Гражданский кодекс часть 1

Истец, общество с ограниченной ответственностью «Трейд-Инвест», обратился в арбитражный суд первой инстанции с исковым заявлением к ответчику, муниципальному образованию «Город «Йошкар-Ола» в лице Комитета по управлению имуществом г. Йошкар-Олы, о понуждении к заключению договора аренды земельного участка, расположенного в городе Йошкар-Оле на перекрёстке улицы Эшкинина и бульвара Чавайна (кадастровый номер 12:05:0701004:0003).

В исковом заявлении были изложены доводы о том, что истец как субарендатор при досрочном прекращении договора аренды имеет право на заключение самостоятельного договора аренды того имущества, которое находилось в его пользовании на условиях субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды.

Требование истца обосновано правовыми ссылками на статьи 445, 618 ГК РФ (т.1, л.д. 10-14).

В судебном заседании представитель истца указал, что асфальтобетонное покрытие не может быть признано в качестве объекта недвижимости, поскольку оно является лишь качественной характеристикой спорного земельного участка. По мнению истца, регистрация права хозяйственного ведения МУП «Рынок» на асфальтобетонное покрытие является недействительной, так как основана лишь на выписке из реестра муниципального имущества. Такое требование заявлено истцом в порядке отдельного судопроизводства (т.1, л.д. 119).

Возражая в отзыве против иска, ответчик, муниципальное образование «Город Йошкар-Ола» в лице Комитета по управлению имуществом, указал, что на спорном земельном участке какие-либо объекты, находящиеся во владении истца, не расположены. На данном участке земли находится объект недвижимости, принадлежащий на праве хозяйственного ведения третьему лицу, МУП «Рынок». Таким образом, сделал вывод ответчик, в силу статей 1, 3, 36 Земельного кодекса РФ у истца отсутствует право требовать заключения договора, поскольку такое право принадлежит преимущественно лицу, владеющему объектом недвижимости (т.1, л.д. 81-83).

Муниципальное унитарное предприятие «Рынок», привлечённое к участию в деле в качестве третьего лица, письменного отзыва на исковое заявление не представило. В устных пояснениях представитель третьего лица высказал мнение о том, что истец, требуя заключить договор аренды земельного участка, по существу имеет намерение получить в безвозмездное пользование асфальтобетонное покрытие, являющееся объектом муниципальной собственности.

29 сентября 2005 года Арбитражный суд Республики Марий Эл принял решение, которым отказал в удовлетворении заявленного истцом требования.

При принятии судебного акта арбитражный суд первой инстанции сделал правовой вывод о том, что у истца отсутствует право требовать заключения договора, поскольку такое право принадлежит преимущественно, лицу, владеющему объектом недвижимости, к каковым ООО «Трейд-Инвест» не относится.

Арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что объект недвижимости, находящийся на спорном земельном участке, передан в хозяйственное ведение МУП «Рынок», в связи с чем права на данный земельный участок не могут быть переданы другому лицу.

При разрешении спора арбитражный суд первой инстанции применил правовые нормы, предусмотренные статьями 1, 3, 35, 36 Земельного Кодекса РФ, статьями 130, 273, 618, 652 Гражданского Кодекса РФ (т. 1, л.д. 150-155).

Не согласившись с решением арбитражного суда первой инстанции, ООО «Трейд-Инвест» обратилось в арбитражный суд апелляционной инстанции с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение от 29 сентября 2005 года и принять новый судебный акт – об обязании ответчика заключить договор аренды земельного участка в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращённого договора аренды №2119 от 03.01.2002г.

В апелляционной жалобе заявитель указал, что при разрешении спора арбитражным судом первой инстанции нарушены нормы процессуального права. По мнению заявителя, арбитражный суд в соответствии со статьёй 143 АПК РФ обязан был приостановить производство по данному делу до рассмотрения по существу дела №А-38-4846-9/413-05. При этом истец считает необоснованным и преждевременным вывод суда о том, что асфальтобетонное покрытие, находящееся на спорном земельном участке, является объектом недвижимости.

Кроме того, участник спора полагает, что арбитражный суд первой инстанции не полностью выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела. Так, арбитражный суд не выяснил и не дал оценки тому обстоятельству, что право хозяйственного ведения на объект недвижимости – асфальтобетонное покрытие было зарегистрировано уже после обращения ООО «Трейд-Инвест» с иском о понуждении ответчика к заключению договора аренды земельного участка.

По мнению заявителя, вывод арбитражного суда о том, что расторжение договора аренды земельного участка №2119 от 03.01.2002г. было вызвано необходимостью провести инвентаризацию земельного участка в целях уточнения его площади и внесения новых данных в земельный кадастр, не соответствует обстоятельствам дела.

Следовательно, полагает истец, решение арбитражного суда первой инстанции от 29 сентября 2005 года подлежит отмене как незаконное и необоснованное (т. 2, л.д.3-6).

В судебном заседании апелляционной инстанции истец апелляционную жалобу поддержал полностью, привел доводы о том, что арбитражный суд первой инстанции при рассмотрении требования о понуждении к заключению договора аренды земельного участка не вправе был давать оценку тому обстоятельству, является ли асфальтобетонное покрытие объектом недвижимости или нет.

Ответчик, муниципальное образование «Город Йошкар-Ола» в лице Комитета по управлению имуществом города Йошкар-Олы, в отзыве на апелляционную жалобу оценил судебный акт как законный и обоснованный. Оспаривая утверждения другой стороны дела, ответчик считает, что основания для приостановления производства по делу отсутствовали, тем самым нарушения процессуального закона судом первой инстанции допущены не были. В отзыве также подчеркнуто, что арбитражный суд первой инстанции, принимая оспариваемое решение, правомерно исходил из того, что на спорном земельном участке располагается объект недвижимого имущества – асфальтобетонное покрытие рынка №3, находящееся в хозяйственном ведении МУП «Рынок», что в силу положений земельного и гражданского законодательства исключает возможность заключения договора аренды земельного участка с ООО «Трейд-Инвест». Требования, изложенные в апелляционной жалобе, ответчик отклоняет полностью, решение суда первой инстанции просит оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (т.2, л. д.17-21).

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика дал объяснения о том, что расторжение договора аренды земельного участка № 2119 от 03.01.2002. было вызвано необходимостью провести инвентаризацию земельного участка в целях уточнения его площади и внесения новых данных в земельный кадастр.

Привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица МУП «Рынок» в отзыве на апелляционную жалобу и в судебном заседании апелляционной инстанции сделало вывод о том, что решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, просило в удовлетворении апелляционной жалобы отказать. По мнению участника спора, истец при предъявлении иска о понуждении к заключению договора аренды земельного участка не учёл наличие на нём недвижимого имущества, принадлежащего другому юридическому лицу, что исключает заключение договора между ООО «Трейд-Инвест» и МО «Город Йошкар-Ола». Таким образом, делает вывод третье лицо, вывод суда о том, что судьба земельного участка зависит от судьбы объекта недвижимости, является верным (т.2, л.д.).

Законность и обоснованность судебного акта, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии с положениями статей 257- 262, 266-271 АПК РФ.

Рассмотрев имеющиеся в материалах дела доказательства, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения лиц, явившихся в судебное заседание, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит правовых и процессуальных причин для отмены решения арбитражного суда первой инстанции и отклоняет апелляционную жалобу по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 3 января 2002 года между ответчиком, муниципальным образованием «Город Йошкар-Ола» в лице Администрации г. Йошкар-Олы как арендодателем, и третьим лицом, МУП «Рынок», был заключен договор № 2119, по условиям которого ответчик как арендодатель обязался передать МУП «Рынок» как арендатору во временное пользование земельный участок общей площадью 6565,9 кв. м., расположенный по адресу: <...> на срок до 30 октября 2050 года (49 лет), а арендатор обязался вносить плату за землю (л.д. 93-100). Земельный участок был передан МУП «Рынок» в аренду для размещения мини-рынка по продаже запасных частей для автомашин. Договор был зарегистрирован Госрегистратурой РМЭ 28.03.2002, со дня его государственной регистрации вступил в юридическую силу и стал обязательным для сторон (статья 433, пункт 2 статьи 651 ГК).

01 ноября 2004 года между МУП «Рынок» и ООО «Трейд-Инвест» заключен договор субаренды № 330, согласно которому МУП «Рынок» передало истцу в субаренду земельный участок общей площадью 6565,9 кв. метра на срок с 1 ноября 2004 года по 29 октября 2050 года (л.д. 18-21). Факт передачи земельного участка подтверждается актом приема-передачи от 01.11.2004. (л.д. 22). Договор субаренды зарегистрирован регистрирующим органом 14 февраля 2005 года (т.1, л.д. 24). В пункте 1.5. договора субаренды указано, что на земельном участке находятся туалет, камера хранения, вагончик, асфальтобетонное покрытие, забор. Перечисленные объекты, за исключением асфальтобетонного покрытия, были переданы истцу во временное владение и пользование на основании договоров аренды от 01.11.2004г., в которых арендодателем является МУП «Рынок» (т.1, л.д. 31-35, 37-40, 41- 44). Сроки действия договоров аренды туалета, камеры хранения и вагончика истекли 1 июля 2005 года, в связи с чем объекты аренды возвращены истцом, ООО «Трейд-Инвест», арендодателю (т.1, л.д. 112-115).

Договор аренды земельного участка от 03.01.2002. № 2119, заключённый МО «Город Йошкар-Ола» и МУП «Рынок», был расторгнут сторонами 25 мая 2005 года, соглашение о расторжении договора совершено в той же форме, что и договор, как это предусмотрено пунктом 1 статьи 452 ГК РФ, земельный участок возвращен арендодателю (т. 1, л.д. 91-92). Соглашение от 25 мая 2005 года было зарегистрировано Управлением ФРС по РМЭ 1 июня 2005 года, с этой даты договор аренды земельного участка от 03.01.2002. считается расторгнутым, тем самым договор субаренды – прекращенным.

Арбитражным судом первой инстанции полно и всесторонне исследованы фактические обстоятельства и сделан обоснованный вывод о том, что требование истца является незаконным и не подлежит удовлетворению, поскольку исключается передача в аренду земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, находящийся в муниципальной собственности и закрепленный на праве хозяйственного ведения за другой организацией, МУП «Рынок».

В соответствии со статьёй 3 Земельного Кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды и специальными федеральными законами.

Основания и порядок приобретения юридическими лицами прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, урегулированы положениями Земельного кодекса РФ.

Статья 1 Земельного Кодекса РФ, определяющая основные принципы земельного законодательства, устанавливает, что все объекты, прочно связанные с земельными участками, следуют судьбе земельных участков.

Арбитражный суд апелляционной инстанции находит точной и верной правовую ссылку в решении суда первой инстанции на пункт 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ, согласно которому исключительное право на приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Земельным Кодексом, федеральным законом.

Как следует из материалов дела, спорный земельный участок является муниципальной собственностью, так же как и находящееся на нем асфальтобетонное покрытие. Данное обстоятельство подтверждается имеющейся в материалах дела выпиской из реестра муниципальной собственности (т.1, л.д. 89).

Асфальтобетонное покрытие создано за счет средств МУП «Рынок», его право хозяйственного ведения на этот объект зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по РМЭ, о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 06 июля 2005 года сделана запись регистрации № 12-12-01/075/2005-148 (т.1, л.д. 90, 125-141).

Арбитражный суд первой инстанции правильно при разрешении спора руководствовался нормами статей 1, 3, 35, 36 Земельного Кодекса РФ, 130, 273, 618, 652 Гражданского Кодекса РФ.

Арбитражным судом апелляционной инстанции приняты меры к проверке и правовой оценке аргументов, названных в апелляционной жалобе в качестве оснований отмены решения арбитражного суда первой инстанции.

Юридически ошибочно мнение апеллятора о том, что арбитражным судом первой инстанции при рассмотрении спора нарушено требование АПК РФ об обязательном приостановлении производства по делу по основаниям, предусмотренным статьей 143 АПК РФ. Данная норма предусматривает обязанность арбитражного суда приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом РФ, конституционным (уставным) судом субъекта РФ, судом общей юрисдикции, арбитражным судом. Производство по делу согласно статье 127 АПК РФ начинается после принятия судьей искового заявления со стадии подготовки дела к судебному разбирательству. Между тем, исковое заявление ООО «Трейд-Инвест» о признании недействительным зарегистрированного права хозяйственного ведения на недвижимое имущество принято арбитражным судом к производству 04 октября 2005 года (т.2, л.д. 9), то есть после принятия решения по делу №А-38-2202-16/152-05. В этой связи арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что основания, предусмотренные статьей 143 АПК РФ, для приостановления производства по делу №А-38-2202-16/152-05 в день принятия решения отсутствовали, тем самым арбитражным судом первой инстанции нарушений требований АПК РФ не допущено. Кроме того, спор о вещном праве не может влиять на исковое требование, вытекающее из договорного обязательства.

Несостоятельным является довод заявителя о том, что арбитражным судом первой инстанции не полно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, и не дана оценка тому обстоятельству, что право хозяйственного ведения на объект недвижимости – асфальтобетонное покрытие было зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по РМЭ только 6 июля 2005 года, то есть после обращения ООО «Трейд-Инвест» в арбитражный суд с иском о понуждении к заключению договора аренды земельного участка.

Напротив, арбитражным судом первой инстанции данное обстоятельство было исследовано подробнейшим образом и сделан существенный и определяющий значение по делу вывод о том, что исключительное право на приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом РФ и федеральным законом. Передача земельного участка в аренду под объектом недвижимости при отсутствии прав на такой объект у субарендатора не предусмотрена законом. Право хозяйственного ведения МУП «Рынок» на асфальтобетонную площадку зарегистрировано ФРС по РМЭ 6 июля 2005 года, и это обстоятельство является юридически значимым основанием для отказа ООО «Трейд-Инвест» в заключении договора аренды.

Договор аренды земельного участка №2119 от 03.01.2002г. был расторгнут сторонами в установленном законом порядке. Согласно статье 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. В силу пункта 1 статьи 618 ГК РФ досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

Условия договора аренды № 2119 от 03.01.2002г. года не предусматривали каких - либо дополнительных условий или преимуществ для субарендатора при расторжении договора аренды по соглашению сторон. В соответствии с пунктом 7.3. договора арендные отношения могут быть расторгнуты досрочно по обоюдному согласию сторон и при изъятии участка или его части для государственных или общественных нужд (т.1, л.д. 98).

Стороны при расторжении договора воспользовались своим правом, предусмотренным как законом (ст. 450 ГК РФ), так и условиями договора. Ни действующее законодательство, ни условия договора аренды № 2119 от 03.01.2002 года не обязывают учитывать мнение субарендатора при решении вопроса о прекращении договора аренды.

Арбитражный суд апелляционной инстанции признает точной и верной правовую ссылку в решении арбитражного суда первой инстанции на статьи 618, 652 ГК РФ, пункт 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ.

По смыслу ст. 652 ГК РФ аренда недвижимости осуществляется одновременно с арендой земельного участка. Прекращение аренды недвижимости влечет прекращение аренды земельного участка. Таким образом, нормы гражданского законодательства указывают на зависимость судьбы земельного участка от судьбы расположенного на нем объекта недвижимости.

В решении арбитражного суда первой инстанции верно применено положение акта высшей судебной инстанции о том, что сделки, направленные на отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат одному лицу, являются ничтожными (п. 11 постановления Пленума ВАС РФ от 24.3.2005. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Утверждение заявителя о том, что арбитражный суд первой инстанции при рассмотрении требования о понуждении к заключению договора аренды земельного участка не вправе был давать оценку тому обстоятельству, является ли асфальтобетонное покрытие объектом недвижимости, изложено без должной юридической ясности и логичности.

Согласно части 1 статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведённые лицами, участвующими в деле, в обоснование своих доводов и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены.

Арбитражный суд первой инстанции, оценивая доводы истца, признал его суждение о том, что асфальтобетонное покрытие является качественной характеристикой земельного участка, и что его нельзя признать объектом недвижимости, ошибочным, обосновал свой вывод ссылкой на статью 130 ГК РФ.

Согласно названной норме права к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Арбитражный суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что асфальтобетонное покрытие отличается всеми признаками недвижимого имущества, перечисленными в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, поскольку оно является сооружением, неразрывно связанным с землей, его перемещение невозможно без несоразмерного ущерба его назначению. При этом судом принято во внимание, что асфальтобетонное покрытие на день принятия решения внесено в реестр муниципальной собственности в качестве объекта недвижимости, право хозяйственного ведения МУП «Рынок» на этот объект зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по РМЭ, о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 06 июля 2005 года сделана запись регистрации № 12-12-01/075/2005-148 (т.1, л.д. 89-90).

Этот вывод арбитражного суда первой инстанции подтвержден нормами права и доказательствами, им опровергается довод апеллятора о том, что асфальтобетонное покрытие является качественной характеристикой земельного участка, и что его нельзя признать объектом недвижимости,

Таким образом, при рассмотрении искового требования ООО «Трейд-Инвест» к муниципальному образованию «Город Йошкар-Ола» в лице Комитета по управлению имуществом города Йошкар-Олы о понуждении к заключению договора аренды земельного участка арбитражным судом первой инстанции правильно и всесторонне оценены фактические обстоятельства дела и верно применены нормы материального и процессуального права. Законных оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и для пересмотра судебного акта первой инстанции не имеется.

В соответствии с пунктом 1 статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции оставляет решение арбитражного суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Согласно статье 110 АПК РФ государственная пошлина за рассмотрение дела в апелляционной инстанции в сумме 1000 руб. относится на истца, апелляционная жалоба которого отклонена. Тем самым понесённые заявителем расходы по уплате государственной пошлины возмещению не подлежат.

Резолютивная часть постановления апелляционной инстанции объявлена в судебном заседании 23 ноября 2005 года. Постановление в полном объеме изготовлено 30 ноября 2005 года, что считается датой принятия постановления апелляционной инстанции и вступления его в законную силу.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 257- 262, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда РМЭ первой инстанции от 29 сентября 2005 года по делу № А-38-2202-16/152-2005 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Трейд-Инвест» – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции.

Председательствующий - Казакова В.Н.

Судьи: Рыбаков А.А.

Щеглова Л.М.