Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи апелляционную жалобу Администрации местного самоуправления г. Владикавказа на решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 15.03.2017 по делу № А61-4793/2016 (судья Г.С. Родионова),

по исковому заявлению Администрации местного самоуправления г. Владикавказа (ОРГН 1021500578087, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый квартал Владикавказ» (ОРГН 1127747057492, ИНН <***>)

о взыскании задолженности по арендной плате за земельный участок в размере 1 562 411, 08 руб. и расторжении договора аренды земельного участка от 22.08.2013 №4954,

при участии в судебном заседании: от Администрации местного самоуправления г. Владикавказа – ФИО1 по доверенности от 23.12.2016,

в отсутствие представителей других участвующих в деле лиц, надлежащим образом извещенных о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы,

УСТАНОВИЛ:

Администрация местного самоуправления г. Владикавказа (далее также – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Северная Осетия - Алания с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый квартал Владикавказ» (далее также – ответчик, общество, ООО «Торговый квартал Владикавказ») с требованиями:

- взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за пользование земельным участком по договору аренды земельного участка от 22.08.2013 №4954 за период с 01.01.2016 по 30.09.2016 в размере 3 348 348, 18 руб., из которых: 3 280 779,06 руб. - сумма основного долга, 67 569,12 руб. - пени; 987332_743565

- расторгнуть договор аренды земельного участка от 22.08.2013 №4954, заключенный между администрацией и ООО «Торговый квартал Девелопмент».

Исковые требования заявлены в связи с невнесением арендных платежей за период с 01.01.2016 по 30.09.2016, обязанность по оплате которых предусмотрена заключенным сторонами договором аренды земельного участка от 22.08.2013 №4954 и договором от 02.12.2013 уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 22.08.2013 № 4954.

В суде первой инстанции истец уточнил исковые требования в части задолженности по арендным платежам, просил взыскать арендную плату за земельный участок за период с 01.01.2016 по 30.09.2016 в размере 1 385 123, 79 руб. и пеню в размере 177 287,29 руб., начисленной за просрочку уплаты арендных платежей за период с 10.03.2016 по 30.09.2016 (итого - 1 562 411,08 руб.). В подтверждение заявленного требования истец представила расчет задолженности по основному долгу и по пени. В силу статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнение иска принято судом.

Решением суда от 15.03.2017 исковые требования удовлетворены частично.

С ответчика в пользу истца взыскана арендная плата за земельный участок за период с 01.01.2016 по 30.09.2016 в размере 1 385 123, 79 руб. и пеня в размере 177 287,29 руб., начисленная за просрочку уплаты арендных платежей за период с 10.03.2016 по 30.09.2016 (итого - 1 562 411,08 руб.).

Требование администрации о расторжении договора аренды от 22.08.2013 №4954, оставлено без рассмотрения. Суд указал, что уведомление истца от 26.10.2016 №27/1116 исх. не может быть принято в качестве доказательства соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, при отсутствии отказа другой стороны его расторгнуть, что является основанием для оставления искового заявления без рассмотрения в этой части.

Не согласившись с решением суда от 15.03.2017, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда в части оставления без рассмотрения требования о расторжении договора аренды от 22.08.2013 № 4954. По мнению апеллянта, судом сделан неверный вывод о несоблюдении истцом досудебного порядкаурегулирования спора.

Из текста апелляционной жалобы следует, что решение обжалуется в части в части оставления без рассмотрения требования о расторжении договора, в связи с чем, в соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ, законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверяется в обжалуемой части.

Отзыв на жалобу суду не предоставлен.

Информация о времени и месте судебного заседания с соответствующим файлом размещена на сайте http://kad.arbitr.ru/ в соответствии положениями статьи 121 АПК РФ.

В судебном заседании представитель администрации просил решение суда первой инстанции отменитьв части оставления без рассмотрения требования о расторжении договора аренды от 22.08.2013 № 4954, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Другие лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, не явились, явку представителей не обеспечили.

В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ при неявке в судебное заседание арбитражного суда лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев повторно дело по апелляционной жалобе в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, проверив доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, изучив и оценив в совокупности материалы дела, находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене в части оставления без рассмотрения требования о расторжении договора аренды от 22.08.2013 № 4954 по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, постановлением администрации от 21.08.2013 №1984 ООО «Торговый квартал Девелопмент» былы предварительно согласованы место размещения и проект границ земельного участка для строительства торгово-развлекательного центра и предоставлен земельный участок с кадастровым номером 15:09:0040903:434, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: РСО-Алания, <...> (в 115 м. от ул. Московской), общей площадью 8,8065 га в аренду на срок 10 лет.

В установленный постановлением от 21.08.2013 №1984 срок между АМС г. Владикавказа (арендодатель) и ООО «Торговый квартал Девелопмент» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 22.08.2013 №4954 с кадастровым номером 15:09:0040903:434, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: РСО-Алания, <...> (в 115 м. от ул. Московской), общей площадью 8,8065 га, для строительства торгово-развлекательного комплекса, на срок до 21.08.2023.

В соответствии с расчетом платы за аренду земельного участка согласно договору от 22.08.2013 №4954 за 2013 год рассчитана задолженность по арендной плате в размере 750 142,75 руб. за использование земельного участка в период с 22.08.2013 по 31.12.2013 исходя из кадастровой стоимости земельного участка равной 1 037 129 175,9 руб. и коэффициента по виду использования земельного участка. Сумма годовой арендной платы равна 2 074 258,35 руб.

Между сторонами составлен акт приема–передачи земельного участка от 22.08.2013.

Договор аренды зарегистрирован Управлением Росреестра по РСО-Алания 11.09.2013, номер государственной регистрации 15-15-01/132/2013-163.

После регистрации договора аренды от 22.08.2013 №4954 согласно договору уступки прав и обязанностей аренды от 02.12.2013, права арендатора (ООО «Торговый квартал Девелопмент») по договору аренды от 22.08.2013 №4954 переданы ООО «Торговый квартал Владикавказ».

Указанный договор перенайма аренды в пользу ООО «Торговый квартал Владикавказ» зарегистрирован в органе регистрирующей службы.

Согласно выписке из ЕГРН от 22.12.2016 земельный участок обременен арендой в пользу ООО «Торговый квартал Владикавказ».

Из выписки кадастрового паспорта спорного земельного участка от 23.04.2015 №15/201/2015-56116 следует, что 16.08.2013 номер внесен в ГКН, его кадастровая стоимость составила 379 386 661,95 руб. Кадастровый паспорт содержит сведения об обременении в виде аренды в пользу ответчика.

В соответствии с пунктом 3.3. арендная плата вноситься арендатором ежеквартально равными частями от годового размера арендной платы до 10 числа третьего месяца расчетного периода, а за 4 квартал не позднее 31 декабря текущего года путем перечисления на счет арендной платы согласно приложению №1.

В соответствии с пунктом 4.4.1 договора арендатор обязан выполнять надлежащим образом все условия данного договора, в т.ч. своевременно уплачивать арендную плату.

К исковому заявлению приложен расчет платы за аренду спорного земельного участка. Расчет арендной платы составлен на основании постановления Правительства РСО-Алания от 27.12.2010 №380. Согласно данному расчету истец при определении суммы годовой арендной платы, равной 4 552 639,95 руб. исходил из кадастровой стоимости земельного участка равной 379 386 661, 95 руб. при коэффициенте по виду использования земель, составляющем 0,8 %.

Истцом в адрес ответчика направлялось уведомление от 26.10.2016 №27/1116 исх., в которой предлагалось в двухнедельный срок погасить имеющуюся задолженность. К уведомлению приложен акт сверки, из которого следует, что по состоянию на 01.01.2016 у ответчика имелась переплата по арендой плате в размере 127 481,44 руб. С учетом ежеквартальных начислений ( 1 квартал – 1 131 940, 53 руб., 2 квартал – 1 131 940,53 руб. , 3 квартал – 1 144 379,44 руб.) за минусом суммы переплаты начислены по обязательству 3 408 260,50 руб., пеня - 88 933,12 руб. за просрочку уплаты в период с 10.06.2016 по 30.09.2016. Истцом в обоснование получения ответчиком уведомления от 26.10.2016 №27/1116 исх. представлены в материалы дела кассовый чек от 26.10.2016 на почтовую корреспонденцию с идентификатором 36204004021657 и отчет об отслеживании отправления с указанным почтовым идентификатором с информацией о получении адресатом 05.12.2016 почтовой корреспонденции. Уведомление о вручении ответчику почтовой корреспонденции истцом не представлено.

В адрес ответчика направлено второе уведомление от 28.10.2016 №27/1119 исх., извещающее о намерении истца расторгнуть спорный договор аренды в связи с систематической неуплатой арендных платежей. Истец направил ответчику соглашение о расторжении договора аренды спорного земельного участка и акт сверки по состоянию на 30.09.2016. В связи с чем истец указал в уведомлении на требование подписать соглашение о расторжении договора аренды и представить его в месячный срок. В случае неисполнения указанного требования, истец сообщил о намерении расторгнуть спорный договор аренды в судебном порядке в соответствии с главой 29 ГК РФ. Как следует из проекта соглашения без даты и без номера основанием расторжения договора аренды является несоблюдение ответчиком условий спорного договора аренды земельного участка, предусмотренных подпунктом 4.1.1. Уведомление вручено ответчику 18.11.2016.

Ответчиком не было исполнено обязательство по оплате арендных платежей по договору аренды земельного участка от 22.08.2013 №4954, в связи с чем истец 26.12.2016 обратился с исковым заявлением в суд.

Суд удовлетворил требования истца взыскания арендной платы за земельный участок за период с 01.01.2016 по 30.09.2016 в размере 1 385 123, 79 руб. и пеня в размере 177 287,29 руб., начисленная за просрочку уплаты арендных платежей за период с 10.03.2016 по 30.09.2016 (итого - 1 562 411,08 руб.).

В указанной части решение не обжалуется.

Апелляционный суд считает, что суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу об оставлении без рассмотрения требования о расторжении договора аренды от 22.08.2013 № 4954 по следующим основаниям

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, в частности, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В пункте 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 66 от 11.01.2002 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть 3 статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ.

Согласно статье 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Суд первой инстанции, оставляя без рассмотрения исковые требования о расторжении договора аренды от 22.08.2013 № 4954, посчитал, что арендодатель не представил доказательств направления письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в установленный срок. Не предоставив арендатору срок для устранения нарушений условий договора, направил в его адрес предложения о расторжении договора.

Однако, суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу, посчитав, что представленное администрацией письменное предупреждение от 28.10.2016 №27/1119 о необходимости исполнения обязательства не является надлежащим доказательством соблюдения досудебного порядка урегулирования спора.

Судом указано, что право требовать расторжения указанного
договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный
срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Указанный вывод суда не соответствует нормам действующего законодательства Российской Федерации.

Так, согласно разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 23 постановления от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. При этом судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Направляя вышеуказанное уведомление, арендодатель имел намерение расторгнуть договор аренды в связи с существенными нарушениями его условий.

Согласно части 5 статьи 4 АПК РФ, если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования, либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Материалами дела подтверждается, что истцом в адрес ответчика направлены претензия 26.10.2016 №27/1116 исх., в которой предлагалось в двухнедельный срок погасить имеющуюся задолженность, а также претензия от 28.10.2016 №27/1119, извещающая о намерении истца расторгнуть спорный договор аренды.

С учетом конкретных фактических обстоятельств настоящего дела, у суда первой инстанции отсутствовали основания для оставления иска без рассмотрения на основании пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ.

Согласно статье 15 АПК РФ, принимаемые арбитражным судом судебные акты должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Поскольку спор по существу судом первой инстанции не рассматривался, оснований для разрешения судом апелляционной инстанции дела по существу не имеется, решение суда подлежит отмене в части оставления иска без рассмотрения, а вопрос - на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 15.03.2017 по делу № А61-4793/2016 в части оставления без рассмотрения требования истца о расторжении договора аренды земельного участка от 22.08.2013 №4954 отменить.

Направить вопрос на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий З.М. Сулейманов

Судьи И.Н. Егорченко

Г.В. Казакова