Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 15.03.2019 по делу № А32-53618/2018, принятое судьей Чесноковым А.А.,

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Васюринский мясоперерабатывающий комбинат"

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и

картографии по Краснодарскому краю

при участии третьих лиц: ФИО1, Пономаренко Максима Евгеньевича

о признании незаконным бездействия, выразившегося в невнесении записи об обременении земельного участка договором аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя; об обязании устранить допущенные нарушения путем внесения записи об обременении земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Васюринский мясоперерабатывающий комбинат" (далее – заявитель, ООО "Васюринский мясоперерабатывающий комбинат", общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, ФИО1, ФИО2 о признании незаконным бездействия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, выразившегося в невнесении записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 12:43:0421003:490 общей площадью 20000+/-99 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, город Краснодар, Карасунский внутригородской округ, вблизи станицы Старокорсунской, принадлежащего на праве собственности ФИО2, договором аренды с ООО «Васюринский мясоперерабатывающий комбинат» земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя № 14 от 15.12.2005 (зарегистрирован Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю от 12.01.2006 № 23 -23-01/433/2005-273); об обязании устранить допущенные нарушения путем внесения записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 12:43:0421003:490 общей площадью 20000+/-99 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, город Краснодар, Карасунский внутригородской округ, вблизи станицы Старокорсунской, принадлежащего на праве собственности ФИО2, договором аренды с ООО «Васюринский мясоперерабатывающий комбинат» земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя № 14 от 15.12.2005.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.03.2019 заявленные требования удовлетворены. Суд пришел к выводу о том, что регистрация права собственности на основании решения суда не влечет прекращения обременений земельного участка, которые существовали на момент принятия решения и не были прекращены по основаниям, установленным гражданским законодательством. Положение пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), предусматривающее преимущественное право на заключение договоров аренды образуемых и измененных земельных участков, направлено на стабилизацию арендных отношений (не прекращение). Регистрация обременения в отношении выделенных земельных участков осуществляется уполномоченным органом в силу закона одновременно с государственной регистрацией вещных прав на выделенные земельные участки.

Не согласившись с принятым судебным актом, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю обратилось в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на то, что внесение записи в ЕГРН в отношении спорных земельных участков об обременении в виде аренды, повлечет нарушение прав и законных интересов собственника земельного участка. Указывает, что оспариваемый отказ носит рекомендательный характер и силой ненормативного акта не обладает.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд рассматривает апелляционную жалобу в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО «Васюринский мясоперерабатывающий комбинат» указало на законность и обоснованность принятого судебного акта.

В судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, явку своих представителей не обеспечили, о времени и месте судебного заседания уведомлены надлежащим образом, в связи с чем, суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями части 3 статьи 156 АПК РФ, не установил процессуальных препятствий к рассмотрению апелляционной жалобы в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы т отзыва на нее, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Между собственниками земельных долей (арендодатели) и обществом (арендатор) заключен договор от 15.12.2005 № 14 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0421003:32 со множественностью лиц на стороне арендодателя на основании решения общего собрания участников долевой собственности от 02.10.2004 (л.д. 12-15).

Договор заключен сроком на 15 лет (пункт 4.1).

Из земельного участка с кадастровым номером 23:43:0421003:32 произведен выдел земельного участка с кадастровым номером 23:43:0421003:490 общей площадью 20000+/-99 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, вблизи ст. Старокорсунской - относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, принадлежит на праве собственности ФИО2 (выписка из ЕГРН от 13.03.2018 № 23/221/002/2018-5371).

Договор аренды от 15.12.2005 № 14 является действующим, записи об обременении выделенных земельных участков не вносились.

В связи с необходимостью внесения в единый государственный реестр недвижимости сведений об обремени выделенного земельного участка правом аренды, ООО «Васюринский мясоперерабатывающий комбинат» письмом от 29.10.2018 обратилось в управление с соответствующим заявлением (л.д. 30).

Письмом от 29.11.2018 № 14-439/45880 управление указало, что нормами действующего законодательства не предусмотрено внесение записи об обременении при государственной регистрации права собственности на земельный участок, образованный путем выдела (л.д. 31).

Не согласившись с данным отказом, комбинат оспорил его в судебном порядке.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, наличия у органа надлежащих полномочий, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, возлагается на орган, который его принял.

Согласно пункту 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» если суд установит, что оспариваемый акт не соответствует закону или иным правовым актам и ограничивает гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, то в соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации он может признать такой акт недействительным.

Таким образом, для признания недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо установление в совокупности двух обстоятельств: несоответствие обжалуемого ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) закону и нарушение данным актом, решением, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

В силу части 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - есть юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости (часть 4 статьи 1 Закона о регистрации).

Государственной регистрации согласно части 6 статьи 1 Закона о регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

В пункте 24 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).

Порядок образования земельных участков регламентирован статьями 11.2, 11.3 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Решения об образовании земельных участков, указанных в пункте 1 данной статьи, могут быть приняты на основании заявлений землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки (пункт 2 статьи 11.3 ЗК РФ).

Требования к содержанию решений об образовании земельных участков установлены в пункте 4 статьи 11.2 ЗК РФ.

В силу пункта 4 указанной статьи образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

Согласно пункту 4 статьи 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков.

По общему правилу прекращение договора аренды земельного участка при выделе из него других земельных участков не следует. Указание на преимущественное право арендатора на заключение договора аренды или на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды предполагает действие первоначального договора аренды в отношении, в частности, и выделенных земельных участков.

Положение пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ, предусматривающее преимущественное право на заключение договоров аренды образуемых и измененных земельных участков, направлено на стабилизацию арендных отношений, а не на их прекращение.

Указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства.

В пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» разъяснено, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в ЕГРН записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.

Аналогичный порядок по внесению в ЕГРН записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка установлен пунктом 5 статьи 22.2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон № 122-ФЗ).

В соответствии с указанной нормой регистрация обременений в отношении выделенных земельных участков осуществляется уполномоченным органом в силу закона одновременно с государственной регистрацией вещных прав на выделенные земельные участки.

Пункт 6 статьи 27 Земельного кодекса РФ определяет, что оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2001 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон № 101-ФЗ).

В соответствии с положениями пункта 5 статьи 14 Закона № 101-ФЗ участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 данного Закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.

Из материалов дела следует, что договор аренды был заключен на основании протокола общего собрания собственников земельных долей №1 от 02.10.2004; собственники земельных долей несогласие с заключением договора аренды находящегося в долевой собственности исходного земельных участков не выражали. Сведений об оспаривании решения общего собрания участников долевой собственности на земельный участок материалы дела не содержат.

Согласно части 2 статьи 11.5 ЗК РФ при выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел, возникает право собственности на образуемый участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный участок.

При этом согласно пункту 3.2 статьи 22.2 Закона № 122-ФЗ в случаях, предусмотренных Законом № 101-ФЗ, для государственной регистрации права собственности на земельный участок, образуемый при выделе его в счет земельной доли или земельных долей, предоставление согласия арендатора или залогодержателя права аренды исходного земельного участка на образование земельного участка не требуется.

С учетом изложенного, реализация собственниками права на выдел земельного участка в счет земельных долей не привела к прекращению действия ранее заключенного договора аренды.

Таким образом, регистрационные действия по внесению в ЕГРН записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка должны были быть осуществлены управлением одновременно с государственной регистрацией права собственности на выделенный земельный участок.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 24.09.2013 № 1563-О указано, что нормы пункта 5 статьи 22.2 данного Закона о регистрации ограничений (обременений) прав на образуемые земельные участки одновременно с государственной регистрацией права собственности и иных вещных прав на данные земельные участки направлены на защиту прав лиц, не являющихся собственниками земельных участков, законные интересы которых подлежат охране наряду с правами собственников земельных участков. При этом возможные споры собственника и арендатора земельного участка могут быть разрешены в самостоятельном порядке.

Указанная правовая позиция согласуется с выводами, изложенными в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 07.06.2019 по делу № А32-6508/2018.

Довод о том, что спор подлежал рассмотрению в исковом порядке, отклонен судом первой инстанции правомерно, поскольку регистрационные действия по внесению в ЕГРП записей об обременениях осуществляются регистрирующим органом одновременно с государственной регистрацией прав на образуемые земельные участки (статья 22.2 Закона № 122-ФЗ), а общество в рамках настоящего дела не оспаривает право собственности на образованный земельный участок.

Поскольку управление не осуществило государственную регистрацию обременения одновременно с государственной регистрацией права собственности на образованный земельный участок суд первой инстанции пришел к верному выводу о незаконности действий управления и возложил на него обязанность устранить допущенные нарушения.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения настоящего спора, установлены судом первой инстанции на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств.

Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда первой инстанции трактовке тех же обстоятельств дела и норм права, не опровергают правомерность и обоснованность выводов суда первой инстанции, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.03.2019 по делу
№ А32-53618/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, в течение двух месяцев с даты его вступления в законную силу (даты изготовления в полном объёме), через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий М.В. Соловьева

Судьи О.Ю. Ефимова

С.С. Филимонова