Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации Александровского муниципального района Ставропольского края на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 30.11.2015 по делу №А63-1533/2015 по иску ООО «Сельскохозяйственное предприятие «Северное» к администрации Александровского муниципального района Ставропольского края, администрации муниципального образования села Северного Александровского района Ставропольского края о признании недействительным договора аренды земельных участков; обязании администрации Александровского муниципального района привести в соответствие договоры аренды от 18.09.2012 № 15 и от 12.10.2011 № 6 с учетом фактического землепользования ООО СХП «Северное» (судья Смоляков А.Ю.), при участии в судебном заседании: от администрации Александровского муниципального района Ставропольского края: ФИО1 – представителя по доверенности от 11.01.2016; от ООО «Сельскохозяйственное предприятие «Северное»: ФИО2 – представителя по доверенности от 16.03.2015; от администрации муниципального образования села Северного Александровского района Ставропольского края: ФИО3.(глава),

УСТАНОВИЛ:

ООО «Сельскохозяйственное предприятие «Северное» (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с иском к администрации Александровского муниципального района Ставропольского края (далее - администрация), администрации муниципального образования села Северного Александровского района Ставропольского края (далее – администрация села) о признании недействительным договора аренды земельных участков из земель населенных пунктов от 18.09.2012 № 15 в части расчета арендной платы – приложение № 2 к договору аренды от 18.09.2012 № 15 на 2014 год и договора аренды земельных участков из земель населенных пунктов от 12.10.2011 № 6 в части расчета арендной платы - приложение № 2 к договору аренды от 12.10.2011 № 6 на 2014 год; обязании администрации Александровского муниципального района привести в соответствие договоры аренды от 18.09.2012 № 15 и от 12.10.2011 № 6 с учетом фактического землепользования ООО СХП «Северное» земельных участков с кадастровыми номерами 26:18:020431:40; 26:18:020452:100; 26:18:020414:24; 26:18:020432:73; 26:18:020435:155; 26:18:020455:39; 26:18:020432:72; 26:18:020435:154 и включить в состав 15 вида разрешенного использования - земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования.

Решением от 30.11.2015 суд признал недействительными договоры аренды земельных участков из земель населенных пунктов от 18.09.2012 № 15 и от 12.10.2011 № 6, заключенные между администрацией и обществом в части расчета арендной платы - приложений № 2 к договорам на 2014 год. Обязал администрацию привести условия договоров аренды от 18.09.2012 № 15 и от 12.10.2011 № 6 в соответствие с учетом фактического землепользования ООО СХП «Северное» земельных участков с кадастровыми номерами 26:18:020431:40; 26:18:020452:100; 26:18:020414:24; 26:18:020432:73; 26:18:020435:155; 26:18:020455:39; 26:18:020432:72; 26:18:020435:154 и включить в состав 15 вида разрешенного использования - земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования.

Не согласившись с принятым решением, администрация обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда в части отнесения земельного участка, расположенного по адресу: <...>, площадью 14 412 кв.м, для использования в целях – для размещения нефтебазы, кадастровый номер 26:18:020414:24, в состав 15 вида разрешенного использования - земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования, ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм права и не полное выяснение обстоятельств, имеющих существенное значение для дела.

Общество направило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Представители администрации и администрации просили решение суда первой инстанции в обжалуемой части отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Представитель просил решение суда первой инстанции в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение суда первой инстанции в обжалуемой части является законным и обоснованным по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ставропольского края от 02.04.2010 по делу № А63-1997/2010 за СПКК «Северное» признано право собственности на следующие объекты недвижимого имущества: здание мастерских строительной бригады литер А общей площадью 574 кв.м, расположенное по адресу: <...>; здание пекарни литер А общей площадью 335,4 кв.м, расположенное по адресу: <...>; здание гаража на 9 автомашин литер Б, общей площадью 292,3 кв.м, расположенное по адресу: <...>; здание сарая в автогараже литер А общей площадью 785,4 кв.м, расположенное по адресу: село Северное улица, Школьная, 2; здание мельницы литер А общей площадью 196,3 кв.м, расположенное по адресу: <...>; здание мастерских СТО литер А общей площадью 1 054,8 кв.м, расположенное по адресу: <...>; здание нежилого помещения литер А общей площадью 143,3 кв.м, расположенное по адресу: <...>; здание мастерских для ремонта комбайнов литер Б общей площадью 674,2 кв.м, расположенное по адресу: <...>; здание жилого дома литер А общей площадью 79,6 кв.м, расположенное по адресу: <...>; здание Дом по ул. Крестьянской литер А общей площадью 117,2 кв.м, расположенное по адресу: <...>; здание нежилое помещение литер А общей площадью 21,3 кв.м, расположенное по адресу: <...>; здание крупорушки литер Б общей площадью 662,6 кв.м, расположенное по адресу: <...>; здание центрального зерносклада литер А общей площадью 1 231,4 кв.м, расположенное по адресу: <...>; здание весовой с 30-ти тонными весами литер А, общей площадью 196,1 кв.м, расположенное по адресу: <...>; здание дома быта литер А общей площадью 183,2 кв.м, расположенное по адресу: <...>; здание телятника литер А общей площадью 1 505,9 кв.м, расположенное по адресу: село Северное, в плане земель СПК «Северное», производственный участок № 5, поле № 5, 9-й пастбищный севооборот.

По результатам торгов, проведенных в рамках процедуры банкротства СПКК «Северное», перечисленное имущество передано в собственность общества в составе имущества единого лота сельскохозяйственного предприятия.

Общество обратилось в администрацию Александровского муниципального района с заявлением о предоставлении в аренду земельных участков в существующем створе жилой застройки с. Северное Александровского района Ставропольского края с учетом фактического землепользования: земельный участок площадью 11 029 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: центральный зерносклад, расположенный по адресу: <...>; площадью 11 432 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: гаражи, расположенный по адресу: <...>, площадью 14 412 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: нежилое здание, расположенный по адресу: <...>; площадью 13 547 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под мастерские строительной бригады, расположенный по адресу: <...>; площадью 22 904 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под мастерские для ремонта комбайнов и СТО, расположенный по адресу: <...>; площадью 11 779 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: дом по ул. Крестьянской, расположенный по адресу: <...>; площадью 5 574 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: нежилое помещение, расположенный по адресу: <...>; площадью 2 966 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: мельница и пекарня, расположенный по адресу: <...>.

Постановлениями администрации от 11.04.2011 № 228 и от 03.04.2012 № 222 обществу утверждены схемы расположения земельных участков.

На основании постановлений администрации от 18.05.2011 № 348 и от 17.09.2012 № 667 администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договоры аренды земельных участков из земель населенных пунктов муниципального образования с. Северного от 12.10.2011 и от 18.09.2012 № 15, согласно которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельные участки с кадастровыми номерами 26:18:020435:53, 26:18:020431:40, 26:18:020415:10 и 26:18:020452:100, 26618:020414:24, 26:18:020432:72, 26:18:020455:39, 26618:020432:73, 26:18:020435:155, 26618:020435:154 для размещения расположенных на этих участках объектов арендатора.

В пунктах 3.1 договоров зафиксирована текущая общая сумма ежегодной арендной платы в размере, соответственно, 19 817,11 и 344 527,26 руб.

В пунктах 3.3 договоров указано, что расчет арендной платы определен в приложении № 1 к договору, которое является его неотъемлемой частью.

Согласно абзацу второму пунктов 3.4 договоров аренды исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании расчета арендной платы на соответствующий год по форме приложения № 1 к договору. Размер арендной платы автоматически пересматривается при принятии нормативных правовых актов Российской Федерации и Ставропольского края, касающихся определения размера, порядка, условий и сроков её внесения. В этом случае исчисление размер арендной платы производится в соответствии с нормативными правовыми актами с даты, указанной в них, с письменным извещением арендатора и не требует заключения дополнительных соглашений.

В приложениях № 1 к заключенным договорам аренды содержится расчет арендной платы, определённой администрацией исходя из базовой ставки 5% и удельных показателей кадастровой стоимости, соответствующие 3.1, 5.3 и 9 видам разрешенного использования, с учетом отнесения земельных участков к территории земель, предназначенных для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, производственного снабжения, сбыта и заготовок.

Переданные обществу в аренду земельные участки относятся к категории земель «земли населенных пунктов» и расположены в селе Северное муниципального образования села Северного Александровского района Ставропольского края.

Общество неоднократно обращалось как в администрацию района, так и в администрацию сельсовета с заявлениями об отнесении земельных участков к землям сельскохозяйственного использования с учетом их фактического использования в целях сельскохозяйственного производства, изменении размера арендной платы.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ставропольского края от 17.06.2015 по делу № А63-2343/2015 признано незаконным бездействие администрации муниципального образования села Северного Александровского района Ставропольского края по непринятию решения по вопросу подготовки предложений о внесении изменений в генеральный план села Северного Александровского района Ставропольского края в целях включения зоны сельскохозяйственного использования, в частности в отношении земель в границах участков с кадастровыми номерами 26:18:020431:40 по ул. Первомайская 21а, 26:18:020452:100 по ул. Жаботинского 1, 26:18:020414:24 по ул. Мира 2а, 26:18:020432:73 по ул. Мира 21а, 26:18:020435:155 по ул. Мира 28, 26:18:020455:39 по ул. Крестьянская 41, 26:18:020432:72 по ул. Мира 15; 26:18:020435:154 по ул. Школьная 2.

Арбитражный суд по названному делу установил, что заинтересованность общества обусловлена тем, что оно является собственником объектов недвижимости, приобретенных у сельскохозяйственного предприятия, и используемых для сельскохозяйственного использования. Начиная с 2012 года общество принимало меры к приведению документов территориального планирования и градостроительного зонирования села в соответствие с существовавшим ранее землепользованием колхоза «Северное» и назначения расположенных на земельных участках объектов недвижимости, используемых обществом в целях сельскохозяйственного использования.

Суд установил также, что при подготовке и утверждении генерального плана села зонирование территории не были отражены существующие предприятия сельскохозяйственного уклона и земельные участки, используемые для сельскохозяйственного использования, ввиду технической ошибки, подтвердив при этом наличие признаков технической ошибки, допущенной в документах территориального планирования.

Объекты недвижимого имущества приобретены обществом у сельскохозяйственного кооператива колхоза «Северное». Согласно уставу общества заявитель является сельскохозяйственным предприятием и в соответствии с письмом территориального органа РОССТАТ от 15.11.2011 № 35-20/01-2850 осуществляет деятельность в области выращивания зерновых и зернобобовых культур. В соответствии с уведомлением от 28.06.2011 № 14-14-03/2983 заявитель включен в реестр субъектов государственной поддержки сельскохозяйственного производства Ставропольского края.

Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержден постановлением Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 № 64-п далее - Порядок). В соответствии с пунктом 3 Порядка арендная плата за земельный участок определяется путем умножения базового размера арендной платы на площадь земельного участка.

Согласно пункту 9 Порядка базовые размеры арендной платы за земельные участки в составе земель населенных пунктов устанавливаются по видам функционального использования и по видам разрешенного использования в процентах от кадастровой стоимости квадратного метра земельного участка на основании предложений органов местного самоуправления муниципальных образований Ставропольского края, уполномоченных распоряжаться земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в соответствии с приложением 2 к названному Порядку.

Базовые размеры арендной платы зависят от вида разрешенного использования земельного участка, указанного в Порядке под номерами от 1 до 17.

В решении от 17.06.2015 по делу № А63-2343/2015 суд прямо указал, что при расчете арендной платы и соответственно выборе подлежащего применению базового размера (ставки) арендной платы сторонам договора аренды следует исходить из вида разрешенного использования земельного участка, который подлежит определению с учетом назначения и фактического использования расположенных на нем объектов недвижимого имущества.

Кроме того, приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 № 540 утвержден классификатор видов разрешенного использования земельных участков, согласно которому вид разрешенного использования земельного участка «сельскохозяйственное использование» определен как ведение сельского хозяйства и содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 1.1 - 1.18, в том числе размещение зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции.

В частности, под кодом 1.15 значится вид разрешенного использования «Хранение и переработка сельскохозяйственной продукции», к которому относится «размещение зданий, сооружений, используемых для производства, хранения, первичной и глубокой переработки сельскохозяйственной продукции». А под кодом 1.18 значится вид разрешенного использования «Обеспечение сельскохозяйственного производства», к которому относится «размещение машинно-транспортных и ремонтных станций, ангаров и гаражей для сельскохозяйственной техники, амбаров, водонапорных башен, трансформаторных станций и иного технического оборудования, используемого для ведения сельского хозяйства».

При этом, как указал суд, наличие технической ошибки в документах территориального планирования может быть принято сторонами во внимание при определении вида разрешенного использования земельных участков и соответственно выборе базовых размеров (ставок) арендной платы для земельных участков с учетом их фактического использования и назначения расположенных на них объектах недвижимости. отнесение земельных участков к тому или иному виду разрешенного использования, указанному в Порядке, не является каким-либо отдельным решением или действием органа местного самоуправления, а учитывается при расчете арендной платы.

В силу императивной нормы части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

С учетом установленной арбитражным судом по делу № А63-2343/2015 технической ошибки в документах территориального планирования, подлежащей учету при определении размера арендной платы с учетом фактического использования земельных участков, суд считает необходимым удовлетворить требования общества, направленные на реализацию данного права в части приведения договорного размера арендной платы в соответствие с видом фактического использования земельных участков, а именно - 15-м видом разрешенного использования, предусмотренного постановлением Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 № 64-п «Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена».

Как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09 со ссылкой на статью 65 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, актуальной для спорных правоотношений) стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Содержащееся в названном постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

С учетом регулируемости размера арендной платы за публичные земли условия договора, устанавливающие иной размера арендной платы нежели тот, который подлежит применению в силу закона (в рассматриваемом случае - исходя из фактического использования земельных участков), не соответствуют требованиям статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.03.2015, а по состоянию на момент разрешения спора - статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации), в связи с чем в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации являются недействительными.

Вследствие недействительности условий договора истец имеет право защиты своих нарушенных прав путем приведения условий договора о размере арендной платы в соответствие с требованиями закона и определения арендной платы за земельные участки исходя из удельного показателя кадастровой стоимости, соответствующего 15 виду разрешенного использования - земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции в обжалуемой части является законным и обоснованным, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Анализ материалов дела свидетельствует о том, что решение суда первой инстанции в обжалуемой части соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы – установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено. Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции в обжалуемой части по доводам, приведенным в жалобе.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 30.11.2015 по делу №А63-1533/2015 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий С.И. Джамбулатов

Судьи Н.Н. Годило

Е.В. Жуков