Гражданский кодекс часть 1

при участии третьих лиц: Департамента архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону, открытого акционерного общества «Институт по проектированию и строительству предприятий агропромышленного комплекса и пищевой промышленности»

о расторжении договора, признании отсутствующим права собственности, освобождении земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - истец, департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Георгий» (далее - ответчик, ООО «Георгий»)  о расторжении договора аренды земельного участка от 05.06.2014 N 35410; о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности ООО «Георгий» на нежилое здание, наименование: автопаркинг, с кадастровым номером 61:44:0020714:21, площадью 875,7 кв. м, расположенное по адресу: <...>; об обязании в течение 15 дней с момента вступления решения суда по настоящему делу в законную силу освободить и передать по акту приема-передачи свободный от автопаркинга земельный участок с кадастровым номером 61:44:0020714:1, расположенный по адресу: <...> (с учетом изменения требований в порядке статьи 49 АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент архитекторы и градостроительства г.Ростова-на-Дону, ОАО «Институт по проектированию и строительству предприятий агропромышленного комплекса и пищевой промышленности»,

Решением от 19.03.2021 расторгнут договор аренды земельного участка от 05.06.2014 N 35410, подписанный Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону и обществом с ограниченной ответственностью «Георгий». Признано отсутствующим право собственности общества с ограниченной ответственностью «Георгий» на нежилое здание «Автопаркинг», площадью 875,7 кв. м, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 61:44:0020714:21 (запись регистрации от 05.03.2020 N 61:44:0020714:21-61/027/2020-1). Суд обязал общество с ограниченной ответственностью «Георгий» в течение 15 дней с момента вступления решения суда по настоящему делу в законную силу освободить земельный участок с кадастровым номером 61:44:0020714:1, расположенный по адресу: <...>, от нежилого здания «Автопаркинг» (кадастровый номер 61:44:0020714:21) путем его сноса (демонтажа), и передать по акту приема-передачи свободный от нежилого здания «Автопаркинг» (кадастровый номер 61:44:0020714:21), за исключением части земельного участка, занятого нежилым зданием литер «В» (уборная) площадью 51,5 кв. м, кадастровый номер 61:44:0000000:35382. С ООО «Георгий» в пользу Научно-образовательного центра «Центр судебной экспертологии им. Е.Ф. Буринского» взыскано 2 589 рублей 79 копеек за вызов эксперта в судебное заседание. С ООО «Георгий» в доход федерального бюджета взыскано 12 000 рублей государственной пошлины по иску.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «Георгий» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение от 19.03.2021, принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы заявитель указывает, что   выводы суда о том, что возведенный автопаркинг не является капитальным объектом, его конструктивные элементы не являются капитальными и не имеют прочной связи с землей, а также выводы суда о том, что не подтвержден признак капитальности возведенного объекта, в связи с чем автопаркинг не является недвижимым имуществом, не соответствуют обстоятельствам дела. Установленные экспертами обстоятельства в заключении № 0626/Э от 11.12.2020, опровергают выводы суда о том, что не подтвержден признак капитальности возведенного объекта и опровергают выводы суда о том, что автопаркинг не является недвижимым имуществом, в связи с чем, судом неправильно применены нормы материального права (пункт 1 статьи 130, Гражданского кодекса Российской Федерации; пункт 10, пункт 10.2 статьи 1, Градостроительного кодекса Российской Федерации), определяющие понятие «недвижимые вещи» и признаки и характеристики «объекта капитального строительства». Учитывая установленные экспертами в рамках судебного исследования обстоятельства, определяющие возведенный на земельном участке объект автопаркинга - по функциональному признаку, судом неправильно применена норма материального права, выразившееся в неверном истолкование подпункта 1 пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем, судом необоснованно сделаны выводы о наличии оснований для расторжения договора аренды земельного участка и нецелевом использовании земельного. Общество в период действия арендных отношений не изменяло вид разрешенного использования земельного участка. На земельном участке возведен объект - «Автопаркинг», который соответствует по характеристикам выданному уполномоченным органом разрешению на строительство от 21.06.2016 № 61-310-886501-2016, в связи с чём выводы суда о нецелевом использовании земельного участка не соответствуют действительности.

В судебное заседание третьи лица явку представителей не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом согласно части 6 статьи 121, части 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 5 постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации», пунктов 16, 31 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26.12.2017 N 57 «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов». В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика в судебном заседании доводы жалобы поддержал.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

В порядке ст. 163 АПК РФ в судебном заседании объявлен перерыв до 28.06.2021 до 15 час. 00 мин.

После окончания перерыва судебное заседание продолжено 28.06.2021 в 15 час. 30 мин. с участием представителей ответчика, который доводы жалобы поддержал, заявил ходатайство о вызове в судебное заседание и допросе эксперта проводившего судебную экспертизу и дополнительно специалиста проектировщика ФИО4

От истца поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу.

Ходатайство о вызове в судебное заседание эксперта проводившего судебную экспертизу и дополнительно  специалиста проектировщика ФИО4 судом рассмотрено и отклонено.

В соответствии с частью 3 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в арбитражном суде апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, вправе заявлять ходатайства о вызове свидетелей, проведении экспертизы, приобщении к делу или об истребовании письменных и вещественных доказательств, в исследовании или истребовании которых им было отказано судом первой инстанции.

Из материалов дела не следует, что такое ходатайство заявлялось в суде первой инстанции, а следовательно, указанное ходатайство направлено на получение новых доказательств в суде апелляционной инстанций вне доказанности уважительности таковых причин, что не допускается.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 05.06.2014 между департаментом и ООО «Георгий» заключен договор аренды N 35410  в отношении земельного участка площадью 2779 кв.м. с кадастровым номером 61:44:0020714:1, расположенного по адресу: <...>.

В соответствии с п. 1.1 договора, земельный участок предоставлен ООО «Георгий» для завершения проектирования и строительства автопаркинга.

Согласно п. 4.2 договора, обязанностью арендатора является использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и условиями заключенного договора.

21.06.2016 Департаментом архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону было выдано разрешение на строительство N 61-310-886501-2016 на указанном земельном участке 1-2 эт. капитального объекта - автопаркинга, общей площадью 875 кв. м со сроком действия до 21.03.2017.

В 2016 году ОАО «Пищеагростройпроект» была разработана проектная документация для целей строительства автопаркинга по адресу: <...>.

После завершения ответчиком строительства автопаркинга 23.01.2020 Департаментом архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону ответчику было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 61-310-886509-2020.

После завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию в 2020 году за ответчиком было зарегистрировано право собственности на нежилое здание - автопаркинг с кадастровым номером 61:44:0020714:21, площадью 875,7 кв. м, расположенное по адресу: <...> на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0020714:1, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН).

Также ответчику принадлежит на праве собственности расположенное на земельном участке нежилое здание - уборная площадью 51,5 кв. м с кадастровым номером 61:44:0000000:35382, право собственности зарегистрировано 09.09.2008, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Протестом прокуратуры города Ростова-на-Дону от 12.08.2020 N 7-15-2020 в адрес Департамента архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону направлено требование отменить разрешение от 23.01.2020 N 61-310-886509-2020 в связи с несоответствием объекта проекту.

Распоряжением Департамента архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону N 1938 от 13.08.2020 в связи с поступившим протестом прокуратуры города Ростова-на-Дону от 12.08.2020 N 7-15-2020 (л.д. 114-116, т.2) ввиду несоответствия объекта проектной документации с требованием отменить разрешение от 23.01.2020 N 61-310-886509-2020 на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства - автопаркинг на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0020714:1, расположенном по адресу: г. Ростов-на-Дону, Первомайский район, ул. Лелюшенко, 1б, разрешение от 23.01.2020 N 61-310-886509-2020 на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства - автопаркинг на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0020714:1, расположенном по адресу: г. Ростов-на-Дону, Первомайский район,                                    ул. Лелюшенко, 1б, отменено.

Указанное распоряжение Департамента архитектуры и градостроительства                        г. Ростова-на-Дону N 1938 от 13.08.2020 является действующим, и не оспорено обществом.

Как установлено судом, ранее в 2017 году Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону уже обращался с иском к ООО «Георгий» о признании зарегистрированного права на сооружение дорожного транспорта площадью 2252 кв.м., возведенного  на основании разрешения на строительство                  N 61-310-886501-2016 от 21.06.2016 на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0020714:1 отсутствующим. Вступившим с законную силу судебным актом по делу № А53-21766/2017 признано отсутствующим право собственности на сооружение дорожного транспорта, расположенного по адресу:  <...>.

Суд по делу № А53-21766/2017 констатировал, что в рамках осуществления контроля за использованием земель на территории города Ростова-на-Дону, департаментом было проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020714:1 (акт обследования №1471 от 15.05.2017 установлено, что на земельном участке расположены: павильон охраны и будка, контейнеры, металлические конструкции - навесы; капитальное строение площадью 51,5 кв. м, объект незавершенного строительства с кадастровым номером 61:44:0020714:18 - «автопаркинг» (степень готовности 95 %) и асфальтированная площадка площадью 2252 кв. м (сооружение дорожного транспорта, регистрационная запись № 61-61-01/561/2014- 260 от 26.08.2014).

Департаментом в 2019 году (то есть через 2 года) при проведении контроля за исполнением договора аренды также было установлено, что земельный участок с кадастровым номером 61:44:0020714:1 используется ответчиком с нарушением условий договора  аренды №  35410, а именно: на земельном участке расположены павильоны, металлические контейнеры, а также двухэтажное строение с примыкающей к нему железобетонной конструкцией, состоящей из металлического забора, навеса, автоматических железных ворот.

В связи с изложенным, департаментом в адрес ООО «Георгий» была направлена претензия от 25.10.2019 N 59.30-19/06-ПЗК с предложением устранить нарушения условий договора аренды в срок до 11.11.2019, о чем письменно уведомить департамент.

В целях проведения контроля за соблюдением условий договора аренды 
 N 35410 от 05.06.2014, департаментом было проведено обследование предоставленного земельного участка, по результатам которого составлен акт обследования от 28.11.2019 N 3932.

Согласно акту обследования, расположенный на земельном участке объект капитального строительства - автопаркинг, параметры которого соответствовали бы условиям выданного разрешения на строительство, отсутствует.

На земельном участке расположена железобетонная конструкция с навесом, под которой осуществляется стоянка машин, двухэтажное кирпичное строение, а также павильоны и металлические контейнеры.

С учетом указанных обстоятельств, руководствуясь статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, департаментом в адрес арендатора направлено уведомление с предложением о расторжении договора аренды в срок до 12.12.2019.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 61:44:0020714:1 не был освобожден ответчиком в указанный в уведомлении срок, договор в добровольном порядке не расторгнут, истец обратился в суд, полагая, что объект, расположенный на земельном участке, является движимым, ответчик допустил существенные нарушения условий договора.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению.

Определением от 05.11.2020 по делу была назначена строительно-техническая экспертиза, проведение экспертизы поручено экспертам Научно-образовательного центра «Центр судебной экспертологии им. Е.Ф. Буринского» Южного Федерального университета.

Заключением судебной строительно-технической экспертизы от 11.12.2020 
 N 0626/Э установлено следующее.

Объект, состоящий из двух взаимосвязанных функционально строительных объемов: одноэтажная часть, в которой непосредственно размещена стоянка автотранспорта, и двухэтажная, занимаемая обслуживающими помещениями (пост охраны, котельная, помещения отдыха персонала автопаркинга и пр.), расположенный на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0020714:1 по адресу: <...>, является единым имущественным комплексом с функциональным назначением - автопаркинг, как предусмотрено принятыми проектными решениями, разработанными ОАО «Пищеагростройпроект».

Данный вывод сделан экспертами исходя из следующих оснований:

- фактически выявлено функциональное единство одноэтажной и двухэтажной частей исследуемого здания - автопаркинг, как было предусмотрено проектными решениями, разработанными ОАО «Пищеагростройпроект»;

- при этом выявлено размещение исследуемого объекта целиком в границах одного земельного участка, согласно официальным данным Росреестра.

При ответе на вопрос о том, обладает ли объект с кадастровым номером 61:44:0020714:21 по адресу: <...>, признаками объекта капитального строительства, экспертами указано, что исследуемый объект с кадастровым номером 61:44:0020714:21, состоящий из двух частей (одноэтажной и двухэтажной), расположенный по адресу: <...>, обладает всеми признаками объекта капитального строительства, а именно: постоянный (не сезонный или временный) характер постройки, наличие заглубленной фундаментной части (как в одноэтажной части здания, так и в двухэтажной), при устройстве которой производились земляные работы, а также невозможность демонтажа и переноса здания без нанесения ему конструктивного и (или) функционального ущерба согласно определению по ГрК РФ.

Данный вывод сделан экспертам исходя из следующего:

- демонтаж здания и перенос его на новое место без конструктивных разрушений невозможен, ввиду фактически примененного неразъемного типа соединения между конструкциями фундамента и наземной частью, а именно: клеевое соединение, в основе которого - цемент; в случае же демонтажа (с теоретическим учетом разрушения клеевого соединения из ЦПР) наземного строительного объема как одноэтажной, так и двухэтажной частей здания автопаркинга и переносе его на новое место, в неразрывной связи с земельным участком по адресу: <...>, останется фундаментная часть, для устройства которой выполнялись земляные работы: рытье траншеи (в двухэтажной части) и бурение скважин (в одноэтажной части), что влечет за собой существенный конструктивный ущерб всему зданию;

- фактически выявлено устройство заглубленной относительно планировочной отметки земли бетонной части данного здания автопаркинга (выполненной в виде монолитной ленты в двухэтажной части и в виде столбчатых фундаментов-цилиндров в одноэтажной части автопаркинга), что прочно связывает данный объект (и двухэтажную, и одноэтажную части) с земельным участком, на котором он расположен,

- объект исследования предназначен для постоянного (круглогодичного, о чем свидетельствует наличие и функционирование системы отопления в здании) использования в качестве автопаркинга, основной функцией которого является хранение автотранспорта; при этом, ни документально (согласно проекту), ни фактически не выявлен временный (или сезонный) характер использования данного объекта.

По вопросу о соответствии объекта с кадастровым номером 61:44:0020714:21, расположенного по адресу: <...>, проектной документации, подготовленной ОАО «Пищеагростройпроект», разрешению на строительство 21.06.2016 N 61-310-886501-2016 экспертами установлено, что исследуемый объект с кадастровым номером 61:44:0020714:21, состоящий из двух частей (одноэтажной и двухэтажной), расположенный по адресу: <...> не соответствует разработанному ОАО «Пищеагростройпроект» проекту, шифр 09/2015.16, так выявлены отклонения от проектных решений в части фактического исполнения отдельных конструктивных элементов.

При ответе на четвертый вопрос экспертами указано, что в части проявления выявленных несоответствий проектным решениям фактически выявлены следующие конструктивные несоответствия объекта исследования проекту, шифр 09/2015.16, разработанному ОАО «Пищеагростройпроект»:

По одноэтажной части здания автопаркинга:

- вместо железобетонных колонн выполнены колонны из стальных прокатных профилей квадратного сечения;

- вместо бетонных полов - асфальтобетон;

- вместо стен и кровли из сэндвич-панелей устроены ограждающие конструкции из профнастила;

- вместо ворот с роллетой - ворота с откатным механизмом открывания;

- наружный организованный водосток не выполнен.

По двухэтажной части здания автопаркинга:

- вместо сборных железобетонных плит, чердачное перекрытие устроено по деревянным балкам;

- вместо покрытия из металлочерепицы кровля выполнена из колерованного профнастила.

Экспертами в заключении были предложены возможные варианты устранения данных несоответствий, без нарушения целостности несущих конструкций. При этом экспертами указано, что по двухэтажной части здания автопаркинга произвести демонтаж существующего чердачного перекрытия по деревянным балкам (с целью замены его на сборные ж.б. плиты, как предусмотрено проектом, и устранения данного несоответствия) не представляется возможным без нарушения целостности как данного конструктивного элемента, так и несущих конструкций крыши.

Экспертами установлено, что в одноэтажной части объекта согласно разметке пола возможно размещение до 20 машино-мест, а также имеются складские помещения для хранения инвентаря. Двухэтажная часть возведенного объекта состоит из охранного пункта, комнаты отдыха персонала, санитарно-технических помещений (санузел), котельной (доступ к которой экспертам не был предоставлен).

Эксперты пришли также к выводу о том, что фактически выявлена конструктивная взаимосвязь двухэтажной и одноэтажной частей исследуемого здания автопаркинга только по месту опирания ферм покрытия одноуровневого строительного объема на кирпичную стену двухэтажного объема здания через рамную конструкцию из швеллеров, которые заанкерены в кирпичную кладку. Однако, такую взаимосвязь конструкций нельзя считать неразрывной, т.к. произвести демонтаж конструкций покрытия (без причинения существенного ущерба) возможно.

Также экспертами установлены следующие конструктивные несоответствия объекта исследования проекту, шифр 09/2015.16, разработанному ОАО «Пищеагростройпроект»:

По одноэтажной части здания автопаркинга:

- вместо железобетонных колонн выполнены колонны из стальных прокатных профилей квадратного сечения;

- вместо бетонных полов - асфальтобетон;

- вместо стен и кровли из сэндвич-панелей устроены ограждающие конструкции из профнастила;

- вместо ворот с роллетой - ворота с откатным механизмом открывания;

- наружный организованный водосток не выполнен.

По двухэтажной части здания автопаркинга:

- вместо сборных железобетонных плит, чердачное перекрытие устроено по деревянным балкам;

- вместо покрытия из металлочерепицы кровля выполнена из колерованного профнастила.

С учетом установленных отклонений, суд пришел к выводу о том, что возведенный автопаркинг не является капитальным объектом, его конструктивные элементы не являются капитальными и не имеют прочной связи с землей:

- колонны выполнены из стальных прокатных профилей (вместо железобетонных колонн, предусмотренных проектом);

- вместо стен и кровли из сэндвич-панелей устроены ограждающие конструкции из профнастила.

Согласно информации ОАО «Пищеагростройпроект», разработавшего проект, шифр 09/2015.16 авторский надзор в ходе строительства со стороны ОАО «Пищеагростройпроект» не осуществлялся, изменения в проектную документацию не вносились.

С учетом допущенных отклонений от проекта суд пришел к верному выводу о том, что в результате проведения судебной строительно-технической экспертизы не подтвержден признак капитальности возведенного объекта, в связи с чем возведенный автопаркинг не является недвижимым имуществом.

Судом также отмечено, что в соответствии с градостроительным законодательством подтверждением соответствия возведенного объекта разрешению на строительство является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Однако выданное Департаментом архитектуры и градостроительства 
 г. Ростова-на-Дону ответчику разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 23.01.2020 N 61-310-886509-2020 было отменено распоряжением Департамента архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону N 1938 от 13.08.2020.

Как ранее указал суд, указанное распоряжение Департамента архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону N 1938 от 13.08.2020 является действующим и не оспорено обществом.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено следующее.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости.

Таким образом, при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Понятие объекта капитального строительства содержится в пункте 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, согласно которому объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

Согласно пункту 10.2 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации некапитальные строения, сооружения - строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений).

Судом установлено, что спорный объект с учетом состава его конструктивных элементов (колонны, стены, кровля) представляет собой некапитальное строение, которое не является объектом капитального строительства и, следовательно, не является недвижимым имуществом. Наличие у спорного объекта бетонного фундамента само по себе не может являться достаточным основанием для отнесения объекта к категории недвижимого имущества.

Понятие объекта недвижимости является правовой категорией, определяемой совокупностью признаков и позволяющей считать имущество объектом гражданских прав, в отношении которого самостоятельно может быть поставлен вопрос о праве.

Между тем, прочная связь с землей является не единственным признаком, по которому объект может быть отнесен к недвижимости. Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться с учетом назначения этого имущества и обстоятельств, связанных с его созданием.

В данном случае автопаркинг возведен не как самостоятельный объект недвижимости, основным использованием которого является временное размещение транспортных средств, а представляет собой одноэтажное некапитальное каркасное строение с прилегающим к нему двухэтажным кирпичным строением, также не обладающим признаком капитальности.

Таким образом, у спорного объекта отсутствуют свойства недвижимой вещи в силу своих физических свойств.

Факт регистрации права собственности на единый объект - двухэтажное здание с примыкающей к ней конструкцией с навесом, под которой осуществляется стоянка машин, указывает на несоответствие фактических данных, данным содержащимся в ЕГРН.

Согласно частям 3, 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон N 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление N 10/22) разъяснено, что в случаях, когда запись в Реестре нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

По смыслу разъяснений, содержащихся в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» к числу требований собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения, относятся, в том числе требования о признании права (обременения) отсутствующим.

Аналогичное положение содержится в пункте 12 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 N 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения», согласно которому иск о признании права отсутствующим относится к негаторным искам.

Таким образом, наличие в ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности ООО «Георгий» на здание, общей площадью 875,7 кв. м, расположенное по адресу: г; Ростов-на-Дону, ул. Лелюшенко, 1 Б, накладывает на собственника соответствующего земельного участка (муниципальное образование в лице департамента) определенные ограничения, обусловленные распространением на этот объект правового режима, установленного действующим законодательством для недвижимого имущества.

Нахождение такого имущества на земельном участке является, по существу, обременением прав собственника этого участка, значительно ограничивающим возможность реализации последним имеющихся у него правомочий.

На основании изложенного, суд сделал вывод об удовлетворении исковых требований в части признания отсутствующим зарегистрированного права собственности на спорный объект.

Требования о расторжении договора аренды также удовлетворены судом с учетом следующего.

Поскольку договор аренды земельного участка был заключен сторонами для завершения проектирования и строительства автопаркинга, то целевым использованием земельного участка является устройство автопаркинга для целей размещения на нем транспортных средств.

Однако, исследовав свойства и характеристики возведенного строения, суд установил, что основным назначением возведенного объекта не является его использование в качестве автопаркинга. Фактически, строение возведено для эксплуатации помещений в двухэтажной части возведенного объекта.

Судом принято во внимание, что максимальное количество машино-мест - 20 штук. При этом обслуживающие помещения (пост охраны, помещения отдыха персонала автопаркинга, котельная, санитарно-технических помещений (санузел) и пр.) занимают всю площадь двухэтажной части объекта, в то время как основная часть объекта - автопаркинг, фактически представлена в виде забетонированной площадки под навесом на 20 машино-мест.

При этом экономическая обоснованность строительства двухэтажной части объекта для обеспечения функционирования автопаркинга на 20 машино-мест отсутствует и ответчиком не приведена.

С учетом изложенного суд пришел к выводу о нецелевом использовании земельного участка ответчиком, поскольку земельный участок не был использован для строительства автопаркинга, что также подтверждалось и ранее в рамках дела А53-21766/2017, в котором ответчик и ранее был признан нарушителем договора аренды N 35410 от 05.06.2014.

В силу п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Как видно из материалов дела, земельный участок предоставлялся ответчику в аренду именно для завершения проектирования и строительства автопаркинга, что предполагало возведение капитального объекта.

Вместе с тем, как видно из материалов дела, ответчиком на земельном участке размещен некапитальный объект, возведенный с существенными отклонениями от проекта, повлиявшими на конструктивные части возведенного объекта, для размещения которого земельный участок не предоставлялся.

Указанное свидетельствует о том, что земельный участок не использован по назначению.

Факт нахождения на спорном земельном участке, принадлежащего ответчику на праве собственности нежилого здания - уборной площадью 51,5 кв. м с кадастровым номером 61:44:0000000:35382, не препятствует расторжению договора аренды, поскольку предоставление земельного участка по договору аренды земельного участка от 05.06.2014 N 35410 производилось для целей строительства автопаркинга и не было связано с размещением указанного нежилого здания уборной.

Таким образом, расположение на спорном земельном участке принадлежащего ответчику на праве собственности нежилого здания уборной не влияет на предмет настоящего спора.

В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Согласно ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением.

Подпунктом 4.4.2 договора аренды установлено, что спорный земельный участок должен использоваться арендатором в соответствии с разрешенным использованием.

Согласно п. 4.1.3 договора аренды арендодатель вправе в соответствии с п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в одностороннем порядке полностью отказаться от исполнения договора в случае использования арендатором земельного участка не в соответствии с его разрешенным видом использования.

С учетом изложенного требования истца о расторжении договора аренды земельного участка от 05.06.2014 N 35410 и обязании ответчика освободить земельный участок с кадастровым номером 61:44:0020714:1, расположенный по адресу: <...>, от нежилого здания «Автопаркинг» (кадастровый номер 61:44:0020714:21) путем его сноса (демонтажа), и передать по акту приема-передачи свободный от нежилого здания «Автопаркинг» (кадастровый номер 61:44:0020714:21), за исключением части земельного участка, занятого нежилым зданием литер «В» (уборная) площадью 51,5 кв. м, кадастровый номер 61:44:0000000:35382 удовлетворены судом первой инстанции.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, по существу дублируют доводы, приведенные ответчиком в суде первой инстанции, и фактически направлены на переоценку установленных судом обстоятельств, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого судебного акта.

Нарушения и неправильного применения норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта в силу ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Таким образом, суд первой инстанции вынес законное и обоснованное решение, доводов, которые не были предметом исследования в суде первой инстанции, не приведено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.03.2021 по делу
№ А53-17249/2020 оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий М.Г. Величко

Судьи Ю.И. Баранова

О.А. Еремина