Гражданский кодекс часть 1

председательствующего Сулейманова З.М., судей: Белова Д.А., Жукова Е.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Куценко В.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело № А63-14237/2009

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя

к общественно-государственному объединению «Всероссийское физкультурно-спортивное общество «Динамо»

о расторжении договора аренды земельного участка в границах земель города Ставрополя от 07.09.2007 № 6016, взыскании задолженности по арендной плате и пени,

по встречному иску общественно-государственного объединения «Всероссийское физкультурно-спортивное общество «Динамо»

к Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя

о признании договора аренды земельного участка от 07.09.2007 № 6016 недействительным

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Ставропольская региональная организация общества «Динамо»

при участии в судебном заседании:

от истца: не явились, извещены,

от ответчика: ФИО1 по доверенности от 19.01.2010 № 55/71,

от третьих лиц:

от Ставропольской региональной организации «Динамо»: ФИО1 по доверенности от 15.03.2010 № 72,

от УФРС: не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

комитет по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя (далее – истец, комитет) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к общественно-государственному объединению «Всероссийское физкультурно-спортивное общество «Динамо» (далее – ответчик, объединение) о расторжении договора аренды земельного участка в границах земель города Ставрополя от 07.09.2007 № 6016, взыскании 11 289 335 руб. 98 коп. задолженности по арендной плате за земельный участок, расположенный по адресу: <...>, в квартале 78, за период с 07.09.2007 по 26.06.2009, и 1 309 639 руб. 69 коп. пени, образовавшейся в результате несвоевременного внесения арендных платежей.

Определением от 13.10.2009 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю.

Определением от 26.10.2009 принято к производству встречное исковое заявление общественно-государственного объединения «Всероссийское физкультурно-спортивное общество «Динамо» к Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя о признании договора аренды земельного участка от 07.09.2007 № 6016 недействительным.

Определением от 01.12.2009 Управление Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю в порядке процессуального правопреемства заменено на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее – Управлении Росреестра).

Определением от 24.02.2010 по ходатайству истца по встречному иску к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Ставропольская региональная организация общества «Динамо».

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 21.04.2010 (судья Смоляков А.Ю.) исковые требования частично удовлетворены, взыскано с общественно-государственного объединения «Всероссийское физкультурно-спортивное общество «Динамо» в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя 11 289 335 руб. 98 коп. арендной платы по договору аренды земельного участка от 07.09.2007 № 6016 за период с 07.09.2007 по 26.06.2009 и 1 263 973 руб. 45 коп. пени. В части требования о расторжении договора иск оставить без рассмотрения. В остальной части иска отказать.

В удовлетворении встречного иска отказано. Взыскано с общественно-государственного объединения «Всероссийское физкультурно-спортивное общество «Динамо» в доход федерального бюджета 85 766 руб. 55 коп. государственной пошлины. Судебный акт мотивирован тем, что наличие задолженности подтверждается материалами дела.

Не согласившись с решением суда первой инстанции общественно-государственное объединение «Всероссийское физкультурно-спортивное общество «Динамо» обратилось в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит в которой просит решение суда первой инстанции отменить в части взыскания с объединения в пользу комитета задолженности по арендной плате и пени в сумме 11 289 335 руб. 98 коп. и отказа в удовлетворении встречного иска и принять по делу новый судебный акт. Заявитель считает, что договор аренды № 6016 от 07.09.2007 заключен неуполномоченным лицом без одобрения данной сделки. По мнению заявителя, доверенность на регистрацию договора аренды № 6016 от 07.09.2007 объединением не выдавалась.

Комитет согласно представленному отзыву считает доводы жалобы необоснованными, просит решение суда оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

В связи с допущенными судом первой инстанции нарушениями норм процессуального права, а именно рассмотрение дела в отсутствие не извещенного третьего лица – Управления Росреестра, апелляционный суд определением от 06.09.2010 перешел к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции.

В связи с чем, решение суда первой инстанции от 21.04.2010 в порядке пункта 1 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене.

Комитет и Управление Росреестра о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, явку своих представителей на заседание суда не обеспечили. При таких обстоятельствах, на основании ст. 156 АПК РФ суд рассматривает дело в их отсутствие.

В судебном заседании представитель объединения поддержала встречные исковые требования по основаниям, изложенным во встречном иске, в удовлетворении первоначального иска просила отказать.

Представитель Ставропольской региональной организации общества «Динамо» поддержал позицию представителя объединения.

Выслушав пояснения представителя объединения и Ставропольской региональной организации общества «Динамо», исследовав материалы и оценив в совокупности представленные доказательства, апелляционный суд приходит к выводу частичном удовлетворении исковых требований и отказе в удовлетворении встречного иска по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления главы города Ставрополя Ставропольского края от 13.06.2007 № 1711 комитет (арендодатель) и общественно-государственное объединение «Всероссийское Физкультурно-спортивное общество «Динамо» (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 07.09.2007 № 6016, согласно которому арендодатель предоставляет арендатору земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером № 26:12:030104:0049, общей площадью 38 055 кв.м., расположенный по адресу: г. Ставрополь, проспект Октябрьской революции, 33 в квартале 78 с целевым назначением – «под нежилыми зданиями (литеры «А» – Культурно-просветительское, складское торговое, административное «Б» – учрежденческое, «В» – стадион, «Д» – гараж, «Е» – спортзал, «З» – гаражи).

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды установлен с 13.06.2007 по 12.06.2012.

В соответствии с пунктом 3.3 договора арендная плата уплачивается ежеквартально равными частями до 15.03, 15.06, 15.09 и 15.11 текущего года, путем перечисления на счет.

Пунктом 5.3 договора предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пению в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Данный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю 10.12.2007, о чем свидетельствует соответствующая отметка.

В связи с неисполнением обязательств по оплате арендной плате по заключенному договору аренды комитет 06.07.2009 направил в адрес ответчика претензию за № 06-1690-06с о погашении суммы задолженности в десятидневный срок. Также в претензии указано, что при неоплате задолженности предлагается расторгнуть договор аренды в добровольном порядке.

Полагая, что объединение ненадлежащим образом исполнило обязанности по внесению арендной платы за пользование земельным участком, комитет обратился в арбитражный суд.

Объединение обратилось со встречным заявлением к комитету о признании договора аренды земельного участка № 6016 от 07.09.2007 недействительным, в связи с в связи с подписанием договора неуполномоченным лицом.

Договор аренды земельного участка от 07.09.2007 № 6016 со стороны объединения подписан ФИО2, действовавшим на основании доверенности от 25.12.2006 № 55/1170.

В силу статьи 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.

В пункте 5 Информационного письма от 23.10.2000 N 57 "О некоторых вопросах практики применения статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации" Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что при оценке судами обстоятельств, свидетельствующих об одобрении представляемым - юридическим лицом соответствующей сделки, необходимо принимать во внимание, что независимо от формы одобрения оно должно исходить от органа или лица, уполномоченных в силу закона, учредительных документов или договора заключать такие сделки или совершать действия, которые могут рассматриваться как одобрение.

Из материалов регистрационного дела на земельный участок с кадастровым номером 26:12:030104:049, расположенный по адресу: <...> следует, что документы на регистрацию договора аренды поданы представителями общества ФИО2 и ФИО3, действовавшими на основании доверенностей общества от 06.12.2007 № 55/1367 и 55/1368. В соответствии с указанными доверенностями ФИО2 и ФИО3 уполномочены Общественно-государственным объединением «Всероссийское физкультурно-спортивное общество «Динамо» представлять интересы и вести дела организации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним по месту нахождения недвижимости, в том числе, в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю, при осуществлении необходимых действий по государственной регистрации договоров аренды земельных участков, в том числе расположенных в <...> (т. 2, л. <...>).

Доверенности выданы 06.12.2007, то есть спустя три месяца после подписания оспариваемого договора, на совершение действий по государственной регистрации договоров конкретного недвижимого имущества, а именно – земельных участков с конкретными адресными реквизитами.

В силу статей 131, 164, 433 ГК РФ и статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации заключение договоров аренды земельных участков на срок более одного года образует сложный юридический состав в виде подписания сторонами договора и его государственной регистрации.

Следовательно, воля сторон на заключение договора наряду с его подписанием выражается в совершении действий по его государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 5 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.10.2000 № 57 «О некоторых вопросах практики применения статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации», при разрешении споров, связанных с применением пункта 2 статьи 183 ГК РФ, судам следует принимать во внимание, что под прямым последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься письменное или устное одобрение, независимо от того, адресовано ли оно непосредственно контрагенту по сделке; признание представляемым претензии контрагента; конкретные действия представляемого, если они свидетельствуют об одобрении сделки (например, полная или частичная оплата товаров, работ, услуг, их приемка для использования, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства; реализация других прав и обязанностей по сделке); заключение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой; просьба об отсрочке или рассрочке исполнения; акцепт инкассового поручения.

При оценке судами обстоятельств, свидетельствующих об одобрении представляемым – юридическим лицом соответствующей сделки, необходимо принимать во внимание, что независимо от формы одобрения оно должно исходить от органа или лица, уполномоченных в силу закона, учредительных документов или договора заключать такие сделки или совершать действия, которые могут рассматриваться как одобрение.

Выдавая отдельные доверенности двум лицам на государственную регистрацию уже подписанного договора аренды, объединение, исходя из презумпции добросовестности, проявляя разумную осмотрительность, не могло не знать о существовании такого договора, либо, в случае, если не знал о существовании конкретного договора – допускало возможность его наличия, что также свидетельствует о согласованности воли ответчика на его заключение. Данное обстоятельство подтверждается также практикой выдачи обществом «Динамо» отдельных самостоятельных доверенностей на подписание договоров и на их государственную регистрацию.

Кроме того, по общему правилу пункта 5 статьи 18 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» свидетельство о государственной регистрации прав и (или) иные подлежащие выдаче документы направляются заявителю.

Следовательно, ответчику было известно как о подписании оспариваемого договора аренды, так и о его государственной регистрации. Несмотря на это ответчик продолжал использовать земельный участок как собственник расположенных на нем объектов недвижимого имущества без возражений, зарегистрированный договор аренды не оспаривал.

Исследовав и оценив в совокупности обстоятельства, указанные комитетом в обоснование доводов о прямом последующем одобрении оспариваемой сделки, приходит к выводу о доказанности факта прямого одобрения обществом заключения оспариваемого договора аренды.

В связи с чем, у суда отсутствуют основания для удовлетворения встречных исковых требований.

Довод ответчика о том, что им не выдавались доверенности на регистрацию договора аренды земельного участка № 6016 от 07.09.2009, отклоняется апелляционным судом, поскольку противоречит имеющимся в материалах дела доказательствам.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст.606 ГК РФ).

Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (часть 1 статьи 614 Кодекса).

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Арендная плата за земли, иное недвижимое имущество, находящиеся в муниципальной собственности, в силу части 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации является устанавливаемой (регулируемой) уполномоченными на то органами. По смыслу данной статьи, а также по условиям договора стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной собственности.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. В силу статьи 310 АПК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим.

Размер задолженности по арендной плате арендной платы определен в соответствии с постановлением главы г. Ставрополя от 09.02.2007 № 374 «О порядке взимания арендной платы за земельные участки в городе Ставрополе в 2007 году», постановлением Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 № 64-П «Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» и постановлением Правительства Ставропольского края от 18.03.2009 № 73-П «О внесении изменений в порядок определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденный постановлением правительства Ставропольского края от 16.04.2008 № 64-П». Возражения по применяемому размеру арендной платы ответчиком не заявлены.

В связи с ненадлежащим исполнением условий договора аренды за период с 07.09.2007 по 10.12.2007 задолженность ответчика по арендной плате составила 11 289 335 руб. 98 коп.

Факт возникновения обязательств ответчика по оплате долга подтверждается материалами дела.

Ответчик доказательств, подтверждающих оплату задолженности, не представил.

При таких обстоятельствах апелляционный суд считает исковые требования в части взыскания долга подлежащими удовлетворению и взыскивает с ответчика в пользу истца 11 289 335 руб. 98 коп. долга по арендной плате.

Также истцом заявлено требование о взыскании с ответчика пени за просрочку внесения арендных платежей.

В соответствии с ч.1 ст. 330 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения должник обязан уплатить кредитору неустойку (штраф, пеню) – денежную сумму, определенную законом или договором

Пунктом 5.3 договора аренды № 6016 от 07.09.2007 предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пению в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Размер пени согласно расчету истца за период с 07.09.2007 по 26.06.2009 составил 1 309 639 руб. 69 коп.

Апелляционный суд, проверив правильность расчета пени, пришел к выводу, что истцом неверно определен период просрочки исполнения обязательств.

Согласно статье 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Исходя из этого договорная неустойка за нарушение обязательства по договору может быть применена только за период с момента заключения договора, в связи с чем апелляционный суд считает возможным удовлетворить требования в части взыскания пени в размере 1 263 973 руб. 45 коп., то есть за период с 10.12.2007 по 26.06.2009.

Требования истца о расторжении договора аренды земельного участка № 6016 от 07.09.2007 подлежат оставлению без рассмотрения по следующим основаниям.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» указано следующее. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 названного Кодекса. Согласно названной норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как видно из направленной в адрес ответчика претензии от 06.07.2009 истец указал на необходимость оплаты задолженности и явки для расторжения договора в добровольном порядке. Ответчик задолженность не погасил, для расторжения договора в добровольном порядке не явился.

Истец не представил доказательств направления претензии о расторжении договора после истечения срока на добровольное погашение задолженности по арендной плате, следовательно, комитетом не соблюден порядок досудебного урегулирования спора, установленный законом.

При таких обстоятельствах требование о расторжении договора надлежит оставить без рассмотрения в соответствии с п. 2 ст. 148 АПК РФ.

Расходы по уплате государственной пошлины в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возлагаются на ответчика с учетом размера удовлетворенных требований.

Госпошлина по апелляционной жалобе относится на подателя жалобы.

Руководствуясь статьями 148, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Ставропольского края по делу № А63-14237/2009 от 21.04.2010 отменить.

Взыскать с общественно-государственного объединения «Всероссийское физкультурно-спортивное общество «Динамо» в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя 11 289 335 руб. 98 коп. долга и 1 263 973 руб. 45 коп. пени.

Взыскать с общественно-государственного объединения «Всероссийское физкультурно-спортивное общество «Динамо» в доход федерального бюджета 85 766 руб. 55 коп. государственной пошлины.

Исковые требования в части расторжения договора аренды № 6016 от 07.09.2007 оставить без рассмотрения.

В остальной части иска отказать.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий З.М. Сулейманов

Судьи: Д.А. Белов

Е.В. Жуков