Гражданский кодекс часть 1

Департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края (далее - заявитель, административный орган) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о приостановлении деятельности общества с ограниченной ответственностью «МВ Стил-Юг» (далее - заинтересованное лицо, общество), связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а именно: «Жилой дом по ул. Валерия Гассия -ул. Автолюбителей микрорайона № 6 в почтовом жилом районе г. Краснодара, по адресу: <...>» на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0427001:38..

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.03.2019 приостановлено на три месяца с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу осуществление обществом с ограниченной ответственностью «МВ Стил-Юг» деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а именно: «Жилой дом по ул. Валерия Гассия -ул. Автолюбителей микрорайона № 6в почтовом жилом районе г. Краснодара, по адресу <...>» на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0427001:38. В удовлетворении остальных требований отказано. С общества с ограниченной ответственностью «МВ Стил-Юг» взыскана государственная пошлина в федеральный бюджет в размере 6 000 рублей.

Судебный акт мотивирован тем, что допущенные обществом нарушения требований Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (далее - Закон № 214-ФЗ) являются достаточным основанием для приостановления деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "МВ Стил-Юг" обратилось в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда, в удовлетворении заявленных требований отказать. Апелляционная жалоба мотивирована тем, что в периоде 16 декабря 2011 года по 23 ноября 2017 года
ООО «МВ Стил-Юг» не являлось застройщиком многоквартирного жилого дома. Следовательно, какие-либо правоотношения или договорные обязательства между участниками долевого строительства и ООО «МВ Стил-Юг» в указанный период времени отсутствовали, оснований для возложения ответственности за нарушение сроков передачи объектов долевого строительства в многоквартирном жилом доме участникам долевого строительства на ООО «МВ Стил-Юг» не имеется. Суд не исследовал представленное в материалы дела обращение участников долевого строительства и не дал обращению соответствующую правовую оценку. Общество полагает, что в действиях нового застройщика отсутствуют признаки грубого нарушения норм действующего законодательства РФ, регулирующих отношения в области долевого строительства.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд рассматривает апелляционную жалобу в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В отзыве на апелляционную жалобу Департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебное заседание Департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края и общество с ограниченной ответственностью "МВ Стил-Юг", надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили. Апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края и общества с ограниченной ответственностью "МВ Стил-Юг" в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, в силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ) общество является застройщиком, осуществляющим деятельность в области долевого строительства.

Обществу на основании договора уступки прав и обязанностей от 26.10.2017 по договору аренды земельного участка от 20.09.2017 № 4300023147 предоставлен земельный участок с кадастровым номером 23:43:0427001:38, расположенный по адресу: <...>.

Департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар выдал обществу с ограниченной ответственностью фирме «Стройподряд» разрешение на строительство от 16.12.2011 № RU 23306000-2020-р на строительство объекта «Жилой дом по
ул. Валерия Гассия - ул. Автолюбителей микрорайона № 6 в почтовом жилом районе г. Краснодара, по адресу <...>», сроком действия до 16.09.2016 (продлено до 31.12.2018), с изменениями в части проектных характеристик объекта строительства и разбивки на этапы строительства приказом от 04.08.2014 № 232, а также в части наименования застройщика на общество с ограниченной ответственностью «МВ Стил-Юг», в связи с переходом права пользования на земельный участок согласно договору уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 20.09.2017 № 4300023147, приказом от 23.11.2017 № 348.

Департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар выдал обществу с ограниченной ответственностью «МВ Стил-Юг» разрешение на строительство от 17.12.2015
№ RU 23306000-3464-в-2015 взамен разрешения на строительство от 06.10.2015
№ RU 23306000-3374-в-2015.

На основании данного разрешения обществом с ограниченной ответственностью «МВ Стил-Юг» веден в эксплуатацию 1 этап строительства.

Первый договор участия в долевом строительстве объекта зарегистрирован обществом в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю 17.01.2018.

По данным ежеквартальной отчетности проектная декларация по объекту строительства опубликована на сайте http://aviator.avangard-krd.ru/.

Согласно представленной обществом отчетности застройщика об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, за 1 квартал 2018 года срок передачи объекта долевого строительства участникам долевого строительства, предусмотренный условиям договоров участия в долевом строительстве, заключенных обществом с участниками долевого строительства устанавливался на второе полугодие 2018 года.

Департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края осуществил проверку в отношении общества на предмет соблюдения требований законодательства об участи в долевом строительстве, при строительстве спорного объекта: «Жилой дом по ул. Валерия Гассия - ул. Автолюбителей микрорайона № 6 в почтовом жилом районе г. Краснодара, по адресу <...>» на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0427001:38.

По результатам контрольных мероприятий административный орган установил, что в период с 01.01.2018 по 31.03.2018 общество заключило 69 договоров участия в долевом строительстве, с различными сроками передачи объекта (2, 3 этапы строительства) участникам долевого строительства, а именно: 30.07.2015, 30.01.2016, 30.09.2016, 30.10.2016, 30.11.2016, 30.01.2018, 01.03.2018, 01.03.2019 30.06.2019.

Вместе с тем, в соответствии с условиями соглашения о передаче функций застройщика объекта от 30.04.2018, общество с ограниченной ответственностью фирма «Стройподряд» передает, а общество с ограниченной ответственностью «МВ Стил-Юг» принимает обязательства по завершению строительства объекта и ввода объекта в эксплуатацию, а также по передаче участникам долевого строительства объектов строительства во исполнение договоров участия в долевом строительстве в установленном действующим законодательством порядке.

Информация о выдаче Департаментом по надзору в строительной сфере Краснодарского края разрешения на ввод объекта: «Жилой дом по ул. Валерия Гассия -ул. Автолюбителей микрорайона № 6 в почтовом жилом районе
г. Краснодара, по адресу <...>» на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0427001:38, в эксплуатацию в материалах дела отсутствует.

Данные обстоятельства указывают на нарушение обществом своих обязательств по передаче объекта долевого строительства в срок, ввиду задержки передачи более чем на полгода.

На основании указанных данных административный орган в соответствии с пунктом 3 части 15 статьи 23 № 214-ФЗ обратился в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на срок 12 месяцев деятельности общества, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а именно: «Жилой дом по ул. Валерия Гассия - ул. Автолюбителей микрорайона № 6 в почтовом жилом районе г. Краснодара, по адресу <...>» на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0427001:38.

В соответствии с частью 2 статьи 27 Федерального закона № 214-ФЗ действие названного Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Пунктом 16 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Частью 1 статьи 2 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Согласно частям 1, 2 статьи 23 Федерального закона № 214-ФЗ государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом уполномоченным федеральным органом исполнительной власти (далее – уполномоченный орган), а также другими федеральными органами исполнительной власти в пределах их компетенции. Контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляются в соответствии с настоящим Федеральным законом уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется данное строительство (далее - контролирующий орган).

Частью 1 статьи 2 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик -юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Согласно частям 1, 2 статьи 23 Федерального закона № 214-ФЗ государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом уполномоченным федеральным органом исполнительной власти (далее - уполномоченный орган), а также другими федеральными органами исполнительной власти в пределах их компетенции. Контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляются в соответствии с настоящим Федеральным законом уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется данное строительство (далее - контролирующий орган).

В соответствии с пунктом 3 части 15 статьи 23 Федерального закона № 214-ФЗ контролирующий орган вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в случае, если застройщик не исполняет обязанность по передаче объекта долевого строительства в течение трех месяцев со дня наступления удовлетворения таких требований и (или) исполнения такой обязанности. При этом указанные требования в совокупности должны составлять не менее чем 100 тысяч рублей

Согласно части 1 статьи 64 и части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Согласно представленной в материалы дела отчетности застройщика об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, за 1 квартал 2018 года срок передачи объекта долевого строительства участникам долевого строительства, предусмотренный условиям договоров участия в долевом строительстве, заключенных обществом с участниками долевого строительства устанавливался на второе полугодие 2018 года.

Согласно акту проверки от 01.11.2018 административный орган установил, что в период с 01.01.2018 по 31.03.2018 общество заключило 69 договоров участия в долевом строительстве, с различными сроками передачи объекта (2, 3 этапы строительства) участникам долевого строительства, а именно: 30.07.2015, 30.01.2016, 30.09.2016, 30.10.2016, 30.11.2016, 30.01.2018, 01.03.2018, 01.03.2019 30.06.2019.

Частью 3 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока, обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Таким образом, в нарушение действующего законодательства, ввиду отсутствия у департамента информации о выдаче ООО «МВ Стил-Юг» разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, передача объекта долевого строительства в срок задержана более чем на полгода.

Федеральным законом № 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик должен осуществлять свою деятельность добросовестно и в срок исполнять свои обязанности, предусмотренные законодательством.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Суд первой инстанции указал, что в случае дальнейшего заключения обществом договоров долевого участия произойдет увеличение количества лиц, перед которыми обществом не будут исполнены обязательства в порядке, установленным Федеральным законом № 214-ФЗ.

В соответствии с требованиями пункта 4 части 15 статьи 23 Закона № 214-ФЗ, контролирующий орган вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в случае, если застройщиком не исполнялись требования настоящего Федерального закона, а также принятых в соответствии с ним иных нормативных правовых актов при условии, что в течение одного года к застройщику два и более раза применялись предусмотренные настоящим Федеральным законом меры воздействия.

Апелляционной коллегией не принимается довод общества о том, что судом не правомерно сделан вывод о грубом и систематическом нарушении со стороны общества норм действующего законодательства.

В обоснование своей правовой позиции о необоснованности требований общество указывает, что на основании заключенного с обществом с ограниченной ответственностью фирмой «Стройподряд» договора уступки прав и обязанностей от 26.10.2017 осуществляет строительство объекта «Жилой дом по ул. Валерия Гассия - ул. Автолюбителей микрорайона № 6 в почтовом жилом районе
г. Краснодара, по адресу <...>» в соответствии с требованиями действующего законодательства, осуществляя надлежащее строительство объектов в интересах участников долевого строительства.

Заинтересованное лицо в своих пояснениях также указывает, что общество с ограниченной ответственностью «МВ Стил-ЮГ» заключило 239 договоров долевого участия по объекту 2 очереди строительства, из которых заключило дополнительные соглашения с участниками долевого строительства в отношении 98 договоров, а также 285 договоров долевого участия по объекту 3 очереди строительства, из которых заключило дополнительные соглашения с участниками долевого строительства в отношении 239 договоров.

Ввиду того, что указанный довод общества строится на основании продления договора лишь с частью граждан - участников долевого строительства, суд не может считать исполненным обязательства перед всеми остальными участниками долевого строительства спорного объекта строительства.

Апелляционная коллегия полагает, что вышеуказанная совокупность обстоятельств свидетельствует о грубом и систематическом нарушении со стороны общества норм действующего законодательства, регулирующих отношения в области долевого строительства, ставящим под угрозу права и законные интересы участников долевого строительства, граждан и юридических лиц, вкладывающих средства в строительство жилья и иных объектов недвижимости.

Общество не представило в материалы дела доказательств принятия всех зависящих от него мер по выявлению и недопущению нарушений.

Принимая во внимание правовую позицию Конституционного Суда Российской Федерации, изложенную в Постановлениях от 21.11.2002 № 15-П, от 30.07.2001 № 13-П, от 12.05.1998 № 14-П, Определениях от 07.02.2002 № 16-О, от 05.07.2001 № 130-О, от 07.06.2001 № 139-О, от 14.12.2000 № 244-О, а также Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.1999 № С1-7/смп-1341 «Об основных положениях, применяемых Европейским Судом по правам человека по защите имущественных прав и права на правосудие», суд обоснованно посчитал, что приостановление деятельности общества, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, при установленных судом фактических обстоятельствах дела, является законной, разумной и адекватной мерой, направленной на защиту интересов потенциальных дольщиков.

В связи с изложенным суд первой инстации правомерно пришел к выводу, что требования заявителя о приостановлении на 12 месяцев с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу осуществление ООО «МВ Стил-Юг» деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а именно: «Жилой дом по ул. Валерия Гассия - ул. Автолюбителей микрорайона № 6 в почтовом жилом районе г. Краснодара, по адресу <...>» на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0427001:38, подлежат удовлетворению в части приостановления деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости сроком на 3 месяца.

В рассматриваемом случае наложение на общество указанного запрета является разумной мерой государственного воздействия на нарушителя, направленной как на восстановление прав уже привлеченных участников строительства объекта, так и на защиту интересов потенциальных дольщиков.

Приостановление деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, не ограничивает общество в осуществлении иной хозяйственной деятельности, не препятствует в извлечении доходов от продолжения иной деятельности. Наложение указанного запрета не нарушает прав застройщика, представляет собой специальную предупредительную меру, непосредственно связанную со спецификой деятельности, при осуществлении которой могут затрагиваться конституционные права и свободы, а также права и законные интересы других лиц, является инструментом установления баланса интересов участников долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, и мерой государственного воздействия на нарушителей, для защиты слабой стороны данных отношений, пользующихся особой защитой государства. Таким образом, указанная мера направлена на защиту интересов потенциальных дольщиков. При этом, общество не лишено возможности завершить строительство спорного дома и ввести его в эксплуатацию за счет собственных средств, строительные работы не приостанавливаются.

При этом, суд первой инстанции также принял во внимание, что общество принимает меры по завершению строительства спорного объекта, а также заключает по договорам долевого участия дополнительные соглашения о переносе сроков передачи объектов долевого строительства. Жалобы граждан на действия застройщика в материалы дела не представлены.

С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно посчитал не целесообразным приостанавливать деятельность по привлечению денежных средств участников долевого строительства более, чем на три месяца.

Суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение. Апелляционная коллегия не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.03.2019 по делу
№ А32-52775/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, в течение двух месяцев с даты его вступления в законную силу (даты изготовления в полном объёме), через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий М.В. Соловьева

Судьи О.Ю. Ефимова

С.С. Филимонова