Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение от 28.06.2007 по делу №А25-2957/05-5 Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики, принятое судьей Гришиным С.В.,

по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1

к Учкекенскому сельскому муниципальному образованию, индивидуальному предпринимателю ФИО2, индивидуальному предпринимателю ФИО3,

о признании недействительными постановлений Мэра Учкекенского сельского муниципального образования №29 от 26.02.2003 и №46 от 10.04.2002 «Об утверждении акта комиссии служб района «О выборе площади для строительства торгового павильона», о признании недействительными договоров аренды земель общего пользования в черте села Учкекен №7 от 31.01.2006 и №110 от 31.12.2005 и обязании сместить (демонтировать) торговые павильоны, расположенные на территории Торгового центра с. Учкекен,

при участии представителей:

от индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО4, доверенность от 05.07.2007,

У С Т А Н О В И Л:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее по тексту – истец) обратился с заявлением в Арбитражный суд Карачаево-Черкесской Республики к Учкекенскому сельскому муниципальному образованию (далее по тексту – Учкекенское СМО), и индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее по тексту – 2 ответчик) о признании недействительным постановления Мэра Учкекенского СМО № 29 от 26.02.2003 «Об утверждении акта комиссии служб района «О выборе площади для строительства торгового павильона», о признании недействительным договора аренды земель общего пользования в черте села Учкекен №71 от 12.09.2005 и обязании сместить (демонтировать) торговые павильоны, расположенные на территории фасада Торгового дома в <...>. В дальнейшем истец уточнил свои требования в части признания недействительным договор аренды и просил признать недействительным договор аренды №7 от 31.01.2006.

Одновременно индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд Карачаево-Черкесской Республики к Учкекенскому СМО и индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее по тексту - 3 ответчик) о признании недействительным постановления Мэра Учкекенского СМО № 46 от 10.04.2002 «Об утверждении акта комиссии служб района «О выборе площади для строительства торгового павильона», о признании недействительным договора аренды земель общего пользования в черте села Учкекен №70 от 12.09.2005 и обязании сместить (демонтировать) торговые павильоны, расположенные на территории фасада Торгового дома в <...>. Вот дальнейшем истец уточнил свои требования в части признания недействительным договор аренды и просил признать недействительным договор аренды №110 от 31.12.2005.

Определением Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 22.12.2005 два дела по вышеуказанным заявлениям были объединены в одно производство с присвоением делу №А25-2957/05-5.

Решением от 28.06.2007 Арбитражный суд Карачаево-Черкесской Республики в иске индивидуального предпринимателя ФИО1 к Учкекенскому СМО, индивидуальному предпринимателю ФИО2 и индивидуальному предпринимателю ФИО3 о признании недействительными постановлений Мэра Учкекенского СМО № 29 от 26.02.2003 и № 46 от 10.04.2002 Об утверждении акта комиссии служб района «О выборе площади для строительства торгового павильона», о признании договоров аренды земель общего пользования в черте села Учкекен №7 от 31.01.2006 и №110 от 31.12.2005 и обязании сместить (демонтировать) торговые павильоны, расположенные на территории фасада Торгового дома в с. Учкекен отказал, взыскал с индивидуального предпринимателя ФИО1 расходы на проведение экспертизы в размере 46 400 рублей, взыскал с индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2100 рублей.

Не согласившись с решением от 28.06.2007, индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 28.06.2007 отменить полностью и принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить, обосновав свою позицию тем, что в нарушение действующего законодательства суд первой инстанции не дал правовую оценку имеющимся в деле доказательствам, неполно выясненены все обстоятельства дела.

В судебном заседании заявитель доводы жалобы поддержал, считает решение незаконным и необоснованным, просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя предпринимателя ФИО1, в отсутствие представителей других участвующих в деле лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене, а апелляционная жалоба удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, согласно договору купли-продажи от 14.12.1993 № 18 (т. 1, л.д. 31-32) многоотраслевая фермерская фирма «Эра» (МФФ «Эра») приобрела на аукционе объект незавершенного строительства - кинотеатр в <...> общей площадью застройки 6000 кв.м. Комитетом по управлению имуществом Малокарачаевского района Карачаево-Черкесской Республики 16.12.1993 было выдано свидетельство о собственности № 12 (т. 1, л.д. 44) на объект незавершенного строительства - кинотеатр общей площадью застройки 6 000 кв.м.

Как следует из учредительного договора АОЗТ ПФК «Эра-Инвест» от 15.11.1995 (т. 1, л.д. 54) МФФ «Эра» передала в уставный фонд АОЗТ ПФК «Эра-Инвест» здание кинотеатра в с. Учкекен стоимостью 351 736 000 неденоминированных рублей.

Общим собранием акционеров АОЗТ ПФК «Эра Инвест», протокол № 15 от 25.11.1996 (т. 1, л.д. 60-61), здание недостроенного кинотеатра, расположенного в <...> с общей площадью застройки 6 000 кв. м. стоимостью 351 736 000 неденоминированных рублей было передано истцу в счет погашения долга.

Постановлением главы администрации Малокарачаевского района Карачаево-Черкесской Республики от 24.08.2000 № 301 (т. 1, л.д. 63) были внесены изменения в генплан с. Учкекен по позиции № 16 кинотеатр с перепрофилированием данного объекта под заправочную станцию на 120 автомашин в сутки и станцию техобслуживания (план земельного участка с изменениями (т. 1, л.д. 65).

Постановлением мэра Учкекенского СМО от 07.05.2002 № 62 был утвержден акт выбора площадки для строительства магазина стройматериалов и СТО на 4 автомашины (т. 3, л.д. 110-111). Постановлением мэра Учкекенского СМО от 07.04.2004 № 72 был утвержден акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию завершенного строительством магазина «Стройматериалы» и СТО на 4 автомашины (т. 3, л.д. 110).

Постановлением мэра Учкекенского СМО от 05.10.2004 № 194 (т. 3, л.д. 113) на основании акта согласования земельного участка (т. 1, л.д. 92) земельный участок площадью 6 465,68 кв.м. был передан в аренду ПФК «Эра-Инвест».

Постановлением мэра Учкекенского СМО от 21.02.2005 № 50 (т. 3, л.д. 181) был утвержден акт государственной приемочной комиссии по приемке в эксплуатацию законченного строительством торгового центра (т. 3, л.д. 182-183) площадью 2 238 кв.м. с прилегающей территорией, подлежащей благоустройству площадью 1 580 кв.м.

Постановлением мэра Учкекенского СМО от 05.07.2005 № 158 (т. 3, л.д. 117) постановление от 05.10.2004 № 194 было отменено, земельный участок площадью 6 000 кв.м., ранее выделенный под строительство кинотеатра, был закреплен на праве аренды для размещения торгово-производственной базы за истцом ФИО1, границы земельного участка не описаны.

Между истцом и СМО был заключен договор аренды земель, находящихся в государственной собственности от 05.07.2005 № 59 (т. 1, л.д. 90) сроком до 05.06.2006 на земельный участок площадью 6 000 кв.м.

Согласно постановлению мэра Учкекенского СМО от 26.02.2003 № 29 (т. 2, л.д. 15) был утвержден акт комиссии служб района от 20.04.2003 «О выборе площадки для строительства торгового павильона» в с. Учкекен напротив строящегося кинотеатра площадью 58,5 кв.м. (т. 2, л.д. 17).

На основании указанного постановления между Учкекенским СМО и ФИО2 (2 ответчик) был заключен договор аренды земель общего пользования на земельный участок площадью 58,5 кв.м. №64 от 19.08.2004, №71 от 12.09.2005 и №7 от 31.01.2006.

Согласно постановлению мэра Учкекенского СМО от 10.04.2002 №46 (т.1, л.д. 28) был утвержден акт комиссии служб района от 10.04.2002 «О выборе площадки для строительства торгового павильона» в с. Учкекен напротив строящегося кинотеатра площадью 72,0 кв.м. (т. 1, л.д. 30).

На основании указанного постановления между Учкекенским СМО и ФИО3 (3 ответчик) был заключен договор аренды земель общего пользования на земельный участок площадью 72,0 кв.м. №63 от 19.08.2004, №70 от 12.09.2005 и №110 от 31.12.2005.

Для выяснения вопросов, требующих специальных познаний, определением Арбитражного суда от 05.09.2006 по делу № А25-2957/05-5 была назначена судебная экспертиза.

Согласно заключению экспертизы минимальная площадь земельного участка, необходимого для обслуживания, благоустройства и использования по назначению принадлежащих истцу строений (торговый центр, магазин «Стройматериалы» и СТО) составляет 0,6 га. Здание «Торгового центра ТЦ» расположено на земельном участке площадью 4 566 кв.м., здание СТО расположено на земельном участке площадью 2 445 кв.м. Также в заключении экспертизы содержится вывод о том, что торговые павильоны, принадлежащие ФИО2 и ФИО3 расположены на ранее выделенном ФИО1 участке по договору купли-продажи объекта незавершенного строительства-кинотеатра по договору от 14.12.1993 № 18, когда право пользования перешло МФФ «Эра», в последующем ПФК «Эра Инвест», далее ФИО1

Отказывая в удовлетворении требований заявителя суд первой инстанции руководствовался следующим.

Согласно ст. 27 Закона РФ «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ» от 03.07.1991г. № 1531-1 независимо от способа приватизации между продавцом и покупателем государственного или муниципального предприятия заключается договор в соответствии с законодательством Российской Федерации и республик в составе Российской Федерации. В договоре указываются: сведения о продавце, покупателе и посреднике, наименование предприятия и его местонахождение, состав и цена активов предприятия, в том числе цена земельного участка (в случае его продажи) или условия его аренды, число и цена акций акционерного общества (величина пая в товариществе), порядок передачи предприятия, форма и сроки платежа, взаимные обязательства сторон по дальнейшему использованию предприятия, условия, на которых данное предприятие было продано по конкурсу, и другие условия, устанавливаемые по взаимному соглашению сторон. Право собственности на предприятие переходит от продавца к покупателю с момента регистрации договора купли - продажи в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. Зарегистрированный договор купли - продажи является документом, удостоверяющим право собственности покупателя. Неисполнение предусмотренных законодательством действий по регистрации договоров купли - продажи обжалуется в суд или арбитражный суд.

Как следует из договора купли-продажи объекта незавершенного строительства-кинотеатра от 14.12.1993 № 18 и Свидетельства о собственности от 16.12.1993 № 12 цена земельного участка или условия аренды в указанных документах не указаны. Продажа земельного участка этими документами не предусмотрена. Указание в договоре № 18 на расположение объекта неоконченного строительства на земельном участке не означает продажу земельного участка.

Поэтому суд первой инстанции пришел к выводу, что истцом не подтверждено право собственности и на объект незавершенного строительства и на земельный участок, а имеющиеся документы устанавливают право МФФ «Эра» на объект незавершенного строительства. Имеющиеся правоустанавливающие документы на земельный участок порочны, так как в них не указаны границы земельного участка.

Участок площадью 6 000 кв.м. был выделен согласно решению Малокарачаевского райисполкома № 247 от 17.08.1987 под застройку кинотеатра. Вместе с тем, за период строительства и по настоящее время объект незавершенного строительства менял свое целевое назначение – АЗС, а затем торговый центр. Таким образом, площадь земельного участка, необходимая для использования кинотеатра, не соответствует площади земельного участка, который необходим под Торговый центр.

Из заключения экспертизы следует, что минимальная площадь земельного участка, необходимого для обслуживания, благоустройства и использования по назначению принадлежащих истцу строений (торговый центр, магазин "Стройматериалы" и СТО) составляет 0,6 га, в том числе под Торговый центр - 0,2 га. Фактически же истцом используется площадь для использования Торгового центра 4 566 кв.м. Следовательно, истцом используется достаточного размера земельный участок под Торговым центром, но необходимость в использовании не означает наличие права на использование.

Экспертами сделан вывод о том, что торговые павильоны расположены на земельном участке, ранее выделенном под строительство кинотеатра. Однако из этого не следует, что у истца имеется право собственности на данный земельный участок, так как такое право возникает только с момента фактического выделения и передачи ему земельного участка, тогда как земельный участок в натуре ему не выделялся.

Земельный участок, который использует истец, отделен от участков ответчиков тротуаром.

Однако согласно заключению экспертизы №455/16 от 28.02.2007 торговые павильоны, принадлежащие ФИО3 и ФИО2 расположены на земельных участках, отведенных в соответствии с «Актом выбора площадки для строительства», «Схематического плана площадки» от 10.04.2002, 20.02.2003. На момент выделения (10.04.2002 и 20.02.2003) данные участки уже были выделены ФИО1 (договором купли продажи объекта незавершенного строительства от 14.12.1993 г. № 18 – кинотеатра (т. 2, л.д. 26) в <...>, право пользования земельным участком общей площадью 6 000 кв.м. перешло многоотраслевой фирме «Эра», в последующем ПФК «Эра-Инвест», далее ИП ФИО1

Согласно части 1 статьи 37 Земельного кодекса РСФСР, действовавшего в период заключения договора купли-продажи, при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пожизненного наследуемого владения или право пользования земельными участками.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 2 статьи 271 и статье 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, действующего в настоящее время, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятого зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Поскольку согласно договора купли продажи объекта незавершенного строительства от 14.12.1993 № 18 – кинотеатра в <...>, право пользования земельным участком общей площадью 6 000 кв.м. перешло к многоотраслевой фирме «Эра», в последующем ПФК «Эра-Инвест», далее ФИО1, следовательно, такое право сохранилось за ФИО1

Кроме того, право пользования ФИО1 земельным участком общей площадью 6 000 кв.м., расположенного под зданием кинотеатра по адресу <...>, подтверждаются постановлением Мэра Учкекенского СМО от 05.07.2005 № 158 и договором аренды от 05.07.2005 №59.

В постановлении №158 от 05.07.2005 указано о закреплении за ФИО1 на праве аренды земельного участка площадью 6000 кв.м., ранее выделенного под строительство кинотеатра. В постановлении №158 имеется ссылка на протокол №15 от 23.11.1996 общего собрания акционеров АОЗТ «Эра-Инвест» «О передаче недостроенного здания кинотеатра, расположенного по адресу: <...> ФИО1 в собственность».

В установленном Земельным кодексом Российской Федерации порядке изъятие каких-либо участков для ФИО2 и ФИО3 из выделенного ФИО1 участка общей площадью 6 000 кв.м. не производилось.

С учетом изложенного постановления Мэра Учкекенского сельского муниципального образования №46 от 10.04.2002 и № 29 от 26.02.2003 приняты с нарушением положений Земельного кодекса Российской Федерации и Гражданского кодекса Российской Федерации и нарушает право пользования ФИО1 земельным участком общей площадью 6 000 кв.м., расположенным под зданием кинотеатра по адресу <...>, в связи чем апелляционный суд признает данные постановления недействительными.

Следовательно, подлежат удовлетворению и требования ФИО1 о признании недействительными договоров аренды №7 от 31.01.2006 и №110 от 31.12.2005, заключенных на основании вышеуказанных постановлений Мэра Учкекенского сельского муниципального образования и об обязании ФИО2 и ФИО3 демонтировать торговые павильоны, расположенные на территории земельного участка, ранее перешедшего в пользование ФИО1

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по государственной пошлине по иску и государственная пошлина по апелляционной жалобе относятся на ответчиков.

Руководствуясь статьями 258, 268, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 удовлетворить.

Решение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 28.06.2007 по делу №А25-2957/05-5 отменить.

Требования ФИО1 удовлетворить.

Признать недействительными постановления Мэра Учкекенского сельского муниципального образования №71 от 12.09.2005 и №46 от 10.04.2002 как несоответствующие Земельному кодексу Российской Федерации и Гражданскому кодексу Российской Федерации.

Признать недействительными договоры аренды земель общего пользования в черте села Учкекен №7 от 31.01.2006 и №110 от 31.12.2005.

Обязать ФИО2, проживающего по адресу <...>, демонтировать торговый павильон, расположенный на территории фасада торгового дома в <...>.

Обязать ФИО3, проживающую по адресу <...>, демонтировать торговый павильон, расположенный на территории фасада торгового дома в <...>.

Взыскать с ФИО2 в доход федерального бюджета 2000 рублей государственной пошлины по иску.

Взыскать с ФИО3 в доход федерального бюджета 2000 рублей государственной пошлины по иску.

Взыскать с Учкекенского сельского муниципального образования в доход федерального бюджета 4000 рублей государственной пошлины по иску.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 300 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 300 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Взыскать с Учкекенского сельского муниципального образования в пользу ФИО1 400 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Выдать исполнительные листы.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через Арбитражный суд Карачаево-Черкесской Республики.

Председательствующий Н.В. Винокурова

Судьи И.А. Цигельников

Г.В. Казакова