ООО "База отдыха Юг" (арендатор) заключен договор аренды № 4900010003 от 06.07.2015, согласно которому арендодатель обязался предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях договора земельный участок площадью 5791 кв.м, с кадастровым номером 23:49:0402040:63, расположенный по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Нижнеимеретинская, 30, с видом разрешенного использования - "для обеспечения эксплуатации базы отдыха и ее реконструкции", в территориальной зоне "РК". Категория земель - земли населенных пунктов.

В соответствии с пунктом 2.1 срок действия договора - с момента его государственной регистрации до 24.06.2020.

Согласно пункту 1.3 договора возведение новых строений, а также реконструкция и изменение функционального назначения существующих зданий и сооружений без получения соответствующей разрешительной документации не допускается.

В пункте 5.2.7 договора предусмотрена обязанность арендатора использовать земельный участок строго в соответствии с целевым назначением и в целях, предусмотренных пунктами 1.1, 1.3.

В соответствии с пунктом 5.2.14 договора арендатор обязан возводить жилые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым и разрешенным использованием земельного участка, только с согласия арендодателя и при наличии соответствующей разрешительной документации, с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно - гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Управлением муниципального земельного контроля администрации города Сочи проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402040:63. По результатам осмотра составлен акт от 30.05.2018 (т. 1 л.д. 25-26), согласно которому доступ на земельный участок ограничен, в обозримой части земельного участка расположен двухэтажный объект недвижимости, на котором производятся строительно-монтажные работы.

Поскольку в адрес департамента имущественных отношений администрации города Сочи обращение о даче согласия на возведение объекта недвижимости не поступало, департамент направил в адрес ООО "База отдыха Юг" письмо от 21.06.2018 № 14127/02-05-17 с требованием в 30-дневный срок со дня получения претензии предоставить разрешение на строительство (реконструкцию) либо произвести демонтаж самовольно возведенных объектов. Претензия направлена в адрес общества 26.06.2018 (т. 1 л.д. 23-24).

В связи с тем, что выявленные нарушение арендатором не устранены в установленный срок, департаментом в адрес общества направлено письмо от 21.08.2018 № 1940/02-05-16 с предложением расторгнуть договор аренды № 4900010003 от 06.07.2015. Письмо направлено обществу 24.08.2018 (т. 1 л.д. 18-19).

Полагая, что арендатором используется земельный участок в целях, не предусмотренных договором, администрация города Сочи обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с частью 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункт 3 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условия договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями или существенно ухудшает имущество.

В пункте 4.1.1 спорного договора установлено, что арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, в том числе, в случае при использовании земельного участка в целях, не предусмотренных настоящим договором.

В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами и договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В обоснование заявленного требования истец ссылается на то, что арендатор в адрес арендодателя о выдаче согласия на возведение объекта недвижимости не обращался.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 3 статьи 619 Кодекса предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как отмечено выше, департамент направил в адрес ООО "База отдыха Юг" письмо от 21.06.2018 № 14127/02-05-17 с требованием в 30-дневный срок со дня получения претензии предоставить разрешение на строительство (реконструкцию) либо произвести демонтаж самовольно возведенных объектов. Претензия направлена в адрес общества 26.06.2018 (т. 1 л.д. 23-24).

В апелляционной жалобе заявитель ссылается на то, что в ходе осмотра предоставленного ответчику земельного участка установлено, что на земельном участке расположен двухэтажный объект недвижимости, на котором проводятся строительно-монтажные работы, ответчиком нарушен пункт 1.3 договора аренды земельного участка, что является основанием для расторжения договора.

В соответствии с правилами статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с положениями статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В подтверждение факта возведения на спорном земельном участке объекта недвижимости в отсутствие разрешения на строительство в материалы дела представлен акт осмотра от 30.05.2018.

Из содержания акта следует, что в обозримой части земельного участка расположен двухэтажный объект недвижимости, на котором производятся строительно-монтажные работы.

В данном случае акт подписан ведущим специалистом отдела земельного контроля по Адлерскому району Управления муниципального земельного контроля администрации г. Сочи ФИО1 в одностороннем порядке.

Доказательства уведомления ООО "База отдыха Юг" о проведении осмотра в материалы дела не представлены.

С учетом изложенного, названный выше акт не может быть принят в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего факт нарушения арендатором условий договора.

Кроме того, как следует из материалов дела и установлено чудом первой инстанции, на спорном земельном участке расположены объекты недвижимости, а именно:

литер 01, спальный домик, площадью 12,6 кв.м;

литер Р1, спальный домик, площадью 12,6 кв.м;

литер Л1, спальный домик, площадью 12,5 кв.м;

литер Н1, спальный домик, площадью 12,6 кв.м;

литер Ф1, гараж, площадью 38,7 кв.м;

литер У1, У2, УЗ, кухня, кафе, 156,9 кв.м;

литер лз, спальный домик, площадью 41,8 кв.м;

литер КЗ, спальный домик, площадью 27,8 кв.м;

литер Т1, материальный склад, площадью 60,6 кв.м;

литер РЗ, спальный домик, площадью 63,4 кв.м;

литер Зз спальный домик, площадью 41,2 кв.м;

литер жз, спальный домик, площадью 40,6 кв.м;

литер А, административный корпус, площадью 39,2 кв.м;

литер ш, спальный домик, площадью 12,5 кв.м;

литер БЗ, проходная, площадью 16,5 кв.м;

литер НЗ, спальный домик, площадью 13,5 кв.м;

литер МЗ, спальный домик, площадью 27,9 кв.м;

литер 03, спальный домик, площадью 15,8 кв.м;

литер вз, спальный домик, площадью 97,3 кв.м;

литер из, спальный домик, 41,7 кв.м;

литер XI, уборная, площадью 43,9 кв.м;

литер М1, спальный домик, площадью 12,6 кв.м;

литер ДЗ, спальный домик, площадью 65,1 кв.м;

литер пз, спальный домик, площадью 12,8 кв.м.

Право собственности на вышеуказанные объекты недвижимости зарегистрировано за ООО "База отдыха Юг" в установленном законом порядке до заключения спорного договора аренды, что подтверждается имеющимися в материалах дела свидетельствами о государственной регистрации права (т. 1 л.д. 21-44).

На земельном участке также расположены объекты, не являющиеся капитальными строениями.

В данном случае спорный объект недвижимости не конкретизирован заявителем, из представленных в материалы дела документов, в том числе фото материалов, приложенных к акту осмотра от 30.05.2018, акта осмотра от 07.03.2019, составленного с участием представителя ООО "База отдыха Юг" (т. 1 л.д. 100-108) невозможно сделать вывод о строительстве либо реконструкции какого-либо капитального объекта на земельном участке.

Надлежащие доказательства существенного нарушения обществом условий договора в деле отсутствуют.

При таких условиях, в удовлетворении иска отказано обоснованно, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого решения.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.03.2019 по делу № А32-38961/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Еремина О.А.

Судьи Баранова Ю.И.

Величко М.Г.