Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев апелляционную жалобу предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 10.10.2007 по делу № А63-18958/06-С7 по заявлению предпринимателя ФИО1 к Администрации Шпаковского муниципального Района СК о признании незаконным и отмене постановления № 301 от 19.10.2006,

при участии в заседании:

от ФИО1: ФИО2 – по доверенности, ФИО3 – по доверенности,

от Администрации района: ФИО4 – по доверенности от 01.09.2007, ФИО5 – по доверенности от 01.09.2007,

от УФАКОН: не явились, извещены,

от МУП «Земельная палата»: не явились, просят рассмотреть без их участия,

от ФИО6: ФИО7 – по доверенности от 15.01.2007, ФИО6 -предприниматель,

от ФИО8: не явилась, извещена,

У С Т А Н О В И Л:

Предприниматель ФИО1 г. Михайловск обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением о признании не законным и отмене постановления № 301 от 19.10.2006 года Администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края г. Михайловск «Об отмене постановления Главы администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края от 07.02.2006 года № 16 «Об утверждении проекта границ земельного участка ФИО1».

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены МУП «Земельная палата» г. Ставрополь, Управление федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Ставропольскому краю (Управление Роснедвижимости по СК) г. Ставрополь, предприниматель ФИО6, ФИО9

Заявление ФИО1 мотивировано тем, что оспариваемое постановление об отмене постановления главы администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края от 07.02.2006 года № 16 «Об утверждении проекта границ земельного участка ФИО1» является незаконным, поскольку в письме от 24.06.2003 года СПК колхоза «Русь» отказалось от права постоянного бессрочного пользования на земельный участок в его пользу; между СПК колхозом «Русь» и ФИО1 заключен договор аренды от 29.09.2000 года земельного участка площадью 1,08 га сроком на 49 лет; на момент заключении договора аренды действовал Земельный кодекс РСФСР, статья 27 которого предусматривал возможность предоставления земель сельскохозяйственных угодий для несельскохозяйственных нужд; составлен акт предварительного согласования места расположения объекта от 06.09.2000 года СПК колхоза «Русь»; вынесено постановление № 597 о 29.09.2000 года Шпаковской районной государственной администрации «О разрешении СПК колхоза «Русь» проектирования и строительства мини-комплекса для обслуживания и комиссионной продажи автомобилей, продажи новых автомобилей, автостоянки и мини-закусочной»; участок ФИО1 в связи с изменением границы города отошел в черту поселений города, а земля поселений имеет другой правой статус, в связи с чем глава района не вправе распоряжаться земельным участком.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 10.10.2007 в удовлетворении заявления отказано. Судебный акт мотивирован тем, что ФИО1 либо Администрацией Шпаковского района не представлено доказательств предоставления земельного участка с соблюдением порядка предоставления его в аренду, в том числе доказательств отвода участка в натуре; СПК «Русь» не вправе был предоставлять в аренду земельный участок ФИО1; договор аренды земельного участка не зарегистрирован, в связи с чем является незаключенным; отказ СПК «Русь» от права постоянного (бессрочного) пользования не является основанием для передачи земельного участка ФИО1 для строительства объектов несельскохозяйственного назначения, поскольку перевод земельного участка из одной категории в другую не произведено. Земельный участок предоставлен ФИО1 для целей, не связанных с сельскохозяйственным производством, что противоречит ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Кроме того, предоставленный ФИО1 земельный участок принадлежит на праве собственности предпринимателю ФИО6 Вышеуказанные обстоятельства послужили основанием для отказа в удовлетворении заявления ФИО1

Не согласившись с принятым решением, ФИО1 обжаловал его в апелляционном порядке. В своей апелляционной жалобе заявитель указал, что суд неправомерно считает СПК «Русь» неправомочным арендодателем, поскольку СПК «Русь» являлся законным владельцем земли; выбор участка под строительство и разрешение на строительство осуществлено для СПК, который в последующем отказался от права постоянного (бессрочного) пользования; договор аренды находится в стадии оформления и не является прекращенным; права ФИО6 на земельный участок оспариваются в судебном порядке. В судебном заседании ФИО1 поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представители Администрации Шпаковского района и предприниматель ФИО6 не согласились с доводами апелляционной жалобы и просили ее оставить без удовлетворения, а решение суда - без изменения.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу ФИО1, выслушав представителей сторон, апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела видно, что 06.09.2000 года комиссией в составе представителей Шпаковской администрации, комитета по земельным ресурсам и землеустройству Шпаковского района, архитектора района, главы Верхнерусского сельсовета и других заинтересованных служб Шпаковского района, по заказу СПК колхоза «Русь» составлен и утвержден акт предварительного согласования места расположения объекта - мини-комплекса для обслуживания и комиссионной продажи автомобилей, продажи новых автомобилей, автостоянки и мини-закусочной СПК колхоза «Русь» Шпаковского района. Место нахождения объекта - земли сельскохозяйственного назначения СПК колхоза «Русь» (пастбища).

Постановлением от 29.09.2000 года № 597 главы Шпаковской районной государственной администрации Ставропольского края «О разрешении сельскохозяйственному производственному кооперативу колхозу «Русь» проектирование и строительство мини-комплекса для обслуживания и комиссионной продажи автомобилей, продажи новых автомобилей, автостоянки и мини-закусочной» разрешено СХП колхозу «Русь» проектирование и строительство мини-комплекса для обслуживания и комиссионной продажи автомобилей, продажи новых автомобилей, автостоянки и мини-закусочной на площади 1,08 га пастбищ, закрепленных за хозяйством, а также постановлено согласованный в установленном Законом порядке проект строительства представить в архитектуру Шпаковской администрации.

29.09.2000 года между Сельскохозяйственным производственным кооперативом колхозом «Русь» (арендодатель) и предпринимателем ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка. Согласно п/п.1.1. пункта 1 договора Арендодатель передает арендатору земельный участок площадью 1,08 га., расположенного на землях сельскохозяйственного использования, находящихся в введении Администрации Шпаковского района Ставропольского края, представленный для строительства мини-комплекса для обслуживания и комиссионной продажи автомобилей, продажи новых автомобилей, автостоянки и мини-закусочной. Указанный Договор заключен сроком на 49 лет - с 29.09.2000 года по 29.09.2049 года.

В письме № 54 от 24.06.2003 года на имя главы Шпаковской районной (государственной администрации Ставропольского края, СПК колхоза «Русь» заявляет о добровольном отказе от права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок сельскохозяйственного назначения, общей площадью 1,08 га, находящийся на территории 2-го отделения СХП колхоза «Русь», в районе ул. Коломийцева г. Ставрополя, в пользу ФИО1 для строительства мини-закусочной и автостоянки, мини комплекса для обслуживания и продажи новых автомобилей и комиссионной продажи автомобилей.

Постановлением № 16 от 07.02.2006 года главы Шпаковской Администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края «Об утверждении проекта границ земельного участка ФИО1», утвержден проект границ (земельного участка сельскохозяйственного назначения ФИО1 из земель сельскохозяйственного производственного кооператива колхоза «Русь», находящегося на территории отделения № 2 СПК колхоза «Русь» в районе улицы Коломийцева г. Ставрополя, в границах, согласно графическому материалу для эксплуатации мини-закусочной и автостоянки, мини-комплекса для обслуживания и продажи новых автомобилей и комиссионной продажи автомобилей, общей площадью 10 800 кв.м. (1.08 га).

Постановлением № 301 от 19.10.2006 года «Об отмене постановления главы администрации Шпаковского муниципального района от 07.02.2006 года № 16 «Об утверждении проекта границ земельного участка ФИО1» на основании протеста прокуратуры Шпаковского района от 25.09.2006 года № 7-9-2006 отменено постановление главы администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края от 07.02.2006 года № 16 «Об утверждении проекта границ земельного участка ФИО1».

Заявитель, полагая, что указанным постановлением нарушены его права и интересы в сфере предпринимательской деятельности, обратился с заявлением в арбитражный суд.

Между тем, апелляционный суд считает, что отказ кооператива от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком является ничтожной сделкой, поскольку доказательств согласия всех членов кооператива на отказ от данного права сторонами не представлено, а СПК в настоящее время не существует в связи с его ликвидацией. Администрация района пояснила, что согласие членов всех кооператива не представлялось.

Как указывает заявитель, основанием для вынесения постановления № 16 от 07.02.2006 года об утверждении проекта границ земельного участка ФИО1, в том числе, является договор № 59 от 29.09.2000 года аренды земельного участка, заключенного между СХП колхоза «Русь» и предпринимателем ФИО1 сроком на 49 лет. Однако, данный договор аренды, заключенный на 49 лет, нельзя признать надлежащим доказательством возникновения арендных отношений, поскольку является незаключенным в виду отсутствия его государственной регистрации. Следовательно, ссылка ФИО1 на данный договор аренды является несостоятельной. В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Согласно п. З ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В договоре аренды земельного участка от 29.09.2000 года отсутствует его государственная регистрация. Отсутствие государственной регистрации подтверждено представителем ФИО1 в судебном заседании апелляционной инстанции. Довод ФИО1, заявленный как в суде 1 инстанции, так и в апелляционной инстанции, о нахождении договора аренды на стадии оформления, является несостоятельным и недостаточным для признания договора аренды заключенным.

Кроме того, в соответствии со ст. 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. Владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом или договором. До введения в действие нового Земельного кодекса землевладельцы и землепользователи имели право распоряжаться земельным участком путем сдачи его в аренду или передачи в безвозмездное срочное пользование только с согласия собственника. Соответствующая норма содержится и в ст. 270 Гражданского кодекса. Согласно ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Предоставление земельного участка в аренду произведено с нарушением норм гражданского и земельного законодательства, так как земельный участок принадлежал СПК "Русь" на праве бессрочного пользования. Таким образом, вывод суда о том, что в указанном договоре аренды, арендодателем значится лицо, неправомочное распоряжаться спорным земельным участком, является правильным.

Как обоснованно указано судом первой инстанции, акт предварительного согласования места расположения объекта строительства на землях сельскохозяйственного назначения от 06.09.2000 года составлен комиссией для СПК колхоза «Русь». Для ФИО1 акт предварительного согласования места расположения не составлялся. Постановлением № 597 от 29.09.2000 года главы Шпаковской районной государственной администрации Ставропольского края разрешение на строительство предоставлено также СПК колхозу «Русь». Иным лицам разрешение на проектирование и строительство мини-комплекса для обслуживания и комиссионной продажи автомобилей, продажи новых автомобилей, автостоянки и мини закусочной на площади 1,08 га пастбищ, закрепленных за хозяйством, не предоставлялось.

В силу статьи 27 Земельного кодекса РСФСР, действовавшего на момент возникших спорных правоотношений, действительно допускалось предоставление земельных участков для несельскохозяйственных нужд для строительства промышленных предприятий и иных несельскохозяйственных нужд по согласованию с собственником земли, землевладельцем, землепользователем не пригодные для сельского хозяйства либо сельскохозяйственные угодья худшего качества по кадастровой оценке. Однако, согласование с собственником земли не имеется. Заинтересованными лицами не представлены доказательства предоставления земельного участка предпринимателю ФИО1 администрацией района с соблюдением порядка предоставления земельного участка в аренду, предусмотренного Земельным кодексом РСФСР, в том числе и доказательств отвода земельного участка в натуре. Согласно ч. 6 ст. 27 Земельного кодекса оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения. В соответствии со ст. 78 Земельного кодекса РФ земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей: гражданами, в том числе, ведущими крестьянскими (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество. Суд пришел к обоснованному выводу о том, что отказ СПК колхоза «Русь» от спорного земельного участка в пользу предпринимателя ФИО1 не мог являться основанием для принятия постановления № 16 от 07.02.2006 года главы администрации Шпаковского муниципального района СК об утверждении проекта границ земельного участка сельскохозяйственного назначения из земель сельскохозяйственного производственного ФИО1 для эксплуатации мини закусочной и автостоянки, мини-комплекса для обслуживания и продажи новых автомобилей и комиссионной продажи автомобилей, общей площадью 10800 кв.м. (1,08 га). Указанным постановлением нарушаются нормы ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». Согласно ст. 8 Земельного кодекса РФ перевод земель из одной категории в другую, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности производится органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Акт о переводе спорного земельного участка сторонами не представлен.

Кроме того, обоснованно не принят довод заявителя о том, что спорный земельный участок в связи с изменением границы города Ставрополя отошел в черту поселений города и поэтому имеет другой правой статус - из земель сельскохозяйственного назначения в земли поселений. Как выше указано, акт об изменении категории земли не имеется. В силу пункта 4 статьи 3 Федерального закона № 172-ФЗ от 21.12.2004 года «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» по результатам рассмотрения ходатайства, исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления принимается акт о переводе земель или земельных участков в составе таких земель, из одной категории в другую.

Согласно сообщению от 10.10.2007 года № 09/1-1641-01 МУП «Земельная палата» города Ставрополя, в настоящее время землеустроительное дело по установлению границы муниципального образования города Ставрополя Ставропольского края, сформировано и направлено на утверждение в Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Ставропольскому краю, но еще не утверждено.

Согласно ст. 84 Земельного кодекса РФ установление черты поселений проводится на основании утвержденной градостроительной и землеустроительной документации.

Таким образом, до утверждения землеустроительной документации орган местного самоуправления Шпаковского района вправе распоряжаться земельными участками, входившими ранее в черту земель Шпаковского района.

Вместе с тем, в случае принадлежности земель городскому муниципальному округу г. Ставрополя, администрация района также не могла утверждать проект границ земельного участка для ФИО1 постановлением № 16 от 07.02.2006.

Кроме того, судом первой инстанции установлено, что постановлением от 25.09.2004 года № 29 главы Шпаковской районной государственной администрации Ставропольского края «О регистрации крестьянского (фермерского) хозяйства «Русь» зарегистрировано крестьянское (фермерское) хозяйство «Русь», главой КФХ «Русь» утвержден ФИО10 Указанным Постановлением согласована передача земельных участков общей площадью 55. 95 га., принадлежащих ФИО10, ФИО9 на правах собственности (общей долевой) в совместную собственность членов КФХ «Русь». Указанный земельной участок, площадью 55,95 га, расположенный в с. Верхнерусское» Шпаковского района, Ставропольского края. КФХ «Русь» по договору мены от 16.07.2004 года обменяло данный земельный участок с предпринимателем ФИО6, которому он и принадлежит на праве собственности, что подтверждается свидетельством от 05.08.2004 года серии 26 АГ № 461104. В данном свидетельстве указано, что земельный участок (земли сельскохозяйственного назначения) площадью 55,95 га кадастровый номер 26:11:03 14 Е.0004, расположен: Территория СГОС колхоза «Русь», с. Верхнерусское, Шпаковский район, Ставропольский край.

Однако, после обращения предпринимателя ФИО1 в ФГУ «ЗКП» Ставропольского края по Шпаковскому району с заявкой о постановке земельного участка на кадастровый учет, при проведении кадастровых работ по формированию земельного участка на площади 155000 кв.м. - кадастровый номер 26:11:03 14 02:0008, расположенный: Ставропольский край, 2-е отделение СПК колхоза «Русь» в районе ул. Коломийцева, г. Ставрополь, на котором расположен спорный участок ФИО1, установлено, что координаты формируемого земельного участка аналогичны описанию земельного участка, расположенного по тому же адресу и принадлежащий ФИО6

В судебном заседании апелляционного суда стороны, в том числе представитель ФИО1, подтвердили наложение объектов кадастрового учета. Земельный участок с кадастровым номером 26:11:03 14 02:0008 налагается на земельный участок (входит в него), принадлежащий предпринимателю ФИО6 - единого землепользования с кадастровым номером 26:11:03 14 02:0004, что подтверждается кадастровым планом земельного участка (выпиской из государственного земельного кадастра) от 06.06.2006 года № 11-3\05-1928. То есть земельный участок, предоставленный ФИО1, принадлежит на праве собственности ФИО6

При таких обстоятельствах суд пришел к законному выводу о том, что постановление № 16 от 07.02.2006 года главы администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края «Об утверждении проекта границ земельного участка ФИО1» является незаконным, и правомерно отменено постановлением № 301 от 19.10.2006 года главы администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края «Об отмене постановления главы администрации Шпаковского муниципального района от 07.02.2006 года № 16 «Об утверждении проекта границ земельного участка ФИО1». Доводы о том, что ФИО1 оспаривает право собственности ФИО6 на землю, несостоятельны, поскольку факт оспаривания права собственности еще не является доказательством незаконности данного права.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Ставропольского края от 10.10.2007. по делу № А63-18958/07-С7-27 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в двух месячный срок со дня его изготовления в полном объеме в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий А.Л. Фриев

Судьи И.М. Мельников

И.А. Цигельников