Гражданский кодекс часть 1

Администрации муниципального образования город-курорт Сочи
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 25.05.2012 по делу № А32-47006/2011
по иску Администрации муниципального образования город-курорт Сочи
к ответчику открытому акционерному обществу "Гостиничный комплекс "Сочи-Магнолия"
о взыскании денежных средств
принятое в составе судьи Гречко О.А.

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Сочи (далее - администрация) обратилась в суд с иском к ОАО «Гостиничный комплекс «Сочи-Магнолия» (далее - общество) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 12.02.98. за период с 29.09.2011 по 31.12.2011 в сумме 10 990 204,27 руб.

Исковые требования мотивированы тем, что ответчик не выполнил надлежащим образом принятые на себя обязательства по договору аренды земельного участка от 12.02.1998.

Ответчик указал, что арендная плата им уплачивается в соответствии с условиями договора аренды, применение коэффициентов 1,5 и 10 является необоснованным, дополнительные соглашения к договору аренды не зарегистрированы, а потому не являются заключенными.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.05.2012 в удовлетворении заявленных исковых требований отказано в полном объеме.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции.

В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что судом необоснованно не принят расчет задолженности с учетом платежей в размере 10 990 204,27 руб. Расчет выполнен на основании постановления главы г.Сочи № 791 от 15.06.2007.

Представитель истца в судебное заседание апелляционной инстанции не явился.

Представитель ответчика в судебном заседании доводы жалобы не признал по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения. Указал, что истцом не доказан факт самовольного строительства. Требование о применении К-10 не основано на законе, условие внесение ответчиком платы за пользование земельным участком, определяются условиями договора аренды.

В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.

В порядке ч. 1 ст. 266, ч. 3 ст. 156 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав материалы дела, оценив доводы, изложенные в апелляционной, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 12.02.1998 года между Комитетом по управлению имуществом г. Сочи (арендодатель) и ОАО «Гостиничный комплекс «Сочи-Магнолия» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 633 (далее - договор), предметом которого выступил земельный участок площадью 12 000 кв.м., расположенный по Курортному проспекту, 50 в Центральном районе.

Срок действия договора до 01.01.2047 года.

Согласно 2.2. договора арендная плата устанавливается в размере базовой ставки арендной платы в зоне С-1-б х 12000 х 0,3.

21.02.2008. стороны заключили дополнительное соглашение к договору, согласно которому размер ежегодной арендной платы составляет 4 675 320 руб. и рассчитывается как площадь земельного участка 12000 кв.м х базовую ставку 30 х коэффициент целевого использования 3 х К. зональной дифференциации 2,22 х К. прочие 1,5.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом обязательств по уплате арендных платежей, администрация обратилось с иском в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующих оснований.

Сложившиеся между сторонами правоотношения регулируются положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (аренда).

Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что в предусмотренных законом случаях при исполнении договора применяются ставки, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 26.01.2010 N 11487/09, в случаях, когда согласно условиям договора размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в результате принятия уполномоченными органами нормативных актов, изменение размера арендной платы вследствие принятия соответствующими органами таких актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. Поэтому такое изменение цены не требует заключения дополнительного соглашения к договору. В связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов, устанавливающих или изменяющих ставки арендной платы на очередной период на имущество, находящееся в муниципальной собственности, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном размере. В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09 по делу N А58-2302/2008, содержащем толкование правовых норм, признанное общеобязательным и подлежащим применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел, указано, что согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

Из материалов дела следует, что расчет размера арендной платы произведен администрацией на основании постановления главы города Сочи от 15.06.2007 №791. При расчете арендной платы истцом применен коэффициент коэффициент - 10 (самовольное строительство).

Суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что указанный поправочный коэффициент использован администрацией при расчете размера арендной платы необоснованно.

Согласно статьям 153, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункту 1 статьи 420 названного Кодекса договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Из системного толкования вышеуказанных норм следует, что при заключении договора значима воля всех участников сделки.

При этом суд исходит из того, что при заключении договора стороны должны соблюдать согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации соответствия условия своих соглашений обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В пункте 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Судом установлено, что договор от 12.02.1998 не прошел государственную регистрацию, права аренды являются ранее возникшими, признаются независимо от государственной регистрации.

В соответствии с представленным расчетом, размер задолженности по арендным платежам составил 10 990 204,27 руб. за период с 29.09.2011 по 31.12.2011. При составлении расчета использован дополнительный коэффициент за строительство на земельном участке без разрешения (10), установленного постановлением главы города Сочи от 15.06.2007 N 791.

Возражая против расчета администрации, ответчик указал, что не представлены доказательства строительства без разрешения, в связи с чем, отсутствуют основания для применения коэффициента - 10 .

В то же время, обосновывая расчет образовавшейся задолженности, администрация полагает, что увеличение размера арендных платежей вызвано включением в формулу расчета дополнительного коэффициента - 10, применяемого к арендаторам, использующим земельные участки, предоставленные для строительства в отсутствие разрешения на строительство, в связи с отсутствием у общества разрешения на строительство.

Как следует из платежных поручений №№ 72, 425, 651, 811 за 2011 год ответчиком внесена плата в размере 4 675 520 руб. (т.1 л.д. 48-52).

Таким образом, арендатором надлежащим образом исполнены обязательства по внесению арендных платежей за период с 29.09.11. по 31.12.11., исходя из размера установленной договором ежегодной арендной платы 4 675 320 руб.

Договором аренды предусмотрено применение коэффициентов к определенной площади арендуемого земельного участка в зависимости от ее целевого использования, а также предусмотрен порядок (механизм) расчета арендной платы.

Пунктом 2.4. договора установлено, что размер арендной платы в дальнейшем может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случаях изменения базовых (исходных) ставок, либо в других случаях, предусмотренных в законодательных актах.

Таким образом, стороны установили порядок внесения изменений в договор. При этом, при изменении составляющих механизма (порядка) исчисления арендной платы изменения в договор не вносятся, меняется лишь расчет, а порядок исчисления арендной платы остается прежним.

Однако в настоящем деле увеличение размера арендной платы, предъявленной к оплате, обусловлено не повышением базовых ставок и изменением примененных коэффициентов, а изменением арендодателем методики ее определения в одностороннем порядке, а именно, введен новый коэффициент 10 (самовольное строительство).

Однако, поскольку при заключении договора аренды и дополнительного соглашения от 21.02.2008. стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, такой порядок формирования платы должен был сохраняться и в дальнейшем. Данная методика после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Содержащееся в пункте 2.4 договора аренды условие о том, что арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случаях изменения базовых (исходных) ставок, либо в других случаях, предусмотренных в законодательных актах, подлежит толкованию с учетом согласования сторонами договора определенного порядка формирования платы.

Системное толкование условий договора аренды указывает на то, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять показатели, используемые в качестве коэффициентов при расчете, и не наделен правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов, изменения самого механизма расчета арендной платы.

Поскольку положения договора аренды не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия, принятие Постановления Главы администрации Сочи № 791 от 15.06.07., которым введен К. 10 само по себе не может повлечь за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между сторонами договора. В данном случае изменение механизма (порядка) исчисления арендной платы возможно только в порядке, предусмотренном ст. 452 ГК РФ. (Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 05.07.2011. № 1709/11, в Определении ВАС РФ от 16.02.12. № 15837/11).

Кроме того, применение в расчете повышающего коэффициента 10 - строительство без разрешительной документации, установленного положением, утвержденным постановлением Главы Сочи № 791 от 15.06.07 года, противоречит Постановлению главы администрации Краснодарского края от 18.05.2002 N 529.

Постановлением главы администрации Краснодарского края от 18.05.2002 N 529 "О порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края" утверждены Положения о порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края и базовые ставки арендной платы за земли различных категорий. Пунктом 2 постановления рекомендовано органам местного самоуправления муниципальных образований края дифференцировать установленные приложениями N 2 и N 3 к настоящему постановлению базовые ставки арендной платы за земельные участки по зонам различной градостроительной ценности по согласованию с администрацией края; устанавливать поправочные коэффициенты к базовым ставкам арендной платы за земли государственной собственности по категориям арендаторов и видам целевого использования, не включенным в приложение N 5 к настоящему постановлению.

Постановление не наделяет органы местного самоуправления правом на установление дополнительных коэффициентов, ухудшающих положение землепользователя.

Коэффициент за строительство без разрешения - постановление N 529 устанавливает в качестве негативного последствия невозможность ссылки на применение коэффициента 0,9, применяемого дополнительно на период строительства. Таким образом, из положений постановления N 529, на основе которого выполнен расчет истца, не следует применение дополнительного поправочного коэффициента - строительство без разрешения для целей определения цены, которая при сравнимых обстоятельствах взимается за аренду аналогичного имущества.

С учетом правовой позиции, сформулированной Конституционным Судом Российской Федерации в определении от 11.05.2004 N 209-О в отношении установления уполномоченными органами ставок земельного налога, при отсутствии единых правил дифференциация базовых ставок арендной платы не должна осуществляться произвольно органами местного самоуправления, а должна основываться на анализе и оценке экономических, природных и иных факторов, влияющих, в том числе на уровень доходности земельного участка в конкретной зоне.

Установленный постановлением главы Сочи коэффициент Кпр за строительство без разрешительной документации является по существу санкцией за совершение этого действия.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что этот коэффициент применен истцом в расчете арендной платы неправомерно.

Доводы ответчика о том, что применение коэффициента 1,5 необоснованно правомерно отклонен судом ввиду следующего.

Применение данного коэффициента согласовано сторонами в доп. соглашении к договору, указанное доп. соглашение не подлежит государственной регистрации, поскольку сам договор не подлежит гос. регистрации ввиду его заключения до начала действия органов гос. регистрации по регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним. Кроме того, данное обстоятельство не влияет на результат рассмотрения спора, поскольку ответчиком уплачена арендная плата за 2011 год в полном объеме, с учетом К - 1,5.

В связи с этим, оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании задолженности по арендным платежам у суда первой инстанции не имелось, в связи с чем, в удовлетворении исковых требований отказано правомерно.

Доводы о том, что судом необоснованно не принят расчет задолженности с учетом платежей в размере 10 990 204,27 руб.; расчет выполнен на основании постановления главы г.Сочи № 791 от 15.06.2007, подлежат отклонению поскольку противоречат нормам материального права.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию истца с выводами суда первой инстанции, положенных в обоснование принятого по делу судебного акта, что само по себе не может служить основанием для его отмены, ввиду правильного применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права. Выводы суда первой инстанции основаны на фактических обстоятельствах дела и доводами апелляционной жалобы не опровергаются.

Поскольку материалы дела исследованы судом первой инстанции полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права, то у суда апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.05.2012 по делу №А32-47006/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий Ю.И. Баранова

Судьи М.Г. Величко

ФИО2