Гражданский кодекс часть 1

Истец, индивидуальный предприниматель ФИО2, обратился в Арбитражный суд РМЭ первой инстанции с иском к ответчику, индивидуальному предпринимателю ФИО1, о внесении изменений в договор аренды нежилого помещения № 2917 от 18 декабря 2002 года (л.д. 20, 21).

В исковом заявлении были изложены доводы о том, что произошло существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Размер арендной платы существенно отличается от арендных платежей, взимаемых за пользование аналогичными объектами недвижимости, не обеспечивает получение прибыли от коммерческого использования принадлежащего субъекту предпринимательской деятельности на праве собственности недвижимого имущества. Существующий размер арендной платы на заключенных условиях не соответствует размеру арендной платы на сложившемся рынке аренды недвижимости и составляет 1/16 часть реальной стоимости арендной платы за 1 кв.м. арендуемого помещения. Кроме того, ссылаясь на несоответствие условия договора аренды, устанавливающего срок аренды в 10 лет, правилам предоставления в аренду объектов муниципальной собственности, истец просил признать его недействительным в силу ничтожности и изменить данный пункт, установив срок аренды три года (л.д. 10-17).

Требование арендодателя обосновывалось правовыми ссылками на 168, 180, 424, 451, 452, 614 ГК РФ.

Возражая в отзыве против иска, ответчик ссылался на то, что по условиям договора цена аренды может быть изменена только по соглашению сторон. Поскольку ответчик не согласен на изменение цены, истец не вправе требовать этого в судебном порядке. Ответчик также считал, что с момента заключения договора аренды не произошло существенного изменения обстоятельств, вследствие чего отсутствуют основания для изменения договора. Условие договора о сроке аренды, по его мнению, соответствовало требованиям действующего законодательства. Передача помещения в аренду была осуществлена прежним собственником способом, не нарушившим правила предоставления в аренду объектов нежилого фонда муниципального образования «город Йошкар-Ола». Ссылаясь на статью 610 ГК РФ, ответчик утверждал, что срок аренды может быть ограничен только законом, а не каким – либо актом органов местного самоуправления (л.д. 74-79, 104-106, 123-124).

Третье лицо, Комитет по управлению имуществом города Йошкар-Олы, в отзыве на иск сообщил, что нежилое помещение как объект муниципальной собственности было сдано им в аренду индивидуальному предпринимателю ФИО1 Цена аренды была установлена в соответствии с «Методикой расчета арендной платы за объекты нежилого фонда муниципального образования «Город Йошкар-Ола» от 6 августа 2001 года и не изменялась с момента передачи ответчику имущества. Комитет по управлению имуществом города Йошкар-Олы считал, что истец вправе увеличить размер арендной платы.

Кроме того, третье лицо согласилось, что срок аренды не может превышать три года, поскольку нежилое помещение было передано в аренду по целевому назначению (л.д. 84-89).

21 сентября 2005 года Арбитражный суд Республики Марий Эл принял решение, которым внес изменения в договор аренды недвижимого имущества № 2917 от 18 декабря 2002 года, определив размер арендной платы в месяц в сумме 119000 рублей и установив срок аренды на три года с 23 января 2004 года по 23 января 2007 года (л.д. 129-138).

Арбитражный суд первой инстанции сделал правовой вывод о том, что уклонение арендатора, индивидуального предпринимателя ФИО7 МН.М., от согласования изменений договора аренды является незаконным, противоречит гражданскому законодательству и условиям договора.

При принятии судебного акта арбитражный суд первой инстанцииисходилиз того, что требование нового арендодателя об увеличении арендной платы основано на пункте 3 статьи 614 ГК РФ, в силу которого размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Арбитражным судом первой инстанции установлено, что арендная плата не пересматривалась сторонами более года.

Арбитражный суд признал частично недействительным условие договора о сроке аренды. В ходе судебного заседания было установлено, что в момент заключения договора нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, являлось муниципальной собственностью. В соответствии с Федеральным законом № 154-ФЗ от 28.08.1995 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» собственник вправе устанавливать особые условия заключения договора аренды муниципального имущества (п.п. 5 п. 3 ст. 15 Закона в редакции, действовавшей на дату заключения договора). Решением VIII сессии Йошкар-Олинского Городского Собрания от 10.07.2001. № 105-III утверждено «Положение о порядке учета и предоставления в аренду объектов нежилого фонда муниципального образования «Город Йошкар-Ола» (л.д. 59-64). Пунктом 2.6.1. названного Положения ограничивает сроком до трех лет заключение договора аренды при целевой передаче объекта. Нежилое помещение по адресу: ул. Советская, 121 передано арендатору с целью организации розничной торговли промышленными товарами. Срок аренды нежилого помещения в договоре от 18.12.2002. определен в 10 лет. Заключая договор аренды муниципального имущества на срок 10 лет, Комитет по управлению имуществом превысил свои полномочия и нарушил установленный собственником в пределах его компетенции, определенной федеральным законом, предельный срок целевой аренды.

Арбитражный суд первой инстанции в силу статей 180 и 168 ГК РФ признал недействительным условие договора о сроке аренды имущества в 10 лет и установил его с 23 января 2004 года по 23 января 2007 года.

Арбитражный суд при разрешении спора применил правовые нормы, предусмотренные статьями 168, 180, 424, 452, 614 ГК РФ.

Не согласившись с решением арбитражного суда первой инстанции, индивидуальный предприниматель ФИО1обратился в арбитражный суд апелляционной инстанции с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение арбитражного суда первой инстанции от 21 сентября 2005 года.

В апелляционной жалобе заявитель указал, что при принятии решения суд неверно и не полностью оценил принятые в качестве доказательств отчеты № 42 и № 44 оценщика ФИО8 об определении рыночной стоимости месячного размера арендной платы. Отчеты составлены таким образом, что допускается неоднозначное толкование, результаты различны, следовательно, вводят в заблуждение. Судом не учтено заявление ответчика о том, что отчеты, представленные истцом, не могут быть приняты во внимание в качестве доказательства, поскольку составлены односторонне, без участия кредитора. Анализ арендных отношений других организаций, указанный в отчетах не имеет юридического значения в споре, так как подтверждает лишь разнообразие ставок арендной платы за нежилые помещения в городе Йошкар-Оле.

Кроме того, участник спора считает, что арбитражный суд первой инстанции своим решением фактически вывел стороны за рамки действующего гражданского законодательства, поскольку вменил принять условия одной стороны договора (истца) другой (ответчику), в то время как согласно пункту 2 статьи 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. Ссылаясь на пункт 3 статьи 614 ГК РФ, заявитель апелляционной жалобы указал, что, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Договор аренды от 18 декабря 2002 года определил случаи и порядок изменения цены. При его заключении стороны включили в договор условие о возможности изменения арендной платы только по соглашению сторон, не чаще одного раза в год. По мнению апеллятора, арбитражный суд необоснованно счел, что ответчик отказался от изменения ставки арендной платы. Между тем ответчиком было пояснено, что размер арендной платы, предложенный истцом, является явно завышенным.

Также необоснованным и противоречащим нормам гражданского законодательства, по мнению ответчика, является вывод арбитражного суда о том, что при заключении договора Комитет и индивидуальный предприниматель ФИО1 размер арендной платы поставили в зависимость от принятия органами местного самоуправления решения об увеличении арендной платы за пользование муниципальным имуществом, переданным в аренду. Заявитель считает, что данный вывод противоречит нормам главы 34 ГК РФ.

Апеллятор считает незаконным и необоснованным вывод арбитражного суда о возможности изменения договора на основании статьи 451 ГК РФ, поскольку согласно указанной норме основанием для изменения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении. При этом договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно и в совокупности четырех условий. По мнению ответчика, условия для изменения договора у истца отсутствовали. Истец знал или должен был знать о наличии обременения права собственности в виде арендных отношений на определенных условиях, в том числе и по размеру арендной платы.

Не согласен ответчик и с выводом арбитражного суда первой инстанции о недействительности договора в части определения сроков аренды. Суд дал расширительное толкование текста ФЗ № 154-ФЗ от 28 августа 1995 года «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», полагая, что собственник вправе устанавливать особые условия заключения договоров аренды. Однако действовавшая на дату заключения договора редакция Закона от 4 августа 2000 года относит к исключительному ведению представительных органов местного самоуправления «установление порядка управления и распоряжения муниципальной собственностью». В соответствии со статьей 610 ГК РФ только законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для отдельных видов имущества.

Не согласен ответчик с выводом суда о том, что объект был передан в аренду целевым назначением. Ответчик не подпадает под действие п. 2.6 «Положения о порядке учета и предоставления в аренду объектов муниципального нежилого фонда муниципального образования «Город Йошкар-Ола», в связи с чем вывод суда о применении к заключенному договору максимально допустимого трехлетнего срока на основании «Положения о порядке учета и предоставления в аренду объектов нежилого фонда муниципального образования «Город Йошкар-Ола» является необоснованным.

По мнению ответчика, не является основанием для внесения изменений в договор аренды и то обстоятельство, что Комитет по управлению имуществом превысил свои полномочия при определении срока аренды на 10 лет, поскольку вины в этом у ответчика нет (л.д. 141-148).

В судебном заседании апелляционной инстанции ответчик апелляционную жалобу поддержал полностью, привел доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу оценил судебный акт как законный и обоснованный, с выводами ответчика не согласился. Оспаривая утверждения другой стороны дела, истец отметил, что предложенный им размер арендной платы значительно ниже, чем существующая арендная плата за аналогичное помещение, сдаваемое в аренду в городе Йошкар-Оле. Ответчик, не обладающий специальными знаниями в области оценочной деятельности, не вправе давать заключение по представленным отчетам. Такого рода заключение может дать только уполномоченный государственный орган, имеющий право на проведение экспертизы отчетов независимых оценщиков. На территории РМЭ такими полномочиями обладает Территориальное Управление по РМЭ Федерального агентства по управлению Федеральным имуществом. Указанным органом проведена экспертиза отчетов, которой установлено, что отчеты соответствуют требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и стандартам оценки, установленным постановлением Правительства РФ от 6 июля 2005 года № 519 «Об утверждении стандартов оценки». Указанную ответчиком арендную плату в сумме 52300 руб. можно рассматривать как самую минимальную на рынке аренды недвижимости. Однако собственник в лице индивидуального предпринимателя не связан с арендной платой, устанавливаемой Комитетом по управлению имуществом города Йошкар-Олы. В отзыве также подчеркнуто, что является верным вывод арбитражного суда о том, что при заключении договора Комитет и индивидуальный предприниматель ФИО1 размер возрастания арендной платы поставили в зависимость от принятия органами местного самоуправления решения об увеличении арендной платы за пользование муниципальным имуществом, переданным в аренду.

Также истец считает обоснованным вывод арбитражного суда о наличии оснований для изменения ставки арендной платы путем внесения изменений в договор аренды согласно положениям статьи 451 ГК РФ. Условия, предусмотренные пунктами 1, 2 и 4 статьи 451 ГК РФ, подтверждаются документальными доказательствами о рыночной стоимости месячного размера арендной платы за торговую площадь, о рыночной стоимости права аренды за 1 кв.м. нежилого помещения (отчеты независимого оценщика ФИО8 от 22 апреля 2005 года №№ 42, 44). По мнению истца, в данном случае одновременно имеют место все 4 условия, предусмотренные пунктом 2 статьи 451 ГК РФ.

Не согласен истец с доводом апеллятора о необоснованности вывода арбитражного суда первой инстанции о недействительности части сделки и с утверждением ответчика о том, что данная сделка заключена сторонами в строгом соответствии с действующим гражданским законодательством. В соответствии с пунктом 2.5. Положения «О порядке учета и предоставления в аренду объектов нежилого фонда муниципального образования «Город Йошкар-Ола» предоставление объектов муниципального нежилого фонда в аренду может осуществляться двумя способами: по целевому назначению и по конкурсу. Договор аренды при целевой передаче объекта, в соответствии с Положением, заключается на срок до трех лет (п. 2.6.). Договор аренды от 28 декабря 2002 года № 2917 заключен сроком на 10 лет, следовательно, заключен с превышением полномочий органа местного самоуправления, в разрез с существующим порядком передачи объектов муниципальной собственности, что противоречит Закону РФ «Об общих принципах местного самоуправления в Российской Федерации», Закону РМЭ «Об организации местного самоуправления в Республике Марий Эл», Уставу муниципального образования «Город Йошкар-Ола», Положению о порядке учета и предоставления в аренду объектов нежилого фонда муниципального образования «Город Йошкар-Ола». Комитет по управлению имуществом города Йошкар-Олы вправе был заключить договор аренды на нежилое помещение на срок не более трех лет.

Требования, изложенные в апелляционной жалобе, истец отклонил полностью, решение арбитражного суда первой инстанции просил оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (т.2, л.д. 1-13).В судебном заседании апелляционной инстанциипредставитель поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, и в ее удовлетворении просил отказать.

Привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, Комитет по управлению имуществом города Йошкар-Олы, в отзыве на апелляционную жалобу и в судебном заседании апелляционной инстанции сделал вывод о том, что решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным. Просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать в связи с тем, что представленные отчета правомерно признаны арбитражным судом достоверными доказательствами. Уклонение арендатора от согласования изменения договора аренды противоречит гражданскому законодательству и условиям договора, поскольку в соответствии с пунктом 3.3. договора размер арендной платы может изменяться по согласованию сторон не чаще одного раза в год. Арендная плата не пересматривалась сторонами с момента заключения договора, что свидетельствует об отсутствии законных препятствий для ее увеличения. Третье лицо считает, что арбитражный суд первой инстанции правомерно установил, что при заключении договора размер возрастания арендной платы поставлен в зависимость от принятия органами местного самоуправления решения об увеличении арендной платы за пользование муниципальным имуществом, переданным в аренду с учетом «Положения о порядке учета и предоставления в аренду объектов нежилого фонда, муниципального образования «Город Йошкар-Ола».

Также является обоснованным применение арбитражным судом положений пункта 2 статьи 451 ГК РФ, предусматривающего возможность внесения изменений в связи с существенными изменениями обстоятельств. Обоснованным считает третье лицо и установление срока аренды в три года, поскольку договор заключен с целевым назначением (т.2, л.д. 14-21).

Законность и обоснованность судебного акта, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии с положениями статей 257- 262, 266-271 АПК РФ.

Рассмотрев имеющиеся в материалах дела доказательства, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения лиц, явившихся в судебное заседание, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит правовых и процессуальных причин для отмены решения арбитражного суда первой инстанции и отклоняет апелляционную жалобу по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 18 декабря 2002 года Комитетом по управлению имуществом города Йошкар-Олы и индивидуальным предпринимателем ФИО1 был составлен в письменной форме договор аренды, по условиям которого Комитет (арендодатель) был обязан передать в аренду предпринимателю ФИО1 (арендатору) в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу <...> Литер А, общей площадью 420, 4 кв.м., для использования в целях розничной торговли промышленными товарами сроком на 10 лет. Согласно пункту 3.2. договора арендная плата была установлена в размере 17847 руб. 60 коп. в месяц. Согласно пункту 3.3. договора «размер арендной платы может изменяться только по соглашению сторон, не чаще одного раза в год».

Договор аренды № 2917 от 18.12.2002., а также соглашение от 17.07.2004. об изменении договора зарегистрированы в установленном законом порядке, что соответствует требованиям п. 2 ст. 651 ГК РФ (л.д. 25, 34). Договор аренды считается заключённым, вступил в юридическую силу и стал обязательным для сторон со дня его государственной регистрации (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 651 ГК РФ): с 23 января 2004 года (л.д. 25).

К заключенному сторонами договору подлежат применению правила ГК РФ о договоре аренды здания, по которому арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование арендатору здание или сооружение за плату (статьи 606, 650-655 ГК РФ).

13 июля 2004 года между Комитетом по управлению имуществом города Йошкар-Олы, выступавшим от имени муниципального образования «Город Йошкар-Ола», и ФИО2 был заключен договор купли - продажи № 63, по условиям которого Комитет продал, а ФИО2 приобрела в собственность нежилое встроенное помещение, находящееся в аренде у предпринимателя ФИО1 (л.д.31, 32).

17 июля 2004 года в связи со сменой собственника были внесены изменения в договор аренды от 18 декабря 2002 года с указанием в качестве арендатора ФИО2 (л.д. 23).

6 мая 2005 года собственник нежилого помещения, индивидуальный предприниматель ФИО2, обратилась с письмом к индивидуальному предпринимателю ФИО1, в котором было предложено установить арендную плату в сумме 119000 руб. (л.д. 35, 36).

Письмом от 10 июня 2005 года в удовлетворении заявления о внесении изменений в договор арендодателю было отказано (л.д. 56).

На предложение о пересмотре срока аренды нежилого помещения от 30 июня 2005 года в этот же день был также дан отказ (л.д. 27-29).

Арбитражным судом первой инстанции полно и всесторонне исследованы фактические обстоятельства и сделан обоснованный вывод озаконности требований истца о внесении изменений в договор аренды нежилого помещения №2917 от 18 декабря 2002 года, действующий между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и индивидуальным предпринимателем ФИО1

Арбитражный суд апелляционной инстанции находит точной и верной правовую ссылку в решении суда первой инстанции на положения пункта 2 статьи 424, статьи 431 и пункта 3 статьи 614 ГК РФ, предусматривающие возможность изменить условия договора в судебном порядке по заявлению одной стороны в случае нарушения ее прав.

Довод ответчика о том, что условие договора о цене не может быть изменено по требованию одной стороны, является юридически ошибочным. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункт 2 статьи 424 ГК РФ). Право арендодателя требовать изменение арендной платы по истечении одного года вытекает из пункта 3 статьи 614 ГК РФ, позволяющего также установить в договоре иные сроки изменения арендной платы. Указанная норма является императивной, не может быть пересмотрена соглашением сторон, закон не допускает возможности отказа от применения этой нормы. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ). Арендная плата не пересматривалась сторонами более года, с 23 января 2004 года, что свидетельствует об отсутствии законных препятствий для ее увеличения.

Тем самым арендодатель вправе требовать увеличения арендной платы по истечении года действия договора аренды в судебном порядке в качестве способа защиты нарушенного права на основании статей 424 и 614 ГК РФ, поскольку арендатор уклонился от добровольного согласования нового размера арендной платы.

Кроме того, как верно указано арбитражным судом первой инстанции, содержание пункта 3.3. договора свидетельствует о том, что стороны не исключают возможность изменения цены, поскольку дословно включили в договор норму, содержащуюся в пункте 3 статьи 614 ГК РФ, устанавливающую порядок изменения арендной платы не чаще одного раза в год.

В преамбуле договора имеется ссылка на действующий нормативный акт органа местного самоуправления – «Положение о порядке учета и предоставление в аренду объектов нежилого фонда муниципального образования «Город Йошкар-Ола», утвержденное решением восьмой сессии Йошкар-Олинского городского Собрания № 105-111 от 10 июля 2001 года, что позволяет сделать вывод о согласии сторон на его применение при определении условий договора аренды. Названным Положением определяется порядок исчисления и изменения цены аренды объектов нежилого фонда. Арбитражным судом первой инстанции обоснованно по правилам статьи 431 ГК РФ было истолковано условие договора о том, что при заключении договора Комитет и индивидуальный предприниматель ФИО1 размер возрастания арендной платы поставили в зависимость от принятия органами местного самоуправления решения об увеличении арендной платы за пользование муниципальным имуществом, переданным в аренду.

Это обстоятельство признано арендодателем, действовавшим от имени муниципального собственника, в судебных заседаниях первой и апелляционной инстанции, соответствует обязательному к применению по договору акту органа местного самоуправления и правильно оценено в обжалуемом судебном акте.

Арбитражный суд верно исходил из того, что имеются достаточные доказательства для увеличения арендной платы до размера сложившихся рыночных цен, поскольку договорная цена значительно ниже средней арендной платы за пользование аналогичным недвижимым имуществом.

Этот вывод убедительно подтвержден в решении арбитражного суда первой инстанции анализом документальных доказательств о рыночной стоимости аренды одного квадратного места торговой площади спорного помещения, а также рыночной стоимости права аренды нежилых помещений, используемых для осуществления торговли. Оценка рыночной стоимости права аренды и стоимости аренды одного квадратного метра торговой площади произведена независимым оценщиком, имеющим соответствующую лицензию (л.д. 53). Отчеты независимого оценщика основаны на сравнении цены аренды торговых помещений, аналогичных принадлежащему истцу объекту, а также на сравнении результатов торгов на право аренды муниципального имущества, проводимых Комитетом по управлению имуществом г. Йошкар-Олы.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о невозможности использовать в качестве надлежащих доказательств отчеты оценщика являются несостоятельными.

Согласно статье 8 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих муниципальным образованиям, в целях их передачи в аренду. Тем самым независимая оценка аренды муниципального имущества обязательна, это положение обоснованно использовано арбитражным судом при урегулировании разногласий сторон договора аренды о цене после изменения собственника имущества.

Арбитражный суд первой инстанции правильно отметил, что отчет № 42 от 22 апреля 2005 года содержит сведения о цене права аренды объектов муниципальной собственности, в основу которого положена информация Комитета по управлению имуществом города Йошкар-Олы о проведенных в 2002-2004 годах открытых аукционов по продаже права аренды нежилых помещений. Отчет № 44 от 22 апреля 2005 года свидетельствует о средней рыночной цене аренды торговых помещений, аналогичных по качеству арендуемому ответчиком.

Исполнение договора по ранее установленной цене в размере 42,45 руб. за квадратный метр нарушает соотношение имущественных интересов сторон, позволяет арендатору использовать дорогостоящее имущество по заведомо низким ценам. Исполнение договора без изменения условия об арендной плате в значительной мере лишает истца, ставшего новым собственником сданного в аренду имущества и уплатившего за него значительную сумму, доходов, на что он был вправе рассчитывать при приобретении имущества.

Таким образом, имеются гражданско-правовые основания для изменения договора аренды недвижимости в части увеличения размера арендной платы с момента вступления решения арбитражного суда в законную силу. Также арбитражный суд первой инстанции при разрешении спора обоснованно счел дополнительным правовым основанием для изменения договора аренды правила статьи 451 ГК РФ, предусматривающие возможность внесения изменений в договор в связи с существенным изменением обстоятельств.

Сумма арендной платы в размере 119000 руб., предложенная истцом не превышает существующую рыночную стоимость арендной платы за аналогичные помещения в городе Йошкар-Оле, поэтому обоснованно признана арбитражным судом первой инстанции и подлежащей включению в текст договора.

Индивидуальным предпринимателем в апелляционной жалобе и иных возражениях против иска отрицается возможность применения к договору аренды правил, содержащихся в «Положении о порядке учета и предоставление в аренду объектов нежилого фонда муниципального образования «Город Йошкар-Ола», утвержденных решением восьмой сессии Йошкар-Олинского городского Собрания № 105-111 от 10 июля 2001 года, а также предлагается считать договор аренды заключенным только с соблюдением норм ГК РФ, поскольку конкурс на заключение договора не проводился.

Между тем довод ответчика по существу означает признание того, что при заключении сделки были допущены существенные нарушения порядка согласования отдельных условий договора аренды муниципального имущества.

Объектом договора аренды на день его подписания являлось нежилое помещение, принадлежащее муниципальному образованию на праве собственности. В соответствии с Федеральным законом № 154-ФЗ от 28.08.1995 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» собственник вправе устанавливать особые условия заключения договора аренды муниципального имущества (п.п. 5 п. 3 ст. 15 Закона в редакции, действовавшей на дату заключения договора).

Муниципальное образование «Город Йошкар-Ола» как собственник вправе издавать правовые акты, определяющие правовой режим пользования своим имуществом. Принятие подобных нормативных актов соответствует Закону РФ «Об общих принципах местного самоуправления в Российской Федерации», Закону РМЭ «Об организации местного самоуправления в Республике Марий Эл», Уставу муниципального образования «Город Йошкар-Ола». Следовательно, представительный орган муниципального образования законно ограничил порядок заключения договора аренды муниципального имуществаобязательным проведением конкурса.

Нормативный акт собственника имущества подлежал безусловному исполнению комитетом по управлению имуществом при определении арендатора. Превышение должностным лицом органа местного самоуправления полномочий при совершении сделки позволяет заключить, что являются недействительными и не подлежат соблюдению сторонами все условия договора аренды, противоречащие условиям предлагаемого к заключению на конкурсе договора в соответствии с «Положением о порядке учета и предоставление в аренду объектов нежилого фонда муниципального образования «Город Йошкар-Ола». К их числу относятся отступления от утвержденных правил в условиях договора аренды о цене и сроке его действия.

В апелляционной жалобе заявитель полагает, что арбитражный суд первой инстанции незаконно и необоснованно изменил срок аренды нежилого помещения с десяти до трех лет. Однако вывод арбитражного суда первой инстанции о превышении своих полномочий Комитетом по управлению имуществом города Йошкар-Олы, определившим срок сдачи в аренду недвижимого имущества на десять лет, является верным. Согласно пункту 2.5. Положения «О порядке учета и предоставления в аренду объектов нежилого фонда муниципального образования город «Йошкар-Ола» предоставление объектов муниципального нежилого фонда в аренду может осуществляться только двумя способами - по целевому назначению и по конкурсу. Комитет по управлению имуществом, нарушив порядок установленный положением, не проводя конкурса, отдал помещение в аренду целевым назначением, о чем указано в пункте 1.1 договора.

Поскольку к публично-правовым образованиям (п. 1 ст. 124 ГК РФ) применяются нормы, определяющие участие юридических лиц в отношениях, регулируемых гражданским законодательством (п. 2 ст. 124 ГК РФ), в случае заключения сделки от имени публично-правового образования его органом с превышением компетенции такая сделка признается ничтожной (пункт 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 октября 2000 г. № 57 «О некоторых вопросах практики применения статьи 183 ГК РФ»).

Следовательно, арбитражный суд обоснованно исходил из недействительности условия договора аренды о сроке его действия, поэтому внесение изменения в договор является установлением конкретного срока аренды по предложению арендодателя. Изменение договора апеллятор ошибочно понимает как уменьшение десятилетнего срока, поскольку до рассмотрения спора в суде договор не имел действительного срока аренды.

При определении срока аренды арбитражный суд первой инстанции руководствовался предложением истца и пунктом 2.6.1. Положения о сроке аренды в три года. Комитет по управлению имуществом также согласен с тем, что срок аренды не может превышать три года, поскольку нежилое помещение было передано в аренду по целевому назначению (л.д. 84-89).

Арбитражный суд первой инстанции был вправе учесть и правило указанного Положения о возможности передачи муниципального имущества в аренду по конкурсу сроком до пяти лет. Однако этот срок является максимальным, поэтому установление арбитражным судом по спору об изменении договора меньшего срока аренды, исходя из позиции первоначального и нового арендодателей, не противоречит Положению. Тем более что арендатор не вносил предложения об изменении срока аренды до максимального пятилетнего срока.

Ссылка ответчика на нарушение арбитражным судом первой инстанции положений статьи 610 ГК РФ является несостоятельной, поскольку ею регулируется иное обстоятельство, не входящее в предмет спора, о предельных сроках отдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества. Арбитражный суд первой инстанции установил срок аренды по правилам разрешения спора об изменении договора и не должен был применять статью 610 ГК РФ.

Таким образом, при рассмотрении искового требования индивидуального предпринимателя ФИО2 к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о внесении изменений в договор аренды нежилого помещения № 2917 от 18 декабря 2002 года арбитражным судом первой инстанции правильно и всесторонне оценены фактические обстоятельства дела и верно применены нормы материального и процессуального права. Законных оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и для пересмотра судебного акта первой инстанции не имеется.

В соответствии с пунктом 1 статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции оставляет решение арбитражного суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

На основании статей 102,110 АПК РФ государственная пошлина за рассмотрение дела в апелляционной инстанции в сумме 1000 руб. относится на ответчика, апелляционная жалоба которого отклонена.

В связи с тем, что при подаче апелляционной жалобы ответчиком произведена оплата в большем размере, чем предусмотрено статьей 333.21. НК РФ, арбитражный суд апелляционной инстанции считает необходимым излишне уплаченную государственную пошлину в сумме 1000 рублей вернуть ответчику из средств федерального бюджета.

Резолютивная часть постановления апелляционной инстанции объявлена в судебном заседании 14 ноября 2005 года. Постановление в полном объеме изготовлено 21 ноября 2005 года, что считается датой принятия постановления апелляционной инстанции и вступления его в законную силу.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 257- 262, 266--271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

1. Решение Арбитражного суда РМЭ первой инстанции от 21 сентября 2005 года по делу № А-38-2543-16/176-05 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 – без удовлетворения.

2. Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 из средств федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину за рассмотрение дела в апелляционной инстанции в сумме 1000 рублей.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в арбитражный суд кассационной инстанции.

Председательствующий: /Казакова В.Н./

Судья: /Рыбаков А.А./

Судья: /Куликова В.Г/