Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 02.04.2012 в рамках дела № А63-2002/2012 по заявлению общества с ограниченной ответственностью «ФОРВАРД» (ОГРН <***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (ОГРН <***>), с участием третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью «ИНТЕКС», общества с ограниченной ответственностью «СтавАКВА», о признании незаконным отказа №01/006/2011-473 в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и обязании устранить допущенное нарушение прав путем регистрации перехода права собственности на нежилые помещения, (судья Керимова М.А.),

в судебное заседание явились:

от общества с ограниченной ответственностью «Форвард» – ФИО1 по доверенности (в материалах дела);

в отсутствие представителей других лиц, участвующих в деле, не явившихся и извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «ФОРВАРД» (далее - общества) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - управление) о признании незаконным отказа №01/006/2011-473 от 16.01.2012 в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и обязании устранить допущенное нарушение прав путем регистрации перехода права собственности на нежилые помещения с кадастровым номером 26:12:030318:0141:10386/192:1001-1002/А: помещения №1, 2, общей площадью 15,40 кв.м., расположенные по адресу: <...> (с учетом уточнения). Заявленные требования мотивированы тем, что управление незаконно отказало в государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, посчитав, что договор купли-продажи нежилых помещений от 02.09.2011 №2 исполнен сторонами и по нему уже проведена государственная регистрация перехода права собственности.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «ИНТЕКС», г. Ставрополь и общество с ограниченной ответственностью «СтавАКВА», г. Ставрополь.

Решением Арбитражного суда Ставропольского от 02.04.2012 заявленные требования удовлетворены. Суд признал незаконным отказ управления, выраженный в сообщении об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним №01/006/2011-473 от 16.01.2012, и обязал управление зарегистрировать переход права собственности от ООО «ФОРВАРД» к ООО «ИНТЕКС» на объект недвижимого имущества: нежилые помещения №1, 2, общей площадью 15,40 кв.м., расположенные по адресу: <...>, кадастровый номер 26:12:030318:0141:10386/192:1001-1002/А. Судебный акт мотивирован тем, что заявителем представлены все необходимые документы для проведения государственной регистрации перехода права собственности.

Не согласившись с данным решением суда, управление подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и отказать в удовлетворении заявленных требований. Заявитель считает, что тройственное соглашение, возникшее из договора купли-продажи от 02.09.2011, не соответствует требованиям действующего законодательства, поскольку обязательства по указанному договору были исполнены и данный договор считается прекращенным.

В судебном заседании представитель общества с ограниченной ответственностью «Форвард» возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Правильность решения проверяется апелляционным судом в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и апелляционную жалобу, выслушав представителя общества, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о необходимости оставления без изменения принятого решения суда первой инстанции по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, между ООО «СтавАКВА» (продавец) и ООО «ФОРВАРД» (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилых помещений №2 от 02.09.2011, по условиям которого продавец продал покупателю в собственность нежилые помещения площадью 15,40 кв.м. (номера на поэтажном плане 1, 2), расположенные на цокольном этаже по адресу: <...>. Указанные нежилые помещения продаются за 3 500 000 рублей (пункт 4 договора купли-продажи).

Пунктом 5 договора купли-продажи предусмотрено, что на момент заключения договора, указанная сумма (3 500 000 рублей) уплачена продавцу (ООО «СтавАКВА»).

Переход права собственности по договору купли-продажи зарегистрирован управлением и 14.09.2011 ООО «ФОРВАРД» выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на нежилые помещения №1, 2, общей площадью 15,40 кв.м., расположенные по адресу: <...>.

В последующем ООО «СтавАКВА» (продавец) и ООО «ФОРВАРД» (покупатель) заключили дополнительное соглашение от 15.09.2011 к договору купли-продажи от 02.09.2011, которым исключили пункт 5 договора (о произведенной оплате покупателю суммы договора на момент заключения договора) и дополнили пункт 4 договора купи-продажи новым условием о том, что оплата за нежилые помещения производится покупателем (ООО «ФОРВАРД») в рассрочку в согласованные сторонами сроки (фиксированными платежами ежемесячно до 31.08.2016).

16.09.2011 ООО «ФОРВАРД», ООО «СтавАКВА», ООО «ИНТЕКС» заключили тройственное соглашение от 16.12.2011 о переводе долга, возникшего из договора купли-продажи нежилых помещений от 02.09.2011 №2, по которому ООО «ИНТЕКС» принимает на себя обязательства ООО «ФОРВАРД», возникшие из договора купли-продажи, в части возврата ООО «СтавАКВА» долга за нежилые помещения №1, 2, общей площадью 15,40 кв.м., расположенные по адресу: <...>, в общей сумме 3 500 000 рублей, а ООО «ФОРВАРД» передает в собственность ООО «ИНТЕКС» данное недвижимое имущество.

16.12.2011 ООО «ФОРВАРД» и ООО «ИНТЕКС» обратились в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на нежилые помещения №1, 2, общей площадью 15,40 кв.м., расположенные по адресу: <...> на основании тройственного соглашения от 16.12.2011 о переводе долга, возникшего из договора купли-продажи нежилых помещений от 02.09.2011 №2.

В сообщении от 16.01.2012 №01/006/2011-473 регистрирующий орган отказал в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Отказ мотивирован тем, что согласно данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании договора купли-продажи нежилых помещений от 02.09.2011 №2 14.09.2011 зарегистрирован переход права на объект недвижимости от ООО «СтавАКВА» к ООО «ФОРВАРД». По условиям договора купли-продажи от 02.09.2011 №2, предоставленного на регистрацию перехода права собственности к ООО «ФОРВАРД», обязательства сторон по оплате исполнены сторонами в полном объеме. Дополнительное соглашение к договору купли-продажи от 15.09.2011 составлено в период, когда основной договор был исполнен в полном объеме и положен в основу государственной регистрации. Содержание дополнительного соглашения от 15.09.2011 противоречит согласованному условию договора, что противоречит пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, и свидетельствует о недобросовестности сторон договора. Как следствие, не соответствует требованиям действующего законодательства и тройственное соглашение о переводе долга возникшего из договора купли-продажи нежилых помещений от 02.09.2011 №2.

Считая отказ в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, изложенный в сообщении от 16.01.2012 №01/006/2011-473, незаконным общество обратилось в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 198,частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решения, действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, могут быть признаны судом незаконными при одновременном несоответствии их закону и нарушении прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства. Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (абзац 4 пункта 3 статьи 20 Закона о регистрации).

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.

Параграф 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающий основы правового регулирования продажи недвижимости, не содержит запрета на изменение условий договора купли-продажи недвижимости по соглашению сторон, в том числе условий об изменении порядка расчетов. В договоре купли-продажи нежилых помещений от 02.09.2011 №2 также отсутствует запрет на изменение договора по соглашению сторон.

Положения статей 223 ,551 Гражданского кодекса Российской Федерации также не содержат запрета на изменение договора купли-продажи недвижимого имущества после государственной регистрации перехода права собственности на основании данной сделки купли-продажи.

При таких обстоятельствах сам по себе факт государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества не исключает возможность изменения договора купли-продажи недвижимости по соглашению сторон на основании пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, при этом обязательства сторон по договору купли-продажи недвижимости № 2 от 02.09.2011 не исполнены, факт наличия задолженности по данному договору подтверждается материалами дела.

Ссылка управления на п. 1 ст. 408 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающего, что надлежащее исполнение прекращает обязательство, также не свидетельствует о невозможности изменения договора купли-продажи № 2 от 02.09.2011 по соглашению сторон.

Пункт 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации следует применять к конкретным обязательствам сторон, вытекающим из договора купли-продажи от 23.04.2010 (обязательство продавца по передаче товара, обязанность покупателя по приемке и оплате товара).

Между тем из общего правила, предусмотренного п. 3 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, следует, что договор действует до момента исполнения обязательств всеми его сторонами, исполнение обязательств лишь одной из сторон само по себе не прекращает действие договора и не является препятствием для его расторжения.

Как установлено материалами дела, исполнение обязательства, предусмотренного договором купли-продажи, произошло только со стороны продавца, при этом факт исполнения обязательства покупателем по оплате за переданное имущество не установлен, в связи с чем стороны заключили дополнительное соглашение от 15.09.2011 к договору купли-продажи, которым исключили пункт 5 договора (о произведенной оплате покупателю суммы договора на момент заключения договора) и дополнили пункт 4 договора купи-продажи новым условием о том, что оплата за нежилые помещения производится покупателем (ООО «ФОРВАРД») в рассрочку в согласованные сторонами сроки (фиксированными платежами ежемесячно до 31.08.2016).

Поскольку ООО «ФОРВАРД» не исполнило предусмотренные дополнительным соглашением от 15.09.2011 обязательства, договор купли-продажи от 02.09.2011 №2, в силу п. 3 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации не прекратил свое действие.

В силу п. 2 ст. 453 Гражданского кодекса при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон (п. 4 ст. 453 ГК РФ).

Таким образом, суд первой инстанции правильно пришел к выводу, что нарушений положений статей 223,307,408 Гражданского кодекса Российской Федерации при заключении соглашения от 15.09.2011 к договору купли-продажи судом не имеется.

Основанием для заключения тройственного соглашения от 16.12.2011 о переводе долга возникшего из договора купли-продажи нежилых помещений от 02.09.2011 №2 явилось неисполнение покупателем (ООО «ФОРВАРД») обязательств по дополнительному соглашению от 15.09.2011 к спорному договору.

В свою очередь, соглашением от 16.12.2011 к договору купли-продажи от 02.09.2011 стороны предусмотрели обязанность ООО «Интекс» исполнить продавцу (ООО «СтавАКВА») обязательства ООО «ФОРВАРД» по оплате стоимости нежилых помещений.

В свое очередь, ООО «ФОРВАРД» обязалось передать в собственность ООО «Интекс» спорное недвижимое имущество, принадлежащее ему на основании договора от 02.09.2011 №2, что подтверждается свидетельством 26-АЗ№570401. При этом, ООО «ФОРВАРД» после заключения указанного соглашения исключается из дальнейших взаимоотношений как по недвижимому имуществу, так и по обязательствам его оплаты.

Следовательно, у ООО «Интекс» возникли обязательства по оплате стоимости нежилых помещений ООО «СтавАКВА», а у ООО «ФОРВАРД» обязательства по передаче права собственности на указанные помещения ООО «Интекс» с момента заключения настоящего соглашения.

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В соответствии со статьей 131 Кодекса и статьей 4 Закона о регистрации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Отказ управления в регистрации соглашения о переводе долга и регистрации права собственности на объект недвижимости по договору от 02.09.2011 №2, который на момент оспариваемого действия регистрирующего органа находился в собственности продавца – ООО «ФОРВАРД» (что подтверждено имеющимися в деле свидетельствами о государственной регистрации права собственности на квартиры), ограничивал предусмотренные статьей 209 Кодекса право собственника на распоряжение принадлежащим ему имуществом, право покупателя на получение в собственность имущества по основаниям, предусмотренным статьей 218 Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 551 Кодекса переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

При таких обстоятельствах, и учитывая, что заявителем были представлены все необходимые документы для проведения государственной регистрации перехода права собственности, в том числе и правоустанавливающий документ - тройственное соглашение от 16.12.2011 о переводе долга возникшего из договора купли-продажи нежилых помещений от 02.09.2011 №2, соответствующее требованиям действующего законодательства, доводы регистрирующего органа о несоответствии по форме и содержанию представленных на регистрацию документов являются необоснованными по основаниям, изложенным выше, отказ в государственной регистрации перехода права собственности не соответствует статье 20 Закона о регистрации и нарушает права и законные интересы заявителя.

Кроме того, органам государственной регистрации не предоставлено права оценивать наряду с условиями договора иные документы, свидетельствующие, по мнению обратившегося с заявлением о регистрации лица, о наличии всех необходимых данных, требующихся для признания договора и иных документов, в том числе соглашений к нему, соответствующими законодательству.

Вопрос о том, является ли договор и соглашения к нему заключенными и соответствующими законодательству, подлежит выяснению в судебном порядке при наличии спора между сторонами сделки, притязаний на имущество иных лиц. Однако таких доказательств не представлено.

При данных обстоятельствах, учитывая представление в управление на регистрацию всех предусмотренных Законом о регистрации документов, отсутствие доказательств признания недействительным в установленном порядке правоустанавливающих документов на спорное недвижимое имущество, у управления отсутствовали правовые основания для отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, изложенные в сообщении от 16.01.2012 №01/006/2011-473.

Таким образом, выводы суда первой инстанции основаны на правильном применении норм материального права, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным сторонами доказательствам, нарушений норм процессуального права судом первой инстанции не допущено, а потому предусмотренных законом оснований для его отмены нет.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 02.04.2012 в рамках дела №А63-2002/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий А.Л. Фриев

Судьи: С.И. Джамбулатов

О.В. Марченко